시나리오에 따른 투자수익성과 투자리스크 계산법

[민권식]

[민권식칼럼 #55] 시나리오에 따른 투자수익성과 투자리스크 계산법

 

뉴타운/재개발 투자의 수익성 분석과 리스크 분석은 투자의 기본이자 핵심요소입니다.

이번 시간에는 최적의 조건으로 진행되는 상황(수익성)과 최악으로 진행되는 상황(리스크)

을 비교해 봄으로서 보다 더 과학적이고 객관적으로 접근하여 투자수익성을 극대화하는 법을

소개할까 합니다.

 

아래의 최고의 시나리오와 최악의 시나리오 계산법은 '희망사항'등의 주관적 가치가 아닌

해당 지역의 현 시세와 용적률 및 층고제한, 면적에 따른 조합원수 및 건립세대 비율,

사업진척도, 입지조건 등의 객관적 현장데이터가 쓰인 객관적 가치를 바탕으로 하고 있습니다. 

 

 

◈ 시나리오에 따른 투자수익률, 리스크 분석의 예

 

step1. 개요

- 지역 : 뚝섬 지구단위 특별계획구역 뚝섬4구역

- 주택형태 : 원다세대 (원빌라)

- 매매가 : 8억원

- 전세 : 1억원

- 실투자비용 : 7억원

- 주택담보대출 : 3억원 (제1금융권, 이자율 6.5%)

- 지분매입비용 : 4억원 (주택담보대출과 전세 활용)

- 사업진척도 : 조합설립인가를 목전 앞에 두고 있음. 40평형대 또는 50평형대 배정 여부 확정.

 

step2. 조합원 분양가 책정

최고의 시나리오 = 55평 * 1000만원 = 55000만원

최악의 시나리오 = 45평 * 1500만원 = 67500만원

* 1000만원~1500만원의 조합원평당분양가 산출근거는

분양가 상한제에 적용됨을 기초로 하며 조합원수 및 건립세대, 용적률, 건축비,

조합운영비 및 기타비용 등의 객관적인 현장데이터에 따라 분석입니다.

* 상기 재개발 지역은 전체 건립세대의 25%밖에 안되는 조합원수와 일반 도정법이 아닌

도시개발법의 적용을 받습니다.

* 타재개발지역 30평형대 아파트의 조합원분양가 : 금호동 평당 890만원, 황학구역

평당 910만원

* 현재까지의 조합원 평당분양가가 1000만원을 상회하는 지역은 없습니다.

 

민권식의 TIP #1 - 조합원의 유리한 점은 이런 것!
① 조합원 명의 변경 금지와 상관없으므로 얼마든지 거래가 가능하다.
② 조합원 분양가는 일반분양가와의 비교시 상대적으로 낮다.
③ 청약통장이 필요 없으므로 역세권이나 1000여가구가 넘는 대단지라 하더라도 치열한 경쟁을 거칠 필요가 없다.
④ 일반분양대상자보다 우선하여 로얄동과 로얄층을 우선적으로 선택할 수 있다.
⑤ 인근아파트와 비교할때 초기 실투자금이 적다.
⑥ 노후불량주택은 과세표준이 낮아 양도소득세나 취득세, 등록세에서 큰 문제가 되지 않는다.

 

step3. 권리가액 책정

* 2007년 공시가격 : 2억원

* 관리처분시점(사업시행인가)의 예측공시가격 : 3억5천만원

* 감정평가지수를 합산한 최종예측권리가액

최고의 시나리오 = 35000만원 * 1.8 = 63000만원

최악의 시나리오 = 35000만원 * 1.3 = 45000만원

 

민권식의 TIP #2 - 주택공시가격의 중요성 요약

- 개별공시지가 : 대지에 대한 개괄적인 평가금액

- 주택공시가격 : 토지, 건물에 대한 합산 평가금액

- 권리가액 : 토지, 건물에 대한 합산 평가금액

 

민권식의 TIP #3 - 현 시점에서의 주택유형별 평가기준

- 개별공시지가 : 나대지, 단독주택

- 단독주택공시가격 : 단독주택

- 공동주택공시가격 : 다세대, 빌라, 아파트

 

 

step4. 추가부담금 계산

최고의 시나리오 =  55000만원 - 63000만원 = - 8000만원

(55평형 아파트 로얄층 배정 8000만원 현금 보상받음)

최악의 시나리오 = 67500만원 - 45000만원 = 22500만원

(45평형 아파트 로얄층 배정 22500만원의 추가부담금 납부) 

 

민권식의 TIP #4 - 재개발 추가부담금이란?

* 재개발 추가부담금의 올바른 표현은 '청산금'.

계산법은 조합원 분양가 - 재개발지분의 권리가액(감정평가액).

 

 

step5. 입주시까지 총투자비용 계산

* 초기지분매입비용, 관리처분시점의 추가부담금, 금융비용, 기타비용 순.

최고의 시나리오 = 8억원 - 8000만원 1억원 3000만원 = 85000만원

최악의 시나리오 = 8억원  22500만원 1억원 3000만원 = 115500만원

 

 

step6. 투자수익 계산

* 입주후 아파트 시세 - 총투자비용

최고의 시나리오 = (55 * 5000만원) - 85000만원 = 19억원

최악의 시나리오 = (45 * 4000만원) - 115500만원 = 64500만원

 

 

 

◈ 투자수익률과 투자안정성을 동시에 취하고 있는 지역은 어디?  

 

위 투자수익에서 최고의 시나리오 금액인 19억원은 투자수익률을 의미하는 것이며

최악의 시나리오 금액인 6억4천5백만원은 리스크을 말하는 것입니다.

다시 말해서 '5년의 투자기간을 설정하여 4억원을 투자 했을때 최대 19억원의 수익을

얻을 수 있으며, 아무리 안좋은 상황으로 치닫더라도 6억4천5백만원의 수익을

올릴 수 있다'는 얘기입니다.

 

제가 상담시 추천하는 지역이 바로 이러한 투자수익성과 안정성을 동시에 취하고 있는

지역인 것 입니다.

이러한 지역은 '미래가치가 가장 뛰어날 것으로 평가받는 지역'이라는

공통점이 있습니다.

당장 보이는 것만이 다가 아닌, 미래가치에 포커스를 맞춰야 한다는 저의 식견을

강하게 피력하고 싶은 대목이기도 합니다. 

 

  

 

 

저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,    소장 민권식

[외간남자(김현일)]

좋은글 되새기며,읽고 또 읽었습니다,...한가지 궁금한것은 시간에 대한 기회비용리스크는 없는지요,.? 극단적으로 사업자체가 전면 백지화된다거나,.연기를 거듭한다거나 하는,...혹시 그 리스크는 최고의 시나리오가 적용된건아닌지요,.?

[신태수]

잘 읽었습니다..근데 얼마전 흑석뉴타운 조합원분양가 산정된 것을 보면 평당 천만원을 훨씬 넘던데요...

[방기영]

다음주 시간과 여건이 되시면 한남뉴타운의 예도 대입해 주셨으면 합니다....

[동명]

올리시기 부담되시는글 올려주신것 감사드립니다^*^

[미니무니]

그럼 권리가액 산정시 빌라나 다세대는 개별공시지가가 아닌 공동주택공시가격이 기준이란 말씀이신가요? 이 사이트의 재개발지식란의 234번 글에서는 빌라의 권리가액 산정을 개별공시지가를 기준으로 계산하셨던데요.. 공동주택의 경우 개별공지시가를 기준으로 할때보다 공동주택가격을 기준으로 할때가 거의 2배가 높아지던데 정확한 기준이 궁금하네요.

[민권식]

1. 공동주택가격과 개별공시가격은 감정평가와 시세를 혼용하여 만들어진 데이터입니다. 공동주택과 공동주택의 가치의 편차는 가능하지만, 개발공시가와 공동주택가격이 절대적인 것은 아니지만, 현재의 물건의 내재가치분석에 가장 근접된 물건의 가치의 데이터라 할 수 있다. 2. 종세분화(용적률/층고), 호수밀도(사업부지면적당 주택의 밀도수) 개발수립여부, 물건의 내재가치, 무형적인 가치(프리미엄)입지/숲,강조망권/역세권 등등...객관적인 판단으로 접근하시기 바랍니다.

[미땡]

직접 가보니 4구역에는 11억에서12억 정도 한다는데 8억짜리가 지금도 있는 건가요?

[민권식]

물건 확보가 어렵고, 4구역에 12억원 물건있으면 대기자...

[통뼈]

최근조합원 분양가가 마포쪽에 보니 아연3구역이 평당 1390인가로 제일 낮고 보? 1500만원대로 계약 되있습니다. 앞으로 더 오르겠지요. 윗글에서 조합원분양가를 1000만원 이하로 짐작하는것은 위험한거 같습니다

[통뼈]

밑에 있는 "투자리스크 계산법" 도 그렇고 평당조합원 분양가에 대한 예상가에 대한 조정이 필요해 보입니다. 예를 어느지역을 두냐에 따라서 다르겠지만 위댓글에서 신태수님이 말씀한 흑석동도 그렇고 제가 말씀드린 마포만 보더라두 용산쪽 앞으로의 재개발껀의 조합원 분양가가 1000만원이하나 초라는것은 이해하기 힘듭니다. 부담금이 1~3억정도가 더 올라가는 실질전인 최악의 시나리오로 접근해야 하지 않나 싶습니다

[통뼈]

실제로 최근 분양한 용두3구역 조합원 분양가가 1200정도 선이고 아현3: 1,380/25평 1,480/33평 1,690/43평 이며 아현4:1,500/33평 공덕5:1,500/33평 으로 제가 알고 있는 사항입니다. 저도 개인적으로 이중 한곳에 투자를 생각하고 있는데..답이 안나오네요..쩝.,