"너는 계획이 다 있구나" 주택대출, 똑똑하게 받는 법

[자카란다]

"너는 계획이 다 있구나" 주택대출, 똑똑하게 받는 법

7월 1일부로 개인별 DSR 40% 대출 규제가 시행됐습니다. 최근 관련 정책과 규제가 심화되는 가운데 대출받기가 예전보다 어렵다는 말이 많은데요. 대출받기 전 유의해야 할 점에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

점점 복잡해지는 대출... 대출 불가까지?

서울에 사는 K씨는 이번에 4년 동안 살았던 전세에서 벗어나 처음으로 내 집 마련에 성공했습니다. 계약금 10%를 내고 나머지는 전세 보증금과 주택담보대출을 이용해 잔금을 치르면 되겠다고 생각했는데요.

평소 회사 일로 바빴던 K씨는 잔금 치르기 한 달도 채 남지 않은 상태에서 은행을 찾아 주택담보대출 상담을 받았습니다. 그런데 K씨는 생각지도 않게 은행에서 원하는 대출액을 받을 수 없다는 얘기에 큰 충격을 받았는데요.

문제는 그동안 대출 규제가 강화되면서 본인이 생각했던 만큼 주택담보대출을 받지 못하게 된 것입니다. 다행히 친한 지인이 돈을 빌려준 덕분에 잔금일까지 무사히 잔금을 치를 수 있었지만, K씨는 지금도 그때를 생각하면 아찔해집니다.

주택담보대출 시 유의할 점은?

그러므로 대출과 관련해서는 미리미리 본인의 대출 한도와 규제 등을 살펴봐야 실제 대출 실행 시 큰 문제가 없습니다.

주택담보대출을 받기 위해선 우선 매수한 집이 규제지역인지 아닌지를 먼저 확인해야 합니다. 집이 어디 있느냐에 따라 LTV(주택담보인정비율)가 달라지기 때문인데요. 조정대상지역에서 9억 이하 주택은 주택담보대출을 집값의 50%, 9억 초과의 경우에는 30%만 받을 수 있고, 투기과열지구에서는 9억 이하 40%, 9억 초과 20%로 줄어듭니다.

다음으로 담보대출 불가 요건을 확인해야 합니다. 우선 1주택 이상 보유한 가구와 투기과열지구 15억을 초과하는 주택에 대해서는 주택담보대출을 받을 수 없으므로 주의해야 합니다.

하지만, 예외적으로 1주택자가 규제지역 내 새 주택을 매입하는 경우(일시적 2주택자)나, 기존 주택을 6개월 이내에 처분하고 신규주택으로 전입한다는 조건에서 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 또한, 7월 1일부터는 무주택자도 주택 가격과 상관없이 6개월 내 신규 주택에 전입신고를 마쳐야 합니다. 혹시 정해진 기한 전에 처분 또는 전입하지 않은 경우 대출을 즉시 회수당할 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

고정금리? 변동금리?

대출 한도와 규제 등을 살펴봤다면, 다음은 금리 방식을 결정하는 단계가 있습니다.

일반적으로 대출 금리는 기준금리에 은행별 가산금리를 더한 뒤, 여기에 우대금리를 빼서 결정됩니다. 기준금리는 주로 ‘COFIX(Cost of Fund IndeX)’를 활용하는데, COFIX는 은행의 자금조달 비용을 반영해 산출하는 주택담보대출의 기준금리를 뜻합니다.

또한, 기준금리는 다시 고정금리와 변동금리 방식으로 나뉘는데요. 고정금리는 만기 시까지 이율이 고정되는 금리이며, 변동금리는 정해진 주기에 따라 이율이 변하는 금리입니다. 또 고정금리와 변동금리의 장점을 섞은 혼합금리도 있습니다.

고정금리와 변동금리는 각각 장단점이 있는데요. 이율은 대개 고정금리가 변동금리보다 높은 편이나, 추후 만기 시까지 변동이 없다는 특징이 있습니다. 반면, 변동금리는 고정금리보다 이율이 낮으나 정해진 주기에 따라 이율이 변합니다. 그러므로 대출 기간이 길고 향후 금융시장이 불안정하다면 고정금리를, 대출 기간이 짧고 앞으로의 금융시장이 안정적이라면 변동금리를 이용하는 것이 유리합니다.

상환 기간·제도에 따라 금리 또 낮아져?

금리도 결정했다면 다음은 상환 기간과 상환 제도를 결정할 차례입니다.

기본적으로 은행별로 다르지만 상환 기간은 1년, 5년, 10년, 15년, 30년 등이 있습니다. 상환 기간은 짧을수록 금리가 낮고, 길수록 높아집니다.

상환 제도는 매월 동일한 금액의 원금을 갚는 원금균등방식과, 대출 기간 내내 매달 내는 원리금(원금, 이자를 합친 금액)이 똑같은 원리금균등방식, 그리고 평소 이자만 내다가 만기일에 원금을 한 번에 상환하는 만기일시상환방식이 있습니다.

우선 원금균등방식은 원금을 매달 균일하게 상환하므로 초기 부담 금액은 가장 많으나, 장기적으로 보자면 점차 이자가 낮아진다는 장점이 있습니다. 원리금균등방식은 매달 상환 금액이 동일해 자금 계획을 짜기 유리하지만, 원금균등상환방식보다 총이자액이 많다는 단점이 있습니다. 만기일시상환방식은 만기일까지 이자만 내면 되므로 초기 부담은 적지만, 만기 시 목돈을 갚아야 하고 금리가 높다는 단점이 있습니다.

하반기 바뀌는 주요 대출 정책은?

여기까지 왔다면 주택대출과 관련한 기본적인 사항은 거의 다 알아본 셈인데요. 이 외에도 7월 1일부터 새롭게 바뀌는 대출 정책이 있어 숙지할 필요가 있습니다.

먼저 7월 1일부터는 ‘차주(借主) 단위별 DSR(총부채원리금상환비율) 40%’가 시행됩니다. 이에 따르면 규제지역에서 6억원 초과 주택 매입 시 주택담보대출을 받거나, 1억원 넘는 신용대출을 받을 때 DSR 40%를 적용받습니다.

DSR은 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부금 등 모든 가계 부채를 합친 금액을 연 소득으로 나눈 비율인데요. 예를 들자면 현행 DSR 40%에서 연 소득 5000만원인 A씨가 서울에서 6억원 넘는 주택을 구입 시에는 연간 대출 금액 2000만원, 매달 원리금이 약 166만원을 넘길 수 없다는 얘기입니다. 이제 앞으로 ‘영끌’하기는 더 어려워지겠죠.

그뿐 아니라 7월 1일부터는 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출이 전면 금지되며, 토지거래허가지역 내의 비주택에 대해 신규로 담보대출을 받는 경우에도 LTV 40%를 적용합니다(단, 농축어업인 등 실수요자 제외). 또한, 현재 만기 10년인 신용대출 기간을 7월 1일부터는 7년으로, 2022년 7월부터는 다시 5년으로 축소할 예정입니다.

무주택자 우대 혜택도… 대출 전 반드시 은행 상담받길

물론, 이번 대출 정책이 규제만 있는 것은 아닙니다. 부부합산 연 소득 9000만원 이하, 생애 최초 주택 구입자는 연 소득 1억원 미만인 무주택자 세대주에 한해 LTV에 대해 최대 20% 우대 혜택을 제공하기도 합니다(구체적인 내용은 상단 표 참고).

부동산 초보일수록 매매 계약 이후에 급하게 대출에 대해 알아보고 후회하는 분들이 의외로 많습니다. 하지만 대출 규제가 심해진 요즘, 계약 전 가용 자금과 대출 한도를 알아보는 태도가 무엇보다 중요하다고 보입니다.

갈수록 대출이 점점 복잡해지면서 시중에서 대출받기 어려워하는 분들이 늘고 있습니다. 문제는 은행 직원 중에서도 달라진 규제나 제도 등에 완벽하게 숙지하지 못한 사람도 적지 않다는 점입니다. 그러므로 주택 매수를 앞둔 분이라면 미리 대출 기본 정보를 숙지하시고, 최소한 두 군데 이상의 은행에서 대출 한도나 금리 등을 구체적으로 상담해보시기를 권하겠습니다.

#KT 에스테이트