6월말 경매강의

[조용덕교수]

현재와 미래의 안락한 노후를 위한

수익형부동산 투자·분석과정(2)

수명연장의 가장 큰 고민은 노후의 생활 보장이다!!!

【벤처대 강의 6월말, 7월초】

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◉ 담당교수: 조 용 덕

서울벤처대학원대학교

서울특별시 강남구 봉은사로 405(삼성동 37-18)

(분당선 선정릉역 2번출구 앞)

홈페이지: http://edu.svu.ac.kr(서울벤처대학원대학교 평생교육원)

강의접수 및 문의: 02-3470-5143(교학과 평생교육원 담당자)

주임교수(조 용덕) 연락처: 010-4616-8888

토지 투자의 첫 번째 요소는'길'이다.

"땅의 가치는 도로가 결정한다"는 말이 있다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 했다. "모르면 금보고 사라"는 말이 있듯이 토지 투자자는 길을 보고 사야 낭패 보지 않는다.

토지 투자로 성공하기 위한 두 번째 요소는 토지 관련'법'에 정통해야 한다는 것이다.

토지 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래가치에 투자하기 때문이다. 그 미래는 무엇으로 보장받는가? 바로"법"이다. 우리나라에선112개의 법률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다.

모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법률은 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다. 해당 토지에 어떤 법률이 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다. 알고 있으면 유익한 법률로는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' 등이 있다.

토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축규제사항이 해당 되는지 살펴봐야한다. 즉 전용가능여부, 건축허가가능여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부 등을 살펴봐야 한다.

남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호주변은 수질보전특별대책지역으로 지정 되어있어 건축행위가 엄격히 제한된다. 특히 특별대책지역1,2 권역가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다. 그러나 2권역에서는 입지제한이 없다. (1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. )

녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고, 농지 중에서는 비농업진흥지역 뿐인데, 농업진흥지역도 2005년에 농지법이 개정되면서 도시자본유입이 비교적 자유로워져서 가격탄력성이 좋아졌다. 임야는 준 보전산지가 개발이 자유로운 편이다.

군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능 할 수도 있기 때문이다.

토지 투자 성공으로 가는 세번째 요소는 '물'과 함께해야 한다는 것이다.

신행정수도 위헌 결정을 전후로 토지 투자 전선에 균열현상이 나타나고 있다. 수도권아파트와 신행정수도예정지에서 이탈한 부동자금이 새로운 투자처로 바닷가로 섬으로 연쇄이동 하고 있다.

특히 정부와 지방자치단체들이 경기 부양과 세수 확대, 지역경제 활성화 명목으로 각종 개발계획을 하루가 멀다 하고 경쟁적으로 쏟아내고 있어서 해안과 남해안 일대는 온통 개발계획으로 뒤덮일 것 같다.

주5일 근무와 웰빙바람으로 레저시설에 대한 수요가 급증하자 물을 바라보고 물과 함께 할 수 있는 지역의 땅값이 들썩 거리고 있다.

물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제여건에 따라 변하고 있다. 초기에는 주로 계곡을 선호해 음식점 등 영업용시설이 주류를 이루었다. 이어 강가로 투자축이 이동해 별장과 펜션 부지로 2000년대 초반까지 주가를 날리다가 2004년부터는 바닷가와 섬 지역으로 무게중심이이동하고 있다.

투자에는 선경지명이 필요하다.

토지에 투자할 때는 향후 가격 상승의 요인 되는 세 가지 조건을 면밀히 조사해 보아야 한다.

첫째, 도로 신·증설

둘째, 그린벨트해제, 군사시설보호구역해제 등 각종규제완화

셋째, 신도시건설 등이다.

지금까지 진행된 개발의 방향을 보면 수도권2기, 3기신도시건설, 택지개발예정지구 지정, 기업도시건설 등으로 투자축이 확산되었던 것을 볼 수 있는데, 이때 고려해야할 점은 개발지역 주변 토지를 공략해야 한다는 것이다. 개발지역내 토지는 수용대상으로 보상차익만 기대할 수 있다. 반면 주변 토지의 경우 개발용도의 다양성에 따라 높은 투자수익을 기대할 수 있다.

★토지투자요령-부가가치가 높은 임야를 고르는 방법★

임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에 제약이 많이 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목공사 시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.

또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에대한 사업성 판단도 필수적이다.

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가 있다.

첫째, 보전목적이 강한 보전임지

둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야

셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야

넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야

다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지

여섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.

하지만, 이중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다.

도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.

취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.

특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변 환경이나 입지적 조건이 개발목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.

전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.

뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로는 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.

특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.

그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않으며, 또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다.

강이나 호수, 계곡가까이에 건물이 있으면 장마나 홍수때 물이 넘칠 위험이 있다.

더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거지로서 적합하지 않다. 그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.

산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도 한다.

최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.

그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.

반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.

산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.

임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.

돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다. 대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.

반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다.

또 땅 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다. 산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다. 이런땅은배수에문제가있을수있으므로주의해야한다.

동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다. 강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.

이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다.

또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있다. 겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다. 늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.

도로 진입이 수월하고 생활편익시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다. 대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.

전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.

주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.

고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.

전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다. 자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다.

임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의대상이다. 특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면 계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다.

저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장 등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라 오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면 오염된 물을 마실 수 있다.

장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로 20분이내 거리에 대형쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화다.

의료시설은 가까울수록 좋다. 갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로 이용할 수 있는 위치여야 한다.

부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다. 토지 활용도가 가장 높고, 집짓기 좋은 땅의 모양은 정사각형이다. 그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.

가장 중요한 것은 토지의 폭이다. 직사각형 부지의 경우 건물 폭이 보통8~10M 정도는 확보되어야하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다.

부정형이라도 단점이 아니다. 보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다. 특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.

도로 폭도 필수 점검사항이다. 건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상 이어야한다. 또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해있어야 건축허가를 받을 수 있다.

임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다. 만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다.

숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다. 용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다. 이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지모양 등을 확인한다.

현장답사도 필수다.

임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다. 반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야한다.

산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용허가를 얻기가 매우 어렵다.

특히 팔당 상수원수질보전특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역 등은 사전에 관할행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발규제 내용을 알아보고, 허가여부를 확실히 해둘 필요가 있다.

인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다. 개발은 땅만 사는 게 아니라, 그 지역에 뿌리를 내리고 살거나 지역을 기반으로 사업을 한다는 것을 의미한다.

그 지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 조건이다.

특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다. 보수적이고 폐쇠적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따른다. 사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고 협조를 받을 수 있는 분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하다.

행정기관의 태도도 중요하다.

똑같은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도 한다.

사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 필요하다.

교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다. 개발은 홀로서기가 안 된다.

대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.

이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배후수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다.

또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 있다. 이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어들일 수 있는 그 지방 고유의 관광상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다.

★토지투자요령- 토지이용계획확인원에 따른 토지투자요령★

§토지이용계획확인원으로 보는 투자법

2개 이상의 용도지역, 지구, 구역에 걸치는 토지의 경우 토지이용계획확인서를 통해 토지에 어떻게 적용되는지 이에 대한 적용기준을 살펴보자.

전국의 모든 토지는 시, 군 단위를 원칙으로 하나의 용도지역으로 지정되며, 하나의 토지에 대하여 2 이상의 용도지역이 중복지정 될 수 없다.

다만, 용도지역의 지정이 없는 토지도 있을 수 있는데 이를 용도 미지정 토지라 하며, 하나의 토지에 대하여 용도지역과 용도지구 또는 용도지역과 용도구역 상호간에는 서로 중복지정 될 수 있다.

용도지구제 에서는 어떤 토지는 어느 하나의 지구로 지정될 수 있고 아무런 지구도 지정되지 않을 수도 있으며 2개 이상의 용도지구로 중복지정 될 수도 있다. 또한 어느 용도지구는 어느 특정 용도지역 또는 용도구역에만 지정될 수 있는 것은 아니지만 취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 또는 개발제한구역에서만 지정될 수 있다.

경관지구, 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 아파트지구, 기타지구와 시, 도의 도시계획조례에 의해 용도지구의 명칭 및 지정목적과 건축 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 열거한 용도지구 외에 용도지구를 지정할 수 있는데, 이러한 용도지구는 1필지에 복수로 지정이 가능하다.

용도구역은 어떤 토지는 다시 하나의 용도구역으로 지정될 수 있고, 아무런 구역으로도 지정되지 않을 수도 있으나 2개 이상의 구역으로 중복지정 될 수는 없으며, 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 지구단위계획구역 등도 중복지정이 될 수 없다.

예를 들면 어느 1필지의 토지가 관리지역으로 지정되어 있으면서 경관지구, 미관지구, 방화지구로 중복지정 되어 있고, 시가화조정구역으로 지정될 수도 있다는 뜻이다.

이렇듯 1필지의 토지에 대해 용도지역과 용도지구, 용도구역은 중복지정이 가능한데, 중복 지정에 따라 1필지의 토지에 2 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 관한 규정은 국토의계획및이용에관한법률 제84조에 별도로 규정하고 있다.

1필지의 토지가 2이상의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우 그 토지 중 용도지역, 용도지구, 또는 용도구역에 있는 부분의 규모가 330㎡이하인 토지부분에 대하여는 그 1필지는 토지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 대한 규정을 적 하게 된다.

예를 들면 1,000㎡ 의 토지에 관리지역과 농림지역이 중복지정 되어있는데(원칙적으로는 허용되지 않아야 하지만 현실적으로 존재함) 관리지역이 700㎡이고 농림지역이 300㎡일 경우 이 토지의 일부분인 농림지역도 관리지역으로 규정한다는 것이다.

건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 토지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다고 규정되어 있다.

즉, 면적제한에 따른 예외규정이 없고, 두 개의 용도지구에 대한 규정을 적용한다는 개념이다.

용도지구에 대한 규정은 시`군도시계획 조례에 있으니 용도지구로 지정되어 있을 경우 반드시 지자체 도시계획조례를 참조해야 하며, 또한 용도지구는 토지이용계획확인서에 기재되지 않을 수도 있으니 도시계획과 등 관련부서에 확인해야 한다.

하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 규정을 적용하게 되며, 다만, 그 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 경계가 [건축법] 에 의한 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니한다.

1필지의 토지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 각각의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역의 건축물이 미관지구, 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 미관지구, 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용하고, 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 방화지구안의 건축물에 관한 규정에 의하게 된다.

용도지역은 도시관리계획에 의해 변경되기 때문에 개인이 바꾼다는 것은 사실상 불가능하다.

하지만 위의 규정을 이용하게 되면 많은 부분은 아니지만 용도지역을 바꿀 수 있는 기회가 될 수 있으며, 이럴 경우 토지이용용도를 높이는 계기가 될 수도 있을 것이다.

예를 들면, 1필지의 토지에 상업지역과 주거지역이 혼재되어 있을 경우 상업지역 면적이 3,000㎡이고, 주거지역이 600㎡라고 가정했을 때, 상업지역과 주거지역을 양분하여 상업지역1,500㎡, 주거지역 300㎡로 각각 분필하면 주거지역도 상업지역으로 이용할 수 있어 주거지역 600㎡의 지가를 올릴 수 있을 것이다.

미관지구와 고도지구, 방화지구가 지정되어 있을 경우에는 용도지역에 대한 건축물의용도, 건폐율, 용적률, 층수제한이 강화되게 된다. 용도지구가 중복 지정되어 있다면 거기에 따른 각종 제한이 더욱더 가해질 것이다. 따라서 토지투자시 위와 같이 1개의 필지에 대해 2개의 용도지역, 용도지구, 용도구역이 지정되었다면 반드시 규정을 이해해 착오 없이 투자에 임하길 바란다