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종합부동산세는 일정금액 이상의 부동산 보유자에게 부과되는 세금입니다.
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1차적으로 시,군,구에서는 관내 부동산에 대하여 재산세(세율 0.15~0.5%)를 과세하고,
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2차적으로 국가(국세청)에서 세대별 또는 인별로 전국의 소유 부동산가액이 일정기준 금액을 초과하는 자를 대상으로 종합부동산세(세율0.6~4%)를
과세합니다.
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종전의 보유세는 보유한 부동산에 대하여 건물은 재산세가, 토지는 종합토지세가 부과되었으나, 보유세제가 전면
개편된 2005년부터는
-
주택은 건물과 부속 토지를 통합 평가하여 1차로 지방세인 재산세가 통합 과세되며
일정 기준 초과 시 2차로 국세인 종합부동산세가 과세됩니다. 이 경우
종합부동산세는 개인이 보유하는 주택을 세대별로 전국 합산하여 과세하게 됩니다.
그러나,
혼인 및 노부모봉양을 하기 위해 올해 세대를 합가하는 경우 앞으로 2년간 세대 합산을
유예합니다.
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토지는 관할 시,군,구 내의 토지를 관내합산하여 지방세인 재산세를 부과하고, 전국의 토지를
합산하여 일정기준 초과시 국세인 종합부동산세가 과세됩니다. 이 경우 개인이 보유하는
종합합산토지는 세대별로 전국합산하여 과세하며 별도합산토지는
개인별로 전국합산하여 과세됩니다.
과세대상
-
주택(부속토지포함), 종합합산토지(비사업용토지), 별도합산토지(사업용토지인 빌딩, 상가,
사무실
등의 부속토지)로 구분하여 일정한 기준금액 초과시 과세대상이 됩니다.
※
비사업용토지 : 지상정착물이 없는 나대지, 잡종지 등을 말함.
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기준금액
-
전국의 부동산을 유형별로 구분한 후 세대별 또는 인별로 부동산 공시가격을 전국 합산
하여
과세기준금액을 초과하는 경우에만 납세의무가 있습니다.
과세대상
유형 및 과세단위의 구분 |
과세기준금액 |
주택 |
개인
- 세대별 합산
기타
- 인별 합산 |
개별(공동)주택공시가격
6억원 |
종합합산토지
(나대지,
잡종지 등) |
개별공시지가
3억원 |
별도합산토지
(일반건축물의
부속토지 등) |
전체
- 인별 합산 |
개별공시지가 40억원(또는
200억원) | ※
서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지 : 관광호텔업, 종합휴양업, 유원시설업, 대중골프장업, 스키장업,
유통단지, 공동차고지, 공장용건축물의 부속토지
<<
부동산 유형별 과세대상의 구분>>
구분 |
부동산의
종류 |
재산세 |
종합부동산세 |
건물 |
주
거
용 |
주택(아파트,
단독.다가구.다세대), 오피스텔(주거용) |
○ |
○ |
별장(주거용
건물로서 휴양.피서용으로 사용되는 것) |
○ |
X |
일정한
건설임대주택.매입임대주택 등 장기임대주택 |
○ |
X |
일정한
미분양주택.사원주택.기숙사.가정 보육 시설용 주택 |
○ |
X |
기타 |
일반건축물(상가.사무실.빌딩,
공장, 기타사업용 건물) |
○ |
X |
토지 |
종
합
자
산 |
나대지,
잡종지, 일부 농지 . 임야 . 목장용지 등 |
○ |
○ |
재산세
분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 |
○ |
○ |
재산세
별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 |
○ |
○ |
재산세
분리과세 . 별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 |
○ |
○ |
별도
합산 |
일반건축물의
부속토지(기준면적 범위내의 것) |
○ |
○ |
법령상
인.허가 받은 토지 |
○ |
○ |
분
리
과
세 |
일부
농지, 임야, 목장용지 (재산세 0.07%) |
○ |
X |
공장용지
일부, 공급용 토지 (재산세 0.2%) |
○ |
X |
골프장,
고급오락장용 토지 (재산세 4.0% |
○ |
X |
■
주택은 종전에는 건물과 토지를 각각 평가하던 것을 주택전체(건물 및 부속토지)를 통합하여 시가를 반영한 공시가격을 기준으로 세대별 또는 인별로
전국합산한 후 일정금액을 공제하여 과세표준을 산정합니다.
■
토지는 공시가격인 개별공시지가를 기준으로 하고 있으며 개인이 보유하는 종합 합산 토지는
세대별로, 법인 및 기타단체 등이 보유하는 종합합산토지와 별도 합산 토지는 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하여 과세표준을
산정합니다.
과세대상 |
과세표준 |
공시가격기준 |
주택 |
개인 |
주택공시가격을
세대별로
전국합산한 가액 -6억원 |
주택공시가격 |
기타 |
주택공시가격을
인별로
전국합산한 가액 -6억원 |
나대지
등
(종합합산토지) |
개인 |
토지공시가격을
세대별로
전국합산한 가액 -3억원 |
개별공시지가 |
기타 |
토지공시가격을
인별로
전국합산한 가액 -3억원 |
사업용토지
(별도합산토지) |
토지공시가격을
인별로
전국합산한 가액 -40억원(또는
200억원*) |
개별공시지가 | *
서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지
◎
합산배제 대상
■
장기입대주택
주택의
종류 |
주거전용면적 |
주택공시가격 |
주택수 |
임대기간 |
지역 |
건설임대주택 |
149㎡(45평)이하 |
6억원이하 |
2호이상 |
5년이상 |
동일
시.도 소재 |
매입임대주택 |
국민주택규모이하 |
3억원이하 |
5호이상 |
10년이상 |
기존임대주택 |
국민주택규모이하 |
3억원이하 |
2호이상 |
5년이상 |
전국 | ※
다가구주택은 1구(독립된 가구)를 1호의 주택으로 인정
(다가구주택과
다세대주택의 과세형평성 유지)
■
기숙사
-
학교, 공장 등의 학생 또는 종업원 공동취사용 주택
■
사원용 주택
-
종업원에게 무상제공하는 국민주택규모 이하의 주택
※ 다만, 종업원과이 관계가 친족이나 과점주주에 해당하는 주택은 제외
■
미분양 주택
-
과세기준일 현재 사업자등록을 한 주택신축판매자(주택법의 사업계획 승인 및 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양 주택을 말하며 구체적인
적용사례는아래와 같습니다.
미분양
기간별 적용구분 |
합산배제년도 |
2007년 |
2008년 |
2009년 |
사용검사일
또는 사용승인일 |
‘04.6.2
이후 ’05.6.1 이전 |
√ |
|
|
‘05.6.2
이후 '06.6.1 이전 |
√ |
√ |
|
‘06.6.2
이후
'07.6.1이전 |
√ |
√ |
√ | ※ 건축법의 허가(20호 미만)를 받아건축한 미분양주택으로서 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은
합산배제대상에서 제외됨
■
가정보육시설용 주택(주거겸용 어린이 놀이방)
-
시장. 군수 또는 구청장의 인가 (‘07.6.1까지)를 받고 관할세무서 사업자등록('07.6.1까지) 후 5년
이상
계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택
※과세기준일 현재 영유아 보육시설 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세.
도시계
획세. 공동시설세. 사업소세를 면제하고 있음 (지방세법 제272조⑤)
◎
합산배제 신청절차
①
먼저, 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 합니다.
-
건설. 매입임대주택 : 과세기준일(‘07.6.1)까지 임대사업자등록(시. 군. 구에 신청)과 사업자등록(세무서에
신청)을 하여야 합니다.
-
기존임대주택 : ‘05.1.5 이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일(’07.6.1)까지
사업자 등록을 하여야 합니다.
-
다가구임대주택 : 임대주택법의 등록기준(다가구는 전체를 1호로 보고 있음) 호수 (건설임대는
2호이상, 매입임대는 5호이상)에 미달하여 임대사업자등록이 되지 아니하는 사업자는
과세기준일(‘07. 6. 1)까지 사업자등록을 하여야 합니다.
-
기숙사, 사원용 주택, 미분양주택 : 별도의 등록절차는 없습니다.
-
가정보육시설용 주택 : 과세기준일(‘07. 6. 1)까지 보육시설 설치 인가(시.군.구에서 인가)
및 사업자 등록(세무서에 ’07. 6. 1까지 신청)을 하여야 합니다.
※ 반드시 과세기준일(‘07. 6. 1)까지 등록을 하셔야 합니다.
②
종합부동산세 신고기한 (’06. 12. 15)까지 합산배제신청을 하여야 과세제외 됩니다.
-
임대주택 합산배제 신청 : 건설임대주택, 매입임대주택, 기존임대주택, 다가구임대주택
-
기타주택 합산배제 신청 : 기숙사, 사원용 주택, 미분양 주택, 가정 보육시설용 주택
과세대상 |
과세표준 |
세율 |
누진공제액 |
과세표준
적용비율 |
주
택 |
3억원
이하 |
1% |
- |
80% |
3억원
초과
14억원
이하 |
1.5% |
150만원 |
14억원
초과
94억원
이하 |
2% |
850만원 |
94억원
초과 |
3% |
1억
250만원 |
나대지,
잡종지 등
(종합합산토지) |
17억원
이하 |
1% |
- |
80% |
17억원
초과
97억원
이하 |
2% |
1,700만원 |
97억원
초과 |
4% |
2억
1,100만원 |
일반건축물의
부속토지
등
(별도합산토지) |
160억원
이하 |
0.6% |
- |
60% |
160억원
초과
960억원
이하 |
1% |
6,400만원 |
960억원
초과 |
1.6% |
6억
4,000만원 | ※ 서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지 : 0.8%(단일세율 적용)
*
산출세액 계산방법
=
(과세표준 × 세율 × 적용비율) |
-
법정 차감세액(①,②) |
|
|
(종합부동산세액) |
| ☞
법정 공제세액은?
①
과세기준금액 초과분에 부과된 재산세상당액중 일정액
②
세부담상한액을 초과하는 금액
■
각 과세대상 유형별로 당해연도에 부과된 재산세액과 세부담상한액 적용전 종합부동산세상당액의 합계액이 전년도의 경우와 비교하여
300%(별도합산토지는 150%)를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여 계산합니다.
당해연도
총세액상당액 |
≤ |
전년도
총세액상당액 ×
한도비율 |
재산세
+ 종합부동산세 |
(재산세
+ 종합부동산세) ×
150%~300% |
※
계산사례
Q |
전년도(2006년)
주택분 재산세 250만원, 주택분 종부세 50만원
올해의
주택분 재산세 500만원, 종부세(세부담상한 적용전) 500만원인 경우 |
A |
세부담상한액
: 900만원[=(재산세 상당액 250만원 + 종부세 상당액 50만원)×300%]
세부담상한액
초과금액 : 100만원(=2007년 총세액상당액 1,000만원 - 세부담상한액 900만원)
올해
납부할 종부세 :400만원(=세부담상한전
종부세500만원-세부담상한액초과금액100만원) |
■
매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세대상 여부를 판정합니다.
■
종합부동산세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 부동산소유자 주소지(법인은 본점소
재지)
관할세무서에 자진 신고, 납부하여야 합니다.
-
일정한 요건을 갖춘 장기임대주택 및 기타주택 등은 먼저, 임대사업자등록과 사업자등
록을
한 후 종부세 신고기한까지 반드시 합산배제신청을 하여야 과세되지 않습니다.
■
신고기한 내에 신고하고 이에 따른 세액을 납부하면 내야 할 세금의 3% 공제 혜택을 받 습니다.
■
납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후
45일
이내에 나누어 낼 수 있습니다.
■
분납할 수 있는 세액
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납부할 세액이 2천만원 이하인 때 : 1천만원을 초과하는 금액
-
납부할 세액이 2천만원 초과하는 때 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액
■
종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세
도
함께 납부하여야 합니다.
)
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