제 부동산소견 중 주거용과 일치하는 부분이 있어 올려봅니다(또 펀글이라 삭제하시면 좀 화날 것같네요)

[이정훈™]

부동산시장이란 누구나 쉽게 이렇네 저렇네할만큼 쉬운 시장이 아닙니다. 그렇지만 다중회귀분석으로 하나의 흐름을 잡을 수 있을 것이라 생각합니다. 관련하여 아래의 주택도시연구원에서 발표한 자료는 어느정도 제가 가진 부동산식견과  궤를 같이 하여 한번 올려봅니다.

물론 아래 지역순위는 이슈가 될 수 있는 문제이지만...현실적으로 밝혀야 할 건 밝혀 두어야 미래에 정상적인 정책에 도움이 될 것이라 판단하고 있으며 또한 지역순위는 지역이슈와 정책이슈에 따라 변화될 수 있다는 것도 알려드립니다. 뭐가 변화되면 어떻게 바뀔지는 전문가의 영역이니 혹시나 궁금하신 분은 제게 메일 주시면 도움드리겠습니다.

카페에서 펀글을 삭제하는 정책을 알고 있으나 본래 본 카페의 취지가 연구원의 주장만 발표하는 곳이 아니라고 생각합니다. 그럼다면 펌글 또한 다시 새겨보아야 할 것이 있다면 삭제하지 않는 것이 옳다 생각합니다.  매번 많이 배우고 있습니다. 감사합니다.

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인천은 초과 공급상태 진단

 

서울과 수도권의 주택 수급 현황을 파악할 수 있는 주택수급현황지도가 나왔다. 대한주택공사 주택도시연구원이 작성한 '주택수급지도 구축을 위한 모형 개발 연구' 보고서다.

주택 수요가 과도하게 집중돼 수급에만 맞출 경우 매년 1만~2만 가구를 지어야 하는 곳으로 서울 강남구 등 수도권 17개 지역이 꼽혔다. 흔히 강남권에 투기 수요가 많다고 평가됐지만 이곳에는 아직 공급이 부족한 것으로 나타났다.

반면 송도∙청라지구 등이 대규모 개발이 진행되고 있는 인천은 수요에 비해 주택이 초과 공급 상태여서 수요관리 위주의 주택 정책이 필요한 것으로 나타났다.

지역별 주택 수급 현황 파악할 수 있어

주택도시연구원은 2007년 말 기준으로 수도권 79개 지역의 주택 수요∙공급량을 분석해 ▶연간 1만~2만 가구의 주택공급이 추가로 필요한 과수요집중지역 ▶5000~8000 가구의 공급이 필요한 초과수요지역 ▶주택수급이 안정된 정상수요지역 ▶수요가 공급을 따라가지 못하는 저(低)수요지역으로 분류했다.

수급 여건을 진단하기 위해 수요를 보여주는 지표에는 인구∙가구∙수득∙주택가격지수,∙자가점유율∙인구 이동∙청약 가입좌수 등을 포함, 공급 지표에는 주택재고량∙주택건설 및 인허가실적∙멸실주택수∙미분양 주택수∙공가율 등을 포함했다.

주공이 산정한 수급격차는 일반가구수에서 거처수를 뺀 값이다. 일반가구수에는 '보통가구수+1인가구+5인 이하 비혈연 가구'가 포함되고 거처수엔 '주택재고(다가구 비율, 공가 포함)와 주택이외의 거처'가 포함됐다.

이번 조사에서는 79개 지역 가운데 50곳이 수요에 비해 공급이 부족한 것으로 나타났다. 주택 수요보다 공급이 더 많은 저수요 지역은 인천시가 7곳, 경기도가 11곳이었다. 서울은 노원구 한 곳 뿐이었으며 남는 가구 수도 452가구에 그쳤다.<그래픽 참조>

수도권에서 주택이 가장 부족한 지역은 서울 강남구(1만9881가구)이고, 경기 시흥시(1만6120가구), 서울 중구(1만5867가구), 경기 구리시(1만4636가구) 순으로 주택 공급량이 수요를 따라가지 못하는 것으로 조사됐다.

경기 과천시(1만4578가구)와 서울 강동구(1만4519가구)·관악구(1만4280가구)도 수요에 비해 공급이 많이 모자랐다. 이른바 ‘버블 세븐’ 지역 중에선 서울 강남구를 포함해 양천구(1만2410가구)∙송파구(1만905가구)∙서초구(5345가구) 등 서울 지역이 수요에 비해 공급이 부족한 것으로 나타났다.

강남권은 소득이 높은 사람들이 진입하려하는 지역이고 각종 교육과 문화시설을 누릴 수 있어 수요가 많기 때문이다.

경기 성남시 분당구와 용인시 수지구, 안양시 동안구(평촌)는 수요와 공급이 어느 정도 균형을 이룬 상태로 나왔다. 반대로 경기 연천군은 수요에 비해 주택이 2만1111가구나 많은 것으로 조사됐다. 경기 양주시(1만3650가구)∙오산시(1만557가구)도 수요에 비해 공급이 1만 가구 이상 많았다.

한편 이번 보고서에선 주택수요 동향도 점검했다. 2007년 기준 수도권에는 전국 인구의 49%가 몰려있다. 가구수는 전국 가구수의 47%로 인구와 가구수 비중이 점차 증가하고 있는 추세다.

2000~2007년 사이 수도권 전체 가구수는 감소하나 2005~2007년에는 다시 증가했는데 이는 대규모 택지개발이 수도권에 집중되면서 인구 유입이 늘었기 때문이다. 1인가구도 빠르게 증가하고 있는 것으로 나타났다. 2007년 기준으로 317만가구로 10년 전에 비해 수가 두배로 증가했다. 수도권의 경우 1인가구는 138만가구로 일반 가구의 8.6%를 차지한다.

수급 상황 반영한 주택 정책 필요

주택도시연구원은 주택 수급 불일치 상태 원인을 단순히 시장이라는 환경이 가지는 구조적인 요인으로 돌리는 것은 소극적인 접근이라 보고 적절한 대응을 통해 불일치의 폭을 좁힐 수 있다고 보고서에서 밝혔다.

주택 공급의 불일치 정도는 효율적인 정책적 대응을 통해 수급 관리가 일정 부분 해결 가능하다고 말했다. 때문에 미분양 주택수가 갑자기 증가하거나 주택공급수의 급감, 주택멸실량 급증 등 현상은 시장 대응을 제대로 못했을 때 나타나는 현상이라고 지적했다. 시장을 체계적으로 모니터링 할 수 있는 지표가 필요한 것도 이 때문이다.

연구원은 보고서에서 주택 통계 개선방안도 함께 제시했다. 주택 공급주체가 다양하더라도 일정한 기본 지침에 따라 공급해 자료의 일관성을 유지해야 한다고 말했다. 주택금융시장의 발달, 새로운 주택유형의 개발, 주거복지정책 강화 등 환경변화를 반영하는 새로운 통계를 개발할 필요성도 제기했다.

관리측면에서도 주택통계 전담인력을 확충하고 지역통계조직을 강화하여 통계의 질적, 양적 문제를 해결하고 적시성을 제고할 필요가 있다고 전했다. 주택 통계 전담 및 조정 기구를 설치하고 유관기관간 네트워크 구축 등을 통해 주택통계관리역량도 강화해야 한다고 주장했다.

진미윤 주택도시연구원은 "주택 통계의 활용성을 제고하기 위해 대국민 정보서비스를 전담하는 주택통계정보센터를 구축하고 건축행정정보망에서 주택부문의 활용성을 높여야 한다"며 "임대주택재고 확충에 따른 효율적인 관리를 위해 임대주택관리정보망 구축도 필요하다"고 말했다.

수도권 주택 수급 현황
수요 초과 상위 10위
순위	지역	부족한 주택 가구수
1	서울 강남구	1만9881
2	경기 시흥시	1만6120
3	서울 중구	1만5867
4	경기 구리시	1만4636
5	경기 과천시	1만4578
6	서울 강동구	1만4519
7	서울 관악구	1만4280
8	경기 화성시	1만4080
9	경기 수원시 영통구	1만2549
10	서울시 양천구	1만2410
공급 초과 상위 10위
순위	지역	남는 주택 가구수
1	경기 연천군	2만1111
2	경기 양주시	1만3650
3	경기 오산시	1만557
4	경기 평택시	6938
5	경기 포천시	6374
6	경기 동두천시	6171
7	인천 강화군	5653
8	경기 이천시	5240
9	인천 남동구	4343
10	경기 양평군	4120
자료: 대한주택공사 주택도시연구원

[이정훈™]

http://www.joinsland.com/NewsFlash/Total/read.asp?pno=78422&npage=1&nblock=&titlepart=&code=100114102

[케네디언(연구소)]

연구소의 방향과 다르다 하여 삭제한 적은 없습니다. 다만 아무런 설명도 없이 명백한 엉터리 왜곡보도이거나 투기 선동형 기사는 이 포럼의 취지와 맞지 않기 때문에 삭제한 적은 있습니다. 님께서 혹시 삭제당한 기사가 있다면 그런 기사에 해당된 게 아닌가 싶습니다. 연구소의 '방향'과 달라서 삭제한 적은 없으며, 이 포럼의 '취지'에 맞지 않아 삭제한 글은 몇 차례 있었습니다. 다만 같은 기사라도 단순히 기사를 퍼오는 게 아니라 지금처럼 어떤 글에 대한 자신의 생각을 짧게라도 전하고 같이 생각해보자는 방식이면 더 좋을 것 같습니다.

[케네디언(연구소)]

엉터리 투기선동형 보도를 아무런 설명 없이 옮겨오면 옮겨오는 분이 그 의견에 동의한다는 뜻으로 읽을 수밖에 없고, 이 포럼은 그런 투기선동은 배격하기에 기사를 삭제하는 것입니다. 물론 오늘 옮겨온 글은 우리 연구소의 주장과 다르지만, 그대로 옮겨왔다고 해도 투기선동 기사는 아니기에 삭제하지 않았을 것입니다. 다만 옮겨오실 때 저작권 문제도 고려하셔야 할 것으로 생각합니다. 님의 편견을 가지고 이 포럼을 함부로 재단하지 마시길 부탁드립니다.

[이정훈™]

그렇듯 시장에 대한 객관적인 자료없이 타인의 견해를 재단하는 것은 연구소측도 마찬가지라고 봅니다. 하나의 의견에 지나치게 편중되더군요. 감정적인 부분도 여전한 것같구요. 차라리 저런 연구논문을 반박할 수 있는 정확한 논문을 써서 외부에 무료로 배포해 보시지요. 그게 더 효과적일 것같습니다. 연구소는 이미 많이 알려졌으니 효과는 극대화 될 것이고 저 같은 사람들도 많이 설득될 것입니다. 예전에 제가 올린 기사는 각자 판단하기 나름이겠지만 분명 저번 글에서도 다 옳은 것이 아니라...읽어볼 만한 것이 있어 올린 것이라는 의견을 드렸던 것으로 기억합니다.

[케네디언(연구소)]

그리고 옮겨온 글에 대해서는 현재 주택시장의 유효수요에 대한 이해가 부족한 가운데 주공의 일거리를 계속 만들기 위한 이론적 작업이기에 전혀 신뢰하지 않습니다. 따라서 길게 답할 생각은 전혀 없습니다. 다만, 2000년대 이후 주택보급률은 10%가 늘었는데, 자가 소유율은 2% 늘어 대부분이 다주택 투기자들에게 주택이 돌아가는 상황에서 주택 공급이 부족하니 더 공급해야 한다는 주장은 웃깁니다. 주택을 다주택 투기자들 투자 대상으로 공급합니까? 미국의 주택 버블은 그래도 실제로 저소득층에게 주택을 공급한다는 취지라도 있었지만, 이 나라의 주택공급은 도대체 다주택자들 투기 재료 공급하는 것 외에 어떤 의미가 있는지요?

[이정훈™]

주택보급률 산정식을 한번 검토해보세요(약점이 많습니다)...그리고 1인 1주택이어야만 한다는 논리까지 주장하시는 건 아니죠? 저도 1주택마련 겨우 했습니다만...1인 다주택을 부정하지는 않습니다.

[고시원생]

기사의 명확한 데이터 출처와 관련 근거가 있어야 할듯 싶네요.. 그냥 알아서 자료모아 조사했더니 그 결과가 이렇다.. 라는 뉘양스는 좀 설득력이 떨어지지 싶습니다..

[봉쥬르]

아래 1635 번글에서 언급한 보고서네요. 거기에도 답글 달았지만, 강남구 사는 사람이 청약통장 가입한 것(이런 통계가 있나 모르겠습니다만)을 강남구 수요로 잡는 게 맞는 건지요? 고시원생님 말씀처럼 설득력이 많이 떨어진다고 생각합니다.

[박준명]

수요를 어떻게 계산했는지에 대한 근거는 없네요.

[라일락/김미경]

아무것도모르는제가 답글을올려도될지...부소장님 말씀대로 우리나라주택수요는 거의모두가 다주택자로서 투기수요가훨신더많다고봅니다 전국이아니라 강남과 버블쎄븐지역...

[이정훈™]

저는 *** 주택대학원에서 다닌 적이 있습니다. 물론 중퇴했지만 그 대학원은 주공과 산학이 연계되어 있습니다. 그래서 가끔 주공의 연구원들께서 대학원에 강의를 나오시기도 하지요. 저희 대학원연구소에서도 저런 부분에 대한 심도 있는 논의가 있었지요.

[이정훈™]

위에 볼드된 글씨중에 "인구?가구?수득?주택가격지수,?자가점유율?인구 이동?청약 가입좌수 등을 포함, 공급 지표에는 주택재고량?주택건설 및 인허가실적?멸실주택수?미분양 주택수?공가율 등을 포함했다"라는 글이 있습니다. 저런 요인들에 분석을 하려면 기본적으로 다중회귀분석을 쓸수 밖에 없고 어떻게 분석틀을 짜고 요인을 평가했는지 저도 문의해 보았는데 내부자료라서 외부로 배포가 안된다고 하더군요. 제 판단에는 저 자료는 투기를 일으킬 목적보다는 적합한 수요공급의 수급을 위한 목적으로 이해됩니다.

[이정훈™]

수요의 경우 분양업자들이 쓰는 청약통장기준이 아닌...청약가입자와 그 지역의 거주자(전세포함)중에 DTI 적용하여 만든 지수..즉 home affordability index(미국의 case shiller index와 유사할 것임), 통계상 인구이동(전입,전출) 등의 지표를 혼합하여 결정했을텐데...과연 시장수요를 어디에서 잘랐는지는 모르겠네요. 혹시 기본을 강남구에 두고 인구이동을 감안했을지는 모르겠네요. 자가보유률을 감안했다면 1인 다소유의 수요는 1인으로하고 주택보급에 빠져있는 1인가구는 수요로 했겠지요..

[이정훈™]

수요는 강남구 주민기준이었을 겁니다. (이 부분은 사견임: 테헤란로 오피스에 근무하는 직원과 향후 삼성타운과 향후 9호선 인근 신축오피스와 롯데타운의 오피스 직장인까지 수요로 넣었다면 편차는 더 컸을지도 모르겠습니다)

[이정훈™]

공급의 경우는 나와 있군요. 현재의 주택재고(저량)에 멸실과 신규공급(건축허가량), 미분양 수, 공가율 감안했다고 하네요. 수요과 공급의 저 정도의 규모 방대한 자료를 어떻게 취합했는지는 잘 모르겠습니다...따라서 각개의 수치가 실재와 틀릴 가능성은 충분히 있겠지요. 다만 실질적인 흐름을 보여주는 하나의 인덱스로는 충분하다는 게 제 판단입니다.