HUG 전세보증보험 가입조건 및 반환 주의사항

[미라클/임순식]

전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는
전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품
전세 제도는 임차인이 목돈을 임대인에게 맡기고 부동산을 빌려 쓰는 제도로 유일하게 한국에만 있다. 놀랍게도 다른 나라에는 전세제도라는 것은 없고 월세 or 매매만 있을 뿐이다.
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이러한 전세 제도는 임차인은 적은 비용으로 주거 공간을 빌릴 수 있고, 임대인은 무이자로 목돈을 빌릴 수 있게 된다. 이렇게 보면 서로 Win Win 처럼 보이지만 사실 큰 문제는

전세 사기, 깡통전세
임대인이 전세 보증금을 돌려주지 않을 경우 전세 사기가 발생한다. 전세 제도의 구멍은 임대인이 집을 담보로 대출을 잡아놓고 도망가면 임대인을 처벌하는 것이 아닌 담보물인 부동산을 강제경매로 끝내는 것이 가장 큰 문제다. 전세 사기를 친다고 해서 구속되는 경우는 빌라왕 처럼 상습범이 아닌 이상 매우 드물다.
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법이 이러하니 집값보다 빌린 돈(전세금 포함)이 더 클 경우 돈을 갚는 것 보다 잠적해버리는 것이 임대인 임장에서는 이득이다. 이건 뭐 임대인에게 큰 처벌이 있는 것도 아니고, 그냥 담보물을 뺏을 뿐이니... 허점이 많다.
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그렇다면 임차인이 할 수 있는 건 뭐가 있을까? 이사하는 날에 바로 전입신고 및 확정일자를 하여 대항력을 갖추는 것도 중요하지만 이 경우에도 시세가 하락한다면 보증금을 온전히 지킬 수 없다.
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그래서 등장한 것이 전세보증보험이다. 임차인의 보증금을 지킬 수 있는 HUG 전세보증보험에 대해서 낱낱이 파헤쳐 보자.
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HUG 전세보증보험 가입조건

HUG 전세보증보험은 아무 때나 가입할 수 없다. 신규 계약일 경우 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전이어야 하며 갱신 계약일 경우에는 전세계약기간이 1/2 경과하기 전이어야 한다. 이 기간이 지나면 다른 조건들을 충족하더라도 가입을 할 수 없기 때문에 반드시 확인하도록 하자.
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보증금과 선순위채권의 합이 주택가격보다 낮아야 한다.(주택가격은 KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세를 참조) 예를 들어 보증금 5억, 선순위채권이 2억, 집값이 6억인 경우 보증금 + 채권의 합이 7억으로 집값을 넘어간다 이 경우에는 가입이 불가능하다. 반대로 보증금과 선순위 채권의 합이 집값이 더 클 경우에는 가입이 가능하다.
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등기부등본상 주택 소유권에 대한 권리침해가 없어야 하며, 선순위채권이 주택가격의 60% 이내이고 당연한 이야기지만 주택과 토지가 모두 임대인의 소유여야 한다.
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전세계약기간이 1년 이상이어야 하며, 공인중개사의 날인이 찍혀있는 전세계약이어야 한다.(월세도 됨), 또한 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 아닌 지역은 5억원 이하여야 하고 전세보증금반환채권 담보 및 양도를 금지하는 특약도 없어야 한다. 이 외에도 건축물 대장상 위반전축물로 기재되어 있지 않아야 한다.(아파트는 제외)
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만약 건물대상이 단독, 다중, 다가구주택일 경우 추가 조건이 붙는다. 선순위 채권과 다른 세임자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가격의 80% 이내여야 하고 전세권이 설정되어 있을 경우에는 말소를 하거나 공사로 이전해야 한다. 그리고 질권설정이나 채권양도가 통지된 전세대출일 경우 가입이 불가능하다.
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HUG 전세보증보험 가입조건에서 핵심부분을 부분을 요약하자면 선순위채권 + 보증금이 집값보다 낮아야 한다는 것이다. 보증보험이란 기관에서 임차인에게 돈을 먼저 주고 임대인에게 받아내야 하는데 대부분 경매를 통해 받아내기 때문이다. 이 과정에서 집값이 보증금보다 높다면 회수를 하지 못한다.
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사실 이러한 조건이 있어도 문제가 되는 게 보증금을 집값보다 낮게 잡더라도 집값이 하락한다면 경매로 회수를 못하기 때문에 답이 없는 건 마찬가지다.
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보증금액 및 보증한도

보증한도는 선순위 채권 등 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보 채권이다. 사실 가입조건에서 선순위채권과 보증금의 합이 집값보다 작아야 하는 조건이 있기 때문에 가입만 된다면 대부분의 보증금은 한도 내로 반환받을 수 있다.
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HUG 전세보증보험 가입 시 주의사항

HUG 전세보증보험에도 약관이 있다. 반환을 해줄 수 있는 조건 말이다. 그중 가장 중요한 것은 이사하는 날에 바로 전입신고 및 확정일자를 받아야 한다는 것이다. 하루라도 늦을 경우 대항력을 갖춘 경우더라도 반환 거절이 되는 사례가 있다.
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또한, 전입신고 및 확정일자의 경우 효력이 익일부터 발생하는데 근저당의 경우에는 당일에 발생하는 것을 악용해 집주인이 잔금일에 담보대출을 실행해버리면 대항력이 사라져서 반환을 보류되는 경우도 있다.
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즉, HUG 전세보증보험에 가입을 하더라도 여러 이유로 제대로 된 반환을 받지 못하는 사례가 있다. 따라서 완전히 믿을 수는 없다. 임차인이 할 수 있는 최선은 잔금일 익일까지 등기부등본 상태를 유지하도록 특약을 거는 것과 집값 대비 70% 낮은 전세집에 들어가는 것이다. 그래도 사기를 100% 피할 수는 없지만 그나마 피해를 최소화할 수 있다.