임차인의 대위변제에 의한 대항력 취득. 경매초보인 최모씨는 얼마 전 00에 소재한 다세대주택에 관심을 갖고 입찰에 참여했지만, 입찰보증 금을 포기해야 하는 상황에 처하였다.
다세대 주택의 감정가는 2억5천만원. 2회 유찰로 최저가는 1억2천250만원부터 진행하였고, 인근에 지 하철역이 있어서 교통이 편리 할 뿐만 아니라 주변에 편의시설이 소재하여 실거주와 동시에 투자대상 으로 더할 나위 없이 만족스러웠다. 또한, 최근 들어 치솟는 전세값 때문에 항상 고민이던 최씨로서 는 내집마련을 위한 절호의 기회라고 생각했다.
이에 따라, 최씨는 경매에 응찰하여 1억3천만원에 단독으로 최고가매수신고인이 되었지만, 내집마련 의 꿈은 고사하고 경매 입찰보증금을 포기해야만 했다.
이사건 다세대주택에는 2011.03.08.에 전입과 확정일자를 갖춘 임차인이 존재하였고, 등기부등본상 에는 2002.11.02. w은행의 근저당과 2012.08.13. 경매신청 채권자인 k은행의 근저당이 설정되어 있었다.
권리분석상 임차인의 전입일자가 선순위 근저당설정일자 보다 늦어서 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없었고, 확정일자에 따른 우선변제권은 인정 되지만, 이 사건 임차인은 배당요구 종기 이후에 배 당요구를 하여 임차보증금에 대한 우선변제권마저도 인정되지 않는 상황이었다. 즉, 임차인은 배당요 구를 하였지만, 매각대금에서 한 푼도 배당 받을 수 없게 된다.
[대법원 2008.12.24. 선고 2008다65242]
집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법•상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한 하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구 권이 있는 채권자라 하더라도 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없으며, 배당요구의 종기까지 배당요 구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우 배당요구의 종기 이후에는 배당요구 하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다.
결론적으로 최씨는 권리상 아무런 하자가 없다고 판단했고, 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못하므 로 명도과정에서 약간의 어려움만 있을 것으로 생각했다. 하지만, 낙찰 후 임차인을 찾아간 최씨는 임차보증금을 물어줘야 한다는 말을 듣고 하늘이 무너져 내리는 듯 했다.
경매가 2회 유찰되어 진행되는 동안 임차인은 선순위 근저당권자 w은행의 채권을 대위변제 한 것이 다. 즉, 임차인이 경매절차에서 전혀 배당 받을 수 없게 되자, 선순위 근저당의 피담보채무인 2천만 원을 대위변제하고, 근저당설정등기를 말소 함으로써 선순위임차인의 지위를 얻게 된 것이다.
따라서, 임차인은 소유자의 채무를 대위변제 함으로써 경매절차에서 보호받지 못하는 임차보증금 1억 3천만원을 낙찰자에게 주장할 수 있게 되므로 손해를 최소화 할 수 있게 된다.
물론, 임차인의 대위변제가 낙찰 후에 이뤄졌다면 낙찰자는 법원에 매각불허가신청을 하거나, 매각허 가결정취소 신청 등을 통하여 구제받을 수 있겠지만, 이와 같은 경우 응찰자 입장에서는 매각기일 전 날 등기부등본을 재차 확인하거나, 매각물건명세서에 기재된 최선순위설정일자란을 확인하여 부동산 등기부등본의 선순위 권리와 일치하는지 확인하여야 한다.