물권변동 효력은 등기해야 발생, 경매 등은 예외

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물권변동 효력은 등기해야 발생, 경매 등은 예외

민법상 공시주의(公示主義)란, ‘부동산에 대한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다’는 의미이며, 이는 거래의 안전을 위하여 도입된 제도이다. 예를 들어 갑(매도인)과 을(매수인)이 소유권이전을 목적으로 매매계약을 체결하고, 갑이 을에게 매매대금 전액을 지급했어도 소유권이전등기를 하지 않으면, 당사자간에 효력이 있을 뿐이고, 제3자에 대하여 물권변동(소유권이전)의 효력을 주장할 수 없다(민법 제186조). 

다만, 등기를 하지 않아도 소유권을 취득(물권변동의 효력 발생)할 수 있는 경우가 있는데 바로 경매, 상속, 수용(공용징수), 판결, 기타 법률의 규정에 의하여 부동산을 취득하는 경우이다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(민법 제187조 참고). 

경매는 민사집행법에 의한 공경매(국세징수에 의한 공매 포함)를 의미하고, 매수인이 대금을 완납하면, 소유권이전등기와는 관계없이 소유권을 취득한다.

상속은 상속이 개시(사망)되는 즉시 등기를 하지 않아도 피상속인이 소유권을 취득한다. 상속인들의 법정상속비율은 배우자는 ‘1.5’이고, 직계비속은 기혼이나 미혼, 남녀를 불문하고 ‘1’ 이다. 

수용(공용징수)은 국가나 지방자치단체(사업시행자) 등이 특정의 공익사업을 위하여 개인의 재산권을 강제로 취득하는 것인데, 사업시행자가 보상금을 지급하거나 공탁하면, 등기 없이도 토지 소유권을 취득한다 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조, 제45조). 

판결은 ‘형성판결’과 ‘이행판결 및 확인판결’로 구분되는데, 판결의 확정으로 인하여 권리변동이 일어나는 것은 ‘형성판결’만을 의미(예를 들어 공유물분할판결, 사해행위 취소판결, 상속재산분할판결 등)하고, ’이행판결이나 확인판결‘은 포함되지 않는다(대법원판결 70다568). 

기타 법류의 규정에 의한 물권의 취득으로 대표적인 것은 법정지상권의 취득이다. (민법제305조, 제366조, 가등기담보등에관한법률 제10조)

출처: 지지옥션

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[경복공인 오병익 (안양 )458-0008]

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