(좀 신중하게 글쓰시면 합니다)밑의 추천글 건설사 도산공포 다 엄살입니다---댓글 첨부

천하제일대악당(클리앙) 2023-09-30 01:36:48 수정일 : 2023-09-30 02:15:31 1. 건설사=시행사가 아닌것은 아실겁니다.    근데 여기서 오해가 발생합니다    건설사는 시행사가 아니지만 더 강력한 시행사 위에 있는    계급으로 따지면 절대적 상왕2라고 보시면 아마 정확할     겁니다.    절대적 상왕1은 금융기관입니다. 1,2로 나누었지만     비슷하다고 보심됩니다 돈을 쥐고 있기 때문입니다     혹.오해하실분도 있으실거 갔은데 자금 집행을 (통제를)     시공사와 금융기관이  합니다 시행사 주머니에 있는것이     아닙니다     특히 준공까지 가다보면 사업비는 일시적으로나마 반드시      부족한 구간이 생깁니다 부족할때 시공사에 어음이되었던      뮈가되든 대여금을 빌려와야 합니다 그러니 상왕입니다. 2. 조금더 나가자면 개발사업을 할려면 조달 자금 즉 돈이     필요한데 국내 대다수의 시행사는 보통 토지 계약금 빼고는      없습니다. (이마저도 없는 시행사도 있습니다)       그래서 자체적으로 아님 컨설팅사에 의뢰해 사업수지가        포함된 사업계획서를 금융사와 시공사에 혹하게끔 .       만들어  제출합니다.       (투입비 대비 20% 이상 수익률을 높게 적시합니다. .      이유는 주거가 이닌 비주거 상가 미분양 우려때문 입니다)       당연히 시공사와 금융사가 다시 검토해서 결정합니다. .      물론 안좋은 수단으로 결정하는 시공사도 있기는 있습니다 3. 금융사나 건설사는 주거는 걱정안합니다. 즉 비주거 상가가      미분양 날것을 우려합니다.     추천글보면 안팔리면 할인하면 되는것 아니나 하시는데 .     뮈 시공사 공사비 다갚고 대출금. 다갚고 아주아주 먼 훗날 .     회사보유분은 가능하겠지만 분양초기 아님 입주이후 .     할인분양 기존 수분양자에게 심하게 말하면 칼맞습니다. .      소송도 걸릴거구요. 이건 뮈설명 굳이안해드려도. 이래서       시행사에서 편법쓰는게 용역업체들에게 용역비 안주고.       떠넘깁니다.그럼 돈이급한 용역사들은 용역비를 현금화        하기위해 당연히 저렴한가격에 매물로 내놓겠죠        기입주자들과 마찰도 피할수 있구요 4. 브릿지가 되었던 PF가 되었던 금융기관에서 반드시 요청.    하는 것이 있습니다. .     바로 시공사의 책임준공 계약서 명기와 .    자금집행 우선순위, 지급보증입니다. 책임준공은 당연히      명기가되지만 자금집행 우선순위 이 부분은 시공사와       금융기관이 치열하게 다 툽니다. 이러한 상황에서       시행사가 힘을 쓸수 없습니다 5-1. 왜 지금 23년도에 시공사가 어려움에 빠질수 있느냐?        보통 조합 사업은 조합결성에서 준공까지 최장 10년         일반 건축사업은 준공까지 평균 3년 정도 보시면 크게 .       틀리지 않을겁니다 5-2. 싑게 설명해서 시공계약서는 사업초기에 도장찍습니다        이때 시공사는 도급공사비를 평당단가를 정해 계약합니다        근데 갑자기 지난년도 처럼 철근 시멘트값 등 .       원자재 값이 2배이상 상상을 초월하게 (폭등)오른다. .       이럼.시공사는 어떻게 될까요        물론 시공계약서에 준공후정산 문구도 들어갑니다만 5-3. 수도권 재건축 현장이 사공사와의 공사비 재책정 때문에 .       일부 멈추어 서있는곳도 있습니다. .        조합윈들도 쉽게 결정을 못하는게 아파트 가격은 .         떨어지는데 조합원 분담금이 너무 커지기 때문입니다 5-4. 사업일정이 더빠른 일반시행사는 더 힘들게 됩니다 5-5. 자금의 회전도 그렀습니다.        아시겠지만 분양했다고 돈이 일시에 들어오는것이        아닙니다        물론 현장마다 틀리지만 계약금이후 중도금 (대출)부터        보통 잔금으로 나뉘게됩니다. 위1번을 보심 더좋겠네요        계약금만 내시고 자서안하시는 분도 일부 계십니다  6. 시행사가 막대한 이익을 챙기지 않느냐?  6-1.  시행사의 이득분은 주거분양수익은 대출금 시공비 .         사업비로 빠져나가고 상가분양수익금이 보통 시행사의 .         이익 이라고 보심 정확할 것입니다. 상가 미분양나면 .         수입이 줄어듭니다 부동산 호재때 건설사와 금융기관 특히 새마을금고등묻지마 투자가 지금 이사태의 원인입니다.누구도 원자재값이 이렇게까지 폭등할줄 몰랐을겁니다연관되는 공사비는 당연히 폭등했구요 6-1과 연관해서 분양가를 할인하면 되지 않냐구요         가불기 걸린겁니다         - 분양가를 할인하면 사업비는 뭘로 갚습니까         - 분양가를 높인다구요 미분양나면 갚아야 될 사업비는요시공사도 시행사도 돈을 차입할려면 금융기관에 연대보증 반드시 서야합니다한 현장에 사업비가 얼마일까요? 5-5 처럼 입금되는 구조에서 자금 조달이 원할하지 않다면이래서 중간정도되는 시공사나 시행사가 지금 시점에서는 부도 날수밖에 없는것입니다두서없이 적었지만 다 힘드시겠지만 이쪽업체 너무 힘듭니다아래 글 건설사 도산공포 엄살이라는 글업계 지식이 없으신것 같은데 너무 단정적으로 말씀하셔서 술김에 세상 한탄하며 글씁니다.맟춤법 띄어쓰기 틀린거 클량분들 이해해주시고좋은 명절 지내세요굥...진짜 한숨만 휴우 우크라이나 줄돈 우리나라에나. 주지 댓글 중--- 푸른미르 솔직히 자재값 상승은 19-21 코로나 창궐 때도 있었으니 건설사들이 어려워진 원인 중 하나는 맞지만 주된 요인은 아니죠 어차피 자재값은 전체 매출 중 절반 이하의 비중 밖에 안되니까요 진정한 문제는 금리죠 김진태조금미안 사태로 시작된 신용경색으로 3~4%대 조달 금리가 5~10%대로 두배이상 뛰었는데 조달 금리는 매출의 절반 이상, 심지어 거의 대부분의 자금에 영향을 미치니까요 게다가 자재야 가격이 올라도 주문하면 받을 수나 있지만 자금 조달은 10%이상 금리를 쳐주겠다고 해도 돈을 빌려주는 곳이 없어서 돈을 빌릴 수 조차 없죠 건설사가 엄살이란건 자금 조달이 그나마 원활한 몇몇 업체만 보고 하는 얘기 같네요 천하제일대악당 @푸른미르님 자재값 폭등이 반영된 시공비가 얼마나올랐다고 생각하시는지요 전체 연면적에 계산시키면 상상할수없는 금액이됩니다 윗글 5.3 이게 지금현실입니다 분양가는 올릴수없는데 시공비는 평당 얼마나 올랐는지 휴우 아닙니다. PF도 문제지만 PF되어 진행되는 기존사업장도 멈추는 것이 더큰 현실입니다 푸른미르 @천하제일대악당님 시공비가 평당 2~3배로 올랐다고 해도 조달 금리가 2~3배 오른거에 비하면 작다는 것이지 이미 선분양한 상태니 부담이 없다는 건 아니죠 그리고 위에도 썼지만 자재는 돈 주면 구할 수나 있지만 자금은 금리를 높게 쳐줘도 구할 수가 없다는게 더 큰 문제죠 천하제일대악당 @푸른미르님 논쟁을 하자는것이 아닙니다. 지금 PF때문에 신규 개발사업 진행 거의 안합니다 따라서 PF지금조달은 지금 말씀하시는건 의미 없습니다 PF가 아니라 그게 대출이라면 님 말씀도 맞습니다만 공사기간중 시행사 자금은 거의 자체 현금이나 어음으로 발행합니다 물론 시행사의 연대보증과 받고서요 현재 신규사업을 못해 건설사가 정부에 SOS치는것이 아닙니다 부도나는 건설사는 신규. 사업을 못해서가 아니라 기존 사업장에서 브레이크 걸리는겁니다 추가로 물론 돈을 주면 구하죠 근데 공사중인 현장에서 100원에 구하던 자재를 300원에 사야 한다면 어떨까요 사업비를 100원에 계산한 현장이 공사도중 300원 현장이된다면 1-2천평이 이닌 연면적이 몇 만평되는 현장은 아예 대책이 없는겁니다. 이래서 시행사와 시공사가 현장을 멈추거나 재협상하는겁니다 더불어 수주하고 일부 자금을 집행했다가 대형 시공사가 포기하는 현장이 생기는겁니다 뉴스 검색해 보심됩니다 천하제일대악당 @푸른미르님 그리고 공사 자재는 그때 그때 구하는 것이 이닙니다 설계에 맞게 공급일정에 맟추어 계약을하고 쉽게 말해 업체와 미리 철근등 공급계약을합니다 업체와 100원에계약을 했는데 300원으로오른다그럼 철근 공급업체는 200원을손해보고 철근등을 구해와야 하는데 제대로된 계약이행이 어렵겠죠 그대로 이행했다가는 부도날테니 따라서 수급이 안되면 공기는 늘어나고 비용도 늘어나고 자금은 회전안되고 PF할때 책임준공 계약서에 명시했으니 부도현장 되는겁니다 Oh호라 분양가 원가 공개 좀 했으면 좋겠는데.. 죽어도 안하겠져.. surina 무슨 글인가 해서 추천글 보니 뭐 싸게 팔면 다 팔리겠지 하는데 그렇게 할인하면 부도KTX 나는데 뭐 사람들이 좋다고 열광하는지 모르겠네요.. 그리고 사실 분양원가야 극단적으로 순살아파트에 석면이 폴폴 날리는 자재 쓰면 혁신적으로 낮출수 있고, 철근 빵빵하게 놓고 최고급 자재 쓰면 이건 또 비싸지지 않나요. 자재가 가격편차가 상당해서 요만큼 좋아졌다고 확 비싸지는게 건자재 아닙니까(아마 제가 알기로는 그럴겁니다). 아파트 단지에 우리 철근 2만개 박았다 할때 2만개가 적정한 철근인지 순살인지 지름은 적절한지 길이는 적정한지 현실적으로 알수 있는 사람이 얼마나 되고 확인 자체가 가능하기는 할까요.. 그래서 개인적으로는 큰 효과가 있나 하는 의문이 있기는 합니다. 천하제일대악당 @surina님 맟습니다 그래서 감리회사라는 용역회사가 있는거지요 반드시 선임하도록 되어있구요 일반일들은 기둥에 철근이 10개 들어갔는지 20개 들어갔는지 모르기 때문입니다 근데 문제는 감리포함 어떤용역사도 시공사의 눈치를 볼수밖에 없습니다 시행사는 이 현장 하나뿐이지만 대형시공사 일수록 혹 줄지모르는 다른현장계약 때문에 협력업체등록도 해야하니 눈밖에 날수가 없으니까요 rmfjftnrk 논리적으로만 보면 이글이 맞지만 여지껏 건설사들 행태를 보면 누가 저걸 이해해줄까요 다들 핑계라고만 생각할 겁니다 원가 공개는 죽어도 안하면서 머머 때문에 분양가 올렸다 그런데 철근 빼먹었다 어디가 무너졌다 이런 소식만 있는데 신뢰가 1만큼이라도 갈까요 다 자업자득입니다 원가 공개 전에는 저도 안믿습니다 저딴데 세금 들어가는거 꼴 뵈기 싫지만 또 들어가겠죠 다들 죽어나가는 상황인데 쩝... 천하제일대악당 @rmfjftnrk님 맟습니다 그래서 감리회사라는 용역회사가 있는거지요 반드시 선임하도록 되어있구요 일반일들은 기둥에 철근이 10개 들어갔는지 20개 들어갔는지 모르기 때문입니다 근데 문제는 감리포함 어떤용역사도 시공사의 눈치를 볼수밖에 없습니다 시행사는 이 현장 하나뿐이지만 대형시공사 일수록 혹 줄지모르는 다른현장계약 때문에 협력업체등록도 해야하니 눈밖에 날수가 없으니까요 coreeha 재개발조합사업에서는 시공사가 "갑"입니다. 조합원들 토지 가져와서 아파트 지어달라고 합니다. 조합원 분양이 많다보니 분양리스크도 거의 없습니다. 시공사 입장에서는 다른 사업방식에 비해서 땅 집고 헤엄치기 수준입니다. 그럼에도 시공사 선정 이후에 자금 대여한거 가지고 조합을 좌지우지 합니다. 계약서 조항 들먹이며 대여 중단하면 조합 직원들 월급도 못 나갑니다. 요즘은 사업시행인가 받으면 조합에서 금융권 대출받아서 시공사 대여금 갚으라고 합니다. 시공사 선정 후 착공까지 수년이 걸리는데 계약서상 공사비에 물가상승분 반영하도록 되어 있습니다. 최근에는 자재비 급등을 이유로 추가 공사비 요구합니다. 공사비 합의 안되면 사업진행 안됩니다. 사업진행 안되면 조합은 사업비 대출받은거 이주비 대출받은거 이자만 불어납니다. 죽습니다. 결국 시공사 원하는대로 주게 됩니다. 시공사는 공정률에 따라서 공사비 따박따박 받아갑니다. 분양만 어느정도 되었으면 공사비 걱정 없습니다. 문제는 일반시행 도급사업이나 자체 개발사업하면서 보증서거나 대출받은게 부동산 경기 불황으로 불확실성이 커지면서 사업 지연되서 이자 불어나고, 억지로 사업 진행해 봐야 분양 저조하면 더 망하게 되는거죠. 괜히 올해 초에 대우건설이 울산에서 시행사 대출 보증섰던 440억 자체자금으로 금융기관에 갚고 시공권 포기한게 아니죠. 더 시간 끌었다간 더 크게 손실날 수 있으니 빨리 손 턴거죠. 천하제일대악당 @coreeha님 제글과 일치하시는군요 맞습니다 덧붙이자면 분담금 늘어나면 포기하시는 조합원들도 증가하지만 일반분양시 미분양도 늘어날수 있다는겁니다. 청산못하는 사업장도 꽤됩니다