대토보상이란? 그리고 대토보상의 장단점과 세금 관련 내용은 어떠한지! 지금부터 함께 알아봐요.
대토보상이란 무엇인가요? 신도시 사업, 재개발 사업 등 여러 공공의 이익을 목적으로 한 공익사업이 시행되어 토지가 수용될 때, 일반적인 현금보상이 아닌 토지로 보상받는 것을 말하는 '대토보상'. 일정 조건이 갖춰진 토지소유자가 원한다면 대토보상을 받으실 수 있게 되는데요. 토지보상은 기본적으로 현금보상이 원칙이나, 현금보상을 하였을 때 해당 사업지구 또는 인근 토지 등에 부동산 투기를 목적으로 자금이 유입되는 현상이 생겨 이를 최대한 방지하고자 2007년부터 시행된 제도입니다. 주거지역이라면 60㎡ 이상, 상업지역이나 공업지역은 150㎡ 이상, 녹지지역은 200㎡ 이상, 기타지역이라면 60㎡ 이상의 토지가 수용되어야만 대토보상을 받으실 수 있으며 1순위 대상자는 해당 사업지구 내 토지를 소유하고 있으며 직접 거주를 하고 있는 분, 2순위 대상자는 현지 주민으로서 보상채권이 없는 분, 3순위 대상자는 토지는 보유하고 있으나 해당 지역 내에서 거주하고 있지 않은 부재부동산 소유자가 됩니다. 또한 이렇게 받게 된 대토보상 권리의 경우 소유권이전등기가 완료되기 전까지는 매매나 증여 등이 제한되며 이를 위반하게 된다면 대토보상이 아닌 현금으로 보상을 받게 됩니다.
대토보상 장단점, 현금보상 vs 대토보상? 대토보상을 받기 위해서는 앞서 말씀드린 것과 같이 최소한의 조건 충족이 필요합니다. 양도 토지 면적과 우선순위 모든 부분이 충족되었다는 가정 하에 보상받게 되는 토지는 '단독 택지', '근린주택용지' 등 사업시행구역 내에 위치해 있는 토지입니다. 주택용지의 경우에는 최대 990㎡ 미만까지, 상업용지의 경우 최대 1100㎡ 미만까지 대토보상을 받으실 수 있으며 만약 이 면적을 넘어갈 정도의 토지가 수용되는 경우라면 나머지 부분에 대해서는 토지가 아닌 현금으로 보상받게 됩니다. 공급가격의 경우 단독주택용지의 경우 감정가격으로, 공동주택용지의 경우 일반분양가격으로, 상업용지나 업무용지의 경우 감정가격에 평균 낙찰가율을 곱하여 결정됩니다. 대토보상의 장점은 바로 "토지 소유자의 번거로움을 덜어준다"는 것입니다. 만약 토지 보상을 받아 추가적으로 다른 부동산을 구입할 예정이 있으셨다면 이 과정을 생략하고 대토취득이 가능하다는 것이 장점이 될 수 있겠죠. 또한 세금 부분에서 더욱 자세히 설명하겠지만, 양도세 감면이나 양도세 과세이연 등 세금에 대한 혜택이 주어진다는 부분 또한 장점입니다. 다만 모든 것에는 장점이 있으면 단점도 있듯, 대토보상 역시 단점이 존재합니다. 토지가 수용될 때에는 감정평가라는 제도를 통해 내 땅이나 지장물의 가치를 평가받고 그 가치만큼의 보상을 받게 되는데요, 일반적으로 생각하시는 시세에 못 미치는 금액으로 보상이 주어지는 경우가 대부분입니다. 하지만 개발 이후 토지의 경우 기존의 시세에 비해 개발이익이 반영된 금액이기 때문에 차익이 크게 발생할 수 있어 보상받는 토지의 면적이 줄어들 수 있다는 부분은 꼭 염두에 두시는 것이 좋습니다.
대토보상 세금은 어떻게 발생될까? 대토보상에 관한 세금 혜택은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 바로 과세이연과 양도소득세 감면 혜택입니다. 과세이연 제도란 대토보상금에 대하여 대토보상 받은 토지의 처분 시점까지 양도소득세 과세를 이연 받을 수 있는 것을 말합니다. 양도차익에 대한 과세를 연기해주는 제도라고도 볼 수 있는데요. 일반적으로 1억 원에 집을 사서 1억 5천만 원에 판매를 하였을 때 5천만 원이라는 양도 차익에 대하여 양도세가 발생하게 되는데 과세이연제도가 적용될 경우 매각대금 (1억 5천만 원) 이상의 주택을 새로 구입할 경우 양도소득세를 면제받게 되는 것을 말합니다. 또한 양도소득세 감면 혜택의 경우 대토보상을 받는 분이 과세이연을 신청하지 않았을 때, 공익사업용 토지에 대한 양도소득세의 15%를 감면받을 수 있는 것을 말합니다. 다만 과세이연을 받게 된 거주자가 의무사항을 위반할 경우 과세이연을 받게 된 세액 및 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부하여야만 하고, 양도소득세 감면 시에도 대상자가 의무사항을 위반하는 경우 감면받은 세액과 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부하게 됩니다.
대토보상과 현금보상 잘 따져보아야 대토보상과 현금보상 모두 각각의 장단점을 가지고 있습니다. 보상을 받으시는 분들의 현재 상황에 따라 달라지기 때문에 무조건적으로 A가 좋다, B가 좋다고 확언을 할 수 없는 부분이기도 합니다. 그렇기 때문에 정말 잘 고려해보시고, 나에게 맞는 보상의 방향을 선택하시는 것이 좋습니다 |