스크랩 외부전문가칼럼 렘군의 토지 공부 방법

[.오칠이아빠.]

저는 토지에 대한 초보자 임에도 불구하고 이렇게 공유를 하려하는 이유는 
많이 앞서간 사람이 아닌, 바로 앞에 나가고 있는 사람의 시행착오 이야기가 

이제 갓 시작한 사람에게는 더 도움이 될 수 있기 때문입니다. 

물론 시행착오를 겪는 중이기 때문에 잘못된 길로 안내할 수도 있습니다. ^^;

보통 전문가가 되어 버리면 초보자의 마음을 이해하기 힘듭니다. 

초보시절이 너무 오래전 일이라 의도하지 않게 이 정도는 알겠지하고 넘어가는 게 많습니다. 

또는 너무 쉬운 얘기를 하면 나를 우습게 보진 않을까 우려하면서 자신도 모르는 사이 

더 어려운 이야기만 하는 자신을 발견하게 됩니다.

저는 토지 공부를 시작한 초짜입니다만 제가 공부하고 있는 방법들을 조금씩 공유할까 합니다.

| 렘군의 토지 공부 방법

모든 투자에는 종목을 막론하고 자신만의 전략이 있어야 합니다. 공부 방법에도 전략은 있어야 됩니다. 

구시대적이고 정석적인 방법도 좋지만 때로는 획기적이다. 신선하다. 느리지만 묵직한 전략도 때로는 필요합니다. 

하지만 초보시절에는 전략이란 것을 펼칠 수가 없습니다. 

그래서 내공을 쌓고 투자 포인트를 찾기 위한 행동을 먼저 해야 합니다.

토지에 대한 기본기 어떻게 익히면 좋을까요?

(참고로 저는 토지 강의를 한번도 들어보지 않았음을 밝힙니다)

일반적으로는 토지 책 몇 권 보고, 토지 강의 몇 개 듣고, 토지현장 몇 번 가보고 사야되나 말아야 되나, 해야 되나 말아야 되냐를 고민합니다. 답이 안나오니 공부가 부족하구나! 깨달으면서 다시 강의를 들으러 갈 것입니다. 그러다가 투자로 이어지지 못하면 그냥 공부자체가 끝나고 맙니다. 설령 투자를 했다고 하더라도 오랜 시간 기다려야 되기 때문에 본인이 알게 된 지식과 경험한 지식은 매우 작은 것에 불과해지고 성과가 약하다면 토지하고는 완전히 거리가 멀어지게 될 것입니다. 

기존의 공부 프레임이 아닌, 키워드 공부 방법을 공유해봅니다.

1단계. 모르는 키워드 뽀개기

무엇을 공부 해야될지 모르기 때문에 그것을 찾는 노력을 해야합니다. 제가 하는 방법은 매우 간단합니다. 

토지 책을 3권 정도 살펴봅니다. 집근처 도서관에서 오래된 토지 책을 빌리셔도 좋습니다. 2주 동안 책 3권를 부담 없이 읽습니다. 먼 말인지 이해하기 어려울 수도 있습니다.  이해가 안되더라도 그냥 넘어갑니다. 일단 책을 다 봅니다. 그리고 나서 하루의 시간을 냅니다. 

봤던 책을 다시 펼칩니다. 내용을 보지 않습니다. 읽거나 해석하지 않습니다. 

매우 빠른 속도로 자신이 모르는 단어만 노트에 정리합니다. 

책 한권 훑는 데 30 분이 걸리지 않을 겁니다. 

(한 가지 팁은 처음 읽을 때 부터 모르는 키워드에 표시를 해두면 도움이 됩니다)

내가 처음 들어보는 단어(명사), 어디서 들어본적은 있는 것 같은데 정확히 이해하지 못한 단어 

그리고 뜻은 알긴 아는데 현실에서 직접 해보지 않은 단어들만 정리합니다. 

몇 권을 하다보면 단어가 계속 중복 될 것입니다. 더 이상 단어가 안 나오기도 합니다. 

이미 도출한 단어만 해도 벅찰 겁니다. 그럼 아래와 같은 키워드만 한 뭉텅이가 됩니다. 

재촌자경

양도세 중과

농지취득자격증명

토지거래허가

농지원부 / 농지보전부담금 / 농업인 

농업경영계획서

농지인 & 부재지주

5년이상 재촌자경 후 대토하면 양도세 없음

용도지역, 용도지구, 용도구역

도시관리계획, 지구단위계획

토지용규제

개발행위허가기준

개발제한구역

이축권

자동차전용도로

국토의계획및이용에권한법률/농지법/산지관리법

토지이용계획확인원, 지적도

수도권중복규제

농업진흥지역, 절대농지

경자유전

주말농장용토지

농지은행

농지처분명령

강제이행금

농지전용허가 (농지훼손부담금, 농지보전부담금, 농지조성비)

한계농지정비지구

임야경사도

연접개발제한

산지전용허가

토지사용승낙서

키워드가 정리되었다면 웹서핑을 합니다. 

신나게 합니다. 말 달리자~ 노래 아시죠~ 

자리에 앉아서 누가 엉덩이를 오래 붙이고 있느냐의 싸움으로 들어갑니다.

일명 키워드 뽀개기~!

하나의 키워드 가 의미하는 바가 무엇인지 자신의 이야기로 다시 정리합니다. 

정리할 때 키워드 별로 노트를 만듭니다. 하나의 키워드별로 아래의 소 항목은 필수적으로 들어가야 됩니다. 

. 정의

. 신청 프로세스가 있다면 신청방법

. 키워드와 관련된 투자 사례 (블로그, 카페, 뉴스 가리지 말고 닥치는 대로 수집합니다)

. 응용방법

. 좀 더 구체적으로 배울 수 있는 방법 (책/영상/강의 등의 정보)

. 기타 등등

하다보면 자신이 관심있는 내용, 당장 써먹을 수 있는 내용 부터 쏵 정리하게 됩니다.

대표적인 내용이 아래의 내용들입니다. 

내가 마음에 드는 토지를 발견했어. 그 다음에 무엇을 확인해야되지?

아파트라면 등본을 때볼텐데, 토지는 등본 외에도 뭘 봐야 될까?

토지기본서류

. (민원24, 대법원인터넷등기소) 등기부등본 -  권리관계확인, 소유자, 저당권, 압류등 확인

. (민원24) 토지대장등본 - 현황관계확인, 지목과 면적, 변동내역 확인

. (민원24) 지적도 - 주변상황확인, 토지의 모양과 인접도로, 하천 등 주변상황을 확인 (임야는 임야도)

. (온나라, 토지이용규제정보서비스) 토지이용계획확인원 - 이용관계확인, 용도지역, 지구, 구역 등을 확인, 개별필지의 개발가능여부와 주변의 도시계획이나 개발정보를 얻을 수 있음

. (온나라, 일사편리) 공시지가 확인서 - 토지의 공시가격을 확인 할 수 있음

. 등기권리증 - 소유자 본인 여부 판단

단어 정리가 끝나고 나면 많은 변화가 있을 것입니다.

웬만한 토지 책을 읽을 때 모르는 단어는 없을 겁니다. 

토지 전문가를 만나도 그 사람이하는 말이 무슨 말인지는 이해 할 겁니다.

질문을 하더라도 핵심에 대한 이야기를 던질 수 있죠

키워드를 혼자 뽀개는 것은 매우 지루한 과정입니다. 

하지만 생각보다 오래걸리지는 않을 겁니다. 할 수 있은 만큼만 하는 겁니다.

대신, 공부만 하면 지루합니다. 책에서 이야기 한 내용이 현실에서 특히 투자 영역에 있어서는 전혀 중요하지 않은 것일 수도 있고 오히려 미쳐 몰랐던 것이 훨씬 중요할 수도 있습니다. 그래서 현실에서 깨지는 연습을 해야 합니다. 바로 현장가서 현장과 공부의 괴리감을 깨닫고 오는 것입니다.

그래서 2단계는 아래와 같습니다.

2단계.현장가서 현장과 공부의 괴리감 깨닫고 오기

현장에 가보면 책에서 본 것과 현장은 많이 다르다는 것을 깨닫게 되지요.

2단계가 끝나면 이제야 3단계로 돌입합니다.

3단계.투자전략 세우기

현장에서 눈으로 확인 한 방법 또는 연구한 방법을 통해 자신만의 작전을 세우고 시도해보는 것입니다.
지속적으로 전략은 수정되어지겠지요.

3단계가 끝나면 세운 전략대로 집중적으로 실행합니다.

2단계와, 3단계는 제가 조금 더 경험하고 공유하겠습니다. ^^

키워드 뽀개기는 

비단 토지 영역 뿐만 아니라, 대부분의 영역에서 활용이 가능합니다. ^^

공부 방법을 정하는 데 있어 조금이라도 도움이 되셨길 바래 봅니다.

자신이 무엇을 하겠다고 글로 표현하는 것은 

굉장한 힘을 띱니다. 여러분들도 계획을 글로 써보세요. 작게라도요.

응원하겠습니다! 

이상 렘군이었습니다!

peace~!

[파란 나라]

소중한 글 잘 읽었습니다~~