아파트와 상가가 공유하는 대지의 관리권한자

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아파트와 상가가 공유하는 대지의 관리권한자

아파트관리신문

질의 : 우리 아파트는 지난 1983년경 준공 이후 바로 분양되었지만, 아파트 단지 내에 있는 상가는 시공사의 소유로 되어 있다가 1992년경 아파트와는 별도로 일반에 분양됐다.
그런데 우리 아파트는 예전에 지어진 아파트라 주차공간이 부족하여 아파트 입주자들과 상가 소유자간에는 아파트 단지 내 주차장 사용에 대한 다툼이 계속되어 왔다.
그러던 중 운송업체는 아파트 단지 내 상가 중 한 호수를 소유자이던 A로부터 매수해 매매대금은 모두 지급했지만 소유권이전등기는 마치지 않은 채 상가를 사무실로 사용하면서 사무실 출·퇴근용 차량들과 사무실 방문차량까지 아파트 단지 내에 주차시켜 자신들의 지분을 초과해 주차장을 사용하고 있다.
그래서 우리 아파트 입주자대표회의는 주차설비 부족 해소를 위해 아파트 입주자들과 상가 소유자들에게 각 1장의 주차스티커를 교부해 주차스티커가 없는 차량에 대해 아파트 단지 정문을 진입하지 못하게 하는 결의를 하고, 상가 소유자들에게 협조요청 공문까지 발송했다.
그럼에도 아직 완전한 소유자도 아닌 운송업체는 “자신들이 적법한 주차권을 갖고 있다.”며 아파트 관리규약과 입주자대표회의의 의결사항을 어겨가며 계속 주차하고 있는데, 과연 운송업체의 주장이 맞는지.

회신 : 1. 1필의 토지 위에 축조된 수동 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다 할 것이다(대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결 등 참조).
따라서 이 사건 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율로만 이 사건 대지를 사용하기로 합의했다는 사정이 없는 한 운송업체는 공유지분의 비율에 관계없이 이 사건 대지 전부를 사용할 수 있다.
또한 운송업체는 A로부터 대지사용권을 포함한 이 사건 점포의 소유권을 매수하여 이를 인도받고 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었다.
그러므로 아직 소유권이전등기만 마치지 못한 지위에 있더라도 마찬가지다.
2. 입주자대표회의가 차량 진입제한 결의를 했더라도 구 주택건설촉진법에서는 관리의 대상이 되는 공동주택에 관해 ‘복리시설 중 일반에게 분양되는 시설을 제외한다’고 규정하고 있는 점, 입주자대표회의는 아파트 동별 대표자들로만 구성되어 있는 점, 아파트 관리규약이 상가가 일반에 분양되기 전에 제정되었다는 점 등의 사정을 종합하면 상가 소유자들이 아파트 관리규약의 적용을 받는다거나 이를 준수할 의무가 있다고 볼 수 없다.
따라서 입주자대표회의가 일반에게 분양된 복리시설인 이 사건 상가 소유자들의 공동소유이기도 한 아파트 대지의 관리에 관한 사항까지 일방적으로 결정할 수 있는 권한을 갖고 있다고 볼 수 없다.
<법무법인 다산종합법률사무소 제공>