새롬부동산 아카데미 부동산 공부방 (1) -백태환 과장

[새롬백태환과장]

부동산 공부방 (1)

안녕하십니까 회원 여러분.

새롬부동산아카데미 백태환 과장입니다.
오늘 부터 연재 강좌로 공인중개사라면 반드시 알아야 할 실무상식이지만 간과하고 있는 것들에 관하여 정리를 해 보려고 합니다.

오늘은 그 첫번째 시간입니다.
그 주제는

취득세,양도소득세,주택임대소득세 계산 입니다
공인중개사라면 이러한 세금계산은 기본적으로 머리에 입력이 되어있어야만 합니다. 왜냐하면 고객들이 가장 궁금해하고, 또한 거의 100퍼센트 물어 볼 항목이기 때문입니다.
따라서 세무컨설팅실력은 기본으로 갖춰야 합니다.

공인중개사가 부동산 세무(세금)를 알아야 하는 이유,
2017년 양도소득세 세율,
취득세 세율(취득제세금),
주택임대소득사업,주택임대소득세, 증여와절세, 임대주택사업자등록 등
핵심내용을 정리했습니다.

봄맞이 잘하고 계시지요?
벌써 2월도 절반쯤 지나간 영향일까요?
요즘 들어서 체감할 수 있을 정도로
날씨가 풀린 것 같습니다.

공인중개사 사무소를 운영하면서,
계약서를 쓰기 직전에 매도인이 항상
우리 공인중개사에게 묻는 말이 있습니다.

“사장님, 이거 팔면 세금 얼마나 나와요?
세금 많이 나오면 안되는데!”
“대표님, 정말 비과세 가능하지요?
대표님께서 비과세라고 하셔서 저 계약합니다.”

사실 이런 질문을 받을 때마다
대부분의 공인중개사는 마음이 편치 않습니다. ^^

1세대1주택 비과세라는 것만 제대로 아는데
갑자기 아들집에 전입했다,
고향에 부모님이 물려주신 집이 있다,
감면주택이 있다, 예전에 무슨 도장을 받았다,
월세 받고있는 오피스텔이 있다 등등

고객의 중요한 말을 듣다 보면
잘 모르는 부분에서는 자신감이 떨어집니다.
대체주택이다, 상속주택이다,
단기임대주택, 준공공 임대주택, 주택임대사업 등등
어려가지 용어가 섞이면 도대체 뭔 말인지 알 수 없고,
세무사님에게 모든 것을 미루고 싶습니다.

하지만, 만약 세무사에게 문의하는 시기가
종합소득세, 부가가치세, 법인세 등
세금신고로 가장 바쁜시기와 겹친다면
바쁜 세무사사무실을 붙잡고 계속 물어보기도,
답변을 받기도 정말 힘듭니다.

우리 공인중개사가 이러한 고객의 질문에
제대로 된 답변을 못하고 피하거나, 미루기만 한다면
고객은 우리를 자신감이 없고, 실력이 없는
제대로 된 전문가가 아니라고 평가할 것입니다.

하지만, 이와 반대로
공인중개사인 우리가, 부동산 세금에 대해서 정통한다면,
고객은 우리를 “부동산 전문가”로 인정할 것입니다.

공인중개사로서 성공하기 위한 가장 좋은 최고의 방법은
고객이 궁금할때 즉석에서
"세금계산"을 하고 “절세방법” 등을 알려주는
“맞춤식 상담”을 하는 것입니다.


그래서 이번시간에는
이번에 개정된 2017년도 양도소득세와 취득세에 대해서
천천히 살펴보도록 하겠습니다.

• 

이번 2017년에는 양도소득세 세율이 조금 달라졌습니다.
과세표준 5억 초과하는 경우에는
세율 40% 구관이 신설되었습니다.


스마트폰의 발전으로 인해서
부동산 중개하기가 정말 좋아졌습니다.
특히, 양도소득세, 취득세 등 부동산 어플을 활용하면,
복잡한 계산 할 필요 없이 단순히 빈칸에 숫자만 입력하면
순식간에 자동계산이 되니 정말 편리합니다.

하지만, 이런 스마트폰 어플을
고객에게 보여주면 어떤 일이 일어날까요?
고객은 우리가 보여주는 숫자에 관심있는 것이 아니라
“사장님! 그 어플 어디서 다운받으셨어요?
저도 사용해 보려면 어떻게 해야해요?”
부동산 어플에만 관심이 쏠립니다.

이렇게 해서는 제대로 된 상담하기가 어렵겠지요?
그래서 우리 공인중개사님들은
고객 앞에서 [계산기]를 꺼내놓고 양도소득세
세금계산을 자유자재로 할 수 있어야 합니다.

• 

방금 전 말씀드린 것처럼
공인중개사는 취득세 세금계산을 스마트폰 어플에
너무 많이 의지해서는 안됩니다.
고객 앞에서는 “전문가”답게 계산기를 꺼내놓고
눈 앞에서 계산해주는 실력을 반드시 갖추어야 합니다.
잘 아시겠지요?

• 

• 

위 취득세 세율 (취득제세금 정리표)를 참고하셔서
고객에게 차이점을 설명해주면, 고객의 눈이
휘둥그레지겠지요?
이것도 암기 하셔야 할 사항입니다. !!!!!!
표도 안보고 설명하면 더 신뢰감을 줄 수 있기 때문입니다.


취득세 세율 1.1~1.3%를 말하시는 분과
취득세 세율 2.2~2.4%,
혹은 3.3~3.5%를 말하시는 분의 차이는
바로 주변에서 거래하시는
“주거용 부동산의 가격 차이”입니다.

6억이하, 6억 초과~9억 이하, 9억 초과 지역 중
어느 지역에 개업하셔서 사무실을 운영하는
취득세 세율만 봐도 알 수 있습니다.

가장 깜빡하게 쉬운 취득세 세율이 바로
상속과 증여 세율입니다.
보존등기과 상속(농지 외)의 세율이 3.16%이며
부동산 등을 증여로 취득할 경우 세율은 4%인 것을
기억하시면 정말 좋습니다.

주택임대사업과 주택임대소득세

요즘 주택임대사업이 대세로 떠오르는 것
잘 알고 계시지요?
특히 갭투자가가 유행이다보니,
여러 채의 주택을 매입해서 인테리어를 하고
세입자를 맞추어 장기투자를 해서
큰 수익을 남기시는 분들이 많습니다.

하지만, 이러한 분들이 반드시 알아야 하는 부분이
바로 주택임대사업의 종류과 세율, 혜택입니다.
당연히 이런 분들을 고객으로 맞이하는
우리 공인중개사는
주택임대사업의 전문가가 되어야 합니다.

임대사업자에 대해서는 저 백태환 과장이 올린 아래의 4개의 이미지만 외우시면 해결이 됩니다.

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비사업용토지의 장기보유특별공제

2017년부터는 비사업용토지의 장기보유특별공제를
기존 2016년 1월1일부터
기산점을 적용해서 적용하는 것이 아니라

“최초 취득일”로부터 기산해서 적용하는 것으로
세법이 변경된 것 잘 알고 계시지요?

불과 작년(2016년)까지만 하더라도,
많은 분들이 비사업용 토지의 경우에는,
장기보유특별공제를 조금이라도 더 적용 받기 위해서
매매시점을 2019년 이후로 변경하였습니다.

하지만, 2017년 1월1일부터 매매(양도)할 경우에는
최초 부동산 취득일부터 장기보유특별공제를 적용 받으니
지금 당장 토지 등 매매계약서를 작성할 수 있겠지요?

이상으로
2017년 양도소득세 세율,
취득세 세율 (취득제세금),
주택임대소득사업,주택임대소득세,
비사업용토지의 장기보유특별공제 등
핵심내용을 정리해 보았습니다.

뿐만 아니라, 사전에 세무컨설팅을 함으로써
“매매”를 유발하는 효과도 엄청날 것입니다~!! ^^


지금까지
새롬부동산아카데미였습니다.

공인중개사가 부동산 세무(세금)를 알아야 하는 이유,
각종 정책들에 대해서 지식이 있어야 한다는 것을 다시 강조드렸구요.
요즘 고객분들이 빠꼬미들이 많기 때문에 고객들을 기선제압하기 위해서는 부단한 노력이 필요합니다. 물론 그 과정에서의 몇몇 부분의 암기는 필수적이고요.. 에~에~ 이러면서 버벅거리거나 해야 할 말은 바로 못하면 신뢰도는 급격히 하락하기 때문입니다.

누구나 부동산세무 전문가가 될 수 있습니다!!!
다만 노력없이 거저 얻는 것은 없습니다.
이론에만 밝아서도, 실무에만 밝아서도 어느 한쪽만 강해서는 진정한 전문가가 될 수 없습니다.
따라서 이론+실무가 겸비하여야만 진짜 전문가가 되는 것입니다.
이론을 경원시하거나 실무를 경원시하면 반쪽짜리밖에 안되는 것입니다.
새롬회원님들께서 최고의 전문가가 되시기를 기원합니다.

-출처- 새롬부동산아카데미, 법제처(알기쉬운 생활법령)
-참고및 감수- 새롬부동산아카데미 김동수 교수




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유용한 자료 잘 보았습니다.