쉽게 읽는 땅이야기(2)

[정호]

쉽게 읽는 땅이야기(2)

<11> 한동네라도 땅값 천차만별 

땅 전문가들은 초보 투자자들로부터 황당한(?) 질문을 받을 때가 더러 있다.
가장 대표적인 게 '이 동네 땅값이 평당 얼마냐'는 것이다.
초보 투자자들이 이런 식으로 질문하는 것은 아파트 가격구조에 젖어 있기 때문이다.
아파트의 경우 이 동네는 평당 얼마,저 동네는 평당 얼마 등으로 가격이 일정하게 형성돼 있다.
이런 까닭에 옆집과 내집의 가격 차이가 나지 않는다.

그래서 초보 투자자들은 땅값도 아파트값처럼 주변 지역과 비슷하게 형성되는 것으로 착각하고 있다.
그러나 땅값은 한 동네라고 해도 천차만별이다.

예를 들어 도로를 끼고 있는 땅과 진입로가 없는 맹지(盲地)의 가격은 큰 차이가 난다.
또 땅모양이 직사각형으로 잘생겨 활용도가 높은 땅과 그렇지 않은 땅의 가격도 같을 수는 없다.
보전임지 절대농지 그린벨트 등으로 묶여 있어 개발이 크게 제한되는 땅의 가격이 그렇지 않은 땅값에 비해 낮은 것은 당연하다.
심지어 주거용 부동산의 경우 바로 옆에 붙어 있어도 가격 차이가 크게 나는 사례를 심심찮게 찾아볼 수 있다.

조금만 방향이 틀려도 조망이 다르고 일조량이 달라지는 까닭이다.
인접하고 있어도 어떤 땅 밑에는 수맥이 흐르고 옆의 땅은 그렇지 않다.
똑같은 조건의 땅이라고 하더라도 땅값은 덩치에 따라 다르게 형성된다는 점도 알아둬야 한다.
덩치가 크면 클수록 평당 매매가격은 떨어진다.
예를 들어 2백평짜리 땅이 평당 2만원이라면 2만평짜리 땅은 평당 1만원이 된다.
환금성이 이 같은 차이를 결정짓는 이유다.
그래서 전문 투자자들은 땅을 싸게 사기 위해 '공동 투자'방식을 활용하기도 한다.
큰 땅을 공동으로 산 뒤 이를 분할해 나눠가지는 방식이다.
이때 모든 땅들이 진입로를 확보할 수 있도록 쪼개야 한다.
가격구조가 이처럼 복잡한 만큼 땅 투자를 할 때는 발품을 많이 팔아야 한다.
실제 전문 투자자들은 땅 하나를 사기 위해 주변을 수십 번 답사한다.

 

<12> 明堂도 세월따라 바뀐다

경기도 광주시 그린벨트 지역 임야에 꽤 알려진 명당터가 있다.
어떤 풍수지리가는 이땅을 도선비기에 나오는 명당이라고까지 극찬했다.
그래서 한때 이땅의 가격은 부르는게 값일 정도였다.
2만평이나 되는 임야에 10평도 채 안되는 명당터가 포함됐다고 해서 수십억원을 호가했다.
주변지역 임야의 시세는 평당 2만원선.

2만평 규모의 땅은 환금성이 떨어져 4억원을 받기도 쉽지 않다는 점을 감안하면 그야말로 특별한 대접을 받은 셈이다.

조상의 묘자리를 잘 잡아야 집안이 번성한다거나 집안에 큰 인물이 나온다는 이야기를 믿는 사람이 많아 이같은 호가가 가능했다.
그러나 지금은 상황이 1백80도 달라졌다고 한다.
묘자리 말고는 별 쓸모가 없는 까닭에 이 땅을 찾는 사람이 거의 없다.
수십억원은 커녕 수억원에도 팔기 어렵다는 게 인근 중개업소들의 이야기다.
화장이 일반화되고 조상을 납골당에 모시는 문화가 정착돼가고 있다는 점을 생각하면 당연한 변화일 수도 있다.

땅을 바라보는 시각이 바뀌면서 명당의 기준이 변하고 있다.
죽어서 좋은 자리에 눕는 것보다 살아 생전에 좋은 환경에서 사는 것이 낫다고 생각하는 사람들이 많아 지금까지와 같은 명당 선호 현상이 위축되고 있다.
요즘 시대의 명당은 자연환경이나 주거환경 여건이 우수한 집터라고 볼 수 있다.
한강 골프장 산 등의 조망이 가능하다는 이유만으로 같은 단지 내 다른 동·호수보다 몇억원 비싼 아파트가 나오는 것도 이와 무관치 않다.
강남 분당 목동 등 주거환경 여건이 우수한 지역들과 그렇지 않은 지역들의 집값 차이는 점점 더 벌어지고 있다.
재벌가의 묘자리를 봐주기도 했다는 한 풍수지리가는 '과거엔 일부 명당터가 일반인들의 상상을 초월하는 가격에 은밀하게 거래됐지면 백이면 백 모두가 좋다는 묘자리는 없고 풍수가나 지관에 따라 판단을 다르게 하는 경우가 많았다'며 '사람들의 생각이 현재 중심으로 바뀐다는 점을 감안할 때 21세기는 음택(묘자리) 시대가 아니라 양택(집터) 시대'라고 말했다

 

<13> 땅위에 무엇이 있나 보라

제2금융권에 다니던 K씨(36)는 땅 투자를 통해 자기 돈 한 푼 없이 11억4천만원을 번 경험이 있다.
고향에 전원주택을 마련하고 싶었던 그는 3년 전 법원 경매시장을 찾았다.
싼 값으로 전원주택을 마련하는 데는 경매시장이 최고라고 판단했기 때문이다.
K씨는 경매정보지를 보던 중 특이한 물건 하나를 발견했다.
감정가가 3억5천만원인데도 지속적으로 유찰돼 7천만원 정도면 살 수 있는 7천6백평짜리 임야(옛 준농림지)였다. 

권리관계가 비교적 깨끗해 가격이 이처럼 떨어질 이유가 없어 보이는 데도 이상하게 유찰에 유찰을 거듭한 물건이었다.
현장 조사를 해본 결과 유찰 이유가 산에 널린 돌 때문임을 알게 됐다.
일반적으로 지방자치단체는 임야에 자연석이 많으면 반출을 허용하지 않을 뿐만 아니라 개발허가도 내주지 않는다.
그러나 K씨는 혹시나 하는 마음으로 군청에 자연석의 반출 가능여부를 문의했다.
그런데 군청 담당자는 선뜻 반출이 가능하다는 대답을 내놨다.
알고 봤더니 이 지자체는 농촌 인구 유치를 위해 웬만하면 전원주택 인·허가를 내주고 있었다.
대답을 들은 K씨는 이 땅을 7천4백50만원에 낙찰받았다.

그런데 자기 돈은 한 푼도 들지 않았다.
우선 자연석을 팔아 5천만원을 조달했다.
모두 트럭 1백대분의 자연석이 나왔는데 이를 대당 50만원에 팔았다.
또 은행 경매대출을 통해 3천만원을 마련했다.
자연석이 사라지자 K씨가 낙찰받은 땅은 평당 15만원(총 11억4천만원)을 받을 수 있는 전원주택 부지로 변했다.
그는 자신의 전원주택 부지를 제외한 5천평을 이 가격에 매도해 이익을 상당부분 실현했다.
땅을 살 때는 그 위에 무엇이 있는지도 반드시 살펴봐야 한다.
초보 투자자들은 지목 등 법률적 조건과 조망권 등 자연조건만 분석하는 게 일반적이지만 땅 위의 나무나 돌도 놓치면 안된다.
땅 위에 조선소나무나 자연석이 많으면 개발 허가가 떨어지지 않는 것이 일반적이다.
이런 땅을 잘못 샀다가는 평생 마음 고생을 하게 된다.
다만 지자체에 따라서 예외는 있을 수 있다.
K씨처럼 지방자치단체의 특수한 사정에 따라 개발 허가가 나는 사례도 있다.

 

<14> 땅 속까지 관심을

자영업자인 K씨(41)는 3년 전 경기도 이천 소재 공장부지 1천평을 평당 10만원에 매입했다.
그는 주변 시세(평당 13만원)보다 싼 가격에 부지를 샀다는 중개업소의 말을 듣고 매우 흡족해했다.
그러나 문제는 터파기를 하던 중 발생했다.
땅 속에서 거대한 화강암 바위가 나왔던 것.
K씨는 바윗돌을 캐내는 데 평당 17만원의 공사비를 더 들였다.

전원생활을 동경하던 L씨(53)는 경기도 양평에서 전원주택지 2백평을 1억원(평당 50만원)에 매입했다.
그러나 지하수 개발을 하다 낭패를 봤다.
강 주변이어서 지하에 물이 많을 것이라고 막연하게 생각했지만 정작 땅을 파들어가자 물을 찾을 수 없어 다른 곳의 지하수를 끌어오느라 8천만원의 거금을 추가로 들였다.
강 주변에 거꾸로 물이 적을 수도 있다는 점을 몰랐던 대가를 톡톡히 치른 셈이다.
수석 전문가인 A씨는 10년 전 충북 제천에서 논 4백평을 1천2백만원(평당 3만원)에 사들였다.
중개업소에서는 평당 1만5천원이면 살 수 있는 땅을 두 배나 주고 매입했다며 이해할 수 없다는 표정을 지었다.

하지만 A씨가 그 땅을 산 이유는 농사를 짓기 위해서가 아니라 땅 속의 수석을 캐기 위해서였다.
그 땅 밑에는 비싼 수석들이 많이 묻혀 있었다.
당시 캐낸 수석의 매도 가격은 4천만원에 달했다.
A씨는 수석으로 재미를 봤을 뿐만 아니라 땅도 덤으로 챙겼다.
건축업자인 P씨는 지난 96년 경기도 안성에서 논 3천평을 평당 5만원에 매입했다.
P씨 역시 농사가 목적이 아니었다.
그 땅 밑에는 건축용으로 쓸 수 있는 모래가 많이 묻혀 있었다.
실제 그 땅에서는 평당 6만원어치 정도의 모래가 나왔다.
땅을 볼 때는 땅 속도 봐야 한다.
물론 보이지 않는 땅 속에 무엇이 들어 있는지 알기 어렵지만 땅 속을 알려는 노력을 게을리하면 안된다.
자신이 없으면 전문가를 활용하는 것도 방법이다.
한 지역에서 오래 활동하고 있는 전문가들은 물이 많은 땅인지,돌이 많은 땅인지 비교적 정확하게 알고 있다.

 

<15> 사기전에 반드시 측량

사업가인 K씨(50)의 부친은 지난 97년 묘지로 강원도 횡성군 소재 임야 1천5백평을 매입했다.
그리고 자신이 죽으면 꼭 그자리에 묻어줄 것을 자식들에게 부탁했다.
K씨는 유언대로 그 땅에 묻혔다.
그러나 장사를 치른지 3년 후 문제가 생겼다.
옆 땅의 주인인 S씨가 찾아와 묘지로 쓴 땅이 자신의 땅이라고 주장했다.

한참동안 실랑이를 벌인 끝에 땅을 직접 측량해보기로 했다.
그런데 놀라운 결과가 나왔다.
K씨와 S씨의 땅이 맞바뀌어 있었다.

K씨는 이제 와서 이장할 수도 없는 일이라고 판단해 S씨의 땅(묘지 부지)을 매입하기로 했다.
그러나 약점을 잡은 S씨는 실제 거래가의 10배 이상을 요구했고 K씨는 그 요구를 들어줄 수밖에 없었다.
K씨처럼 땅을 살 때 측량을 해보지 않아 큰 손해를 보는 사례가 비일비재하다.
시골에선 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우가 많은데 측량에 대한 사전 지식없이 매입했다가 낭패를 보는 일이 흔하게 일어나고 있다.
이같은 일이 일어나는 것은 우선 우리나라의 지적공부가 정확하지 않기 때문이다.
우리가 사용하고 있는 지적공부는 일제강점시대에 만들어진 것이다.

택지개발 등에 의해 조성된 신도시의 경우 지적경계를 새롭게 좌표화해 오차가 거의 없는 편이지만 대부분 지역은 지적정리를 한지 수십년이 돼 지적경계의 정확성이 떨어진다.
또 땅이 대물림되면서 경계를 잘못 알고 있는 경우도 많다.
조상들이 경계와 관계없이 상황에 따라 서로 편의를 봐주면서 살다보니 나중에 문제가 발생하는 경우다.
상황이 이럼에도 땅을 매입할 때 측량을 해보는 이들은 10분의 1정도에 불과하다.
땅을 살 때 권리관계 확인보다 먼저 해야 할것이 측량이다.

 

<16> 땅은 겨울에 보라

주말농장 부지를 찾던 직장인 K씨(45)는 1999년 여름 강원도 홍천 소재 임야 2만평을 평당 2만원에 매입했다.
무엇보다 숲이 우거진 아름다운 경관이 마음에 들어 선뜻 매입을 결정했다.
경사도도 15도 미만으로 보여 개발에 문제가 없을 것으로 판단됐다.
그러나 그해 겨울에 그 땅을 방문해 본 K씨는 아연실색했다.
낙엽이 다 떨어지고 난 뒤 살펴보니 산의 경사도가 평균 60도를 넘었다.

이 정도면 개발은 엄두도 낼 수 없다.

부랴부랴 전문가에게 컨설팅을 받은 결과 개발 가능한 땅은 전체의 15%인 3천평에 불과했다.
때문에 땅값은 평당 5천원 정도가 적정한 것으로 평가됐다.
정확한 경사도를 파악못해 평당 1만5천원의 엄청난 손해를 보게 된 셈이다.
K씨가 이같은 실수를 범한 것은 땅을 여름에 봤기 때문이다.
땅 전문가들은 봄·여름·가을에 땅을 보는 것은 화장한 여자의 얼굴을 보는 것과 같다고 말한다.
봄에는 꽃이,여름에는 무성한 나무잎이,가을에는 단풍이 있어 땅 모양과 경사도를 제대로 파악할 수 없다.

또 경관에 홀려 땅에 대한 판단이 흐려지게 된다.
이에 반해 겨울에 땅을 보는 것은 막 잠자리에서 일어난 여자의 화장안한 얼굴을 보는 것이나 마찬가지다.
앙상한 나뭇가지만 남아 있어 그 땅의 모양과 가능성을 제대로 파악할 수 있다.
그래서 땅 전문가들은 땅을 보려면 겨울에 보라고 주문하다.
특히 주거용 부동산을 고를 때는 가능하면 겨울을 선택하는 것이 좋다.
쉽게 얼지않는 땅,눈이 빨리 녹는 땅은 사람이 살기 좋은 명당임에 틀림없다.
이런 땅은 햇볕이 잘 들 뿐만 아니라 찬바람을 막아주는 구릉이나 산이 있어 살기에 적합하다.
다만 겨울에 땅을 고르더라도 눈이 왔을 때 땅을 보는 것은 금물이다.
눈도 일종의 화장이다.
눈이 덮혀 있으면 땅의 경사도나 지형을 파악하기 어렵다.
부동산 전문가들은 그러나 겨울에 땅을 볼 때는 어지간히 좋은 땅이 아니면 좋아 보이지 않는 만큼 눈높이를 조금 낮출 필요가 있다고 말한다.

 

<17> 교통망은 투자의 나침반

경기 이천에 사는 K씨는 지난 98년 사업을 하는 친구에게 돈 2천만원을 빌려줬다.
그러나 이 친구의 회사는 외환위기 풍파를 이기지 못하고 부도를 내고 말았다.
친구는 미안한 마음에 돈 대신 자기 소유의 땅 2천평을 주겠다고 제의했다.
그러나 K씨는 현장을 방문해본 뒤 땅을 받을 마음이 싹 사라졌다.
잡초가 무성한 버려진 땅이었기 때문이다.

하지만 지금 당장 소유권 이전 등기를 하지 않으면 그마저도 채권자 손에 넘어가게 된다는 말을 듣고 울며겨자먹기로 땅을 받았다.

그런데 몇년 뒤 이 땅 인근에 2차선 도로가 생기면서 상황이 확 달라졌다.
아파트를 짓겠다는 개발업자들이 나타나더니 땅값이 슬금슬금 오르기 시작했다.
급기야 2001년에 한 아파트 개발업자는 7억원을 줄테니 팔라고 제안했다.
K씨는 이 땅을 팔아 평생 만져보지 못한 목돈을 거머쥘 수 있었다.
생각지도 않게 도로가 생겨 큰 이익을 본 사례다.
교통망은 땅 투자의 나침반이다.
대부분 토지 전문가들은 투자 유망지역을 꼽으라고 하면 주저없이 새로 도로나 철도가 개통되는 지역을 꼽는다.

도로가 생기면 사람이 다니고 사람이 몰리면 땅의 활용도는 높아진다.
서울 등 대도시로의 접근성이 높아지면서 이주 수요도 늘어난다.
이런 까닭에 교통망 신설은 땅값 상승의 결정적인 재료가 된다.
올들어 서해안고속도로가 지나가는 당진 서산 태안,경부고속철도 역사가 들어서는 천안 오송 대전 등지의 땅값이 급등한 것도 이런 이유에서다.
땅값에 영향을 주는 교통망으로는 지방도로 국도 고속도로 순환도로 전철 경전철 고속철도 등을 꼽을 수 있다.

투자 포인트는 바로 역(驛)과 인터체인지(IC)가 들어서는 주변 땅이다.
인터체인지 등으로의 진출입이 쉬운 까닭에 공단 도시 상업시설 휴양시설 등 여러 형태의 개발이 이루어지면서 땅값이 급등한다.
용인시 신갈읍이 대표적인 사례다.
신갈은 경부고속도로 신갈IC가 개통되기 전만 해도 작은 리(里)에 지나지 않았다.
그러나 IC 개통 이후 급격한 개발이 이뤄지면서 읍으로 승격됐다.
땅값은 용인의 도심지역을 능가하고 세수(稅收)는 용인지역에서 가장 많다.

 

<18> 등기에 없는 권리도 확인하라

중소건설업체인 A사는 아파트를 짓기 위해 경기도 P시에서 땅 1만평을 매입했다.
땅값이 주변의 절반 수준인 평당 10만원에 불과해 서둘러 계약을 체결했다.
매입 당시에는 돈이 급히 필요한 땅주인이 급매물로 내놓았겠거니 하고 생각했다.
그러나 막상 아파트 사업을 추진하자 마을 사람들이 반대하고 나섰다.
이곳에는 마을사람들이 대대로 공동경작하는 도라지밭과 약수터가 있었는데 주민들이 이에 대한 보상을 요구하고 나선 것이다. 

부랴부랴 변호사에게 자문해본 결과 마을 사람들의 보상 요구에 응할 수밖에 없다는 말을 들었다.
성황당 우물 도라지밭 약수터 등 마을 사람들이 공동으로 이용하거나 경작하는 땅에는 '특수지역권'이 존재한다는 설명이었다.
이런 땅을 개발하려면 비록 자신의 땅이라고 하더라도 주민들의 동의 없이는 불가능하다고 했다.
A사는 할 수 없이 주민들과 보상 협상에 나섰지만 주민들의 요구금액은 생각보다 컸.
결국 배보다 배꼽이 크다는 판단에 따라 아파트 사업을 포기하고 말았다.
고급 퓨전 음식점 창업을 구상 중이던 K씨는 서울 강동구에서 6백여평짜리 땅을 평당 8백만원에 매입했다.

이전 소유주가 12층짜리 임대용 건물을 짓기 위해 지하 4층까지 터파기 공사를 해둔 땅이었다.
K씨는 건물의 컨셉트가 달라 새롭게 터파기를 할 생각이었다.
그러나 터파기 공사에 나서자 마자 문제가 발생했다.
이전에 터파기를 한 시공업체가 전 주인으로부터 공사비용을 받지 못했다면서 유치권을 주장하고 나선 것이다.
유치권은 미지급 공사비에 대해 당연히 주장할 수 있는 권리여서 K씨는 공사비용(약 10억원)을 고스란히 부담할 수밖에 없었다.
결국 K씨는 50억원짜리 땅을 60억원에 매입한 꼴이 됐다.
땅을 살 때 등기상 나타나지 않는 권리를 확인하지 않으면 이처럼 낭패를 본다.
등기상에 나타나지 않는 권리로는 특수지역권과 유치권 등이 있다.
매입하려는 땅에 터파기 공사가 돼 있거나 마을 주민들이 공동으로 이용하는 시설이 있으면 반드시 등기상 나타나지 않는 권리가 있는지 확인해 봐야 한다.

 

<19> 묘지는 무서워

서울 양평동에 사는 K씨는 지난 97년 강원 태백시 소재 땅 1천평을 평당 5만원에 매입했다.
2차선 도로변에 붙은 야트막한 임야였다.
믿을 만한 사람이 소개하는 물건이어서 현장을 가보지도 않고 사들였다.
그러나 잔금을 치른 후 현장에 가보고 나서야 K씨는 자신이 사기당한 것을 알았다.
자신이 산 땅은 인근 마을 주민들이 공동묘지로 사용하는 땅이었다.

묘지가 있는 땅에 대한 투자는 각별히 조심해야 한다.
땅 소유주라고 하더라도 묘지를 임의로 개장·이장할 수 없는 '분묘기지권'이라는 권리가 존재하기 때문이다.

분묘기지권이 성립하는 경우는 △토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하였거나 △토지 소유자의 승낙을 얻지 못했다면 분묘 설치 후 20년간 평온·공연하게 점유했거나 △자신의 토지에 분묘를 설치한 후 타인에게 토지를 처분하며 분묘에 관한 특별한 특약을 맺지 않은 경우 등이다.
때문에 임야를 살 때는 반드시 현장에 가봐야 한다.
만약 묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검해야 한다.
이장 가능 여부를 판단하는 기준은 분묘기지권 성립 여부다.
다행히 분묘기지권이 성립하지 않는 묘지라면 처리는 간단하다.
매도·매수자 중 누가 이장비를 부담할 것인지를 정하기만 하면 된다.

이때 이장 비용에 대한 내용은 계약서상에 반드시 특약사항으로 기록해두는 것이 좋다.
땅 매도자가 이장을 책임지는 조건부 계약을 맺는 것도 방법이다.
통상 이장 비용은 기당 3백만원 안팎이다.
불행하게도 분묘기지권이 존재하면 땅 매입을 재고해야 한다.
분묘기지권자와 이장 협상이 가능하다면 다행이지만 그렇지 않다면 매입을 재고하는 것이 좋다.
특히 당장 개발에 들어가야 하는 경우는 더욱 그렇다.
그렇다면 어떻게 분묘기지권 존재 여부를 확인할 수 있을까.
토지 전문가들은 마을 주민들에게 탐문해보거나 묘지 상태를 보면 거의 1백% 정확하게 분묘기지권 존재 여부를 알 수 있다고 말한다.

 

<20> 발품없이 성공없다

서울 동대문상가 디자이너 출신으로 성공한 P씨.
그녀는 2년전 평소 알고 지내던 중개업소 사장으로부터 경기도 화성 소재 땅 5백30평을 소개받았다.
사장은 지목이 묘지인 땅이지만 주변 땅보다 싼맛에 사두라고 했다.
P씨는 개발압력이 용인 수원을 거쳐 경부고속도로를 타고 화성으로 내려올 것이란 생각을 평소에 가지고 있던 터여서 현장을 가보기로 했다.

물론 지목이 묘지라는 점이 마음에 걸렸지만 일단 현장을 보고난 뒤 결정을 하겠다는 생각이었다.

그런데 막상 현장에 가보니 묘지는 하나도 없었다.
인근 주민들에게 탐문해보니 최근 모두 이장해갔다고 했다.
그럼에도 지목이 묘지인 것은 땅주인이 잘 몰라서 지목을 고치지 않았기 때문이었다.
지목을 농지로 변경해 조금 가지고 있으면 가격이 오를 것이란 생각이 든 P씨는 그자리에서 계약을 체결했다.

2년의 시간이 지난 지금 P씨는 매입가격의 두배인 6억원에 팔라는 제의를 받고 있다.
탤런트 B씨는 평소 바닷가에 전원주택을 지어놓고 사는게 소망이어었다.
그러던 중 한 중개업소 사장의 소개로 서해안 바닷가에 전원주택 부지 1천평을 평당 20만원에 매입했다.
평소 친분이 있는 사장이어서 현장은 가보지 않았다.
그러나 잔금을 치른 뒤 현장을 가본 B씨는 그자리에서 주저앉고 말았다.
밀물이 몰려들자 자신의 땅이 완전히 바다속으로 잠기는 것이 아닌가.
부랴부랴 현지 중개업소에 물어보니 자신이 산 땅은 밀물일때는 잠기고 썰물일 때는 드러나는 간석지로 아무런 활용가치가 없다고 했다.

현장을 가보는 것과 가보지 않은 것은 하늘과 땅차이 만큼 다른 결과를 가져다 준다.
발품을 많이 팔면 뜻밖의 좋은 결과를 얻을 기회도 있지만 현장 조차 한번 가보지 않으면 사기 당하게 십상이다.
그럼에도 땅을 사면서 현장을 가보지 않는 사람들이 의외로 많다.
전화로만 영업하는 기획부동산들이 활개를 치고 있는 것도 가보지도 않고 땅을 사는 사람이 많아서다.
고수들은 땅 하나를 사기 위해 현장을 수십번씩 방문한다는 점을 상기해볼 필요가 있다