9월, 10월이 바닥이라 생각되는데...
<후배와 오랜만의 만남>
펀드매니저로 일하는 후배와 오랜만에 만났습니다. 그동안 우리나라의 가장 큰 은행에서 자산을 운용하다 다시 사모펀드로 복귀했더군요. 사모펀드들이야 어느 정도 규모가 있어도 펀드매니저들이 10여명 안팎입니다. 그래도 실력이나 규모가 만만치 않죠.
이 친구가 워낙 실력이 좋으니까 다시 불렀나 봅니다.
해외 출장과 회사일로 워낙 바빠서 연락도 못하고 지냈습니다. 그러다 밥이라도 사줘야 겠다는 생각에 회사 근처 일식집에 방을 잡고 같이 식사를 했습니다. 그동안 어떻게 지냈냐고 물었습니다. 현장감을 살리려고 한 번 대화식으로 기술해 봅니다.
나 : 그동안 어떻게 지냈어? 회사는 잘 다니고 돈은 내가 더 잘 버는 것 같은데.ㅎ ㅎ
후배 : 한 달 정도 국회 도서관에 묻혀서 경제 공부하면서 보냈어요. 매일 2권씩 독파해 갔더니 내공이 더 굳건해 지는 것 같아요.
나 : 후배 와이프와 그의 가정의 현재 삶을 물어봄.....(중략)
후배 : 40이 되기 전에 완전한 독립을 할까 생각을 합니다. 지금 다시 들어가는 사모펀드는 규모가 있는 곳이라 조직의 힘을 등에 업고 일해서 안주할까 걱정 되요. 도전정신을 잃을까봐요...
나 : 요즘 금융쪽 분위기를 어떻게 판단하나?
후배 : 요즘 공부하는 가운데 헤리텐트라고 80년대부터 지금까지 전설적인 금융인의 예측이 자꾸 떠오릅니다. 그는 80년대부터 지금까지 많은 추측들이 들어맞으면서 유명세를 탔어요. 요즘 미국과 전 세계 증시를 끝없이 떨어지는 나락으로 판단하고 있더군요.
나 : 그럼 후배도 경제를 안 좋게 보나
후배 : 아니요. 저는 오히려 공부를 하면서 헤리텐트에게 도전하고 싶은 생각이 들더군요. 제가 워낙 신중한 스타일인 것은 선배님이 알잖아요. 그렇지만 오히려 좋아질 것이라 생각이 듭니다.
나 : 우리나라 증시는 어떻게 될 것 같아? 나 사실 **차좀 사뒀는데.
후배 : 9월과 10월 어려워지고 11월부터는 증시가 올라갈 것 같아요. 빠르면 10월이 될 수도 있고요. 지표나 여러 가지 정황상 볼 때 나쁘지 않습니다. 사실 저도 이 직종에 있으면서 명확한 분석을 놓고 일하는 편이지만 감이라는 것이 더 정확할 때가 많거든요.
나 : 사모펀드로 돌아가면 더욱 투자하는데 공격적이 될 것 같은데 마음의 준비는 됐지?
후배 : 사실 송충이는 솔잎을 먹어야 살지요. 저도 공격적으로 단기지만 투자하는 이 스타일이 저에게는 잘 맞습니다.
나 : 참 우리 회사의 직원하나가 부모님이 은퇴하면서 은퇴비용으로 몇 억이 생겼다는데 한 번 금융포트폴리오좀 짜줘. 짜주면 감사표시할 거야.
후배 : 저는 회사에서 운용하는 입장이라 개인적인 상담은 안 받습니다. 선배님이 더 잘하실 것 같은데요.
나 : 이 친구 참 우직하기는 여전하구만.(사실 가까우면서도 정도가 있는 후배인지라 나도 조심할 때가 있음) 그럼 내가 짤 테니 한 번 나중에 보고 체크나 해 줘.
후배 : 예 알겠습니다. 요즘 우리나라의 괜찮은 우량주들은 지금부터 2달간 잘 매수해 두면 2달 후부터는 좋을 것 같네요.
나 : 개인적으로 코스피지수가 낮지 않아서 나도 불안 불안하기는 하지만 후배님의 생각이라니 참고하지. 참 요즘 사모펀드에서 다시 일하는데 주로 무슨 일에 집중하나?
후배 : 요즘 각 기업들 나가서 실사를 합니다. 국회 도서관에서 공부하면서 추린 종목들이 있거든요. 대기업들은 나가서 대차대조표를 확인합니다. 작은 기업들은 다른 것보다 저는 그 회사 사장을 봅니다. 그 회사 사장의 마인드나 됨됨이를 보면 회사가 보이거든요. 저만의 노하우입니다. ㅎ ㅎ
후배 : 참 선배님 요즘도 부동산쪽 연구하십니까?
나 : 나 요즘 회사일이 바빠서 많이 연구는 못했어. 하지만 나도 늘 부동산 시장을 예의 주시하고 있지. 그나저나 와이프 기다릴 테니 빨리 들어가게. 나도 집에 들어가야겠어. 남자들이 일찍 들어가야 가정이 편안해 ㅎㅎ
후배와 다시 만나서 금융 쪽의 이야기를 나누니 다시 재테크 감이 살아나는 듯합니다. 부동산 쪽도 예의주시를 하는데 금융 쪽처럼 9월과 10월이 바닥을 찍지는 않을까 하는 감이 있습니다. 요즘같이 두려워서 매입 못할 시기가 오히려 저가에 살 수 있는 시기이기도 합니다.
요즘 DTI푼다하면서 다시 부동산을 감싸는 듯한 모습을 봅니다. 우리나라의 자산의 상당부분을 차지하는 부동산을 주저앉힐 수는 없겠죠. 어떤 형태든 일으키리라 봅니다. 후배가 저에게 타로 바래다주면서 한 마디 하더군요. 요즘 용산국제개발지구가 난항을 겪던데 어떻게 될 것 같습니다.
제가 웃으면서 말했죠. 개발될 것이 개발 안 되지는 않겠지. 단시 시간문제일 뿐. 더불어서 부동산 전반적인 부분도 말했습니다. 요즘같이 금융 쪽으로 세금이 강화되는 시점에 부동산을 잘 이용하면 절세뿐 아니라 재테크에 더욱 매력 있는 품목이 된다고 말했습니다. 사실 올 7월 정도부터 현금 천만원정도만 이체되고 인출 되도 체크될 정도로 금융 쪽 제재가 심합니다.
앞으로는 상속이나 기타 여러 가지 세금들이 강화될 것입니다. 통일세라던지 언급되면서 각종 세금이 언급되는 모습을 봅니다. 선진화되기면서 국민들이 치루워야할 의무이자 대가이기도 합니다. 어차피 정당한 방법으로 살아가기 위해 국민들은 필사적인 절세와 나름대로의 살길을 열어가야 합니다.
<회사 다른 임원과 지난주의 대화>
이번에는 지난주 저보다 연배가 훨씬 많은 회사 임원분과 나눈 이야기입니다.
나 : 선배님! 요즘 어떻게 지내십니까?
선배 : 말도마. 우리 아이들 예체능 하는데 2명 시키느라고 지금 집 한 채 팔았어. 땅도 팔고 말이야.
나 : 아니 도대체 어쩌자고 땅까지 팔았습니까?(속으로 우리 장인도 아내와 언니 두명 예체능 시키느라 돈 많이 들었겠다는 생각을 해 봄)
선배 : 사실 송파구에 분양받은 집은 아이들 교육 때문에 어쩔 수 없이 팔았지만 김포에 땅은 입지가 안 좋아서 매입금액을 그대로 받고 팔았지만 속이 너무 시원해.
나 : 그럼 지금 무주택이란 말입니까?
선배 : 아니지. 세상에 집한채는 있어야지. 서부이촌동에 45평짜리 아파트하나 있어. 지금은 강남에 전세 살지만 그곳이 내 집이 아니고 서부이촌동이 진짜 집이야.
나 : 그 집을 언제 사셨나요?
선배 : 99년이지.
나 : 와 그럼 5배도 더 뛰었겠네요.
선배 : 정말 그 놈이 효자지. 지금 근데 주민들이 개발을 반대하고 있어. 사실 더 좋은 조건에 들어가고자 한 번 뭉치는 거지.
나 : 여하튼 잘 유지하시면 좋겠네요. 45평이면 더 넓은 평수로 가시겠죠.
선배 : 똑같은 평수면 추가비용없겠지만 추가비용내고라도 더 넓은 평수로 가려고 한다네.
나 : 어쨌든 그 집 잘 유지하시고 열심히 저축하세요.
임원선배와 이야기하면서 부동산의 입지에 대하여 생각하게 되었습니다. 사실 99년 그 시점에 나의 친척중 하나는 서부이촌동 건너편의 본동 신동아 아파트를 매입했습니다. 같은 25평이지만 가격 차이는 500만원에 불과했습니다. 지금은 몇 배 차이가 날 것입니다. 본동도 개발되어 많이 오르고 옐로우 칩이지만 서부이촌동의 미래에 비하여는 상대가 되지 않기 때문입니다.(참고로 개인적으로 서부 이촌동 쪽에는 나와 친척중 누구도 땅한평 갖고 있지 않음을 다시 밝힙니다.)
8월 22일 KB국민은행연구소의 부동산 가격 변동 조사를 읽은 적이 있습니다.
“가장 많이 상승한 지역은 김해(0.5%), 부산 금정구(0.4%), 전주 완산구(0.3%), 목포(0.3%), 논산 (0.3%)순
가장 많이 하락한 지역은 일산동구(-0.7%), 일산서구(-0.3%), 군산(-0.3%), 의정부(-0.3%), 송파구(-0.2%)순“였다.
사실 이 정도 하락을 가지고 폭락이라 하는 것은 오버입니다. 주식이 떨어지고 올라가는 비율을 생각하지 못해서입니다. 특히 이 기사에 보면 일산이 많이 떨어졌습니다. 일산이 떨어지는 이유는 파주 때문입니다. 개인적인 생각으로 일산, 파주같이 아까운 땅이 없어 보입니다. 산업시설을 넣어주고, 통일이 되면 아마 황금 땅으로 변모할 것이란 생각이 듭니다.
요즘 들어 부쩍 드는 생각이 세금 폭탄이 무섭다는 생각입니다. 이제 모든 것이 전산화 시스템이 이루어졌습니다. 누구도 세금에 대하여 피해가기 힘든 분위기입니다. 이럴수록 나는 부동산이 부각된다고 생각합니다. 과거 만난 부자 중에는 자녀에게 상속을 할 때에 비싼 그림 몇 장주면 되지 않느냐고 농담조로 하는 말이 기억납니다. 즉 부자들은 나름대로 차근차근 금융지식을 가지고 방어할 준비를 하고 있는 것입니다.
부동산 특히 집이 금융이나 직장인들처럼 쉽게 과세하기 힘든 이유는 전체 국민들의 삶의 터전이나 국민정서 때문입니다. 내가 보기에 금융이 더욱 집중되고 관심을 끌수록 더 주목받는 것이 부동산이라 생각합니다. 특히 현금화하기 쉽거나 임대하기 쉽고, 또 관심이 가는 지역이나 사람이 몰리는 지역은 말입니다.
앞으로 금융전쟁이 도래할 것입니다. 오히려 그럴수록 부동산은 양극화와 기회가 많이 발생할 것이니 더 공부할 필요가 있습니다.
저 요즘 아이폰을 잘 쓰고 있습니다. 한 번은 지방출장갔는데 차량 이동 중에 회사에 급히 작업한 문건을 전송해야 할 일이 있었습니다. 아이폰에 인터넷 테더링기능을 작동시켜 차안에서 노트북으로 보냈습니다. 속도가 유선처럼 빨리 작동되더군요. 다시 한 번 이 시대의 기술에 놀랐습니다. 더불어 스마트폰의 기능들이 알면 알수록 대단한 것이 많다는 생각도 하였습니다.
부동산 역시 공부하면 할수록 틈새시장과 멋진 재테크 수익의 기능이 보일 수 있습니다. 기대감을 끄지 않기 바랍니다.
<금리를 갈아탄 직원>
직원 중 한 명이 대출 금리를 종류를 갈아탔더군요. 이 직원이 대출이 1억 3천정도 있었는데 3천만원을 갚으려 했나 봅니다. 그런데 만기 1개월 전에 갚으면 중도 수수료가 발생하지 않는데 만기가 지나서 연장한 상태에 갚으려니 한 15만 원 정도 중도 수수료를 물었나 봅니다. 그전에 이 직원이 대출을 연장하려하니 은행직원이 다른 종류의 상품을 제시했나 보더군요. 이전 상품은 3개월 단위로 변동금리를 적용했는데 요즘 금리가 올라가는 추세이다 보니 6개월 단위로 변동되는 상품을 소개해 줬다고 합니다.
거기다가 몇 가지 할인요소를 적용시켜주어 최대 할인율인 0.5% 추가 할인을 받았다고 합니다. 즉 그 은행의 통장으로 급여가 나가게 해서 0.1. 공과금을 자동이체 시켜서 0.1 그리고 청약통장 제일 저렴한 2만 원짜리를 가입시켜 0.1, 그 은행의 신용카드 금액이 대출추가일자부터 3개월간 사용료가 50만원이 넘으면 0.1. 그 직원의 신용등급이 좋아서 0.1을 적용시켰다고 합니다. 결국 다 적용하여 최대 할인율인 0.5를 받아낸 것이죠. 비율이야 작지만 1억의 0.5명 60만원가까이 되는 것이니 서민에게 1년에 그런 절약도 어디입니까? 직원의 꼼꼼한 모습이 대견스럽더군요.
<현금 굴리기가 만만치 않다.>
사업하는 후배가 하는 말이 자신들같이 우량한 회사가 은행 문이 오히려 높다는 하소연입니다. 사실 제가 보기에 그 회사처럼 사장이 정신이 살아있고 감각이 좋으면 은행에서 싸게 대출해 주면 서로 좋을 것입니다. 하지만 은행에서 어찌 그런 회사를 일일이 확인할 수 있겠습니까? 그러다 보니 이렇게 회사를 잘 꾸려가는 후배들이 높은 이자의 사채를 쓰게 되는 것이지요.
그렇게 보면 현금을 가지고 고리 업을 하는 사람들이 떼일 염려만 없으면 많은 돈을 버는 악순환이 있습니다. 물론 리스크도 크지만요. 제가 아는 한 은행의 여직원은 돈이 생기는 대로 주변 지인들을 통해 굴렸다고 합니다. 주로 믿고 맡길만한 사람들에게 말이죠. 그러다 보니 돈이 떼일 일은 별로 없고 이자 받을 일만 높아졌습니다. 지금 집을 샀죠.
하지만 돈을 가진 일반인이 현금 굴리기가 만만치 않은 시점입니다. 열심히 금융공부도 하고 상품도 갈아타고 적당한 액수는 주식도 해주면서 인플레이션에 대비해야 합니다. 결국 최고 유리한 사람은 부동산도 있고 금융도 있는 사람입니다.
앞으로의 재테크의 화두는 포트폴리오가 될 것이라 생각됩니다.
<결론>
쓸 말은 많은데 졸려서 못쓰겠습니다. 회사일도 바쁘고 저도 바쁩니다. 내일은 회사의 추가 매입한 사옥 활용 건 때문에 현장에 나가 봐야 합니다. 절반 정도는 비어서 당장 회사에서 사용할 수 있는데 절반정도는 임대인이 주거하는 상황입니다. 이래저래 부동산은 저와 더불어 가야 하는 운명이나 봅니다.^^ 9월, 10월이 눈에 들어오는 이유가 무엇일까요?