미국 다음 위기는 빈 사무실 건물에서 시작될 것입니다

[이매진]

미국 다음 위기는 빈 사무실 건물에서 시작될 것입니다

상업용 부동산은 빠르게 가치를 잃고 있습니다.

https://www.theatlantic.com/ideas/archive/2023/06/commercial-real-estate-crisis-empty-offices/674310/

The Next Crisis Will Start With Empty Office Buildings

"모든 Zoom 회의를 취소하려고 합니다." 2021년 5월이었고 Jamie Dimon은 충분했습니다. JP모건 체이스의 CEO는 "9월, 10월 언젠가" 회사 사무실이 "예전과 같이 보일 것"이라고 예상했습니다 . 2년 후, 그의 회사는 맨해튼의 면적을 5분의 1로 줄였습니다 .

팬데믹 이후, 아이들은 학교로 돌아갔고, 은퇴자들은 유람선으로 돌아 왔으며, 실제 매장은 예상 보다 잘 되고 있습니다 . 그러나 사무실은 아마도 대부분의 평범한 관찰자들이 깨닫는 것보다 더 많은 어려움을 겪고 있으며 집주인, 은행, 지방 정부, 심지어 개별 포트폴리오에 대한 결과는 광범위할 것입니다. 어떤 경우에는 재앙이 될 것입니다. 그러나 이 위기는 모든 위기와 마찬가지로 일과 도시에 대한 우리의 많은 가정을 재고할 수 있는 기회를 나타냅니다.

2023년 첫 3개월 동안 미국 사무실 공실률은 수십 년 만에 처음으로 20%를 넘어섰습니다. 샌프란시스코, 댈러스, 휴스턴에서는 공실률이 25%에 이릅니다. 이 수치는 더 이상 임대되지 않는 공간만 포함하기 때문에 위기의 심각성을 과소평가합니다. 대부분의 사무실 임대는 전염병 이전에 서명되었으며 아직 갱신되지 않았습니다. 실제 사무실 사용은 수요의 추가 감소를 가리킨다. 화이트칼라 직원들이 근무일의 약 28%를 집에서 보내기 때문에 10대 비즈니스 구역의 참석률은 여전히 ​​COVID 이전 수준의 50% 미만 입니다.

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2026년까지 모든 사무실 임대의 3분 의 1 이 만료되면 공실률이 높아지거나 임대료가 크게 낮아질 것으로 예상할 수 있습니다. 그리고 우리가 분산 작업의 영향과 씨름하는 동안 인공 지능은 사무실 수요를 훨씬 더 낮출 수 있습니다 . 일부 전문가들은 가장 비싼 사무실은 여전히 ​​잘 운영되고 있으며 다른 사람들은 새로운 편의 시설과 서비스를 도입하여 비용을 절감할 수 있다고 지적합니다. 그러나 집주인은 비어 있는 모든 소매점을 Louis Vuitton과 Apple에 임대할 수 없습니다. 그러한 공간에 대한 수요가 충분하지 않으며 새로운 기능으로 인해 건물을 짓고 운영하는 데 훨씬 더 많은 비용이 듭니다.

이런 암울한 전망에 일부 집주인들은 “열쇠를 은행에 돌려주겠다”고 위협하고 있다. 지난 몇 달 동안 부동산 거대 기업인 RXR, Columbia Property Trust, Brookfield Asset Management 등은 총 수십억 달러 의 상업용 부동산 대출을 불이행했습니다 . 그러한 불이행은 부분적으로는 실제 투쟁의 표시이고 부분적으로는 치킨 게임입니다. 대부분의 상업 대출은 사무실이 꽉 차고 이자율이 낮았던 팬데믹 이전에 발행되었습니다.

현재 환경은 크게 다릅니다. 높은 공실률, 두 배의 이자율, 2025년까지 상환해야 하는 거의 1조 5천억 달러 의 대출입니다. 지금 채무 불이행으로 집주인은 남은 영향력을 활용하여 대출 연장 또는 구제 금융을 옹호합니다. John Maynard Keynes가 관찰한 것처럼 은행원에게 1,000달러를 빚진 경우 그의 마음대로 할 수 있지만 그에게 100만 달러를 빚진 경우 " 상황이 역전됩니다 ."

은행은 걱정할 이유가 많습니다. 금리 상승은 대차대조표에 있는 다른 자산, 특히 국채의 가치를 떨어뜨려 은행 운영에 취약하게 만들었습니다. 최근 몇 달 동안 Silicon Valley Bank, First Republic 및 Signature가 모두 무너졌습니다. 이와 같은 지역 기관은 모든 상업용 부동산 은행 대출의 거의 70% 를 차지합니다 . 사무실 건물의 가치를 낮추거나 압류된 부동산을 소유하는 것은 대차대조표를 더욱 약화시킬 것입니다.

지자체는 걱정이 더 많다. 재산세는 시 예산을 뒷받침합니다 . 뉴욕시에서 이러한 세금은 세입 의 약 40%를 창출합니다 . 상업용 부동산(주로 사무실)은 이러한 세금의 약 40% 또는 시 전체 세수의 16%를 차지합니다 . 샌프란시스코에서는 재산세가 더 낮은 몫에 기여하지만 사무실과 소매점은 훨씬 더 나쁜 상태 에 있는 것으로 보입니다 .

빈 사무실은 또한 소매 판매 및 대중 교통 이용을 줄이는 데 기여합니다. 뉴욕시에서는 평일 지하철 이용량이 2019년 수준의 65%(증가 추세에 있음)이며 대중교통 수익은 24억 달러 감소했습니다 . 한편, 2019년 이후 사라진 소매 부문 일자리 4만 개 이상 은 아직 돌아오지 못하고 있습니다. Arpit Gupta라는 NYU 교수와 다른 사람들의 최근 연구에 따르면 사무실 및 소매 가치 하락으로 인해 시 예산의 6.5% "재정 허점"이 있다고 추정합니다. 이러한 구멍은 “세율을 높이거나 정부 지출을 삭감하여 메워야 합니다.”

많은 도시들이 어려운 선택에 직면해 있습니다. 그들이 특정 서비스를 중단하면 덜 매력적이 될 수 있고 더 많은 사람들을 밀어내고 수익을 해치고 쇠퇴의 주기를 지속시키는 "도시 운명의 고리"를 촉발할 수 있습니다. 세금을 올리면 그 어느 때보다 유동적인 부유한 주민들을 소외시킬 수 있습니다. 200,000달러 이상을 버는 주민들은 2019년 뉴욕주 소득세의 71%를 기여했습니다. 부유한 주민들을 플로리다와 텍사스와 같은 세금이 낮은 주에 빼앗기는 것은 이미 뉴욕과 캘리포니아에 큰 타격을 주고 있습니다. 팬데믹이 시작된 이후 두 주의 소득세 기반은 수백억 달러 감소했습니다.

마지막으로 사무실 시장의 혼란은 은퇴 시스템과 개인의 포트폴리오를 위협합니다. 공적 및 사적 연기금은 전통적으로 자산을 주식, 채권 및 현금에 보관해 왔습니다. 그러나 최근 수십 년 동안 그들은 상업용 부동산 및 사모펀드를 포함한 소위 대체 투자로 전환했습니다. 이러한 투자는 현재 포트폴리오의 3분 의 1을 구성하고 있으며 부동산은 많은 연기금 자산의 절반 이상을 구성합니다.

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COVID 이전의 이러한 추세에는 특히 현재 어려움을 겪고 있는 뉴욕, 샌프란시스코, 로스앤젤레스 및 보스턴과 같은 주요 시장에서 사무실 공간에 대한 상당한 투자가 포함되었습니다. 연금은 이러한 유형의 투자를 주로 임대료와 인플레이션 방지책을 통해 안정적인 수입원으로 보았습니다. 공적 연금이 이미 약 1조 달러로 부족한 상황에서 상업용 부동산 가치의 하락은 이 나쁜 상황을 훨씬 더 악화시킬 수 있습니다.

당신은 아이디어를 얻습니다. 사무실 건물은 다양한 금융 기관에 위협이 됩니다. 더 많은 임대 및 대출 만기가 도래함에 따라 고통의 대부분은 여전히 ​​우리 앞에 있습니다. 향후 2년 동안 많은 도심에서 수십 개의 건물이 더 이상 용도에 맞지 않는다는 사실을 알게 될 것입니다. 시 서비스가 악화될 가능성이 높고 더 많은 사람들이 떠날 수 있습니다. 최악의 시나리오는 파산한 지방 정부, 증가하는 범죄, (주로 백인) 중상류층 주민들의 도주와 함께 1970년대로 돌아가는 것입니다. 집주인은 "뉴욕은 항상 돌아옵니다."라고 지적하기를 좋아 합니다 . 그러나 디트로이트나 피츠버그와 같은 일부 도시는 이전의 기술 변화의 물결에서 결코 회복하지 못했습니다. 그리고 뉴욕에서도 컴백에는 수십 년이 걸릴 수 있습니다.

90년대에 인터넷은 도시를 되살리는 데 도움을 주었습니다. 경제가 혁신과 창의성에 점점 더 의존하게 되면서 가장 크고 밀집된 많은 다운타운이 붐을 이루었습니다. 2007년에 세계 최고의 도시 경제학자 Ed Glaeser는 도시가 "공간을 가로질러 상품과 지식의 이동이 훨씬 쉬워졌음에도 불구하고 현저하게 중요하다"는 사실을 "우리 시대의 중심 역설"이라고 불렀습니다 . 경제학자들은 현재의 위기까지 이 역설을 설명하느라 바빴다. 이론대로 기업은 아이디어의 신속한 교환과 대도시가 제공하는 전문화된 분업을 필요로 합니다. 또한 기업은 가능한 최대의 인재 풀에 접근하기를 원하며 최고의 인재는 라이프스타일을 고려하여 대도시에 거주하는 것을 선호합니다.

경제학자들 사이의 합의는 기술과 미디어가 확장됨에 따라 경제 활동이 일부 슈퍼스타 도시 내에서 통합될 것이라는 점이었습니다. 그러나 COVID 이전에도 최고 성과를 내는 일부 도시에서 인구가 감소하고 기술 대기업이 소규모 도시에 사무실을 배포하기 시작했으며 사무실 시장이 WeWork의 비합리적인 벤처 캐피탈 투자 확장으로 뒷받침되면서 이론이 깨지기 시작 했습니다 .

코로나19 이전의 합의는 틀리지 않았지만, 선도적인 사상가들은 그들 자신의 이론의 완전한 의미를 고려하지 않았습니다. 온라인 협업의 품질이 중요한 임계값을 넘으면 인터넷 자체가 가장 큰 인재 풀이자 인간 상호 작용의 최고의 조력자가 되었습니다. 그리고 고등 교육을 받은 개인이 어디에서나 좋은 생활비를 벌 수 있게 되자 라이프스타일 선호도는 더욱 다양해졌습니다. 이것은 슈퍼스타 도시가 멸망한다는 의미가 아니라 이전에 사로잡힌 청중이 이제 더 많은 선택권을 갖게 되었다는 의미입니다.

도시는 생존하고 적응해야 합니다. 소비자 선택의 세계에서 위치는 소비자 제품처럼 생각해야 합니다. 성공할 수 있는 한 가지 방법은 대도시만이 제공할 수 있는 걸을 수 있는 거리, 차 없는 교통, 문화 및 지적 다양성을 두 배로 늘리는 것입니다. 그러나 소도시는 통근 시간 단축, 충분한 주차 공간, 자연과의 근접성, 더 좋은 학교, 낮은 세금을 강조할 수 있습니다.

그리고 핵심이 있습니다. 대부분의 사무실은 새로운 소유권 아래 또는 투자금을 회수하기 위해 더 오래 기다려야 하는 투자자의 손에 따라 잘 버틸 것입니다. 많은 오래된 건물을 다른 용도로 개조하거나 철거해야 합니다. 디자인 회사인 Gensler의 사장인 Steve Paynter는 북미 전역에 걸쳐 수백 개의 사무실 건물을 평가했으며 그 중 30%가 주거용 전환에 적합할 수 있다고 추정했습니다 . 다른 건물은 의료, 교육, 가벼운 물류 및 데이터 센터를 포함한 새로운 용도를 수용할 수 있습니다.. 이러한 전환을 촉진하기 위해 도시는 기존 구역법을 완화하고 계획 절차를 간소화하며 세금 감면 및 기타 인센티브를 제공해야 합니다. 1990년대와 2000년대 초반에 뉴욕시는 이 정책 혼합에 의존하여 로어 맨해튼에 있는 59개의 사무실 건물을 12,000개 이상의 아파트로 전환했습니다 .

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도시는 또한 공공-민간 파트너십에 의지할 수 있습니다. 이러한 파트너십은 공공 시설과 공간을 재정, 건설 및 유지 관리하기 위해 공공 및 민간 자원을 함께 제공합니다. 20세기 후반에 뉴욕시의 그러한 파트너십은 타임스퀘어를 젊어지게 하고 브라이언트 공원을 되살리며 하이라인과 브루클린 브리지 공원을 건설하고 뉴욕 공립 도서관에 자금을 지원했습니다. 공공-민간 파트너십이 적절하게 실행될 경우 광범위한 공익을 희생하지 않고도 도시 개발에 수십억 달러를 투입할 수 있습니다.

그러나 현실적으로 도시가 소집할 수 있는 자원은 충분하지 않습니다. 연방 정부는 중요하고 지속적인 지원을 제공해야 합니다. 70년대에 부통령 Hubert Humphrey는 민권 운동가 Whitney Young의 초기 제안을 바탕으로 "도시를 위한 마샬 계획"을 촉구했습니다 . 1975년 제럴드 포드(Gerald Ford) 대통령은 지방 정부가 파산을 선언한 후 뉴욕 시에 "Drop Dead"라고 외설적으로 말했지만 궁극적으로 도시를 구제하기 위해 수십억 달러의 대출을 승인했습니다 .

주 정부도 개입해야 합니다. 많은 주들이 대도시에 의존하고 있으며 자체적인 어려움을 겪고 있습니다. 그러나 지방 및 주 정부는 자원을 더 잘 활용하고, 새로운 프로젝트의 승인을 가속화하고, 연방 정부가 더 많은 자금을 제공하도록 압력을 가하기 위해 협력할 수 있습니다. 이 위기는 또한 주, 도시 및 교외 카운티 간의 재정 경계를 재협상할 수 있는 기회입니다. 경제학자 Richard McGahey가 지적 했듯이 많은 도시 근로자가 별도의 카운티에 거주하고 세금을 납부하기 때문에 도시에서 창출하는 세입이 너무 적습니다. 하이브리드 작업자가 더 멀리 떨어져 살 수 있게 되면서 이러한 역학 관계는 더욱 악화될 것입니다.

세금과 건설 문제 외에도 가장 큰 기회가 있습니다. 캐나다 작가 Margaret Visser가 지적했듯이, "우리가 일상적인 물건을 당연하게 여기는 정도는 그것이 우리 삶을 지배하고 정보를 제공하는 정확한 정도입니다." 그녀는 포크와 의자에 대해 이야기했지만 그녀의 관찰은 우리 사무실에 적용됩니다. 이 유리와 강철 상자는 우리 도시의 형태와 교통 시스템의 리듬을 결정합니다. 그들은 우리가 언제 일어나는지, 무엇을 하는지, 친척들과 얼마나 떨어져 있는지, 자녀와 얼마나 많은 시간을 보내는지, 그리고 자녀가 있는지 여부를 결정합니다. 그들은 우리 문화에 스며들어 우리 경제를 뒷받침합니다. 개인이 일할 수 있는 나이가 되기 전에도 교실은 우리가 사무실에서 생활할 수 있도록 준비시킵니다. 그리고 은퇴 후에는 상업용 부동산에 의존하여 안정적인 수입을 제공하고 저축의 가치를 보호합니다. 사무실 위기는 이러한 패턴을 재고할 수 있는 기회입니다.