청도의 아파트 시세에 대해서...

푸른하늘님이 질문하신 청도의 아파트 분양가와 기존아파트 가격 비교입니다. 서울의 기존 아파트와 분양가에 대해서 말씀해주십시오라고 질문한다면 한마디로 정리하기가 쉽지 않을 것입니다. 먼저 청도는   7개의  구와  5 개의 시로 나뉘어져있습니다. 시남구, 노산구, 시북구, 사방구, 청양구, 개발구, 이창구 즉묵시, 교주시, 교남시, 평도시, 래서시 입니다. 여기서 모두의 가격을 비교하는 것은 어렵기에 한국인이 많이 거주하는 지역을 위주로 간단히 분양가를 설명하도록 하겠습니다.   시남구 : 전통적으로 한국인이 가장 많은 지역으로 단지의 50%가 살고 있는 명인광장이 대표적인임. 지은지 5년이 되어가며 위치가 청도의 가장 중심지역에 있지만 지하주차장이 없고,  구조 또한가 좋은 편이 아니다. 현재 중국 평당 10000RMB가량이다.  시남구도 지역에 따라 편차가 많은데 한국인이 주로 거주하는 지역은 명인광장 근처로 8000원에서 10000원정도하며 바닷가가 보이는 지역은 15000원에서 20000원까지 호가한다. 조금 옛시가지로 가면 5000원이하도 있으나 거래가 거의 되지 않는다.   노산구 : 최근 들어서 한국 사람들이 늘어가고 있는 지역으로 시남구 동쪽으로 청도대학, 해양대학부터 노산까지 계속 이어진다. 자연환경은 매우 뛰어나지만 시내와는 조금 떨어진 관계로(자동차로 10분이상) 쇼핑이 불편하다. 하지만 앞으로 근처에 쟈스커와 까르푸등의 쇼핑몰이 예정되어 있기 때문에 생활의 편리함도 나아지리라 생각한다. 가격은 거의 10000만대 이상이다. 최근에 분양하는 것은 20000원에 육박하고 심지어 가장 비싼 것은 35000원, 45000원까지 한다.   시북구 : 시남구와 노산구가 바닷가를 바로 끼고 있었다면 시북구는 그 다음블럭에 있는 지역으로 가격이 다소 떨어진다. 시북구에 한국사람들이 제법 살고 있는 푸산호이다. 1소구, 2소구, ,,,6소구까지 있으며 가격대는 5000원가량이다. 최근에 분양해서 입주하는 지역의 분양가는 7~8000원정도이다.   청양구 : 시내 중심부와는 차이가 있다. 청양은 청도에서도 한국인이 가장 밀집되어 있는 지역이고 한국자본에 의해서 그 도시가 형성되었다고 해도 과언이 아닐 정도로 한국인이 많이 거주한다. 하지만 가격은 바닷가와는 아예 거리가 멀고 그 만큼 나중에 개발된 곳이기 때문에 가격은 시내와 차이가 난다. 청양에서도 조금 외진 곳은 4~5000원가량이고 가장 비싼 지역은 6~7000원정도 한다.   개발구 : 일명 황도로 불리는 이 지역은 현재 한국인의 숫자가 그리 많지 않다. 현재 청도부두에서 쾌속선으로 20분, 일반배로 45분정도 배를 타야 도착 가능한 지역이나 앞으로 청도와 황도를 잇는 교량과(이미 공사 진행중) 해저터널이 계획되어 있는 지역으로 커다란 항만을 중심으로 한국기업도 더 많이 진출이 예정되어 있고 아름다운 자연환경으로 주목받고 있는 곳이다. 가격은 6~7000원가량이나 다리 개통이후에는 청양은 물론 시북구의 가격도 따라 잡을 수 있지 않을까 한다.   이창구 : 이촌지역에 한국인이 많이 거주하고 있으나 최근에 듣기로는 조금씩 빠져나가는 것으로 알려지고 있다. 한국인보다는 조선족 교포들이 많이 거주하고 있다. 조금 그레이드가 낮다. 가격은 5000원이내에서 거래가 가능하다.   사방구 : 거의 한국 사람이 거주하고 있지 않은 지역이다.   기타 다른 시의 가격은 마오패이(인테리어가 없는 상태) 상태로 2~3000원가량이다. 아직까지는 한국사람의 거주가 적은 편이다.   분양가격 : 어디서나 건설회사가 많이 남는 장사다. 비자금 조성도 가장 편리해서 우리나라 대기업치고 건설회사 없는 곳이 없다. 또한 중국의 10대 부자들 대부분이 부동산 개발로 돈을 벌었다.     한국은 분양가 자율화이후, 건설회사는 분양하는 지역의 시장가격에 준해서 (더 좋은 인테리어와 시스템, 인상된 자재비등을 이유로) 분양가격을 결정하곤 하였고 중국역시 크게 다르지 않다.   분양가격은 앞서 이야기한 대체적인 시장가격에서 입지나 단지의 등급에 따라 조금씩의 차이는 있지만 시장가격에 준해서 분양한다. 다만 중국 평수와 가격이 한국평수와 가격에 대비해서 쉽게 떠오르지 않으신 분을 위해 대략적으로 환산해서 몇가지 예를 들겠다.   1. 우리나라 1평은 중국평수로 정확하게는 3.3058㎡인데 약 3.3㎡으로 함. 2. 우리나라 30평대는 전용면적 기준으로 85㎡이하를 의미함. 하지만 주차장도 포함되고 베란다등의 서비스면적은 85㎡에 포함되지 않기 때문에 단순비교가 어려움. 필자가 생각하기에 최소 중국 평수로 130㎡이상은 되어야 한국의 30평대 수준은 될 것임.( 현재 한국은 베란다 확장이 합법화 되었기에 앞으로는 더욱 커져야 할 것으로 보이지만) 3. 중국 130㎡이고 평당 10000원이라면 인민폐 130만원임. 4. 환율은 내년에 평가절상이 거의 확실시 되기 때문에 내년엔 다소 차이가 날 것으로 보이나 현재는 대략 인민페 1원에 한화 130원정도 환전가능 따라서 130만X130=16900만원 5. 만약 인테리어가 안 된 아파트라면 중국평당 1000원씩 추가해서 13만원 추가하고 1690만원  6. 취득세의 경우는 120㎡이상의 경우는 취득가액의 3%를 내야함(이하는 1.5%) 507만 따라서 합계는 16900+1690+507=19097만원 대략 2억정도가 필요하다. 참고로 평당 만원정도의 집은 여러분 마음에 그리 안 들 가능성이 높다는 것이다. 이정도면 수도권의 왠만한 가격에 근접한다. 그러면 청도 집값은 거품인가, 아니면 아직도 투자메리트가 있는가?   이 부분에 대해서는 기회가 되면 다시금 올려보도록 하겠습니다.