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[장산곶바라기]

 

◈사무실임대계약서

상가(임대계약서)- 작성시 주의할 점은
	2007/10/11 오 전 10:38 | ◈사무실임대계약서

1. 부가세와 관리비는 계약서에 특약사항으로 명시를 하는지요 ? (예를 들면 "월 임차료와 별도" 등)
2. 현재는 상가주위가 활성화가 안되어 있는데 약 3년후에는 관공서가 입주할 예정입니다. (금년에 관공서 건물은 착공하였음) 그래서 임대보증금과 월세가 상대적으로 지금은 저렴한데 3년후를 대비하여 계약서상에 특약사항의 명시가 가능한지요 ? (예를 들어 "3년후에는 주변의 시세에 맞추어 보증금과 월세의 조정이 가능하다" 라는 등)
3. 계약기간은 1년이 가능한지요 ? (위에서 언급했듯이 상가 주위가 점차 활성화 되므로 계약기간을 2년보다는 1년을 선호합니다
4 지금은 공실인데 계약만기시 원상회복등에 관한 문구가 있어야 하는지요 ? (예를 들어 현재 상가의 모습을 담은 사진등)
5, 월임차료를 못냈을경우에 관한 기술도 필요한지요 ?
6. 법률적으로 분쟁이 될만한 사항중 계약서에 명시하여야 할 사항에 대하여 의견을 구합니다. 임대인은 개인이고 임차인은 부동산 관련 법인이라 계약서 작성시 필요사항으 모두 언급하려고 합니다.



1. 부가세와 관리비는 계약서에 특약사항으로 명시를 하는지요 ? (예를 들면 "월 임차료와 별도" 등)

- 월 임차료 및 임차료를 적용하는 기간이 들어갑니다.
- 관리비 역시 일반관리비는 평당 얼마, 공동수도료, 공동전기료는 별도 계산한다는 내용이 들어가야 합니다.


2. 현재는 상가주위가 활성화가 안되어 있는데 약 3년후에는 관공서가 입주할 예정입니다. (금년에 관공서 건물은 착공하였음) 그래서 임대보증금과 월세가 상대적으로 지금은 저렴한데 3년후를 대비하여 계약서상에 특약사항의 명시가 가능한지요 ? (예를 들어 "3년후에는 주변의 시세에 맞추어 보증금과 월세의 조정이 가능하다" 라는 등)

- 계약기간을 분명히 명시하시고
- 임대료의 인상에 관하여 매년인상 또는 3년 후 인상등에 대하여 특약으로 맺을 수 있습니다.
- 제11조 (차임 등의 증감청구권) ①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.[[시행일 2002.11.1.]]


3. 계약기간은 1년이 가능한지요 ? (위에서 언급했듯이 상가 주위가 점차 활성화 되므로 계약기간을 2년보다는 1년을 선호합니다

- 상가건물임대차보호법 제9조 (임대차기간 등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
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4 지금은 공실인데 계약만기시 원상회복등에 관한 문구가 있어야 하는지요 ? (예를 들어 현재 상가의 모습을 담은 사진등)

- 원상복구회복하여야 한다라는 문구 꼭 필요합니다.

5, 월임차료를 못냈을경우에 관한 기술도 필요한지요 ?

- 제10조 (계약갱신 요구등) ①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다.
④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
[[시행일 2002.11.1]]


6. 법률적으로 분쟁이 될만한 사항중 계약서에 명시하여야 할 사항에 대하여 의견을 구합니다. 임대인은 개인이고 임차인은 부동산 관련 법인이라 계약서 작성시 필요사항으 모두 언급하려고 합니다.

* 제 간판(돌출,정면,입간판) 은 현상태로 유지 인수인계 한다.

* 잔금은 모든 물품을 이전하고 확인한뒤 지불하기로 한다.(혹여 필요할시는 명도일 시까지 기록한다. -오전 12시까지…등등)

* 본 계약은 000의 위임 대리인000와의 계약이며 00때 위임 관련서류(위임장,인감 증명서)를 제출한다.

* 본 계약은 권리양도인의 대리인 000와의 계약임

*현 시설물 상태의 계약임.

* 상기 점포내의 시설, 비품, 집기, 전화 가입권 등은 계약 당시 상태로 매수인에게 양도하며, 계약 당시에 품목의 종류와 수량을 확인하여 서면으로 작성한다. 잔금일에 그 품목의 종류와 수량이 부족한 경우에는 매도인이 책임지고 원상복구하거나 배상한다. 단, 대여품이 있을 경우에는 계약당시의 대여조건대로 매수인이 승계한다.

* 고객에게 판매를 하기위한 상품이나 각종 재료와 부속자재는 권리금과는 별도로 하며, 잔금일에 원가로 정산한 뒤 양도 양수한다.

* 양도인이 양수인에게 양도해야할 권리와 시설의 목록은 별첨 서면(양도 대상 권리.시설목록)과 같다.

* 점포내시설등은 임차인이 별도로 파악한다.(별첨하여 시설물기재)

* 이 계약 당시 양도인이 보유하고 있는 모든 영업 관련 권리와 시설이 양도되어야 하며, 계약 이후 말실 또는 손상된 것에 대해서는 양도인이 책임지고 원상복구 한다.

* 본 계약은 등기부등본상 서인천농업협동조합(서곳지점) 채권최고액 금100,000,000원(2002.10.30 제70939호) 근저당권 설정상태의 계약임.

* 잔금일은 쌍방합의하에 조정가능하다

* 기타 이용제한사항(확인설명서)- 임대목적의 이용에관한 자세한사항은 허가청에 문의바랍니다.(호프)

* 조세에관한 사항(확인설명서)- 매매시에만 매도인은 양도세 매수인은 취득세,등록세등을 납부하여야 함.

* 건물주와 임대차계약은 현재와 같은 조건으로 전대인(000)이 책임지고 계약을 건물소유주와 체결해 주어야 한다. ( 전대차 계약시의 특약 )

* 호프점 또는 단란주점의 현재의 상태를 승계하는 계약임.(업종승계가 안될시 본계약은 무효로 한다.)

* 영업허가 및 영업신고는 현조건대로 승계하고, 사업자등록은 매도인은 폐업하고 매수인은 신규로 등록한다. 이에 필요한 서류는 잔금일에 양도한다.

* 이 계약의 목적 부동산의 현재 용도는 000 이나, 양도인은 잔금일 까지 양수인이 XXX 용도로 사용할 수 있도록 해야 한다.

* 상기 점포의 명도는 매수인이 즉시 영업을 할 수 있도록 잔금지불과 동시에 명도한다.(대리점 및 가맹점 승계를 조건으로 매매한 경우에는 매도인은 잔금일 이전까지 본사와 승계 계약을 책임진다.)

* 계약금 이천만원은 0월0일 은행 송금 할 것임 (계좌:00은행 ***-****-**)

* 본 계약체결시에 임대인이 고지하지 아니한 체납국세가 있을 경우 이로인해 임차인에게 불이익이 발생할 우려가 있을 경우 임차인은 본 임대차계약을 해제할 수 있다.

* 권리양도인은 권리임차인이 잔금지급일전이라도 잔금을 지급할 시 집을 비워주도록 한다.

* 이 계약의 목적 부동산의 현재 면적은 000 평이나, 양도인은 잔금일 까지 양수인이 XXX 평을 사용할 수 있도록 해야 한다.

* 미변제 가능성이 높은 채무를 담보하기 위하여 양수인은 잔금중 000 만원을 000년 00월 00까지 보관하기로 하며, 미변제된 채무가 발견될경우 양수인은 양도인의 확인을 거쳐 보관금 중에서 채무를 변제하기로 한다.

* 양도인은 인도일 이전까지의 사업관련 제반 채무를 변제하고 제세공과금 등의 영수증 등 제반 서류를 양수인에게 제시하여야 하며, 인도일 당시 결정이 불가한 것은 양도인이 받을 잔금에서 계산하여 공제하기로 한다.

* 매도인은 잔금일까지 각종 공과금(임대료, 관리비, 전기요금, 전화요금 등)을 완납하고 그 영수증을 매수인에게 제시한다. 만약, 미납 공과금이 발생할 경우 미납기간에 해당하는 금액을 산출하여 매수인에게 예치한 후 공과금이 확정되면 추후 정산한다.

* 양도인은 상법 제41조의 규정에 따라 동조 제1항에서 정한 기간(10년) 동안 위 소재지와 인접한 읍.면.동 지역 및 위 상가의 영업 범위에 속하는 상권 지역 안에서 동종영업을 하지 아니한다.

* 상기 조항중에서 정하지 아니한 사유로 양도인 또는 양수인이 계약 체결로 인해 발생한 채무를 물이행 할 경우 그 상대방은 불이행을 한 자에 대하여 성실한 이행을 최고한 후 계약을 해지할 수 있다.

* 양수인의 고의나 중대한 과실이 없이 위 보증금 및 월세보다 높은 금액으로 제 0조의) 임대차계약이 체결 될 경우 양수인은 그 차액을 차감한 잔금만을 양도인에게 지급하기로 하되, 계산될 차액은 월세 인상분 합계액과 보증금 인상분에 대한 (제 0조의)기간동안의 월 1%에 상당하는 이자를 합산한 금액으로한다.( 보증금 인상분 + 월세인상분 합계액 + 보증금,월세 인상분합계액의 계약기간 동안의 월 1%에 상당하는 이자 )

* 임대차내용이 변경될때에는 변경부분에 대하여 양도인이 책임을 진다.

* 건물주와 임대차계약은 현재와 같은 조건으로 전대인(000)이 책임지고 계약을 건물소유주와 체결해 주어야 한다.

* 양도인은 책임을 지고 0000년 00월 00일 까지 위보증금 및 월세대로 00 개월간의 임대차 계약을 임대인과 양수인이 체결할 수 있도록 하며, 양수인이 위 업종대로 사용 수익할 수 있도록 00년 00월 00일 까지 위 부동산을 인도한다.

* 가계약 - 이 계약은 아직 당사자를 구속하는 것이 아니어서 당사자는 언제든지 이를 해제할 수가 있다.

* 조건부 계약- 이 계약은 서기 0000년 0월 0일부터 효력이 생긴다.
- 계약기간은 서기 0000년 0월 0일부터 0년간으로 한다.