전세계약의 이해 (묵시적연장등 사례비교)-퍼온 글

전세계약의 이해 (묵시적연장등 사례비교) 안녕하세요 민파파417 입니다. 상담을 하다보면, 또는 질문글을 보다보면 많이 나오는 질문입니다. 그래서 한번 정리해 보았습니다. 본문을 쓰기전에. 제가 이글을 쓰는 이유는 임대인/임차인 어느한편의 입장에서 쓰는게 아니라 정확한 법률적 사항에 대해서 인지하기 바람입니다. 현재 임대차관련된 법률은 기본적으로 약자인 임차인을 보호하는 편입니다. 다만 분쟁이 생겼을때에는 법률적으로는 어느한쪽이 승소할수도 있지만. 아주 악성 임대인/임차인을 만나는게 아닌이상 민사소송등 법적인 진행보다는. 대화와 협의가 된다면 이런 해법이 제일 좋을듯함을 다시한번 꼭 말씀 드리고 싶습니다. 더구나 민사소송등 승소를 하더라도. 사법부는 판단만 해줄뿐이지. 압류, 전세금등의 반환, 경매등은 다시한번 원고가 거쳐야하는 과정으로서 법률적진행이 제일 편한 방법이 아님을 다시한번 말씀 드립니다. 본론으로 들어와서. 보편적으로 임대차계약은 2년을 기본으로 합니다. 임대인/임차인 협의가 된다면 1년으로 하기도 하지만 기본적으로는 2년입니다. 계약이란건 갑(임대인), 을(임차인) 모두 성실히 지킬 의무가 있습니다. 상대적 약자인 을(임차인) 이라해도 기본적으로 불완전계약이 아닌이상 예외 사항은 당연히 없습니다. 간혹 질문글을 보면 임차인이 계약기간을 못채울 상황인데 해지 또는 새임차인을 구하는 부분에서 임대인을 탓하는 글이 보이는데 잘못된 생각입니다. (입장을 바꿔보면 내가 임대인인데 이런 계약후 임차인이 개인사정으로 계약해지를 요구할시 당연히 귀책및 후속조치는 임차인이 해야한다고 생각이 드실겁니다.) 사례 : ex) 2011년 11월1일부터 ~ 2013년11월1일 / 2년계약/ 전세보증금 2억원 임대인/임차인 모두 약정한 계약기간동안은 보호를 받습니다. 동일 조건으로 동일기간만큼 연장을 양쪽이 다 원한다면 큰 문제는 없겠지만. 임대인/임차인 2013년 11월1일에는 양쪽다 개인사정이 있을수 있고. 시장에서 전세금등의 변동(상승 또는 하락)이 있을 경우 상황에 따라 입장이 틀릴겁니다. 1. 전세계약 묵시적 갱신 임대인, 또는 임차인은 계약만료 6개월전부터 최소 1개월전(2013년 10월1일)까지 계약해지 또는 변경(전세금인상등)의 의사표시가 없으면 조건변동없이 자동적으로 2년간(2015년 11월1일까지) 계약이 연장됩니다. 단 여기서 주목해야 할 부분은. 묵시적갱신 기간중에는. 임대인은 동일조건으로 2년간 계약연장을 인정하는 입장이지만. 임차인같은 경우는 한가지 옵션(선택사항)이 생깁니다. 임차인은 연장된 2년중에 (2013년11월1일~ 2015년11월1일) 개인사정이 생긴다면 임대인에게 3개월의 여유만 주면 계약해지를 요구할수 있습니다. 즉 다시말해서 2014년 5월1일 타지역으로 이사갈 계획이 생긴다면 2월1일까지만 임대인에게 통보를 한다면 임대인은 5월1일 전에 새임차인을 구함과 관계없이 보증금을 반환해야 합니다. 이번에는 임대인 입장에서 서술한다면. 임대인, 임차인 양측다 동일조건으로 재계약의사가 있다면. 묵시적갱신의 경우 위와같은 사례가 발생한다면 임대인 입장에서 불리할수도 있습니다. 임대인 입장에서 다시 2년간의 계약을 보전받고 싶다면. 동일조건의 계약서라도 다시 계약서를 작성한다면 이때는 묵시적갱신이 아닌. 재계약이며 새로운 계약기간 2년간은 전과 동일하게 기간및 조건등을 보전 받을수 있습니다. 하나 더 추가한다면. 꼭 새로 계약서를 작성한게 아니더라도. 임대인이 동일조건으로 재계약의사를 통보한게 인정된다면. (문자메세지등으로 통보후 보관한다면) 이 경우도 묵시적갱신이 아닌 재계약으로 판단하는 추세입니다. 2. 임대차 1년계약의 해석과 5% 상한규정. 보편적으로 반전세(월세)의 경우 임대차계약을 1년으로 합니다. 다만 임대차보호법상 1년계약의 경우도 임차인을 보호하기 위하여. 임차인은 추가1년(최초부터 2년)간은 계약연장에 대하여 선택권이 있습니다. 임차인은 선택을 할 수가 있다는 얘기입니다. 원한다면 1년간 더 거주할수도 있고 아니면 계약의 해지를 요구할수 있습니다. 이 계약기간 연장에 대해서는 임대인은 임차인의 요구에 따라야합니다. 다만 이때 임대인은 연장된 1년에 대하여 법적으로 환산보증금(보증금+월차임)의 5% 이내에서는 인상을 요청할수는 있습니다. 흔히 알고계시는 법적 전세금 상한비율 5% 규정은 이때만 해당이 됩니다. 일반적인 전세계약등에서 재계약시에는 상한 규정이 없습니다. 시세만 연동이 된다면 임대인은 상한에는 제한이 없습니다. 마치는글. 우리가 보편적으로 행하는 여러부분들의 약속(협의)들이 큰틀에서 본다면 계약입니다. 일반인들이 서류에 날인까지 하면서 보편적으로 가장 흔하게 작성하는 계약서류가 임대차관련일겁니다. 때로는 만족스럽지 않지만 상대적 약자라 받아들이는 경우도 분명 있습니다. 그러나 계약에 서명하는 순간 우리는 그 기본내용에 대하여는 지킬 의무가 생긴다는점. 꼭 인지하시고 현명한 계약을 하시길 바라는맘 으로 글을 적습니다. <A href="http://blog.naver.com/jhonny795" target=_blank>http://blog.naver.com/jhonny795</A> ※본문 펌 해가실분들은 꼭 출처및 링크를 표기해 주시기 바랍니다.