금리인상과 주택 경기침체에 갭투자 실종되었다.
아시아경제, 김민영 기자, 2022.09.10.
[아시아경제 김민영 기자] 올해 기준금리 인상, 주택 경기 침체로 ‘갭 투자’는 지난해보다 늘지 않을 전망이지만 집값 하락과 맞물려 ‘깡통주택’이 속출할 것으로 보인다. 자기 자본 없이 대출과 집값 보증금만으로 주택을 매수한 집주인은 집값이 내려갈수록 보증금을 제때 못 돌려줄 가능성이 커 깡통주택 확산에 대한 우려도 커지고 있다.
부동산 실거래가 플랫폼인 아실(아파트 실거래가)에 따르면 9월 10일 기준 서울 갭투자 매매 증가 1위 지역인 노원구의 갭투자 거래량은 2020년 114건에서 대출 규제 조치가 본격화된 지난해 55건으로 반토막 난 뒤 이날 기준 4건으로 집계됐다. 소액 갭투자가 성행했던 경기 화성시는 2020년 117건에서 2021년 135건으로 증가했고 올해 15건의 갭투자만 이뤄졌다. 비규제지역으로 올해 초까지만 해도 매매가격이 전셋값보다 저렴했던 김해시는 2020년 25건에서 지난해 207건으로 거래량이 9배 가까이 폭증했지만, 올해는 25건에 그쳤다.
서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 "집값이 오른 만큼 전셋값이 급등하면 전세가가 매매가에 육박해 갭 투자가 늘어나는데 최근 매매가격은 안 오르고 전셋값이 약보합을 보이다 보니 갭이 줄어 갭 투자도 자연스럽게 감소했다"라고 말했다.
최근 갭 투자 감소는 냉각된 주택 시장 영향이 크다. 지난달 28일 발표된 KB국민은행의 주택가격 동향 조사에서도 8월 전국 주택 평균 매매가는 전월 대비 0.14% 하락했다. KB국민은행 조사에서 서울 주택가격은 8월 0.07% 하락해 2019년 2월 이후 3년6개월 만에 하락 전환했다
전세시장도 약세가 지속되고 있다. 한국부동산원에 따르면 8월26일기준 서울 아파트 전셋값은 0.09% 하락해 지난주(-0.06%)보다 하락 폭이 커졌다. 부동산원은 "신규 전세수요가 감소하는 가운데, 매물 가격이 하향 조정되며 지난주 대비 하락 폭이 확대됐다"라고 분석했다.
문제는 이미 대출과 임대보증금의 합이 80~100%에 달하는 주택들의 계약 기간이 끝났을 때다. 최근 집값 하락 흐름과 연동해 전세 시세가 계약 당시보다 하락하게 되면 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워지게 된다. 전세보증보험을 가입한 세입자는 주택도시보증공사(HUG) 등 공적 기관을 통해 보증금을 보전받을 수 있지만, 보증보험에 가입하지 않은 세입자도 있어 피해가 우려된다.
강대식 국민의힘 의원이 한국부동산원으로부터 제출받은 부동산 거래 신고 자료에 따르면 자금조달계획서상 주택담보대출과 임대보증금을 합산한 금액이 집값의 100%가 넘는 신고서는 2020년(3~12월) 7994건에서 올해 1~7월 1만1303건으로 41% 증가했다. 주택 경기가 꺾이기 전 갭투자가 성행했던 지난해에는 2만8264건이었다. 같은 기간 대출과 보증금을 합친 금액이 집값의 80%이상인 신고서는 2020년 3만8167건에서 2021년 11만7279건으로 3배 가까이 폭증했고 올해 3만9065건으로 집계됐다.
주택담보대출과 임대보증금의 합이 집값보다 높다는 것은 집주인이 자기 돈 한 푼 없이 대출과 세입자의 보증금만으로 집을 샀다는 의미다. 이런 주택은 주택 가격이 하락하면 주인이 집을 팔아도 세입자의 보증금을 제때, 온전히 돌려주지 못할 가능성이 높다. 통상 대출과 보증금 합이 집값과 비슷하거나 웃도는 주택들을 ‘깡통전세’로 여긴다.
김민영 기자 argus@asiae.co.kr 기사 내용을 정리하여 게재합니다.