한국의 라스베이거스 “시흥 군자지구”

[박진술]

                       한국의 라스베이거스 “시흥 군자지구”

                1만6000여가구 분양…주변 집값 너무 올라 투자 신중

경기도 시흥 군자지구는 관광 중심 복합도시가 목표다. 사업 시행청인 시흥시는 이곳에 대규모 테마파크와 쇼핑몰, 주거시설 등을 지어 미국의 라스베이거스와 같은 국제 관광도시로 육성할 계획이다. 시는 이를 위해 토지이용기본계획을 수립 중이다. 군자지구 토지이용기본계획은 현재 시의회 승인을 거쳐 주민 공람을 앞두고 있다. 시흥시는 늦어도 11월 초순까지 주민공람을 통해 기본계획을 일반에 공개한다는 방침이다. 개발방향, 국제 관광도시로 개발될 예정 기본계획에 따르면 군자지구는 경기도 시흥시 정왕동 1771-1 일대 487만㎡를 개발한다. 부지 면적은 용인 죽전지구(331만㎡)보다 크다. 시흥시는 군자지구를 크게 3개 지역으로 나뉘어 개발할 생각이다. 우선 테마파크지역에는 워터파크와 영화테마파크, 해양휴양지시설 등을 짓는 것으로 계획을 짜고 있다. 상업·업무지역에는 카지노를 겸한 호텔, 명품아웃렛 등을 들일 계획이다. 주거지역에는 주상복합아파트 등 1만6000여 가구의 주택이 건설될 예정이다.    ▲ 군자지구는 시흥시 정왕동 1771-1 일대 487만㎡(옛 한국화약 시험장)를 개발한 다. 사진은 군자지구 예정지 전경. 토지이용계획은 테마파크지역 25%, 상업·업무지역 8%, 주거지역 21%, 공공시설 54% 등으로 검토 중이다. 2012년 완공되면 모두 4만4000여명의 인구가 유입될 것으로 시흥시는 보고 있다. 실시설계는 2008년, 착공은 2009년으로 예정돼 있다. 개발방식, 국내 최대 도시개발구역 될듯 ▲ 시흥시가 도시개발방식으로 추진 중인 군자지구는 용인 죽전지구(331만㎡)보다 면적이 크다. 사진은 군자지구 일대 전경. 시흥시는 군자지구를 도시개발사업방식으로 개발할 요량이다. 시흥시는 현재 이를 전담할 지방공사 설립을 추진하고 있다. 시는 올해 11월 주민공람을 마치는 대로 경기도에 군자지구에 대한 도시개발구역 지정 승인을 요청한다는 계획이다. 경기도 최종 승인을 받으면 군자지구는 국내 최대 규모의 도시개발구역이 된다. 현재까지 국내 최대 도시개발구역은 서울 은평뉴타운으로 350만㎡다. 시흥시는 도시개발구역 지정 고시가 떨어지는 대로 사업 시행자를 선정, 실시설계 확정 등의 절차를 거쳐 용지 등에 대한 분양에 들어갈 생각이다. 각종 용지 등의 분양은 2009년께로 예정돼 있다. 주상복합아파트 등의 주택 분양은 2009년 말이나 2010년 초 이뤄질 전망이다. 부지여건, 교통 등 좋아 주변 개발 활발 ▲신안산선, 수인선 복선전철 등이 예정된 군자지구. 군자지구는 옛 한국화약 군용 화약류 종합시험장 터다. 한국화약은 1997년 서해안 갯벌 487만㎡를 매립, 시험장으로 사용하다가 현재는 유휴지로 방치해 두고 있다. 시흥시는 지난해 6월 이 땅 중 410만㎡를 ㎡당 12만7000만여원씩 모두 5600억원에 한국화약 측으로부터 사들였다. 인천국제경제자유구역 송도신도시 맞은 편에 위치한 군자지구는 입지여건이 뛰어난 편이다. 영동고속도로에서 2∼3㎞, 서울 지하철 4호선 오이도역에서 1㎞ 이내 거리에 있다. 입지여건이 뛰어나 군자지구 맞은 편 인천지역에서는 소래·논현지구, 한화에코메트로 등 대규모 주거단지 개발사업이 진행 중이다. 현재 개발을 추진 중인 수도권 제2외곽순환도로 예정지서도 가깝다. 수인선 복선전철과 경기 안산∼서울 여의도를 잇는 신안산선 전철 개통 등이 예정돼 있다. 시흥시 도시개발과 관계자는 “입지여건이 뛰어나고, 시가 부지를 매입해 직접 개발하는 자체 사업이라 수요자들의 관심이 높을 것”이라고 말했다. 주변 부동산시장 동향, 집값 수직상승 대규모 복합단지 개발을 앞두고 군자지구 주변 부동산시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 군자지구 남쪽 시화지구의 집값 오름세가 특히 가파르다. 지난 8월을 기준으로 일대 아파트 값은 이미 ㎡당 302만원(평당 1000만원) 대를 넘어섰다. 시화지구 내 105m²형 아파트는 현재 최고 3억5000만원에 거래되고 있다. 지난해 같은 기간에 비해 2배 가량 오른 가격이다. 시흥시 정왕동 건영2차 105㎡형은 올 지난 4월보다 5000만원 가량 오른 2억5250만원을 호가한다. 정왕동 부동산랜드공인 관계자는 “지하철 신안산선 노선 발표가 임박했다는 말이 돌아 주인들이 집을 잘 내놓지 않는다”고 말했다. 땅값 오름세도 강세다. 한국토지공사 통계에 따르면 올해 상반기 시흥 땅값은 공시지가를 기준으로 1.88% 올랐다. 정왕동 오미도포구 인근 임야 5만㎡는 현재 ㎡당 7만원에 매물로 나왔다. 주변집값 너무 올라, 시야 넓혀 투자해볼만 전문가들은 이미 부동산값이 너무 오른 시흥보다 인근 안산으로 눈을 돌려 보는 것도 괜찮다고 조언한다. 입지여건은 시흥과 비슷한데 집값은 상대적으로 덜 올랐다는 이유에서다. 중앙일보조인스랜드 통계에 따르면 올해 들어 시흥시 아파트 값은 평균 29.44% 오른 반면 안산은 18.02% 오르는데 그쳤다. 안산은 도시·주거환경정비사업계획에 따라 재건축을 추진 중인 아파트를 노려볼만 하다. 지난해 3월 정밀안전진단을 통과한 상롤구 원곡동 원곡연립1·2단지구역의 재건축 지분값은 현재 ㎡당 272만∼302만원 선이다. 보증금 4800만원, 월세 30만원을 끼고, 대출(2000만원)을 받아 매입하면 실투자금액은 1억27000만원이다. 원곡동 대표공인 각연수 사장은 “주변 시화공단, 반월공단 등의 임대수요가 많아 월세를 끼고 사면 유리하다”고 말했다. 현재 안산에서 재건축을 추진 중인 31개 구역 중 안전진단을 통과한 곳은 고잔동 중앙주공2단지, 선부동 군자주공6단지, 선부동 군자주공7단지, 초지동 군자주공5단지 등 4곳이다. 좀더 시야를 넓히면 군포시도 한번 노려볼 만 하다는 게 전문가들의 조언이다. 시화호 주변 개발과 함께 신안산선, 수도권 제2외곽순환도로 등이 개통되면 이 지역 저평가가 어느 정도 해소될 수 있다는 것이다. 유앤알컨설팅 박상언 대표는 “시흥과 마찬가지로 안산·군포도 시흥MTV, 군자지구 등 개발의 영향권에 있다. 재건축 추진 등의 호재가 있는 단지는 관심을 가져 볼만 하다”고 말했다.   ▲ 군자지구

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