둔촌주공 2011년 실거래량에 따른 분석과 2012년 투자타이밍은~

[다튜라]

1. 2010년과 2011년 거래량 데이터 분석

2011년 1년간의 거래량 데이터 분석을 통한 2012년의 가격추이를 예상해볼수가 있겠습니다.

아래의 표를 보시면, 2010년 8월말 시공사 선정이후 연속하여 2010년 10월부터 2011년 1월까지 4개월간 거래량이

폭증하였습니다.

일단 거래량이 증가를 한다는것은 매매가격이 올라간다는 것을 의미합니다. 통상적으로 분석을 해보면...

월합계 5건미만 거래     ---> 약 1000만 이상 하락

월합계 5건 ~ 10건 거래 ---> 약 500만 ~ 1000만원 정도 하락

월합계 10건 거래          ---> 약 500만 ~ 1000만원 정도 상승

월합계 15건 ~20건 거래 ---> 약 1000만 ~ 2000만원 정도 상승

월합계 20건이상 거래    ---> 약 2000만 이상 급등세를 보이게 됩니다.

- 2011년 1/4분기 -

위의 표를 보시게 되면 2010년 8월을 시작 시점으로 2011년 1월까지 꾸준한 매수세 진입을 하면서 지속적인 상승을

하였고, 부동산 상승파동에 3파상승을 하는 형태로 구성이 되었습니다.

여기에 2010년말에 있었던 취득세 감면 연장이 폐지가 된다라는 소식이 들리면서 그 증가폭이 더 크지 않았나

유추해볼수가 있겠습니다.

다행이 취득세 감면제한은 다시 풀리면서 연속적으로 다시 한번더 상승을 하게되었다고 보겠습니다.

- 2011년 2/4분기 -

3월들어서면서 부동산 과열조짐에 따른 DTI규제와 부동산 억제책이 나오면서 급냉각기를 격게 됩니다. 위의 표를

보시게 되면 4월에 갑자기 거래량이 급감하는것을 볼수가 있습니다. 이때만 해도 부동산 시장은 전체적으로 상당히

맑은 상황이었습니다.

그러다가 그리스 사태 발발과 유럽발 위기설 그리고, 중동의 민주화 운동등이 복합적으로 한번에 터지게 되면서

4월들어 리먼사태가 재현되는 것이 아니냐는 불안감에 거래가 급감을 하면서 매매가격이 빠지기 시작하였습니다.

- 2011년 3/4분기 -

7월경에는 빠질만큼 빠졌다라는 인식의 확산이 되면서, 자율반등에 의한 순간적인 터닝포인트가 되기도 했었지

만... 워낙 유럽발 위기설이 크게 돌았기 때문에 7월 한달간의 되반등 효과도 그리 오래가지는 못한것으로 나타나고

있습니다.

그후 추가적인 부동산 경기 활성화 대책이 나오기는 했지만... 별다른 효과가 없었습니다.

- 2011년 4/4분기 -

4/4분기 들어서면서부터 가락시영 3종상향 소식과 12.7일 대책 발표가 한번에 호재성 재료로 강하게 인식되면서,

11월 마지막주부터 12월말일까지 30건이상의 거래량이 나타나면서 바닥을 다지고 완전한 터닝이되는 상황으로

보시면 되겠습니다.

적게는 3-4천만원 정도 많게는 4-5천만원 이상 순간적으로 급등을 하였고, 그에따른 일부 추격매수도 있었습니

다. 하지만, 이것은 2011년 말 취득세 감면에 따른 매수가 편입이 되면서 더 크게 반등을 한것으로 볼수가 있겠습니다.

그리고, 워낙 많이 빠졌다라는 인식의 확산과 본격적인 재건축이 추진이 된다라는 여론이 형성되면서 나타난 복합물로

평가를 할수가 있겠습니다.

- 2012년 지금은? -

올해 즉, 2012년 1월에는 취득세 감면이 종료가 되면서 신규 추가 매수는 거의 없거나 간간히 시세만 확인하는 정

도로 보여지고 있습니다. 그렇다고 한들 매수세가 없는 것은 아닙니다.

11월말경 최저점의 바닥수준의 가격대에는 충분한 매수세가 있는것으로 보여집니다. 다만, 최근 급등한 가격대와

급등전의 바닥 시세를 놓고 매수와 매도간에 팽팽한 줄다리기를 하고 있다고 보시면 되겠습니다.

2. 2012년 둔촌주공아파트 재건축 시장의 전망은?

2012년 올해는 어떻게 될까요?

먼저 대세상승을 할수있는 호재성 재료를 보면

1. 3~4월경에 있을 둔촌주공 재건축 3종상향 심의

2. 지속적인 부동산 경기 활성화 대책

3. 대선 및 총선에 따른 시장 움직임

4. 유럽발 금융위기의 해소국면

5. 내수 경기 활성화를 위한 정부부양책 정도가 되겠습니다.

부동산 전체적인 흐름을 놓고 볼때 상반기는 좋지않은 흐름으로 판단할수가 있으며, 유럽발 위기 해소와 부동산

경기 활성화 추가대책이 잘만 된다면, 하반기에는 바닥을 다지면서 점진적 상승형태로 가지 않겠나 조심스럽게

유추해 보겠습니다.

여기서 둔촌주공 재건축의 경우 지역적인 재료가 있기 때문에... 한번더 생각을 하셔야 하겠습니다.

일단 3~4월경에 있을 둔촌주공 재건축 3종상향 심의가 3종이 되었을 경우에는 상당한 강세가 보여진다고 하겠

습니다.

가격적인 밴드형성의 폭을 본다면... 몇가지 대표평형을 놓고 그려보겠습니다.

2단지 16평(대지지분 : 18.76평)  최저 5.4억(2종으로 결정시) ~ 최대 6.4억(3종으로 결정시)

1단지 18평(대지지분 : 21.48평)  최저 5.8억(2종으로 결정시) ~ 최대 6.8억(3종으로 결정시)

3단지 31평(대지지분 : 25.79평)  최저 6.9억(2종으로 결정시) ~ 최대 7.9억(3종으로 결정시)

4단지 34평(대지지분 : 28.66평)  최저 7.5억(2종으로 결정시) ~ 최대 8.4억(3종으로 결정시)

4단지 34평(대지지분 : 29.83평)  최저 7.8억(2종으로 결정시) ~ 최대 8.9억(3종으로 결정시)

위의 형태로 볼수가 있겠습니다. 물론... 여기에 전체적인 부동산 시장흐름과 유럽발 위기 등등 복합적 요소가

반영이 된다면 상당한 변수가 있다고 하겠습니다. 위의 가격으로 속단을 해서는 안됩니다!!! 흐름은 언제든지 변할

수가 있으니깐요...

다만... 순수하게 둔촌주공 3종의 결과를 놓고 본다면 위의 형태로 가격적 밴드를 구성한다고 보겠습니다. 따

라서, 올해의 둔촌주공 매매시세 흐름은 작년보다는 상한선은 낮아지고, 하한선은 올라서게 되는 형태가 되지않

을까 조심스럽게 분석해 보겠습니다.

제가 말씀드린것이 100%는 아닙니다.... 혹여~~ 이것이 무슨 진짜이지 않나 생각하신다면 안되겠습니다.

둔촌주공이 3종이 되었을 경우 하반기로 갈수록 그 상승세는 더 커질 확율이 높으며, 2종으로 되었을 경우에는

최저점은 2종심의결과 이후 2-3개월 사이가 될것입니다.

만약, 2종으로 된다고 하더라도 사업속도의 진행은 큰 무리없이 진행될수가 있겠으며, 이렇게 될경우 올해 가을

정도에는 사업시행인가 서류가 접수 되면서 본격적인 둔촌주공 재건축이 진행된다고 하겠습니다.

과연 언제가 가장 좋은 매수 타이밍이 될까요?

정말 어려운 숙제가 되겠습니다. 다만... 위의 모든 상황을 종합해 볼때...

둔촌주공이 3종상향이 된다라는 생각에 확신을 가지신다면... 3종상향 심의가 있기 2-3개월 전정도에 급매성매

물에 투자를 하시고,

둔촌주공이 2종으로 결정될 확율이 높다라고 생각이 드신다면... 심의결과 발표 1-2개월 뒤의 급매성 매물을

사신다면 올해의 투자를 하심에 있어서 크게 실패할 확율은 적어질수 있다고 하겠습니다.

꺼꾸로 뒤집어 말한다면... 매도를 하시는 분들에게도 매도타이밍을 잡으실수가 있겠죠? ^^

어떠신가요? 조금이나마 도움이 되셨는지요?

올해의 유럽발 위기속에서 둔촌주공 3종상향 심의 등등... 정말 재미있는 시장의 판도가 예상됩니다.

마치 머니(money)게임을 하듯이 말입니다. 흠~~~ 여러분모두에게 좋은 도움이 되시길 기원합니다.

이상 둔촌주공아파트 재건축단지에서 다튜라였습니다.

※ 참고자료  둔촌주공 최저가 1월 현재매물현황 ---> http://cafe.daum.net/daeil4847474/5eko/298

                둔촌주공 재건축 전월 실거래현황 ---> http://cafe.daum.net/daeil4847474/5TZC/283

                둔촌주공 평형별 추가분담금 내역 ---> http://cafe.daum.net/daeil4847474/8RKY/10

                둔촌주공 미래단지 배치도 및 세대수 현황 ---> http://cafe.daum.net/daeil4847474/5TYr/27

                둔촌주공아파트 재건축 사업설명회 후기 ---> http://cafe.daum.net/daeil4847474/5TYs/140

                둔촌주공 재건축 단지가 좋은이유 10가지 ---> http://cafe.daum.net/daeil4847474/8RKY/7

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