내집짓기 10계명, 토지서류 확인·지질조사는 필수

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내집짓기 10계명, 토지서류 확인·지질조사는 필수
누구나 한번쯤은 ‘그림 같은 나의 집’을 꿈꾼다. 완성품을 사는 수동적 자세에서 벗어나 직접 자신이 살 집을 만들고 싶은 적극적인 생각 때문이다. 특히 최근 들어 전원주택과 펜션이 유행하면서 자신만의 취향과 개성을 살린 집을 지으려는 ‘나홀로 건축’이 늘고 있다. 하지만 과욕은 금물이다. 의욕만 앞선 채 정작 건축과정에서 검토해야 할 기본 사항들을 꼼꼼히 챙기지 않을 경우 낭패를 보기 일쑤다. 집을 직접 지어본 사람들은 ‘집 한 번 짓고 나면 10년은 늙는다’고 과거를 회상하곤 한다. 실제로 건축공사를 진행할 때, 예상했던 것 보다 공사비가 20∼30% 증가하는 것은 보통이고, 공사기간도 2∼3개월을 초과하는 경우가 비일비재하다. 따라서 시행착오를 줄이고, 공사비용과 공사기간을 단축시키기 위해선 건축에 필요한 기본 사항을 미리 인식하는 것이 중요하다. CM(construction management:건설관리) 전문회사인 한미파슨스 김종훈 대표는 “나홀로 건축때 일반인들이 꼭 알아두어야 할 내용이 많다”며 “단순히 꿈만 가지고는 실패하기 쉽기 때문에 효율적인 건축을 위해 충분한 준비를 마치고 집 짓기에 나서야 한다”며 내집짓기 10계명을 설명했다. ◇건축비용의 50% 이상은 내 돈으로 마련하자=초저금리 시대가 지속되면서 과거보다 낮은 이율의 자금을 빌리는 것이 쉬워졌다. 이에 따라 많은 이들이 이러한 차입금을 믿고 건물을 짓는 사례가 많다. 하지만 무리한 투자는 화를 자초하기 마련이다. 건축을 하다 보면 예상치 않은 돈이 급하게 필요한 경우가 생긴다. 이런 때 자기자본이 없으면 대처하기가 쉽지 않다. 건축비용은 50% 이상 자기자본을 갖추고 시작해야 이러한 문제 발생에도 대처할 수 있다. ◇부동산 계약 전 4대 증빙서류를 꼭 확인하라=등기소에서 발급하는 ①토지(건물) 등기부등본을 비롯 구청이나 시청, 읍·면사무소 등 지방자치단체에서 발급하는 ②토지이용 계획 확인원, ③토지대장, ④건축물대장 등을 확인하는 것은 부동산 매입의 기본이다. 부동산을 매입할 때 의외로 이러한 기본을 무시해서 낭패를 겪는 경우가 많다. 아무리 달콤한 말로 부동산 가치를 부풀려 당신의 구미를 끌어 당긴다 해도 서류가 눈으로 확인되기 전까지는 쉽게 현혹되선 안된다. ◇공사 시방서를 철저하게 검토하자=시방서(示方書)란 사양서(仕樣書)라고도 하며 설계, 제조, 시공 등 도면에서 나타낼 수 없는 사항을 문서로 적어서 규정한 것이다. 도면으로 표현하기 어려운 내용의 설계의도를 알 수 있는 설계도서의 일부다. 일반적으로 사용재료의 재질·품질·치수 등 제조·시공상의 방법과 정도, 제품·공사 등의 성능, 특정한 재료·제조·공법 등의 지정, 완성 후의 기술적 외관상의 요구, 일반총칙사항이 표시된다. 따라서 클레임을 제기했을 경우 공사시방서는 매우 중요한 역할을 하게 된다. 따라서 시방서를 처음부터 정확하고 세밀하게 검토해야 한다. ◇공사 감리자는 건물을 빛나게 할 수도 망칠 수도 있다=설계도서대로 시공되는 지를 확인하고 공사감리, 품질관리, 안전관리를 지도·감독하는 사람을 ‘공사감리자’라고 한다. 건축물의 품질은 공사감리자의 손에 달려 있다 해도 과언이 아니다. 적은 보수를 주고 형식적으로 하는 감리계약은 필연적으로 부실을 낳게 된다. 따라서 감리자를 선택하는데 있어서는 별도 계약을 고려할 만큼 신중해야 한다. ◇설계 변경은 공사 견적 전에 끝내자=대부분의 건축주는 공사를 하는 과정에서 자재나 마감공사에 대한 결정을 하거나 이미 결정된 내용을 변경하곤 한다. 만약 공사 마감 기간 중에 벽지나 바닥 마감재를 변경하려고 하면 이는 결정적으로 공사비 증가와 공기연장 그리고 시공자와의 마찰을 일으키는 원인이 될 수 있다. 철저한 시장조사를 통해 자재나 마감공사에 대한 사항은 공사견적 전에 마무리 해야 한다. ◇땅 구입 때 지질조사는 필수=토질에 따라 굴토 공법과 흙막이 공법이 결정되고 기초의 종류를 결정한다. 이는 공기와 공사비와 직접적인 관계가 있다. 공사계약을 마치고 착공을 한 뒤 뒤늦게 적합치 않은 토질로 인해 낭패를 겪는 일이 많다. 토지계약 전 또는 시공계약 전에 제대로 된 토질조사가 필수다. ◇주변 이웃의 진정은 사고보다 무섭다=공사를 무사히 끝내려면 주변 이웃들과 좋은 유대관계를 가져야 한다. 조용한 지역에 소음, 진동의 공사장이 들어오면 상대적인 피해 의식을 갖기 쉽고 사소한 실수로 집단민원으로 진전될 수도 있다. 집단민원이 발생하면 이를 귀찮게 생각하는 허가권자는 진정이 해결될 때까지 공사를 중지시키는 것이 보통이다. 결국 공사기간이 연장되고 비용 증가를 초래한다. ◇시공사와 계약할 때 현장소장도 결정해 계약에 넣자=대규모 프로젝트는 일류 건설회사의 명성을 믿고 맡기게 되지만 중소규모 공사나 개인들의 건축공사는 시공회사 또는 사장만 믿고 계약했다가 실패를 경험할 수 있다.계약 전에 반드시 현장소장 후보의 프로필을 요구하고 직접면담을 한 후 현장소장이 적격한 사람인지 판단하는 것이 좋다. 회사만 믿고 계약했다가 자질이 부족한 소장이 배치돼 낭패를 보는 경우가 발생하기 때문이다. ◇1주일 단위로 공사과정 기록을 꼼꼼히 챙기자=시공자나 감리자는 공사과정을 문서와 사진으로 기록해 보관해야 한다. 공사가 마무리된 이후 부실시공이 불거졌을 때 이는 중요한 증거자료가 되므로 꼼꼼히 챙겨야 한다. 시공사나 감리자한테만 맡겨두지 말고 건축주 자신이 직접 챙기고 확인해 두는 게 필요하다. 통상적으로 1주일 단위로 챙기는 것이 좋다. ◇준공 전 하자점검은 직접 내 눈으로 확인하자=하자보수에 관한 사항은 법과 계약서에 의해서 보장되고 있지만 실제로 하자가 발생하면 건축주는 어떤 식으로든 피해를 볼 수 밖에 없다. 공사 감리자에게만 의존하지 말고 체크리스트를 만들어서 꼼꼼하게 하자점검을 하고, 하자가 있다면 공사정산 전에 시공사에 시정요구를 해야 한다. [파이낸셜]