며칠전에 필자에게 부동산 교육을 받았던 분으로부터 전화가 왔다. “그간 별고 없으신지요? 교수님께 체험경매 교육을 받은 덕분에 아파트를 경매로 낙찰 받을까? 급매물을 살까? 하고 고심하다가 급매물을 샀는데 요즘 많이 올랐습니다. 원래 교육받기 전에는 무서워서 아파트를 사는 것은 엄두도 못냈는데 교육받은 후에는 확신을 갖고 투자한 덕분에 재테크를 하게 되었습니다. 아들녀석 때문에 또 하나를 준비해야 하는데 가격이 많이 올라서 투자타이밍이 되는지도 모르겠고 수익성이 있는 물건 선택 좀 해주세요”라고 말이다. 그래서 즐거운 마음으로 “좋습니다. 연구해봅시다.” 라고 답변했다.
요즘에 몇 명의 수강생들로부터 희소식 전화들을 받고 있다.
얼마전에 “중앙일보부동산아카데미”와 "RTN부동산TV"에서 필자는 “향후 부동산동향”에 대해서 여러차례 특강을 실시했다. 그 때 수강하신 분들이 상당히 많이 계시고 또, 그 분들이 이 칼럼을 보시겠지만, 그 때 뉴스나 전문가들이 부정적인 전망을 내놓는 분위기에서 온 국민들이 불안에 떨고 있었지만 필자는 희망찬 전망을 내놓았고 그 내용들이 요즘에 와서는 그대로 실현되고 있다.
그런데 가장 중요한 문제는 타이밍이다. 그 다음에는 “경매로 살 것이냐? 급매물로 살 것이냐?”이다. 경매가 되었든 급매물이 되었든 둘(비슷한 물건) 중에서 싼 것을 사면 된다. 고정관념 때문에 그것을 못했을 뿐이다. 경매로 낙찰되는 것보다 급매물이 싸면 급매물로 사면 된다. 또 급매물이 없으면 미래가치가 좋다면 정상 가격을 주고 사면 된다. 단지 언제 어느 때 사느냐가 문제인 것이다. 바로 매수타이밍이 중요한 것이다. 그러면, 경매를 배울 필요가 없다고 생각할 수도 있다. 하지만, 그것은 오산이다.
체험경매를 확실히 배워둬야 급매물을 비교분석할 부동산지식이 생기는 것이다. 하지만, 가격이 많이 오른 경우에는 어떻게 해야할까? 항상 그래왔지만 틈새시장은 있게 마련이다. 그것들을 우리는 연구하고 있는 것이다. 그 틈새시장은 나중에 다음 칼럼에서 논하기로 하고, 경매와 급매물의 차이점부터 알아야 하겠다.
경매는 법원에서 부동산을 매수하게 되고 급매물은 중개업소에서 매수하게 된다. 중개업소에서 부동산을 산다고 모두 돈을 벌 수 없는 것처럼 법원에서 경매로 낙찰 받는다고 해서 항상 돈을 버는 것이 아니다. 오히려 권리분석 잘못하고 낙찰 받았다가 보증금을 날리거나 명도를 못해서 쩔쩔매는 모습을 볼 때 그런 사람들은 오히려 급매물로 일반물건을 사는 것이 더 좋지 않았나 하는 생각이 들기도 한다.
세월이 흐르면서 부동산경매가 대체로 대중화되어서 재테크를 해서 바로 돈을 벌 수 있는 것처럼 보이지만, 아직까지 경매로 부동산을 낙찰 받아보지 못한 사람들이 많다. 그렇지만, 체험경매를 제대로 배워둔다면 경매로 급매물보다도 훨씬 싸게 사는 방법과 내용들을 터득하게 된다. 그런데 일부 교육원에서 딱딱한 이론위주의 법률해설 스타일로 교육을 받다보니 낙찰로 인한 고수익의 꿈은 생각지도 못하는 그림의 떡이 되고 만다.
경매와 급매물은 그때마다 물건별로 사안별로 차별화해서 전략을 짜야 한다. 어느 지역에 당장 돈되는 도시계획이 있다고 치자. 그리고 그 구역에 대한 도시계획 발표가 임박했다고 치자. 그 곳의 가격은 어제 다르고 오늘 다르다. 이런 곳에서 급매물 및 매매로 사지 않고 경매 물건만을 기다리는 것은 부동산의 미래가치에 대한 현장 감각이 떨어지는 것이다. 대체적으로 대충 경매를 배운 사람이나 초보자인 경우 경매로 나온 물건이 저렴한 줄로 알고 대개 경매만을 신경 쓴다. 하지만 부동산의 타이밍 전략을 망각한 잘못된 교육에서 오는 병폐이다. 일반적인 고정관념에서 오는 실수이며 큰 흐름을 깨트리는 쥐약같은 극약인 것이다.
중대발표가 진행되고 있는 경우는 매매가가 급등하는 계기가 되므로 아무리 경매가 싸더라도 일반물건을 매매하는 것이 타이밍관계상 훨씬 유리하며 경매로 사는 것은 타이밍관리에 아주 불리한 계기가 된다. 왜냐하면, 경매는 취하, 취소, 변경, 불허가, 송달불능, 이의신청, 인도명령, 명도소송 등 불측의 시간지연 원인이 도사리고 있다.
다시말해서, 급매물의 경우 급등하는 지역에는 유리하다. 경매의 경우는 급등하지 않는 지역이 낫다. 그리고, 경매는 급매물에 비해서 대출(경락잔금대출)을 더 많이 받을 수 있다는 것이 큰 장점이다. 그래서, 경매는 급매물보다는 훨씬 적은 종자돈으로 투자가 가능하며 고수익을 노릴 수 있는 기회가 많은 것이다. 단, 권리분석, 물건분석, 수익성 및 미래가치를 정확히 분석해야만 한다.
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모집내용
강 좌 |
개강일자 |
방법 |
교육시간 |
기간 |
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주간2011.06.16(목) 야간2011.06.21(화) |
입금 선착순 |
주간(오후2:00~5:00) 야간(오후7:00~10:00) |
3개월 매주1회 12강 (현장강의3강 별도) 총15강 |
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