가족 간 부동산 거래, 매매 vs 증여 뭐가 나을까?

[자카란다]

가족 간 부동산 거래, 매매 vs 증여 뭐가 나을까?

가족간의 부동산 거래 시 각별히 주의해야 한다. 시세보다 훨씬 싼 값에 거래할 경우, 국세청에서 부당행위계산 부인에 해당되는지, 더 유심히 살펴보기 때문이다.

Q. 50대 맞벌이 부부입니다. 6개월 전 코로나 여파로 집사람은 실직해 실업급여를 받는 상태입니다. 양가 부모님께 5000만원씩 도움을 받고 동생에게 5000만원을 차용, 주택담보대출과 신용대출, 나머지 저축한 돈으로 시세 9억~10억 비규제 지역 아파트를 9억 조금 안 되는 금액으로 동생에게 매매를 진행 중입니다. 저희가 증여로 신고한다면 어떤 절차를 밟아야 하고, 세금은 어느 정도 준비해야 하는지요? 

국세청, 가족간 거래는 더 자세히 살펴본다

과세관청은 가족간 거래(매매 또는 금전거래 등)에 대해서는 일반 거래보다 더 면밀하게 살펴보는 경향이 있습니다. 먼저, 가족간 매매의 경우 부동산 거래가액이 세법에서 정한 시가보다 높거나 낮을 경우 시가를 기준으로 양도소득세를 과세하게 됩니다. 이를 부당행위계산 부인이라고 합니다.

부당행위계산 부인 규정을 적용받지 않기 위해서는 세법상 시가의 5%와 3억원 중 적은 금액 이내의 가액에서 부동산을 거래해야 합니다. 즉, 본건 아파트의 시세가 약 10억원이라면 9억5000만원 이상의 금액으로 거래를 해야 부당행위계산 부인에 해당하지 않게 됩니다. 질의자가 9억원 이하의 금액으로 거래할 경우 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 10억원을 기준으로 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 반면, 시가가 9억원이라면 8억5500만원 이상의 가액으로 거래하면 부당행위계산 부인이 문제되지 않습니다.

따라서 매매의 경우 아파트의 시가가 얼마인지에 따라 과세여부가 달라지게 됩니다. 아파트의 시가는 통상 거래일 전후 6개월 동안의 매매사례가액을 참조하여 해당 아파트와 평형, 층수 등을 고려하여 가장 유사한 시세를 적용하게 됩니다.

금전소비대차 계약서 작성하고, 정기적으로 이자 받아야

다음으로 가족간 금전거래의 경우 금전소비대차 계약서를 작성하고 금융기관을 통해 정기적으로(월별 또는 분기별) 이자를 수수하는 것이 좋습니다. 그렇지 않을 경우 과세관청은 금전대여가 아니라 금전을 증여한 것으로 볼 가능성이 높습니다. 증여세는 과세표준 1억원까지는 10%, 1억원에서 5억원까지는 20%, 5억원에서 10억원까지는 30%, 10억원에서 30억원까지는 40%, 30억원 초과분에 대해서는 50%의 세율이 적용됩니다.

한편, 매매가 아니라 증여를 하고자 한다면 명확하게 증여계약서를 작성하여 진행하는 것이 좋습니다. 매매계약서만 작성하고 매매대금을 지급하지 않을 경우 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있고, 허위의 매매계약서를 작성한 경우 조세포탈이 문제될 수 있습니다. 따라서 부동산의 증여를 원한다면 부동산 등기 이전 시 증여를 원인으로 하여 등기이전해야 합니다.

국세청 홈택스에서 나홀로 증여세 신고 가능

참고로 증여세 신청은 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 할 수 있습니다. 신고 전 먼저 증여세 공제한도에 대해 알아두는 것이 좋습니다. 증여자를 기준으로 배우자는 6억원, 부모와 조부모 등 직계 존속은 5000만원(미성년자는 2000만원), 자녀와 손자녀 등 직계비속 5000만원, 기타 친족 1000만원까지 공제됩니다.

신청은 국세청 홈택스에 접속한 후 로그인합니다. 이때 로그인은 증여자 명의가 아닌 증여를 받는 사람 이름으로 로그인을 해야 합니다. 이후 신고/납부-증여세-일반증여신고-확정신고 순으로  선택, 관련 정보를 입력하면 됩니다. 작성 시 알아둬야 할 주요 용어를 설명하면, 증여일자는 증여한 계좌에 돈이 입금된 날을 말합니다. 증여세는 증여를 받은 달의 말일부터 3개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 이 기간이 지나면, 과태료가 부과됩니다.

증여자는 나에게 재산을 증여하는 사람을 말하며, 납세가 구분을 개인으로 체크한 후 주민번호를 입력하고 조회하면 이름이 나옵니다. 이후 증여재산명세 입력에서 현금인지, 부동산인지 체크하고 세액계산 화면에서 증여자와 나와의 관계를 체크하면 납부해야 할 세금이 계산됩니다. 마지막으로 증빙서류 제출 항목을 클릭, 가족관계증명서, 계좌확인서, 이체확인서 등 관련 서류를 첨부하면 증여세 신고절차가 마무리됩니다.

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