둔촌주공 조합원 입주권 매도 시기별 양도세 차이

[경호처장]

둔촌주공 (올림픽파크 포레온) 개별 조합원의 관심 사항이 시세 변화와 함께 매도시 양도세 문제에 대해 꾸준한 문의가 이어지고 있어 둔촌주공 (올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 매도 시기에 따른 양도세 차이에 대한 대략적인 설명 자료를 올려드립니다.

 ○ 아래 자료는 현재 입주권 상태에서 매도 할 경우와 입주개시 후 잔금조건으로 매도 할 경우 그리고 입주후 2년 거주 후 매도 할 경우 모두 동일한 매도 금액으로 4가지 상황을 가정하여 양도세 변화 추이를 검토.

 ○ 매수시 취득세와 수수료 그리고 입주시 원시 취득세 등 비용은 모두 고려하지 않은 자료 임.

 ○ 입주前 입주권 상태로 매도시 보유 및 거주 기간은 2017년 5월 2일(관리처분인가일)까지 만 기간 산입.

 ○ 입주前 입주권 상태로 매도시 권리가부터 매도가격 부분은 장특공제 적용 없음. (입주권이 양도세가 높은 이유)

 ○ 관리처분인가일前 매수자의 경우 입주개시일이후 매도시 관리처분일인가일이후 공사기간도 보유기간 산입.

 ○ 관리처분인가일後 매수자가 입주권 상태로 매도시 일반과세(양도차익에 따라 6%～45% / 장특공제 적용 없음) 적용.

 ○ 사례

 ○ 위 사례를 통해 매매대금의 50%선에서 수령하고 입주개시후 잔금 조건의 매매시 양도세 절감 효과가 큰 경우

   → ① 과 ④

   → ①과 같이 관리처분인가일이전에 거주와 보유 기간을 최대한 충족한 경우 입주시 잔금조건 매매시에는 입주前 매도시 장특공제가 적용 되지 않던 권리가 부분까지 높은 장특공제율 적용에 따라 양도세 절감 효과가 큼.

   → ④의 경우 관리처분인가일전 순수 주택 보유기간이 1년 정도로 입주권 상태로 매매시 기본세율이 적용 되어 양도세가 6억3천이 넘는 수준이나 입주시 잔금조건 매매시 공사기간도 보유기간에 산입되어 양도세 절감 효과가 큼.

 ○ ①의 경우와 같은 조건을 이미 충족한 경우 추가적인 양도세 절감을 위해 입주개시후 2년 거주는 큰 실익이 없어 보임.

    단, 양도세 절감을 위한 요건이 충족 되었기에 가격 변화에 따른 좋은 가격으로 매도할 시기만 고려하는 전략이 중요. 

 ○ ②와 ③ 의 경우 입주개시후 잔금조건 매도시 장특공제가 20%～30%만 적용되기에 인상적인 절감 효과에는 다소 미흡.

 ○ 관리처분인가일이후 입주권을 매수한 조합원의 경우 입주개시일이후 빠른 매도는 오히려 피해야 함 → 단기보유 양도세율 적용으로 오히려 양도세 증가.

 ○ 다주택자의 경우 정부의 다주택자 양도세 중과 배제에 대한 정책 결정을 잘 살펴 봐야 할 듯. 

 ○ 위 양도세 계산 사례는 매도시기에 따른 추세를 위한 것이기에 추세적 참고 사항으로 보시고 개별 양도세 변화가 궁금하신 경우에는 아래 사항을 파악하시고 전화나 문자로 문의하시면 자세히 알려 드리도록 하겠습니다.

[ 입주시 잔금 조건 매매시 실익 검토 ]

◆ 매도자

 ○ 매매 대금 전체가 아닌 일부 자금이 필요하여 매도가 필요할 경우 거주 및 보유 조건에 따라 양도세 감면 효과가 있음.

 ○ 매수자 입장에서 초기 자금이 적게 들어 정상적인 매도 매물보다 매매가 수월하게 진행 가능.

 ○ 일부 매매대금 수령으로 다른 부동산 (갭)투자 가능 (일시적1가구2주택비과세 적용 - 기간 3년).

◆ 매수자

 ○ 적은 초기 투자 비용으로 매수 가능.

 ○ 기존 1주택 보유자라도 당장 매도할 필요 없고 입주시 잔금시점 또는 일시적1가구2주택비과세 적용 기간이 3년이기에 기존주택 매도 시점은 둔촌주공 입주개시후 잔금일로부터 3년내까지 매도 시점을 여유롭게 계획 가능.

 ○ 이주비대출 승계가 없기에 이자부담 없음. 단, 개별적인 매도 조건에 따라 다를 수 있음.

 ○  입주시 잔금때까지 추가부담금 변동에 대한 사항은 매도자에게 귀속됨.

 ○ 입주 개시후 60일이내 납부하는 원시취득세는 매도자 부담임.

 ○ 입주권 취득세가 4.6%인데 반해 입주개시후 매수자의 매매 취득세는 3.3% 적용.

좋은 가격의 매도도 중요하지만 절세도 그 이상 좋은 투자의 방법이며

좋은 매수 방법을 선택하여 매수하는 것도 둔촌주공의 투자 핵심이다.

이상 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.