농지 임야의 취득과 전용 비교
1. 취득 상의 차이
① 농지취득자격증명과 농지
농지의 취득에 있어서는 경자유전(耕者有田)의 원칙에 의해, 일부 예외를 빼고는 농지취득자격증명이 필요하지만, 임야의 경우에는 취득 시 이러한 증명이 필요 없다. (종전의 임야매매증명제도는 폐지됨) 농지의 취득자격증명은 농지소유권이전서류로 법원에 제출된디.
②일반법인과 종중의 농지 임야취득
일반법인과 종중은 농지를 취득할 수 없으나, 임야는 자유로이 취득할 수 있다. (다만 종중의 보유농지 처분은 허용된다) 인반법인은 경매로도 농지를 추ㅏ득할 수 없다.(농업법안 예외) 다만 농지의 경우 국가 공공단체 학교나 특수법인이 사실상 농지를 소유 경작하는 경우에는 준농업법인으로 인정되며, 이 때에는 농지취득인정서를 받아야 한다.
③ 농업법인과 산림사업법인
농림사업과 관련하여 농업 농촌기본법이 인정하는 특별 농업법인으로 영농조합법인과 농업회사법인이 있다. 농업법인은 농지를 취득하여 영농 가공업을 할 수 있으며, 각종 세제혜택이 있다. 이에 반하여 산림에는 산림조합과 산림사업법인이 있다. 산림조합은 산주들의 법인형태 모임이며, 국가나 지자체의 산림사업을 대행 또는 위탁받아 시행한다. 산림사업법인은 산림사업을 목적으로 산림청에 등록하는 법인이다. 산림사업법인의 주 업무는 산림토목, 숲가구기, 병충해방지, 나무병원 등이며, 이외 자연휴양림 조성업무도 한다.
④ 농지의 소유상한
농지는 경자유전의 원칙에 따라 자경을 하는 농업인이 아닌 자는 원칙적으로 농지를 소유할 수 없다. 농지의 소유상한은 없으나, 상속농지인 경우에는 3.000평까지, 도시인의 주말체험영농 목적인 경우에는 302평 까지만 소유할 수 있다.임야에는 소유상한이 없다.
⑤ 농업인과 임업인
농업인이 되는 조건은 농지 302평 이상 혹은100평 이상의 비닐하우스 경작요건이나, 연간 90일 이상의 영농, 연간 농업소득 100만원 이상의 조건이다.임업인은 9,000평 이상의 임야경영과 90일, 임업수입 100만원의 조건이다.농업인은 농지원부를 만들 수 있다.
2. 보유 상의 차이
① 부재지주의 범위
2007년부터 양도세가 중과되는 부재지주의 범위를 결정하는 조건으로 농지는 자경+재촌의 두 요건이 다 필요하지만, 임야의 경우는 재촌요건만 있으면 된다.(자경요건 불요)
② 사후관리의무
농지의 소유자는 자경해야 할 의무가 있으며, 이를 위반 시 이행강제금과 매수청구권 등이 있다. 임야에는 원칙적으로 이러한 사후관리의무가 없다.
③ 농지의 분할면적 제한
농업진흥지역 내의 농지인 경우에는 농업경영의 효율성을 위해 600평 미만으로의 농지분할은 금지된다. 임야에는 이러한 분할최소면적의 제한이 없다.
④ 허가구역에서의 전매금지기간
토지거래허가를 받아 구입한 농지는 이후 2년간은 당초 허가받은 목적대로만 써야 할 이용의무기간이 있다. 임야는 3년이다.
⑤ 종합부동산세
농지와 임야의 재산세는 일단 저율의 분리과세가 메겨지며, 공히 종합부동산세의 해당사항은 없다. 다만 분리과세의 대상으로 농지는 지역 별로 구별하나, 임야는 산림의 용도별 종류로 구별한다.
3. 양도 상의 차이
① 8년 자경농지의 양도세 면제
8년 이상 자경한 농지를 양도하는 경우에는 연도별로 1억원 이상의 양도차익을 면제한다. 임야에는 10년 이상 산림경영계획에 의해 자영한 경우 양도새가 일부 면재된다.
② 농지 대토 양도세 면제
농지를 수용 당했을 때 3년 이내 직경 80Km 이내의 거리에서 대토를 한 경우, 보유기간과 취득농지면적 및 가격에 따라 양도세가 면제된다. 임야의 경우에는 이러한 대토 개념이 없다.
③ 자경농민의 영농자녀에의 농지 증여
자경농민이 영농자녀에게 일정규모 이하의 농지 등을 증여하는 경우에는 증여세를 면제한다. 임야에는 이러한 규정이 없다.
4. 전용 상의 차이
① 전용할 수 있는 자
농지나 산지를 전용할 수 있는 자는 전용목적 토지에 대해 소유권이 있거나, 토지사용권이 있는 자에 한한다. 그러나 산지를 전용하여 소규모 단독주택을 지을 수 있는 자는 산지소유자에 한한다.
② 전용심사기준
농지와 산지의 전용신청 시 심사기준이 다르며, 각기 농지법과 산지관리법에 상세히 규정하고 있다. 특히 임야는 산지의 경사도, 입목본수도, 연접개발 금지 등의 특이하고 까다로운 심사기준이 있다.
③ 전용관련 부담금
농지전용 시에는 전용대상 농지의 면적에 비례하여 개별공시지가의 30%에 해당하는 농지보전부담금을 한국농촌공사 농지은행에 낸다. 임야의 경우에는 산지전용 허가 시 대체산림자원조성비를 산림조합에 납부한다. 대체산림자원조성비는 2019년 현재 준보전산지 기준 대략 평당 2만원 수준이다.
④ 전용 후 건물신축 제한기간
농지전용 허가를 받은 후에는 허가 후 2년 이내에 착공, 착공 후 1년 내에 준공하여야 하며, 그렇지 않으면 허가가 취소된다. 임야의 경우에는 전용면적에 따라 허가유효기간 (착공제한기간)이 2년(3,000평 미만) ~ 10년이다.