[경제] 청도에서 부동산으로 대박나는 법2

[dell]

글쓰는 것을 누가 시켜서 하는 것은 아니지만 그래도 제법 시간도 내고 머리도 쓰고 하는데 생각보다 조회수가 없다. 댓글도 없다. 그 이유가 제목에도 있다고 판단되어지고 내용도 부실해서 그런가보다. 내용을 바꾸는 능력이야 하루 아침에 이루어지지 않으니 일단 제목이라도 선정적(?)으로 올려야 조회수도 올라가지 않을까 한다. 이 글을 읽는 까페회원중에 한 분이라도 도움을 받는다면 글 쓴 의미는 있을게다.

지난번에 연재한 청도의 집값 과연 거품일까, 아님 지속 상승 가능할까?의 후속편이고

3편까지 생각하고 있다. 오늘이 2편인 셈이다.

1편의 내용을 간략하게 정리하면 집값 상승이 요인을 크게 5가지로 보았다.

1편의 주요내용인 거시적 상황은 비교적 낙관적으로 보았고, 국가의 정책방향은 물론 호재가 없는 것은 아니나 대체로 위험요소가 있다고 판단되어진다. (새내기가 볼 때)

그러면 오늘은 지역적 분석, 단지적 분석, 시장적 분석의 3부분을 이야기하려 하는데 지역적 분석과 시장적 분석을 한꺼번에 설명하고, 현재 찍어본 유망한 지역을 설명할까 하는데 잘못되면 여러 문제점이 발생할 수 있는 고로 말하고 싶어 죽겠지만 꾸욱~ 참겠다.

고로 오늘은 청도전체의 지역적 분석을 생각나는데로 정리해 보고자 한다.

일단 막 청도에 온 새내기의 생각과 그렇기 때문에 청도의 모든 사람들이 알고 있는 내용들을 쭉 적어보고자 한다. (간혹 틀린 정보가 있거나 추가할 정보가 있다면 꼬리말 부탁드림)

긍정적인 정보

1.    2008년 베이징 올림픽의 유일한 동반개최 도시 – 수상종목이 청도에서 열림

-        두말할 나위가 없는 청도의 가장 커다란 장점이다. 이 때문에 청도대학 앞에 재개발이 진행되고 있고 동해로에서 각종 공사가 진행되고 있다. 최근에 들은 이야기로는 교통단속도 강화된다고 한다. 200원 벌금 받으면 스티커 발부한 교통경찰에게 30원의 몫이 돌아간다고 하니 다시 한 번 중국정부에 찬사를 보내지 않을 수 없다. (만약 내가 걸리면 50원을 주고 슬쩍해야 하나^^)

북경도 상해의 추락과는 대조적으로 올해만 20%이상 상승한 상태이고 청도도 올해까지 꾸준하게 가격상승을 유지하고 있는 상태이다. 다만 북경과 청도모두 너무 빨리 가격상승을 가져오는 것이 아닌가 하는 조심스런 우려를 해본다.

올림픽을 준비하고, 치루고, 또한 그 이후에 전세계에 알려진 도시로서 다시금 새로운 관광객을 찾게 만드는 등의 경제효과는 엄청나다. 그러나 유의해야 할 것은 그렇다고 여기에 온 외국인들이 집사러 오는 것이 아님을 기억해야 한다. 요즈음 호재가 발표함과 동시에 가격에 반영이 되는 초스피드의 시대에 있음을 알아야 한다.

2.    중국의 네티즌과 고위공무원들이 살기 선호하는 도시 1위

3.    천연의 아름다운 자연환경과 기후

-        우리나라는 서울에서도 바다가 보고 싶으면 1~2시간 이내로 인천 월미도(비록 청도의 바다와는 비교가 안 되지만) 에 가서 바다 구경을 할 수 있었다. 작은 나라에 3면이 바다이다 보니까 바다자체가 그렇게 큰 신비한 것은 아니다. 그러나 중국은 어떠한가? 바다 못보고 죽는 사람이 태반이라니…. 청도의 바다는 한국의 섬에서 살다가 온 내가 보아도 아름답다. ‘태산이 높다하되 노산만은 못하다’. 라는 말이 있단다. 한국의 아름다운 4계절에 비길 바는 안 되지만 청도의 기후와 자연환경은 오리지날 시골인 계림이나 장가계와는 다르게 현재적인 도시속에 자연환경을 맛 볼 수 있기에 최근 들어가 중국 언론에서 발표한 네티즌과 고위 공무원들이 살기 선호하는 도시 1위로 선정되었다.

여기서 쓴소리를 하나 해야 한다. 내가 살고 싶다고 생각한 것과 거기서 살겠다고 결정하는 것과는 엄청난 차이가 있다. 인간이란 결국 사람들 사이에서 사는 존재들이다. 제아무리 무릉도원에 삼천 궁녀가 있다고 해도 내가 사랑하는 가족들과 친구들이 없다면 그 지역은 외로울 수 밖에 없다. 나이 들어 가면 더더욱 말이다. 여우도 죽을 때는 머리를 자기고향으로 향한다고 하지 않는가? 나 역시도 하와이 가서 살고 싶다고 말할 수는 있지만 그렇다고 내 식구만 달랑 가서 하와이에 살고 싶지는 않다.     

4.    직할시 신청을 한 상태

5.    현재 중국 어느 지역보다 역동적으로 경제 성장을 하고 있는 산동성의 블루칩도시

-        현재 잘 아시다시피 중국에는 북경, 상해, 중경, 천진의 4개 직할시가 있다. 우리나라에도 특별시가 1개 있는데 면적으로만 본다면 중국이야 수십 개가 되어도 괜찮지 않겠는가? 최근에 중국에서 직할시 신청을 받았다고 한다. 아마도 심천 같은 지역은 직할시가 될 가능성이 유력하다고 한다. 청도도 신청했는데 몇 가지 설(?)이 있는데 인구 등의 조건이 맞지 않아서 중앙정부와 논의 중에 있고 아마도 올림픽을 기점으로 직할시 승격도 가능하지 않겠냐는 관측이 설득력이 있어 보인다.

직할시 승격 여부와 상관없이 청도는 매년 중국 평균을 훨씬 웃도는 경제성장을 하고 있다. 심천, 광주일대의 주강삼각경제권, 북경과 천진의 화북경제권, 설명할 필요가 없는 상해와 강소성의 화동경제권 다음으로 뜨는 지역이 바로 산동지역이다. 그리고 이 산동지역의 배후에는 바로 한국이 있음은 두말할 나위가 없다. 그 산동성 지역에서 가장 역동적으로 성장하는 지역이 바로 청도가 아닌가? 그래서 이제는 제조업 투자에는 시큰둥해진, 더운밥, 찬밥을 가려 먹겠다는 제법 배부른 청도가 되어버렸다. 그러나 그것은 그만큼 투자 유치에 자신이 있다는 반증이기도 하고, 바꿔 말하면 청도에 투자하겠다는 기업들이 줄을 섰다는 말이다.

부정적인 정보

1.    한국인이 너무 많다.

 - 이것은 철저하게 부동산 투자의 관점에서 이르는 말이다.

사실 한국인이 많은 것은 장점이다. 그러나 너무 많은 것은 단점이 되기도 한다. 우리 대한민국 국민이 어떤 국민인가? 많은 장점이 있다. 그 중에서도 대부분 부동산에 귀재(?)가 아닌가? 여긴 선수들이 너무 많다. 그래서 정상적인 상승폭보다 더 올랐음을 부인할 수 없다. 물론 한국 사람이 많은 것이 오르는 한가지 요인이라고 분석한다면 할 말이 없지만 말이다.  한국 사람이 적은 지역에서 오를 만한 투자처를 찾는 것이 수익률면에서 괜찮을 것이다.

2.    청도의 위치의 한계(장점이 되기도 하지만)

-        우리나라의 교통이 요지가 어디인가? 천안삼거리라는 괜히 나온 말이 아니다. 북으로는 경기도, 동으로는 경상도, 남으로 가면 전라도가 된다. 중국에 오래 계신 분은 잘 모를수도 있겠지만 천안-아산은 앞으로 놀랍도록 발전할 것이다. 한국 부동산 이야기를 하는 것은 아니니까 천안이야기는 여기서 접자.

그럼 중국에서 교통의 요지는 어디인가?

북경에서 광주로 통하는 종단선과 상해에서 중경, 성도까지 통하는 횡단선이 만나는 우한이 바로 중국 최대 교통의 요지이다. 이 커다란 두 줄기에서 중국 전역으로 작은 지선들이 연결되어진다. 그런 의미에서 청도는 참으로 외롭다. 산동성은 바로 동쪽의 끝자락이 아닌가? 교통인프라의 미비가 청도지역을 독립적인 자그마한 유통지역으로 고립시키는 역할을 한다. 2001년을 깃점으로 청도시의 GDP가 대련을 앞서기는 했지만, 이는 해외투자유치의 성과로 제조업부분의 발전이 앞섰기 때문이지, 전반적인 경제활동 성과가 좋아서는 아니다.

하지만 이것이 청도를 해외로 눈을 돌리게 만드는 강한 원동력이 되고 있으며 그 효과를 보고 있지 않은가? 제2의 LA가 될 가능성이 크다는 청도. 난 얼마 전 아구찜 전화로 배달시켜 먹고 다시금 청도에 있다는 것이 행복하다.^^

3.    엄청난 공실률

4.    부실한 중산층 – 경제적 양극화

-        99년 중국에 처음 들어올 때 난 이곳이 주5일 근무제라고 해서 놀랐다. 신호등에 숫자가 나오는 시스템은 참 괜찮았다. 아니 우리가 ‘마데 인 차이나’ 에 대한편견의 눈을 벗어 던진다면 참 좋은 시스템이 많이 있음을 알게 된다. 그 중에 하나가 여기서는 우리나라 보다 몇 년 앞서서 모기지론을 시행해 왔다. 현재 집을 구입시에 외국인은 50%대출이 가능하나, 중국인은 70%까지 대출이 가능하다. 그래서 대부분의 부부가 맞벌이를 하고 있기 때문에 어느 정도 수입이 뒷받침이 되면 대출 받아서 집을 구입한다.

근데 청도에 공실률이 제법 많다. 특히나 비싼 지역의 주택들은 말 그대로 텅텅 비어있는 집이 많다. 왜 공실률이 많은가? 그것은 주택구입이 실거주 목적이 아니기 때문이다. 여유 있는 계층이 투자목적으로 샀는데 임대료는 또 엄청 비싸다. (여기에 대한 설명은 앞서 쓴 ‘청도의 임대료 현황’ 등을 참고하기 바란다.)

비싼 집에 월세 내고 들어갈 수 있는 중국 사람은 집을 사서 모기지론으로 갚아 나간다. 당연히 비싼 월세를 내고 들어갈 수 있는 사람은 외국인이 대부분인 셈이다. 근데 이 외국인도 한국인이 대부분이다. 현재 일본인은 3000여명으로 파악했고, 기타 코쟁이 아저씨들은 잘 모르겠다. 피부가 허해서 있기만 하면 멀리서도 잘 보일텐데, 스타벅스에 가야 볼까 쉽게 코쟁이들은 잘 못 만난다. 근데 아쉽지만 현실은 ‘한국거지’란 말이 있을 정도로 어려운 분들이 많다는 것이다. 이미 사는 동네에 따라 어느 정도 수준차이가 벌어지고 있는 현실이니…

괜찮다고 하는 지역의 청도 집값은 이미 수도권 상당한 지역을 따라잡았거나 경우에 따라서는 넘어섰다.

현재 연 5%대의 대출금리이다. 그러나 중국 정부가 언제든지 여러 대출 규제를 통해 부동산 시장을 통제한다면 (사실 올 6.1부터 시행해 오고 있지만) 공실률이 더욱 크게 다가올 것이다. 튼튼한 중산층이 많이 뒷받침 되어야 하는데 욱일승천하는 중국은 소수에게는 기회이나 대부분의 인민에게는 그리 쉽지 않은 그림의 떡이다.

나이는 아직 젊은데 컴퓨터 오래보니까 눈이 아프다. 이쯤에서 그냥 정리해보면,

전체적으로 청도의 미래는 이후에 다룰 일말의 부정적인 요인에도 불구하고 플러스적인 요소가 있다 아니할 수 없다. 하지만 투자하라는 이야기는 절대 아니다.

다음에 다룰 ‘개인별 투자 전략’을 참조해 보시라. 그리고 나서 고민해 보았으면 좋겠다.

아~~~ 힘들다. 오늘 끝

[영원한리]

좋은 글 입니다 ....(정말 수고가 많으셨습니다)저희 카페에도 올려 주시길 부탁 드립니다...

[깡냉이]

수고하셨습니다....

[zhuzhu]

요즘 들리는 이야기로는 소형 평수 아파트 임대료가 급격히 오르고 있다고 합니다. 청도는 중국에서 퇴직후 인생을 살아갈 도시로도 각광을 받고 있다고 하더군요.

[부밍런]

천안 삼거리는 교통의 요충지가 맞지요. 허나 항구가 발달한 대륙끝의 요지는 번창하는 도시가 됩니다. 부산과 인천이 그렇지요? 뉴욕과 L A 센프란시스코, 마이아미. 시드니 등등 해안가 도시 또한 해상운송을 포함 한다면 교통의 요충지 입니다.

[산동^지기]

좋은 정보 자료 감사 합니다~~~~~~~~

[진마오]

처음 청도 배타고 들어가며, 아침 갑판에 나와 멀리서 항구를 보며 내가 미국에 어느도시에 잘못 들어가고 있는줄
알았습니다. 청도 정말 멋진 도시죠.