스크랩 임대인의 수선의무 및 원상복구 특약 완벽 정리

[한병훈]

임대인의 수선의무 및 원상복구 특약 완벽 정리

오늘은 전세, 월세 임대차 계약 시 수리비용을 누가 부담해야 하는지 정리해보고자 합니다. 추가적으로 전월세계약 만료시 원상회복 의무와 이와 관련된 분쟁을 예방하는 방법도 함께 알아보고자 합니다. 

대부분 잘못 알고 있는 전월세 수리비용 부담의무

대부분의 사람들은 전세는 임차인이, 월세는 임대인이 수리비용을 지불해야 한다고 알고 있습니다. 그러나 이는 잘못된 부동산 상식입니다. 현행법과 판례에 따르면 전세와 월세의 수리 비용 부담에 대한 차이는 없습니다. 
 
1. 임대차 계약 시 수선의무

[민법 제623조(임대인의 의무)] 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다 

임대인(집주인)이 수선의무를 부담하는 경우

임대인은 기본적으로 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다. 

즉 임대차 계약을 체결했다면, 집주인은 임대차 계약기간 동안 세입자가 해당 임대주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수선해야 할 의무가 있습니다. (임대인이 어느 범위까지 수선의무를 부담하는지는 아래에서 살펴보겠습니다.)

- 세입자가 기본적인 주거생활을 할 수 없을 정도로 큰 규모의 수선이라면 집주인이 비용을 부담해야 합니다.
- 전기시설, 상하수도 등 주요 설비의 노후, 불량은 임대인이 수선의무를 부담합니다.
- 심각한 수선은 임대인(집주인)이 비용을 부담해야 합니다. 
- 심각한 수선이란 보일러 고장, 싱크대 파손, 누수, 벽의 균열, 수도 동파, 도배, 장판 등을 이야기합니다. 
- 계약 전에 일어난 모든 하자와 임차인의 실수로 생긴 것이 아닌 고장이라면 집주인인 임대인이 수리를 해줘야 합니다. 

임차인(세입자)이 수선의무를 부담하는 경우

임차인에게는 선관주의의무 및 통지의무가 있습니다. 즉, 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 수리가 필요한 경우 이를 임대인에게 미리 통지해야 합니다. 

- 사소한 수선은 임차인(세입자)이 비용을 부담해야 합니다. 
- 사소한 수선은 전등과 같은 소모품 교체, 욕실 샤워기, 세면대 수도꼭지, 샤워부스, 열쇠, 가스레인지, 변기 레버 등을 이야기합니다.
- 세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손 등은 통상적으로 임차인이 수리해야 합니다. 
- 세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손의 예로 무거운 물건을 옮기면서 바닥재를 훼손한 경우, 흡연 때문에 벽지가 변색된 경우 등이 포함될 수 있습니다. 


3. 임대인과 임차인의 수선의무를 보다 쉬운 예를 통해 살펴보기

1. 형광등 
갈아끼우기만 하면 되는 경우엔 임차인이 수리 / 형광등을 교체 했는데도 작동되지 않으면 임대인이 수리 

2. 수전(수도꼭지)
수전만 교체하면 되는 경우에는 임차인이 수리 / 아예 통으로 교체를 해야한다면 임대인이 수리 

3. 타일 
임차인이 부주의로 깨트렸다면 임차인이 수리 / 시간이 지나면서 마모 및 변색되었다면 임대인이 수리 

4. 보일러 
보일러가 설치된 지 7년 안에 임차인의 과실로 동파되었다면 임차인이 수리(잔존금액 이내에서) / 보일러가 설치된 지 7년이 지났다면 임대인이 수리 

5. 배관 
머리카락으로 인해 배관히 막혔다면 임차인이 수리 / 배관이 낡아 교체를 해야 한다면 임대인이 수리 

6. 결로
평소 환기를 잘 하지 못해 생긴 결로나 곰팡이는 임차인이 수리 / 외벽의 균열로 인한 건물 하자상의 결로는 임대인이 수리

7. 벽지, 장판
임차인의 부주의로 벽지나 장판이 파손되었다면 임차인이 수리 / 벽 자체에 균열이 생겨 파손된 벽지 및 통상적인 장판 마모의 경우 임대인이 수리 

8. 장문 
사용하는데 큰 지장이 없지만 뻑뻑하여 여닫는데 불편한 경우엔 임차인이 수리 / 잠글 수 없어보안 자체에 문제가 되어 기능을 상실한 경우에는 임대인이 수리

 원상복구 범위는 어디까지 인가요?

전세나 월세 계약이 끝나는 시점에 도배, 장판, 보일러, 싱크대 등의 수리나 원상복구 범위를 놓고 임대인과 임차인 간 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 과연 원상복구 범위는 어디까지일까요?

 
 법원 판례(서울 중앙지법, 05가합 100279)에 따르면, 임차인의 고의나 과실이 아닌 일상적으로 사용하다 생긴 손모(예를 들어 시간이 지나면서 자연스럽게 벽지가 변색된다거나, 벽에 못 자국 몇 개가 발생한 정도) 등에 대해서는 원상회복 의무가 없습니다. 그러나 임차인의 관리상 부주의가 명백한 경우(예를 들어 실내 흡연으로 인해 벽지가 누렇게 변하거나, 못질로 인해 벽체가 크게 손상되는 경우)에는 임차인에게 원상회복 의무가 있습니다.

분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법은 계약서 특약사항에 원상복구에 대한 사항을 자세히 명기하는 것입니다. 또한 임차인은 입주하기 전 상태를 꼼꼼히 확인해 보고, 사진 촬영 등의 방법으로 증거를 남겨야 합니다. 

집주인이 수리 안 하면 보증금을 돌려주지 않겠다고 하네요.

간혹 임차인이 수리의무를 다하지 않고 도망갈 것을 대비해서 전월세 보증금을 주지 않으려 하는 경우가 발생할 수 있습니다.결론부터 이야기하면 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다. 

원칙적으로는 세입자의 원상회복 의무와 집주인의 보증금반환의무는 동시에 진행되어야 합니다. 이를 동시이행 관계라고 합니다. 그러나 세입자의 원상회복 의무와 집주인의 보증금 반환 의무가 공평한 경우에만 동시이행 관계가 성립된다는 점에 유의해야 합니다. 즉, 세입자의 원상회복 비용이 매우 적다면 거액의 임대보증금과는 불공평한 관계라는 것입니다. 이러한 경우에는 집주인의 보증금 반환 거부권이 인정될 수 없다는 판례가 있습니다.(대법원 1999.11.12 선고 99다 34697 판결) 또한 임대인이 보증금을 상환하지 않아서 임차인에게 손해가 발생한다면, 임대인이 임차인의 손해에 대해서 배상의무를 져야 할 수도 있습니다. 

수리비용 관련 분쟁을 예방하는 방법!

나중에 집 수리 비용 문제로 골치 아프지 않으려면 임대차 계약을 체결할 때부터 특약 사항에 주의를 기울여야 합니다. 

간혹 계약서에 '유지 관리는 세입자 부담으로 한다'라는 특약 사항이 있을 수 있습니다. 이런 특약은 가능한 한 적지 않는 게 좋습니다. 본래 임대인에게 수선의무가 있지만 이런 특약으로 인해 임대인의 수선의무를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있기 때문입니다. (이런 특약을 써놓았다고 하더라도, 세입자가 기본적인 주거생활을 할 수 없을 정도로 큰 규모의 수선의 경우에는 임대인이 수선의무를 부담해야 합니다.)

유지 관리의 정확한 범위를 정하고 세입자의 책임 범위를 어디까지로 볼 것인가에 대해 구체적으로 협의해야 합니다. 가장 좋은 방법은 계약 시에 다음과 같은 특약사항을 계약서에 기재하는 것입니다. 

잠깐! 특약 사항에 대해 이야기하기 전에 한 가지 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다. 위에서 근거법령으로 설명했던 [민법 제623조] 임대인의 수선의무는 '강행규정'이 아니라 '임의규정'이라는 점입니다. 임의규정이란 법 조문에 적혀 있는 내용보다 임대인과 임차인 간 계약이 우선한다는 것입니다. 쉽게 말해 당사자 사이에 '특약'이 있다면 그 내용을 우선한다는 것이죠. 법무부에서 제공하는 주택임대차 표준계약서에도 임대주택의 수리와 비용에 대해서는 임대인과 임차인이 우선 협의하도록 되어 있습니다. 

참고하면 좋을 특약사항 모음

- 현재 세입자가 살고 있는 경우에는 세입자의 물건들로 인해 도비와 장판 상태를 정확하게 파악하기 힘듭니다. 따라서 도배·장판의 시공 여부를 세입자가 이사 가는 날 정하기로 합니다. 그리고 이 때 도배·장판을 다시 시공해야 한다면 그 비용을 누가 부담할 것인가를 계약 시 미리 특약사항으로 기재를 합니다. 

- 계약 전 하자를 발견하고 집주인과 협의를 했다면, '입주시 임대인은 씽크대와 도배·장판을 새로 시공해주기로 한다'라는 특약도 넣을 수 있습니다. 

- 실제 현장에서는 분쟁을 예방하기 위해 '일정 금액을 기준으로 초과시 임대인이 부담하고, 이하의 경우 임차인 책임으로 인정한다' 라는 특약도 기재하는 경우도 있습니다. 

- 못박기 금지, 실내 흡연 금지와 같은 특약사항을 적어놓음으로써

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