수완지구 청약 및 광주 주택현황과 향후 국내 주택가격예상

[풀입]

안녕하세요   많은 분들이 수완지구에 관심들을 가지고 계시네요

저 또한 많은 관심을 가지고 거의 매일 카페에 들르고 있으며, 많은 자료 조사를 하고 잇습니다.

저는 과거 상무지구에 초창기부터 4년이상 거주하다,  첨단에 거주한지도 5년이 지났네요

각 지구별 장단점은 많은 분들이 잘 알고 계시리라 판단됩니다.

두 지구 모두 10년정도 경과가 되어 편익 시설 및 인프라가 잘 구비가 되어 있지만, 교육 환경 악화로 인한 불만과 주택 노후로  고민들을 하고 있다고 판단됩니다.

저 또한 교육 환경 때문에 양산지구를 선택하였다가 해약하고, 최근 택지계획지구인 수완지구를 고려하고 있지만 어디를 해야 할지 정말 결정하기가 어렵습니다.

첨단 지구는 유해환경(모텔,술집,성인오락등) 이외에는 만족도가 높은 상태이며, 광산업연구인력 ( 약 10여개의 연구소와 산업체 연구소 있음)및 광주전남정부합동센터( 2008완공예정), 과기원학부신설(추진중), 과학고이전계획, LED단지 활성화 등이 있으므로 유입 인구가 있을 것이며, 수완지구로도 많이 유입이 될 것입니다.

수완지구의 유입 인구는 첨단지구에 거주하는 중산층과 하남공단에 직장이 있는 원거리 통근자, 그리고 수완지구 근거리 중산층, 기타 (? )등등 생각되며, 현재 부각되고 있는 수완 지구의 악취 및 소음 분진의 해결이 분양 성공의 관건이라 생각됩니다.

저도 악취 문제가 심각한지 몰랐는데 많은 분들과 언론에서 이야기하는걸 보니 심각한 것 같습니다.

과거 상무지구 소각장 문제도 주민이 없는 상태( 상무대 이사후)에서 주민 동의를 얻엇다고 시청에서 강행하여 현재까지 문제가 되고 있습니다.

본 자료가 판단하시는데 많은 도움이 되길 바라며, 많은 분들이 도움이 되는 자료를 공유하엿으면 합니다.

1. 아파트 입지로서 고려사항은

대규모택지, 대단지 중대형앞파트, 브랜드 인지도

역세권, 교통편리한 곳, 유해환경 (상무,첨단 X, 수완은 악취와 분진 문제 대두)

조망권 확보 및 녹지비율 높고, 교육 및 학군 좋은 곳( 거주자들이 해야함)

병원, 대형마트, 문화시설등 편리 및 관리비 싸고 난방비 낮은곳

미래가치 높고 , 본인 만족도 높은곳

2. 주택 및 향후 국내 경기 현황(세부내용 아래참고)

가. 광주지역 미분양 아파트는 약 4000여세대 정도임. (2006년8월23일 현재)

나. 10년 이후에는 출산율 저하 및 노령인구증가로 주택 수요가 줄어들고 있다.

    ( 즉 노령 인구의 노후 자금 마련을 위한 매물 증가와 30대 주택 수요 계층의 감소로

인한 수요 감소로 주택 가격 하락은 필수적임)

다. 장기적인 관점에서의 부동산 상승지역

      서울,경기 수도권 일부지역과 각 지방도시의 일부지역( 학군,중심, 랜드마크 기능,

생활편리등등) 에 한정된다고 판단되됨. 아래 자료는 수도권 중심의 내용임

라.국내 경기 선행지수 하락하고 있으며, 민간연구소 및 정부기관도 경기 하락 인정함.

참고 자료

1. 광주지역 미분양 아파트현황 (2006년8월23일 현재)

8월 23일 광주지역 부동산 업계와 광주시 등에 따르면 지난달 말 시내 미분양 아파트는 광산구 1920가구, 북구 1525가구, 서구 295가구, 남구 244가구, 동구 53가구 등 모두 4037가구에 달한다 ( 비공식적인 미분양은 더 있을것으로 판단됨)

일부 부동산 전문가들은 "광주지역 전체 48만 1000여 가구 가운데 32만 4000가구(69%)가 아파트에서 거주하고 있고 주택 보급율은 95.9%에 달하고 있다"며 "조만간 아파트 미분양 사태 확대나 도심공동화 현상이 심화될 것이므로 근본적인 도시개발계획 정립이 절실한 것 같다"고 말했다.

또한 수완지구이외에도 구도심의 재개발과 하남2지구, 광천동, 마륵지구, 화정동, 계림동 등등이 계획되고 있거나 진행중에 있으며, 1군 브랜드 업체들의 참여가 많음.

첨부파일 :  주택수급현황

상기 자료는 국내 S社의 연구보고서를 토대로 한 것이며,보는바와 같이 광주는 5년간 주택공급율이 가장 높지만 주택가격 상승율은 가장 낮음.

2. 10년 이후에는 출산율 저하 및 노령인구증가로 주택 수요가 줄어들고 있다.

  ( 즉 노령 인구의 노후 자금 마련을 위한 매물 증가와 30대 주택 수요 계층의 감소로 인한 수요 감소로 주택 가격 하락은 필수적임)

외환위기 이후 한국에서는 기업의 구조조정이 본격화되었고, 정년퇴직이 유명무실화되고, 청년실업이 급증하면서 평생직장이라는 직업관이 무너지고, 파트타임이나 임시직등 비정규직 취업비중이 급격히 증가하는 등 경제적인 구조변화가 일어났다.그리고 사회?문화적으로는 미혼남녀의 결혼연령이 연장되고 있고, 싱글이증가하고 이혼이 급증하는 등 가족관련 가치관에도 큰 변화를 보이고 있다.

또한 출산율의 하락으로 노령인구 증가와 생산가능인구 부족으로 국가 경쟁력 하락을 초래하고 있으며, 젊은 세대의 노령 인구에 대한 부양 부담이 커지고 잇습니다. 노령인구(65세 이상)는 2005년 총인구중 9.1%에서 2015년에는 12.9%, 2030년에는 24.1%로 증가할 전망이다. 이에 따라 생산가능인구의 유년ㆍ노령 부양비는 2005년 39.3%에서 2030년 54.7%로 높아져, 성인 2명이 노인ㆍ유아 1명 이상을 부양해야 할 것으로 보인다.  

시도별로는 2005년 현재 서울(7.1%), 울산(5.2%) 등 대도시와 경기도의 노령인구 구성비가 전국 평균보다 낮고 전남(17.5%) 등 8개 시도는 높게 나타났다

첨부 그림: 출산율 및 생산가능인구추이

3. 장기적인 관점에서의 부동산 상승지역

 서울,경기 수도권 일부지역과 각 지방도시의 일부지역( 학군,중심, 랜드마크 기능, 생활편리등등) 에 한정된다고 판단되며, 아래 자료는 수도권 중심의 내용임.

건국대학교 정의철 교수의 연구에 의하면 고령화가 주택시장에 미치는 효과는 2020년까지   두드러지지 않을 것으로 전망된다. 30대 이하 인구가 감소하겠지만 이들은 주된 주택수요        계층이 아니며, 오히려 주된 수요 계층인 40~60대 인구의 증가에 따라 주택수요는 완만한        증가세를 보일 것이라는 결론이다. 물론 편의와 안전을 고려한 노인주택의 본격적 공급을 위한          정책적, 산업적 대응노력이 필요하고, 이 수요를 충족시킬 수 있는 기업들에게 기회를 새로운   제공하겠지만, 고령화가 전체 주택수요의 변화에 미치는 영향은 비교적 작다.                                                           
두번째로, 지역간 인구이동 추이를 보면 서울의 인구가 이미 90년대부터 감소하기 시작했고 수도권으로의 인구유입률도 과거에 비해서는 줄어들고 있다. 90년대 10년간 경기도의 인구는     48.6%늘었지만 서울의 인구는 5%줄었다
2010년 이후 10년간에도 서울 인구가 지속적으로 주는 한편 경기도 인구도 12.7%밖에 증가하지     않을 것으로 전망된다. 2020년 이후에는 전국 인구가 마이너스 성장에 들어가고, 경기도 인구도 10년간 불과 6% 성장할 전망이다. 결국 과거와 같은 대규모 인구이동 때문에 주택가격이 빠르게 오르기를 기대하기   어렵다.                                       
 공급측면에 특별한 애로가 없는 한 향후 20년간의 주택가격 상승율은 과거 20년 보다 낮다고        전망하는데 무리가 없다. 따라서 전국기준으로 연평균 3~3.5% 정도가 장기 주택가격 상승율의    적절한 예측치로 보이는데, 이는 물가상승율을 크게 벗어나지 않는다
그렇다면, 주택을 사서 투자수익을 얻는 것이 불가능한 시대가 도래한 것일까? 그렇지는 않다
첫째로 3~3.5%는 전국 평균의 예측치인데, 공급 애로가 크거나 수요가 몰리는 지역 또는 주택     유형의 경우는 얼마든지 평균치로 부터 벗어날 수 있다. 소위 범 강남권의 주거환경을 주택공급이 5년 이내에 얼마 없을 것으로 예상되는 상황이 한 예라고 할 수 있다
두번째로, “특별한 공급애로가 없다”는 조건이 맞지 않을 수 있다. 90년대 말의 난개발    논란이후 강화된 국토이용 법령 때문에 민간의 토지개발이 실질적으로 봉쇄된 상황이며, 이는        “특별한 공급애로”가 될 우려가 크다. 결국 전체적인 안정기조 속에 지역적 차별화의    심화라는 현상이 향후 주택시장 추이를 특징지을 것이다.                        

[풀입]

처음 올리는 거라서 그림이 그림파일이 밀렷네요

[검은썬그라스]

투자메리트 지금으로선 없습니다...계속 추이를 살펴보면서 투자 적정기를 찾아보시는게...

[검은썬그라스]

직접 현장을 돌아보시구 계획도를 보면서 상상을 해가면서...비교해보시는게 제일 좋은 방법일거같네요..

[토박이]

수완아줌마는 아이디부터 바꾸시지요. 수완지구를 동경한다는 건가요, 아니면 수완지구환경을 쾌적하게 노력해보자는 뜻으로 지으신건가요. 그런뜻이 아니라면 아이디를 다른걸로 하시지요. 수완결사반대.. 물론 반대되는 의견이 존재하는것은 세상이치이지만 지금까지 리플을 보니 너무 반대를 위한 노력을 많이하셔서... 차라리 환경문제를 이슈화하셔서 보다 좋은 수완지구로 만드는데 수고해주시면 수완지구에 살려고하는 이들에게 더 보탬이되고 아름답게 보일텐데요...

[토박이]

제가 좀 말이 거칠었네여 ,죄송..

[토박이]

수완엄마라 했음 오해안했을텐데, 암튼 지송.

[토박이]

수완지구에 대한 카페가 여기가 제일 커서 가끔와서 보지만 가입수가 2500정도 되군요. 여기서 수완지구쾌적성을 요구하기보다는 정작 입주자가 되서 정식으로 구청이나 환경청에 요구하고 또 토지공사등에 강력하게 요구하는게 좋겠지요. 물론 입주전에 요모조모 따져보는것은 중요하지요. 현재상황도 중요하지만 가장 부동산에서 중요한 미래가치, 내재가치를 보고 투자를 결정하시고 그 가치가 실현되도록 노력하는게 중요하다고 생각합니다. 참고로 저는 수완지구에 준주거지를 분양받았고 또 아파트도 수완에서 얻을겁니다. 저는 미래를 보고 입주합니다. 물론 쾌적한 환경을 위해서 노력도 해야겠지요 그러면 언젠가는 수완이 명품도시

[토박이]

그래서 노력하자는것 아닌가요. 그러면 수완지구카페가 존재하는 이유가 뭔가요? 다양한 의견을 수렴해서 보다 살기좋은 곳으로 만들자는 취지가 아닌가요. 그럼 그냥 수완지구 완전이 망해서 없어지면 좋겠습니까?

[토박이]

가 되겠지요. 주저리 주저리 사설이 길었군요. 살기좋은 도시는 정작 그 주민들이 만든다고 생각합니다. 남이 대신해주는 것은 한계가 있지요.

[토박이]

여담입니다만, 상무지구 처음분양할때 평당 300정도(상업용지,위치에따라 차이있음)였지요. 시청이전과 한국은행등 관공서 이전의 메리트 빼면 큰 주목을 끌지 못했습니다. 특히 소각장과 전투기소리가 제일 거슬리지요. 하지만 10년정도 지나니 광주에서 어느정도 부자들은 상무지구 5,60평대 아파트에서 살구요. 목좋은 상업용지는 평당 4000까지 달라더군요..ㅠㅠ. 제 주관적인 생각으로는 수완지구도 발전가능성은 무궁무진합니다. 계획된 신도시( 관공서, 병원, 쇼핑몰, 편의시설, 문예회관등 문화시설, 도서관, 호수공원, 학교) 즉 살기좋은 곳은 결국엔 가치가 상승합니다.

[토박이]

더좋은 환경이라함은 교육, 쾌적성, 생활편의성, 교통근접성... 많겠지요. 하지만 다 만족할수 없지만 다수를 공유하는 지구는 안타깝게도 광주에서는 없습니다. 쾌적하면 교통이 불편, 교통이 편리하면 과도한 상업시설,성인오락실,모텔이 문제되지요. 어렵습니다.

[토박이]

일반적으로 얘기하는 무슨무슨지구와는 근본적을 차이가있는 신도시급택지분양이니 참고하세요. 아참 그리고 제가 아는 지인들은 진작 상업용지 수십억씩 들여 분양받았답니다. 물론 아파트도 옮길생각이 있으시던군요.아무튼 본인이 선택하는거니까. 신중히 선택하셔서 결정하시고 결정이 되면 살기좋은 곳이 되도록 노력하자구요...

[Kwonc]

명품신도시란 슬로건을 내걸려면 공단의 악취와 풍영정천에 버리는 화학물질 단속부터 철저히 한다음 명품신도시란 슬로건을 내걸어야 합니다. 그것이 안되면 '명품신도시'가 아니라 '명품이되고픈신도시' 라고 해야합니다.

[토박이]

그의견에 동감합니다. 그래서 보다 근본적인 대책, 환경유발업체의 오염시설폐쇄나 이전등을 고려할수도 있고 정화시설구축등도 생각해 볼수 있을겁니다. 강력히 주장해야겠지요. 그게 귀찮다면 수완지구 안들어오셔도 좋구요. 어떤 지역을 가도 단점없는 곳은 없습니다. 고쳐면 그곳에 가장 살기좋게 만들면 부동산가치도 상승하겠지요..

[Kwonc]

그게 귀찮다면 들어오지 말라니요... 제말은 명품도시라해서 분양가가 높게 책정됐으니 그게 잘못됐단 말입니다. 저런 문제를 가지고 있다면 분양가를 낮추는게 맞겠죠..분양가가 낮아지면 당연히 입주도 많이 될테고.. 입주가 되면 당연히 환경문제에 대해서 강력히 주장하겠죠

[토박이]

마륵동상무자이, 동림지구 우미나 주공의 분양가를 보면 많이차이나나요? 찾아보니 동림 호반 평당610-680만 주월은 평당 580-630이네요. 아 그리고 마륵동상무자이는 평당 767만이네여.

[Kwonc]

소태동 아이조움과는 차이가 많이 나는데요?

[검은썬그라스]

명품이라는 말 자체가 말이안됩니다... 과대포장이지요...명품이라함은1%대 자제와 가격도 댕댕해야 합니다... 차라리 웰빙 신도시... 이랬으면 더좋았을것을 명품신도시라하니 투기성으로 보일수밖에...

[토박이]

그래서 저는 이렇게 말씀드리고 싶습니다. 무턱대고 분양받지마시고 단기이익을 보시려고 투자하지마십시요.. 이곳은 수완지구에 고민하셔서 들어와보는 분들이 많을겁니다. 물론 고민으로 끝나다가 청약않고 몇달뒤면 잊으실 분들도 많을겁니다. 하지만 수완지구는 살기좋은곳으로 만드려는 사람들이 많을수록 좋아질겁니다. 분양안하시더라도 환경문제에 관심을 가지고 많은 비판을 안 아끼신다면 호수공원에 놀러 오시더라도 쾌적하게 놀다 가시지않을까 감히 생각해 봅니다.

[honey]

저도 투자가 아닌 실수요목적이라면 썩 나쁘지는 않을거 같습니다. 분양가가 높기는 하지만..... 항상 하는 말이지만 내일 나머지 건설사 분양가도 요목조목 따져보고 미분양혜택을 노려보는것도 좋을것 같습니다. 어느 개발지구든 일장일단은 있습니다. 무조건적인 평가절하 보다는 토박이님 말대로 입주민들이 노력한다면 더 나은 수완을 만들수 있을거란 생각듭니다.

[차특검]

honey님 인터넷 그만하고 일좀하세요~ ㅎㅎ 그리고 내가 올린글도 댓글좀 달아줘봐봐~~

[토박이]

하남공단악취문제는 솔직히 관심이 없었던 저로서는 잘몰랐죠. 하지만 수완지구 택지개발이후부터는 이슈화가 더 있었던것 같군요. tv 에서도 더 잘다루더군요. 그러면 희망이 있지 않나여?.

[토박이]

제가오늘 쉬는 날이라 맘껏 실시간 리플을 즐기고 있습니다.ㅎㅎ 하지만 내일부터는 바빠질것 같아서 한참 후에나 카페에 들어오겠네요. 그래도 시간나면 자꾸와서 보렵니다. 이 중독성 오늘 깨달았네여..

[Danny]

기다렸다가 2009년 쯤 입주가 끝난 다음에 진짜 살기좋은 곳이라고 입증되면 그때 하나 사는 것이 좋겠네요. 집값도 별로 안오른다는데.....진짜 거주할 목적이라면 그게 낫지 않을 까요? 확실히 살기좋은 것을 알고 들어 가는데 프리미엄이 좀 붙은들 뭐가 아깝겠습니까? 실제로 살동네인데 ^^ 모아논 돈도있고...

[풀잎]

통합분양모델하우스 앞에서 환경연합등 시민단체 주관으로 서명 운동을 하면 좋을 것 같은데요?