먼저 해당주택의 실거래가 얼마인지 정확히 판단하셔야 할 듯합니다.그래야 시세의 70%가 얼마인지 알수 있을테니까요. 질문에 답변을 드리자면,1. 먼저 맨아래에 얘기하신 물권적 권리순서가 맞습니다. 2.그리고 장모님께서 전세금에 대하여 근저당권을 설정하라고 하셨다는데 이것은 필요없을 듯 합니다. 왜냐하면 경매에 들어갔을때 <근저당권>과 <전입신고+확정일자>의 물권적 효력은 동일하기 때문입니다.3.그리고 입주후(전입신고+확정일자완료)에 제1순위에 설정된 은행의 근저당액이 추가대출등의로 상향되는 것은 걱정하실 필요가 없습니다. 2순위세입자 보다 늦게 상향된 금액만큼은 권리가 후순위가 됩니다.
재계약이라고 하셨는데 그럼 처음 전세 계약할 때 이미 14000만원이 근저당 설정이 되어 있었군요.....감정가 3억이라고 가정했을 때 낙찰가 70%라고 가정하면 21000만...그럼 근저당 14000만 공제하면 7000만 남네요...내 전세 보증금 1억5백만인데 3500만은 어디서 받지요..물론 더 높게 낙찰이 되면 받을 수도 있겠지만...저 같으면 줄여서 갈지언정 그런 집에 전세 안들어가겠습니다....참고로 전입 + 확정일자가 후순위 전세권이나 저당권과 비교했을 때 권리는 순위로 똑같이 보호 받으므로 전세권설정이나 저당권설정은 할 필요가 없을 듯 합니다....방어적으로 판단하셔야 할 듯합니다....
다른 분들의 말씀이 대부분 일치하며 맞는것으로 알고 있습니다. 추가로 확정 일자와 전세권 설정에 대해 간단하게 구분한다면 확정일자는 경매를 신청할 수 있는 권리를 갖지 못하고 전세권 설정은 경매를 신청 할 수 있는 권리를 가집니다. 우선 순위에는 동일한 권리를 가집니다.
미안하지만 지대로 상담하여 드리는 분이 엄군여 괜히 근저당 설정하며 근저당설정비 들일 필요 엄서요/ 근저당은 최권최고액을 표시되어 실제의 대츨은 전체금액(최권최고액의) 70% 이고요 이러한 실제의 대출금액은 해당 은행에서 확인해 줍니다 하지만 최고액 한도로 더 쓸 수 있기에 항상 최고액으로 알고 있어야 합니다
경매로 넘어가면 타인이 응찰하여 낙찰 받았더라도 "채권자 우선변제권"이 있습니다 그러니까 1순위(은행 근저당)의 권리를 전세입자가 사는 것입니다 결론은 1순위 은행에 실융자금액을 알아두어야 하며 최악의 경우 [우선변제권]을 사용하여 내가 1순위가 되는 것으로 문제를 해결할 수 있으니 주변의 친인척이나 친구들에게 목돈 마련할 수 있는 싱황을 만들어 두십시오! 은행은 담보대출을 좋아하니 목돈 빌려온 거 다시 아파트담보대출 내어 갚으면 됩니다 이래저래 공부할 것도 많고 지불해야할 필요경비만 깨지는 것입니다
은행대출을 10년째 담당하는 직원의 동생(참 길죠~)으로서 한 말씀 드리자면 그 집에 은행에선 추가로 대출 안 해줍니다. 은행은 만약 경매에 들어갔을시 밀린 이자며 비용까지 받을 심산을 해야겠죠. 그리고 실제로 그 집에 일이 터진다면 님께서는 보증금 다 못 받습니다. 다 받으실려면 님께서 인수해서 다시 그 가격 이상으로 파는 수 밖에 없겠죠. 저도 동백 근처에 사는데 사고주택이 실거래가 100%수준에 낙찰 될 것 같으면 그냥 멀정한 집 돈주고 사는게 편하겠죠.
그냥 다른 집 알아보세요. 제가 좀 냉정히 말을 안하는데..요건 좀 냉정히 말할렵니다. 경매 진행 되면 감정가의 80%입니다. 낙찰가율 보면.. 80% 그 정도 합니다. 추가로 근저당이던 뭐던 나중에 하면 어떤 거던 후순위라서 의미 없습니다. 전세권이니 뭐니 그것도 다 등기 설정일 순서로 순위가 맥여집니다. 솔까말 전입신고+확정일자와 ...비교해서 전세권 등기를 하던 뭔 등기를 하던..실익이 없습니다. 순위가 밀리는 데..낙찰금이 부족해서 못 주는 데 무슨 의미가 있겠음.. [전입신고+확정일자]가 힘이 약한게 아니라..순서가 후순위라서 문제인 겁니다. [전입신고 확정일자만] 선순위라면 나라세금 빼고는 킹왕짱입니다. 문제는
좋은 답변 많이 해주셨는데요..경매를 처음부터 끝까지 지켜본 세입자 경험(제 경험입니다)...용인 동백에 있는 다른 전세 구하세요 ! 다른 집 찾아 발품파는 것이 진창에서 어떻게 하면 발뺄까 고민하는 것보다 낫습니다...돈도 문제지만 나오고 싶을 때 나올 수도 없답니다.
첫댓글 답변감사합니다..거주지는 용인동백인데요..향후 부동산시장이 어려울시에 우태아빠님 말씀대로 경매를 가정하면 장모님말씀대로 근저당을 설정하던 전세권을 설정하던 못받는금액이 생기게 된다면 뭘해놔도 못받을꺼란 생각이 드네요..쩝
음...빈집이 많지는 않은거 같아요...발품팔아 돌아다녀본건 아닌데..전화몇군데 해봤더니 전세금이 다 올랐더라구요. 매매가도 다 올랐다는데 실거래가인지 호가인지도 잘 모르겠고....집사람이 대출받아 사자는거 반대했던 저한테 원망의 눈초리를 보내는중이라 참 답답합니다
근저당과 전세 합하면 아무래도..... 만약 앞으로 집값 하락시.. 전 하락한다고 보는데.. 그럼, ..심각해지지 않을까요.. 이사를 고려해보는것도 괜찮을것 같네요
빈집은 모르겠고..상가는 빈곳에 태반입니다.. 아파트 단지근처상가는 안그런데 이마트뒤쪽에 상가도 그렇고 어정3거리 상가도 그렇고 텅텅 빈곳이 많아요
먼저 해당주택의 실거래가 얼마인지 정확히 판단하셔야 할 듯합니다.그래야 시세의 70%가 얼마인지 알수 있을테니까요. 질문에 답변을 드리자면,1. 먼저 맨아래에 얘기하신 물권적 권리순서가 맞습니다. 2.그리고 장모님께서 전세금에 대하여 근저당권을 설정하라고 하셨다는데 이것은 필요없을 듯 합니다. 왜냐하면 경매에 들어갔을때 <근저당권>과 <전입신고+확정일자>의 물권적 효력은 동일하기 때문입니다.3.그리고 입주후(전입신고+확정일자완료)에 제1순위에 설정된 은행의 근저당액이 추가대출등의로 상향되는 것은 걱정하실 필요가 없습니다. 2순위세입자 보다 늦게 상향된 금액만큼은 권리가 후순위가 됩니다.
답변해주신분들 정말 감사합니다..매직gj님께 많이 감사..^^
재계약이라고 하셨는데 그럼 처음 전세 계약할 때 이미 14000만원이 근저당 설정이 되어 있었군요.....감정가 3억이라고 가정했을 때 낙찰가 70%라고 가정하면 21000만...그럼 근저당 14000만 공제하면 7000만 남네요...내 전세 보증금 1억5백만인데 3500만은 어디서 받지요..물론 더 높게 낙찰이 되면 받을 수도 있겠지만...저 같으면 줄여서 갈지언정 그런 집에 전세 안들어가겠습니다....참고로 전입 + 확정일자가 후순위 전세권이나 저당권과 비교했을 때 권리는 순위로 똑같이 보호 받으므로 전세권설정이나 저당권설정은 할 필요가 없을 듯 합니다....방어적으로 판단하셔야 할 듯합니다....
집주인은 이미 그 집에 투자한 돈은 빼먹었지요...오르면 좋고 날라가면 그만이고~~~
그런집 전세 들어가면 안됩니다. 나중에 전세빼서 나올때도 골치 아픕니다. 집주인이 돈이 없다는 이야기 이니까요
100표.
아 ! 맞습니다. 나올때도 골치 아픕니다. 다른 사람도 그 집 들어갈때 똑같은 고민하겟지요.
채권최고액까지 선순위로 공제하시고(향후 지연이자가 발생), 여기에 경매비용을 공제하고 나면,, 불안 불안 합니다. tip. 등기부상 압류가 들어왔다 삭제된 것이 있다면,, 삭제가 되더라도 신뢰할 만하지 못합니다. 특히 세금체납으로 압류된 경력이 있는 사람의 집은 ..신뢰하기 힘듭니다(경험상).. 확인해 보세요...
빨리 다른곳을 알아보시는게 좋겠습니다. 실거래가 2억8천이면 경매가격 2억3천 정도 밖엔는 안되는데 무조건 전세금 빼달라 하십시요. 위험합니다.
다른 분들의 말씀이 대부분 일치하며 맞는것으로 알고 있습니다. 추가로 확정 일자와 전세권 설정에 대해 간단하게 구분한다면 확정일자는 경매를 신청할 수 있는 권리를 갖지 못하고 전세권 설정은 경매를 신청 할 수 있는 권리를 가집니다. 우선 순위에는 동일한 권리를 가집니다.
일억 전세집을 구하는데 근저당설정된 집은 곤란하죠.
현재 매매가 70%를 잡는것은 좀 그렇습니다.. 지금은 60%로 봐야 하지 않을까 싶네요...그만큼 위험수위가 높다는 얘기가 되겠죠.. 아마도 발품을 팔아서 다른 집을 알아 보심이 어떨지 ~~~~
1억4천 은행 근저당돼잇으면 집주인이 만약에 대출이자 여러번 몬낼경우에 은행에서 경매에 붙이게돼지요 .경매붙여지면 시세대루경매낙찰됀다는보장이 업기에실거래가에70%가적당하다구 보는겁니다 그래야 주택에 경매들어오게돼면 본인이 손해 안보구낙찰받을수 잇는 여건이 돼니깐요..결과적으루 그집의 전세가격은 2억6천기준으루70%로면 합1억8천2백근저당1억4천빼면4천2백이 적정전세가격임..그금액으루 전세살다 경매들어오면 님은 1억8천2백만 써내면 됌.. 낙찰돼면오히려 싸게주택을 취득하는거구 다른사람이 더 높게써내면 님은 전세금을 안정적으루 다 받을수 잇게돼는거임...
미안하지만 지대로 상담하여 드리는 분이 엄군여 괜히 근저당 설정하며 근저당설정비 들일 필요 엄서요/ 근저당은 최권최고액을 표시되어 실제의 대츨은 전체금액(최권최고액의) 70% 이고요 이러한 실제의 대출금액은 해당 은행에서 확인해 줍니다 하지만 최고액 한도로 더 쓸 수 있기에 항상 최고액으로 알고 있어야 합니다
경매로 넘어가면 타인이 응찰하여 낙찰 받았더라도 "채권자 우선변제권"이 있습니다 그러니까 1순위(은행 근저당)의 권리를 전세입자가 사는 것입니다 결론은 1순위 은행에 실융자금액을 알아두어야 하며 최악의 경우 [우선변제권]을 사용하여 내가 1순위가 되는 것으로 문제를 해결할 수 있으니 주변의 친인척이나 친구들에게 목돈 마련할 수 있는 싱황을 만들어 두십시오! 은행은 담보대출을 좋아하니 목돈 빌려온 거 다시 아파트담보대출 내어 갚으면 됩니다 이래저래 공부할 것도 많고 지불해야할 필요경비만 깨지는 것입니다
삼순이님 의견에 동의합니다. 보수적으로 60%를 잡으심이...
은행대출을 10년째 담당하는 직원의 동생(참 길죠~)으로서 한 말씀 드리자면 그 집에 은행에선 추가로 대출 안 해줍니다. 은행은 만약 경매에 들어갔을시 밀린 이자며 비용까지 받을 심산을 해야겠죠. 그리고 실제로 그 집에 일이 터진다면 님께서는 보증금 다 못 받습니다. 다 받으실려면 님께서 인수해서 다시 그 가격 이상으로 파는 수 밖에 없겠죠. 저도 동백 근처에 사는데 사고주택이 실거래가 100%수준에 낙찰 될 것 같으면 그냥 멀정한 집 돈주고 사는게 편하겠죠.
그냥 다른 집 알아보세요. 제가 좀 냉정히 말을 안하는데..요건 좀 냉정히 말할렵니다. 경매 진행 되면 감정가의 80%입니다. 낙찰가율 보면.. 80% 그 정도 합니다. 추가로 근저당이던 뭐던 나중에 하면 어떤 거던 후순위라서 의미 없습니다. 전세권이니 뭐니 그것도 다 등기 설정일 순서로 순위가 맥여집니다. 솔까말 전입신고+확정일자와 ...비교해서 전세권 등기를 하던 뭔 등기를 하던..실익이 없습니다. 순위가 밀리는 데..낙찰금이 부족해서 못 주는 데 무슨 의미가 있겠음.. [전입신고+확정일자]가 힘이 약한게 아니라..순서가 후순위라서 문제인 겁니다. [전입신고 확정일자만] 선순위라면 나라세금 빼고는 킹왕짱입니다. 문제는
문제는 순위인거지..등기가 되느냐 아니냐가 문제가 아닌 거입니다. 등기가 되면..배당 신청안해도 자동으로 배당 신청 되는 것 빼고는 실익이 없습니다. 배당 신청 하는 거 어려운 것도 아니고.. 엽서 날라오면 그냥 가서 하면 되는 거고..
좋은 답변 많이 해주셨는데요..경매를 처음부터 끝까지 지켜본 세입자 경험(제 경험입니다)...용인 동백에 있는 다른 전세 구하세요 ! 다른 집 찾아 발품파는 것이 진창에서 어떻게 하면 발뺄까 고민하는 것보다 낫습니다...돈도 문제지만 나오고 싶을 때 나올 수도 없답니다.
허걱 통상 생각하기로 전세금은 대출금 포함 50%가 상한 아닌가요? 70%는 너무 위험합니다. 지난겨울에 40%까지도 빠진집도 많았는데..
원래 답글 별로 달지 않지만, 위태해 보여서 답글 답니다. 지금 조건대로라면 절대 계약 하셔서는 안 되는 상황입니다.