경매에서의 최우선변제권!
최우선 변제란 경매 또는 공매시에 해당 주택의 환가대금에서
근저당 등 다른 권리보다 일정 금액을 우선하여 변제받을 권리를
말합니다.
임대차계약 후 집주인이 은행 등의 빚을 제때 갚지 못하면 채권자는
채권을 회수하기 위해 해당 부동산의 경매를 진행하게 됩니다. 절차가
종결되면, 낙찰자가 납부한 경매대금으로 채권자에게 권리 순서대로
배분하는데 이것을 '배당'이라고합니다.
부동산경매 절차에서 배당할 때 다른 채권자보다 가장 먼저 소액임차인이
보증금 중 일부를 받아 갈 수 있도록 법제화한 것이 임대차보호법의
최우선변제입니다. 최우선변제는 아래의 조건에 부합해야 그 권리가
발생하며, 확정일자는 없어도 무관합니다.
경매개시 신청등기 전까지 대항력을 갖출 것
대항력이란 대항요건(주택의 인도 + 주민등록신고)을 갖춘 다음날 0시부터
발생하는 효력
주택임대차보호법에서 정한 소액보증금에 해당하여야 한다
소액임차인을 위한 특별법이므로 소액보증금에 해당해야겠지요.
주의할점은 소액보증금의 산정은 전입 시점이 아닌 담보물권설정일
을 기준으로 합니다.
주택 임대차보호법 소액보증금 적용 표
※ 예를 들어 담보물권(은행근저당 등) 설정일이 2014년 1월 1일이라면 표의
2014년 1월 1일 이후에 해당하므로 보증금의 액수가 9,500만원 이하인 경우에
3,200만원(서울의 예)이 최우선변제금입니다. 담보물건 설정일을 기준으로 하니
주의하세요.
경매에서 최초 매각기일 전의 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 한다
경매 절차에는 '배당요구'라는 절차가 있습니다. 이에따라 배당요구가
선행되야 합니다.
<기타 최우선변제권과 관련된 사례>
① 소액임차인도 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 배당됨.
(대법원 2005다14595판결)
② 채권자가 본인 채권 회수를 목적으로 임차인이 된 경우 적용되지
않는다.
③ 미등기건물도 임차보증금 보호(대법원 96다 5971)
④ 임차권등기를 마친 주택을 나중에 계약한 임차인은 적용되지 않는다.
⑤ 토지에 저당권이 설정되고 나중에 신축한 건물에 입주한 임차인은
건물에 대해서만 최우선 변제권을 행사할 수 있다.
⑥ 1순위 담보물권(말소기준이 되는 근저당권, 담보가등기 등)이 없는 경우:
최우선변제는 담보물권 설정일을 기준으로 삼는데, 담보물권이 없으므로
현시점의 금액(주택 임대차보호법 소액보증금 적용 표의 최종개정을
기준으로 산정함.
⑦ 임차인의 보증금 중 일정액이 주택 가액의 2분의 1을 초과하면, 2분의 1에
해당하는 금액까지만 최우선변제권이 있다
⑧ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정 공동생활을
하는 경우 이들을 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한다.