토지투자의 3가지 준칙과 주택투자의 1가지 준칙

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

#맹지

토지투자의 3가지 원칙

입지(도로상태)

접근성(도로상태)

인구(변화와 진화)

위의 3가지 사안은

반드시 연동한다

입지가 좋으면

접근성이 좋아지기 마련

접근성은 인간성(인구와 인구의 인기도)과 연동

즉 접근성이 좋다는 건

입지가 좋다는 것

접근성, 입지 등이 좋다는 건

인구의 다변화를 의미하는 것이다

무작정 입지가 좋다?

아무런 의미 없음

지역핵심인구를 관찰하는 게 중요

수도권의 핵심인구와

지방의 핵심인구는 판이하기 때문

수도권의 핵심인구는

주거인구

지방의 핵심인구는 유동인구

관광인구

수도권의 주거인구는 꾸준히 증가하고

비수도권의 경우는 정반대기 때문

힐링 및 관광가치에 지배 받는 곳이

곧 지방 아닌가

당연히 관광인구 등에

관심도를 가져야 할 것이다

(∵수도권은 대도시 가치와 연관 있고

비수도권은 대자연 가치와 연동!

수도권의 대도시는 증가하고

비수도권의 대도시는 그 자리에 맴돌고 있다

수도권, 지방의 주거인구의 편차가 심하기 때문)

즉 수도권 입지가 탁월하다는 의미는

주거인구가 꾸준히 증가하고 있다는 것이고

지방 입지가 괜찮다고 표현할 수 있다면

유동인구가 꾸준히 증가하고 있다는 증거다

강원특별자치도 김유정역

#아파트투자

#화성시

마곡지구

주택투자의 1가지 원칙

행복공간으로서의 주택가치의 보지

'행복'이 전제조건이 되지 않는다면

아무리 비싼 집이라도

나중에 지역애물로 잔존할 것이다

예를 들어 아파트 층간소음문제로

이웃간 심한 다툼이 있거나

주변에 아이들에게

유해한 시설(모텔 창녀촌 안마시술소 룸살롱)이

있다면

그 주택은 행복의 공간이 아닌

불행의 공간으로 잔존하여

나중에 가치와 가격이

동시다발적으로 그 자리에서

폭삭! 주저 앉을 게 분명하다

하남 미사지구

요컨대

주택의 가치와 토지의 가치는

인구에 따라 변동!!

주택은 인구의 질에 집중하고

토지는 인구의 양에 집중하는 것

땅값상승률은 인구증가율과 정비례하고

집값상승률은 해당지역 주민들의

행복지수와 일맥상통한다

땅값변화와 집값 변화의 차이점

(가치 통해 점검, 검토)

집 - 실수요 겸 투자가치가 동시에 발현!

(용적률을 사용 중이기 때문)

땅 - 실수요가치가 투자가치를 낳고

투자가치가 실수요가치를 낳는 일은

절대로 없음

(건폐율만 사용 중이기 때문)

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