LTV(Loan To Value), DTI(Debt To Income), DSR(Debt Service Ratio) ?

[양기성]

LTV(Loan To Value), DTI(Debt To Income), DSR(Debt Service Ratio) ?

 LTV(Loan To Value ratio) / 주택담보인정비율

LTV는 '주택담보인정비율'을 말한다. 즉, LTV 규제는 당해 주택의 담보가치에 초점을 맞춰 주택 가격 대비 대출을 받을 수 있는 한도를 말한다.

서울의 경우는 LTV는 50%, 경기지역은 60% 그리고 투기지역은 40%가 적용되고 있다. 여기에서 소액임대차보증금 적용을 대비하기 위해서 서울지역의 경우 방의 숫자에 따라서 2,000만 원씩을 공제한다.

 LTV(주택담보인정비율)를 계산하는 방법

LTV 50%가 적용되는 경우, 대출을 받을 수 있는 최대한도는 주택 가격이 50%이다.

예를 들어 주택 가격이 3억 원이면 1억 5천만 원까지 대출을 받을 수 있다. 하지만 한도대로 다 대출을 받을 수 있는 것은 아니고 대출한도에서 공제되는 것이 있는데, 세입자가 있는 경우, 임차보증금(전세보증금)이 공제된다.

예를 들어 주택가격이 3억 원이고 LTV가 50% 적용되어 대출한도는 1억 5천만 원인데, 전세보증금이 1억 원이라면 1억 5천만 원에서 1억 원을 공제하고 5천만 원을 대출받을 수 있다. 주택임대차에 의한 세입자가 없더라도 소액임대차보증금이 대출한도에서 방 숫자대로 이를 공제한다.

그리고 서울지역의 경우, 주택 가격이 6억 원 이내이고 대출기간이 10년 초과 즉, 11년 이상일 경우,  LTV 한도가 60%로 늘어난다. 주택가격은 아파트의 경우, 국민은행 시세 가격을 기준으로 한다.

 DTI(Debt To Income ratio) / 총부채상환비율

DTI는 '총부채상환비율'을 말하며, DTI는 금융부채상환 능력을 따져서 대출한도를 정하는 계산 비율을 말한다. 총 대출규모 1억 원 이상인 은행권 담보대출일 경우 만(서울 DTI 50%, 경기. 인천  DTI 60%) 해당한다.

'총부채상환비율'이란 연간 소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. DTI 수치가 낮을수록 대출 인정 가액이 줄어들게 된다.

대출을 받은 후 1년 동안 변제해야 할 원리금(원금 + 이자)이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 대출액을 제한하는 것이다. 그러므로 소득을 적게 신고한 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 적용될 수 있는 것이다.

DTI는  1억 원이 넘는 대출에만 적용된다고 본다.(1억 원 이하의 대출은 소액대출로 보게 된다. 소액대출의 경우에는 소득증빙이 필요 없다) 통상 채무자(대출을 받는 사람)의 연간 소득에 대비했을 때 빚을 갚을 능력을 %로 나타낸 것이 DTI이다.

은행 등 금융기관으로부터 대출을 받으면 매월 이자와 원금을 분납하게 된다. 대출받은 자가 1년간 내는 이자와 원금의 액수가 본인의 연간 소득금액의 몇 %를 차지하는가를 따지는 것이  DTI이다.

 DSR(Debt Service Ratio) / 總負債 元利金 償還比率(총부채 원리금 상환비율)

총부채 원리금 상환비율이란 주택대출 원리금 외에 모든 신용대출 원리금을 포함한 총대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중이다. 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표이다.

주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출 정보를 합산하여 계산한다.

총부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격한 규제다.

DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다.

♨ 펌글