Re:월계고층아파트 예상 무상지분율(재미삼아)!

[연무]

이글은 마니타님의 글을 같은 방법으로 수정분석 한것으로 정확하지 않으며 재미로 읽어 보시라고.....

또한 틀린 부분이 있으면 수정 부탁합니다.

 (1) 대지평수:60457.3평

       예상용적률;(1)서울시 조례 최하,평균;210%~230% (최고250%)

        (280%)      (2)기부채납등으로 상향;약20%

                         (3)임대 아파트;용적률 증가분의 25%

        용적률은  (1)+(2)+(3)=약 280%라고 가정하며 여기서 임대분을 제외한  

         용적률250%만을 가지고  수정 해보았습니다.        
 (2)가능 용적률 250%

 (3)전체 건축평수;약151,143평(60,457.3평 X 250%)

 (4)분양수익;151,143 평X 1500만원=226,714,500 만원(분양가 평당 1500만원 가정)

 (5)개발비용;151,143 평X 500만원 = 75,571,500 만원 (건축비 평당 500 만원 가정)

 (6)개발이익;226,714,500만원-75,571,000만원=151,143,000만원

 (7)평당이익;151,143,000만원/60,457.3평=약 2500만원

 (8)무상지분;2500만원/1500만원=약 167%  

 (9)33평형배정시 분양가 약 49,500만원(조합원,일반분양 구분없음;계산편의상)

                          분양가   평당 약 1500만원  

 (10) 추가분담금;분양가(49,500만원)-권리가액  

 (11) 투자수익;분양가(49,500만원)-추가분담금-현재시세

               ( 평형별 분석)                       

                   대지지분   무상지분     권리가액       추가분담금         현재시세      투자수익

   미성(13평)    12.6           21.0         31,500만원           18,000만원          20,000만원   11,500만원

   미성(22평)    14.2           23.7         35,550만원           13,950만원          27,000만원     8,550만원

   미륭(22평)    14.6           24.4         36,600만원           12,900만원          28,000만원     8,600만원

  삼호3차(25평)16.7           27.9         41,850만원            7,650만원           32,000만원    9,850 만원

위와 같은 분석은 정확 하지는 않지만 그래도 아직 투자여력이 충분하다고 생각 됩니다.

이러한 분석에 의하면  현재 시점에서

       미성  13평은    약 3억1천

             22평은    약 3억6천

      미륭  22평은     약 3억7천

     삼호3차 25평은  약4억2천 정도가 되어야 하지 않을까요?

   그냥!!!  재미있는 분석 이였습니다.