'공동명의' 관련 국세청에 자주묻는 질문 정리

[자카란다]

 '공동명의' 관련 국세청에 자주묻는 질문 정리

부부가 공동명의로 주택을 구입하는 이유는 여러가지가 있겠지만, 그 중에서도 으뜸가는 이유는 절세 측면이 아닐까 싶은데요.

하지만 부부가 공동명의로 주택을 취득하거나 보유 또는 공동명의였던 주택을 파는 과정에서 모두 세금을 절약할 수 있는 것은 아닙니다. 각각 공동명의 시점이나 상황이 다르고, 주택의 수나 주택의 지역 등도 다르기 때문에 그에 따라 파생되는 세금문제도 다양하게 발생할 수밖에 없는 것이죠 따라서 많은 사람들이 여전히 공동명의에 대한 세금 궁금증을 갖고 있습니다. 남들은 어떤 것을 궁금해 하는지, 부부 공동명의와 관련해 국세청에 자주 묻는 질문들과 그 해답을 모아봤습니다.

# 공동명의 양도세 따로 신고해야 하나요
부부 공동명의로 아파트를 취득했다가 아이 낳고 큰 집으로 이사가면서 팔게 됐습니다. 양도차익이 제법 있는데, 양도소득세는 남편과 아내 명의로 각각 따로 해야 하는 건가요? 따로 한다면 양도소득 기본공제와 필요경비 공제는 어떻게 해야하나요?

☞ 공동명의로 취득한 후 양도하는 경우에는 각각 소유지분에 따라 분배되는 소득금액에 대해 각각의 명의자가 납세의 의무를 집니다. 양도가액과 취득가액(취등록세, 법무사비용, 중개수수료 등 공제), 필요경비(자본적지출액, 중개수수료 등)를 소유지분으로 나눈 후 양도차익을 계산하고, 각각 250만원의 양도소득 기본공제를 적용한 후 각각의 양도소득에 맞는 세율로 양소도득세를 계산해서 내면 됩니다. 취득가액에 포함되는 취등록세와 양도비용, 그리고 양도차익에서 공제되는 필요경비 등을 공동명의자 중 1인이 단독으로 부담한 경우에도 각자의 지분만큼 부담한 사실이 금융거래증빙 등으로 확인되는 경우에는 각자 공제받을 수 있습니다.

# 공동명의 하면 2주택자가 되는 건 아닌가요
동일세대원인 부부가 절반씩을 지분으로 해서 공동명의로 주택을 구입하려고 합니다. 나중에 양도할 때에 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용하는데 문제는 없을까요?

☞ 주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보는 것이지만, 주택의 공동소유자가 동일세대원인 경우에는 1세대 1주택으로 보고 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만 1주택이라도 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택이라면 9억원 초과분의 양도차익은 과세됩니다.

# 당첨된 분양권을 공동명의로 돌리고 싶어요
무주택자로 서울 아파트 일반분양이 당첨되어 2016년 10월에 계약서를 쓰고 계약금을 냈습니다. 이후 이 분양권을 2019년 중에 부부 공동명의로 변경하려 하는데요. 2017년 8월 2일(8.2대책) 이후 계약한 분양권은 2년 거주요건을 갖춰야 양도소득세 비과세를 받을 수 있다고 하는데, 공동명의로 바꾸게 되면 8.2대책 이전 취득으로 보는지 이후 취득으로 보는지 궁금합니다.

☞ 분양권을 2017년 8월 2일 이전에 취득해 이후에 부부 공동명의로 변경한 경우에도 부부는 동일한 세대이기 때문에 이전에 취득한 것으로 봅니다. 따라서 위 사례의 경우 거주요건을 충족하지 않은 경우에도 비과세가 적용되는 것으로 판단됩니다.

# 공동명의 중 채무만 물려줄 수 있나요
부부가 각각 50% 지분을 갖고 공동명의로 보유중인 주택을 자녀에게 증여할 예정입니다. 해당 주택에는 담보대출이 잡혀 있는데, 채무가 아내 명의로만 되어 있어요. 아내 명의부분만 자녀에세 부담부증여 할 수 있나요?

☞ 부부 공동소유 부동산에 담보된 채무가 어느 한쪽의 채무라고 한다면 증여자 명의의 채무만을 부담부증여할 수 있습니다.

# 분양권을 공동명의로 돌렸습니다
2018년 3월에 분양권을 단독명의로 취득했고, 2019년 8월에 배우자와의 공동명의로 변경했습니다. 분양권 중도금대출은 60%를 실행중인데요. 중도금 대출에 대한 부담부증여 양도세를 계산할 때 세율은 어떻게 되나요?

☞ 1년 미만 보유한 분양권의 지분을 배우자에게 부담부증여하고, 증여자에게 부담부증여에 대한 양도소득세 납세의무가 있는 경우에는 40%(+지방소득세 4%)세율을 적용합니다. 비과세는 주택에 대하여 적용하는 규정으로 분양권은 1개만을 보유하고 있는 경우라도 비과세가 적용되지는 않습니다. 다만, 분양권인 상태에서 부부공동명의로 변경해 취득한 후 주택으로서 2년 이상 보유 및 거주한다면 비과세가 적용될 것입니다.

# 부부 공동명의 주택에 살다가 이혼했어요
5년 전 결혼하면서 지분 절반씩 부부 공동명의로 아파트를 취득했습니다. 집은 1채 뿐이고요. 그런데 올해(2019년) 이혼하면서 소유권이전등기를 하고 제가 100% 지분을 단독으로 보유하게 됐습니다. 구입당시 2억8000만원이던 아파트가 지금은 5억원 정도로 올랐고요. 지금 양도해도 1세대 1주택 비과세혜택을 받을 수 있을까요?

☞ 배우자로부터 이전받은 지분 50%가 부부 공동노력으로 이룩한 공동재산의 이혼 후 재산분할 및 환원인 경우, 당초 부부가 공동명의로 취득한 날부터 보유기간 2년 이상이라면 1세대 1주택 비과세 적용이 가능할 것입니다. 다만, 재산분할청구에 의한 소유권 이전이 아니라 위자료 등의 명목으로 배우자로부터 지분을 이전 받은 경우에는 자산의 분할 및 환원이 아닌 유상양도로 보기 때문에 양도소득세가 과세됩니다. 이 경우 본래의 지분 50%는 1세대 1주택 비과세가 되지만 이혼 후 받은 지분 50%는 소유권등기 접수일 등을 기준으로 2년 이상 보유하고 나서 양도해야만 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.

# 공동명의하면 종부세는 어떻게 되나요
1세대 1주택자로 부부 공동명의로 아파트를 보유중입니다. 그런데 아파트 외에 토지와 상가가 있어서 합계 공시가격이 7억원 정도 되는데요. 공동명의 주택은 합산하지 않는다고 하는데, 종합부동산세 과세대상이 되는 것인지 궁금합니다.

☞ 주택분 종합부동산세는 과세기준일(6월 1일) 현재 주택분 재산세 납세의무자로 국내에 있는 재산세 과세대상 주택의 공시가격 합계가 6억원을 초과(1세대 1주택이면서 단독명의인 경우 9억원 초과)하는 경우 납세의무자가 됩니다. 주택이 아닌 상가의 경우 주택분 종부세 과세대상이 아니며, 배우자와 공동명의로 보유하고 있는 경우에는 각자의 지분율에 상당하는 주택의 공시가격에서 6억원을 공제하고 각자 종부세를 계산하므로 위 사례에서는 납부할 종부세는 없을 것으로 판단됩니다.

#토지사랑