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출처: NGO 황사를 막는 사람들(황막사) 원문보기 글쓴이: 황사를 막는 사람들(박준호)
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부동산공법의 구조 |
장 |
1. 부동산공법의 구성체계
2. 토지이용계획의 법체계
3. 개발사업의 법체계
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국토의계획및이용에관한법률 및 개발제한구역특조법 |
장 |
제1절 서 론
1. 의 의
1) 법의 목적
이 법은 국토의 이용‧개발 및 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 관하여 필요한 사항을 정함으로써 공공복리의 증진과 국민의 삶의 질을 향상하게 함을 목적으로 한다(법 제1조).
2) 법의 성격
국토의계획및이용에관한법률은, 구 국토이용관리법과 구 도시계획법을 통합하여 제정된 법률(제정 2002.2.4. 법률 제6655호)로서, 계획법이며 공간규제법으로서의 성격뿐만 아니라 사업법으로서의 성격도 지닌다.
2. 법체계상의 지위
1) 다른 부동산공법과의 관계
국토의계획및이용에관한법률은 국토기본법에 대하여 하위법적 성격을 지니나, 다른 부동산공법에 대하여서는 상위법적‧일반법적 성격을 지닌다. 즉, 이 법에 의한 도시계획은 국토기본법에 의한 국토종합계획에 대해서는 하위계획적 성격을 지니나, 다른 법률에 의한 토지이용계획에 대해서는 상위계획적 성격을 지닌다(다만, 수도권정비계획은 도시계획에 우선 한다). 따라서 이 법에 의한 도시계획은 특별시‧광역시‧시 또는 군의 관할구역에서 수립되는 다른 법률에 의한 토지의 이용‧개발 및 보전에 관한 계획의 기본이 된다(법 제4조제1항).
<다른법률> 토지이용계획(용도지역‧지구)
▪농 지 법:농업진흥지역
▪산지관리법:보전산지
▪택지개발촉진법:택지개발예정지구
▪산업입지및개발법:국가‧지방 산업단지, 농공단지
▪수 도 법:상수원보호구역
▪하 천 법:하천구역, 하천예정지
2) 토지이용계획의 법체계
3. 법의 적용범위
국토의계획및이용에관한법률은 전국의 토지를 적용대상으로 하여 국토의 이용‧개발 및 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 관하여 규율하고 있다.
4. 법의 주요내용
1) 토지이용계획
2) 토지거래허가
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허가구역의 지정
토지거래계약 허가 |
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요건 |
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지정권자:건설교통부장관 | |
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대상지역:토지의 투기적거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 | ||||||||
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절차 | ||||||||
지정기간:5년이내 | ||||||||
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심의:중앙도시계획위원회 | ||||||||
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지정‧공고:건설교통부장관 | ||||||||
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허가권자:시장‧군수‧구청장 | ||||||||
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요건 | |||||||
대상권리:소유권, 지상권의 이전‧설정(유상계약) | ||||||||
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대상규모:기준면적 초과 | ||||||
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절차 |
당사자의 허가신청(→ 선매) | |||||||
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허가‧불허가처분:허가심사기준 | ||||||||
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효력 |
허가받은 자:허가받은 목적대로 이용할 의무 | |||||||
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불허가 받은 자:매수청구권 | ||||||||
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무허가거래계약:무효(유동적 무효설) | ||||||||
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5. 국토의 계획 및 이용‧개발
1) 토지이용계획
(1) 광역도시계획
“광역도시계획”이라 함은 제10조의 규정에 의하여 지정된 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획을 말한다(법 제2조제1호).
(2) 도시계획
“도시계획”이라 함은 특별시‧광역시‧시 또는 군(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 제외한다. 이하 같다)의 관할구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분한다(법 제2조제2호).
① 도시기본계획
“도시기본계획”이라 함은 특별시‧광역시‧시 또는 군의 관할구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시관리계획수립의 지침이 되는 계획을 말한다(법 제2조제3호)
② 도시관리계획
“도시관리계획”이라 함은 특별시‧광역시‧시 또는 군의 개발‧정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용‧교통‧환경‧경관‧안전‧산업‧정보통신‧보건‧후생‧안보‧문화 등에 관한 다음의 계획을 말한다(법 제2조제4호).
㉠ 용도지역‧용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
㉡개발제한구역‧시가화조정구역‧수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
㉢ 기반시설의 설치‧정비 또는 개량에 관한 계획
㉣ 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획
㉤ 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
(3) 국가계획
“국가계획”이라 함은 중앙행정기관이 법률에 의하여 수립하거나 국가의 정책적인 목적달성을 위하여 수립하는 계획 중 도시관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함된 계획을 말한다(법 제2조제14호).
(4) 군도시계획 등
행정구역의 명칭이 군인 경우 도시계획, 도시기본계획 및 도시관리계획의 명칭은 “군계획”, “군기본계획” 및 “군관리계획”으로 한다(법 제5조제1항).
2) 용도지역‧지구
(1) 용도지역
“용도지역”이라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도‧건폐율(건축법 제47조의 건폐율을 말한다)‧용적률(건축법 제48조의 용적률을 말한다)‧높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적‧효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다(법 제2조제15호).
(2) 용도지구
“용도지구”라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도‧건폐율‧용적률‧높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관‧경관‧안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다(법 제2조제16호).
(3) 용도구역
“용도구역”이라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도‧건폐율‧용적률‧높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정‧관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다(법 제2조제17호).
3) 개발사업
(1) 도시계획시설
①“기반시설”이라 함은 다음 각목의 시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다(법 제2조제6호).
㉠ 도로‧철도‧항만‧공항‧주차장 등 교통시설
㉡ 광장‧공원‧녹지 등 공간시설
㉢ 유통업무설비, 수도‧전기‧가스공급설비, 방송‧통신시설, 공동구 등 유통‧공급시설
㉣ 학교‧운동장‧공공청사‧문화시설‧체육시설 등 공공‧문화체육시설
㉤ 하천‧유수지‧방화설비 등 방재시설
㉥ 화장장‧공동묘지‧납골시설 등 보건위생시설
㉦ 하수도‧폐기물처리시설 등 환경기초시설
② “도시계획시설”이라 함은 기반시설 중 제30조의 규정에 의한 도시관리계획으로 결정된 시설을 말한다(법 제2조제7호).
(2) 도시계획사업
“도시계획사업”이라 함은 도시관리계획을 시행하기 위한 사업으로서 도시계획시설사업, 도시개발법에 의한 도시개발사업 및 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업을 말한다(법 제2조제11호). “도시계획사업시행자”라 함은 이 법 또는 다른 법률의 규정에 의하여 도시계획사업을 시행하는 자를 말한다(법 제2조제12호).
① “도시계획시설사업”이라 함은 도시계획시설을 설치‧정비 또는 개량하는 사업을 말한다(법 제2조제10호).
② 도시개발사업이란 도시개발구역 안에서 주거‧상업‧산업‧유통‧정보통신‧생태‧문화‧보건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다(도시개발법 제2조제1항제2호).
③ 정비사업이란 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 말한다(도시및주거환경정비법 제2조제2호).
(3) 군계획시설 등
행정구역의 명칭이 군인 경우 도시계획시설, 도시계획시설사업 및 도시계획사업의 명칭은 각각 “군계획시설”, “군계획시설사업” 및 “군계획사업”으로 한다(법 제5조제2항).
6. 국토의 이용 및 관리
1) 국토이용 및 관리의 기본원칙
국토는 자연환경의 보전 및 자원의 효율적 활용을 통하여 환경적으로 건전하고 지속가능한 발전을 이루기 위하여 다음 각호의 목적을 달성할 수 있도록 이용 및 관리되어야 한다(법 제3조).
① 국민생활과 경제활동에 필요한 토지 및 각종 시설물의 효율적 이용과 원활한 공급
② 자연환경 및 경관의 보전과 훼손된 자연환경 및 경관의 개선 및 복원
③ 교통‧수자원‧에너지 등 국민생활에 필요한 각종 기초서비스의 제공
④ 주거 등 생활환경 개선을 통한 국민의 삶의 질의 향상
⑤ 지역의 정체성과 문화유산의 보전
⑥ 지역간 협력 및 균형발전을 통한 공동번영의 추구
⑦지역경제의 발전 및 지역간‧지역내 적정한 기능배분을 통한 사회적 비용의 최소화
2) 도시계획의 지위
도시계획은 특별시‧광역시‧시 또는 군의 관할구역에서 수립되는 다른 법률에 의한 토지의 이용‧개발 및 보전에 관한 계획의 기본이 된다(법 제4조제1항).
7. 도시계획위원회
1) 중앙도시계획위원회
광역도시계획‧도시계획‧토지거래계약허가구역 등 건설교통부장관의 권한에 속하는 사항과 다른 법률에서 중앙도시계획위원회의 심의를 거치도록 한 사항을 심의하고 도시계획에 관한 조사‧연구를 수행하기 위하여 건설교통부에 중앙도시계획위원회를 둔다(법 제106조)
2) 지방도시계획위원회
(1) 시‧도시계획위원회
(2) 시‧군‧구 도시계획위원회
8. 시범도시 등
1) 시범도시의 지정‧지원
①건설교통부장관은 도시의 경제‧사회‧문화적인 특성을 살려 개성있고 지속가능한 발전을 촉진하기 위하여 필요한 때에는 직접 또는 관계 중앙행정기관의 장이나 시‧도지사의 요청에 의하여 경관‧생태‧정보통신‧과학‧문화‧관광 그 밖에 대통령령이 정하는 분야별로 시범도시(시범지구 또는 시범단지를 포함한다)를 지정할 수 있다(법 제127조제1항).
②건설교통부장관, 관계 중앙행정기관의 장 또는 시‧도지사는 위의 규정(제1항)에 의하여 지정된 시범도시에 대하여 예산‧인력 등 필요한 지원을 할 수 있다(법 제127조제2항).
2) 국토이용정보체계의 구축‧운영 및 활용
3) 전문기관에의 자문 등
9. 토지에의 출입 등
1) 타인토지에의 출입 등
건설교통부장관, 시‧도지사, 시장 또는 군수나 도시계획시설사업의 시행자는 도시계획‧광역도시계획에 관한 기초조사, 개발밀도관리구역‧기반시설부담구역‧기반시설부담계획에 관한 기초조사, 지가의 동향 및 토지거래의 상황에 관한 조사 또는 도시계획시설사업에 관한 조사‧측량 또는 시행을 위하여 필요한 때에는 타인의 토지에 출입하거나 타인의 토지를 재료적치장 또는 임시통로로 일시사용할 수 있으며, 특히 필요한 때에는 나무‧흙‧돌 그 밖의 장애물을 변경하거나 제거할 수 있다(법 제130조제1항).
(1) 타인토지에의 출입권
① 위의 규정(제1항)에 의하여 타인의 토지에 출입하고자 하는 자는 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수의 허가를 받아야 하며, 출입하고자 하는 날의 3일전까지 당해 토지의 소유자‧점유자 또는 관리인에게 그 일시와 장소를 통지하여야 한다. 다만, 행정청인 도시계획시설사업의 시행자는 허가를 받지 아니하고 타인의 토지에 출입할 수 있다(법 제130조제2항).
② 일출전이나 일몰후에는 그 토지의 점유자의 승낙없이 택지나 담장 또는 울타리로 둘러싸인 타인의 토지에 출입할 수 없다(법 제30조제6항)
③ 위의 규정(제1항)에 의한 이러한 행위를 하고자 하는 자는 그 권한을 표시하는 증표와 허가증을 지니고 이를 관계인에게 내보여야 하며(법 제30조제8항), 이러한 증표와 허가증에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다(법 제30조제9항).
(2) 장애물의 변경‧제거권
①위의 규정(제1항)에 의하여 타인의 토지를 재료적치장 또는 임시통로로 일시사용하거나 나무‧흙‧돌 그 밖의 장애물을 변경 또는 제거하고자 하는 자는 토지의 소유자‧점유자 또는 관리인의 동의를 얻어야 한다(법 제130조제3항).
②위(제3항)의 경우 토지 또는 장애물의 소유자‧점유자 또는 관리인이 현장에 없거나 주소 또는 거소의 불명으로 그 동의를 얻을 수 없는 때에는 행정청인 도시계획시설사업의 시행자는 관할 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수에게 그 사실을 통지하여야 하며, 행정청이 아닌 도시계획시설사업의 시행자는 미리 관할 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수에게 그 사실을 통지하여야 하며, 행정청이 아닌 도시계획시설사업의 시행자는 미리 관할 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다(법 제30조제4항).
③위의 규정(제3항 및 제4항)에 의하여 토지를 일시사용하거나 장애물을 변경 또는 제거하고자 하는 자는 토지를 사용하고자 하는 날이나 장애물을 변경 또는 제거하고자 하는 날의 3일전까지 그 토지 또는 장애물의 소유자‧점유자 또는 관리인에게 통지하여야 한다(법 제30조제5항).
④이러한 행위를 하고자하는 자는 그 권한을 표시하는 증표와 허가증을 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다(법 제30조제8항 및 제9항).
(3) 토지점유자의 수인의무
토지의 점유자는 정당한 사유없이 위의 규정(제1항)에 의한 행위를 방해하거나 거부하지 못한다(법 제30조제7항).
(4) 행정청등의 손실보상의무
위의 규정(제30조제1항)에 의한 타인토지에의 출입 등의 행위로 인하여 손실을 받은 자가 있는 때에는 그 행위자가 속한 행정청 또는 도시계획시설사업의 시행자가 그 손실을 보상하여야 한다(법 제131조 제1항).
①위의 규정(제1항)에 의한 손실보상에 관하여는 그 손실을 보상할 자와 손실을 받은 자가 협의하여야 한다(법 제131조제2항).
②손실을 보상할 자 또는 손실을 받은 자는 위의 규정(제2항)에 의한 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없는 때에는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다(법 제131조제3항).
③공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제83조 내지 제87조의 규정은 관할 토지수용위원회의 재결에 관하여 이를 준용한다(법 제131조제4항).
㉠지방토지수용위원회의 재결에 대하여 이의가 있는자는 재결서의 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 그 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다.
㉡중앙토지수용위원회는 이의신청이 있는 경우 원재결이 위법‧부당하다고 인정하는 때에는 그 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있다.
㉢사업시행자‧토지소유자 또는 관계인은 원재결에 대하여 불복이 있는 때에는 재결서를 받은 날로부터 60일 이내에, 이의신청을 거친때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다.
2) 토지이용계획확인서의 발급 등
시장‧군수 또는 구청장은 도시관리계획의 결정(제30조)의 규정에 의하여 결정‧고시된 도시관리계획의 내용, 다른 법률에 의하여 결정‧고시된 지역‧지구‧구역 등의 지정, 토지의 용도 및 도시계획시설의 결정여부 등에 관한 계획을 확인하는 서류(이하 “토지이용계획확인서”라 한다)의 발급신청이 있는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 토지이용계획확인서를 발급하여야 한다(법 제132조제1항).
3) 권리‧의무의 승계 등
토지 또는 건축물에 관하여 소유권 그 밖의 권리를 가진 자의 도시관리계획에 관한 권리‧의무와 토지거래의 허가 등(제117조 내지 제126조)의 규정에 의하여 토지의 소유권자, 지상권자 등에게 발생 또는 부과된 권리‧의무는 그 토지 또는 건축물에 관한 소유권 그 밖의 권리의 변동과 동시에 그 승계인에게 이전한다(법 제135조제1항).
제2절 광역도시계획 및 도시기본계획
1. 광역도시계획의 수립
1) 광역도시계획의 의의
(1) 의의
광역도시계획이란 건설교통부장관이 인접한 2 이상의 시‧군을 대상으로 지정한 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획으로서 행정구속적 행정계획에 속한다.
(2) 광역도시계획의 내용
광역도시계획에는 다음 각호의 사항 중 당해 광역계획권의 지정목적을 달성하는 데 필요한 사항에 대한 정책방향이 포함되어야 한다(법 제12조제1항).
① 광역계획권의 공간구조와 기능분담에 관한 사항
② 광역계획권의 녹지관리체계와 환경보전에 관한 사항
③ 광역시설의 배치‧규모‧설치에 관한 사항
④ 경관계획에 관한 사항
⑤그밖에 광역계획권에 속하는 특별시‧광역시‧시 또는 군 상호간의 기능연계에 관한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
광역도시계획의 수립기준 등은 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이 이를 정한다(법 제12조제2항).
2) 광역계획권의 지정
건설교통부장관은 2 이상의 특별시‧광역시‧시 또는 군의 공간구조 및 기능을 상호 연계시키고 환경을 보전하며 광역시설을 체계적으로 정비하기 위하여 필요한 경우에는 인접한 2 이상의 특별시‧광역시‧시 또는 군의 관할구역의 전부 또는 일부를 대통령령이 정하는 바에 따라 광역계획권으로 지정할 수 있다(법 제10조제1항).
3) 광역도시계획의 수립
(1) 수립권자 및 대상지역
수립권자 |
사유(대상지역) | |
① 시‧도지사 |
도지사 단독수립 |
광역계획권이 같은 도의 관할구역에 속하는 경우 |
시‧도지사 공동수립 |
광역계획권이 2이상의 시‧도에 걸치는 경우 | |
② 건설교통부장관 |
건설교통부장관 단독수립 |
▪국가계획과 관련된 경우 ▪광역계획권지정일로부터 3년이내에 시‧도지사의 승인신청이 없는 경우 |
건설교통부장관과 시‧도지사 공동수립 |
▪시‧도지사의 요청이 있는 경우 ▪그 밖에 필요한 경우 |
광역도시계획은 원칙적으로 시‧도지사가 수립하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다.
①건설교통부장관 또는 시‧도지사는 다음 각호의 구분에 따라 광역도시계획을 수립하여야 한다(법 제11조제1항).
㉠광역계획권이 같은 도의 관할구역에 속하여 있는 경우에는 관할 도지사가 수립(제1호)
㉡광역계획권이 2 이상의 특별시‧광역시‧도(이하 “시‧도”라 한다)의 관할구역에 걸쳐 있는 경우에는 관할 시‧도지사가 공동으로 수립(제2호)
㉢국가계획과 관련된 광역도시계획의 수립이 필요한 경우 또는 광역계획권을 지정한 날부터 3년이 경과될 때까지 관할 시‧도지사로부터 광역도시계획에 대하여 승인신청(제16조제1항)이 없는 경우에는 건설교통부장관이 수립(제3호)
②건설교통부장관은 시‧도지사의 요청이 있는 경우 및 그밖에 필요하다고 인정되는 경우에는 위의 규정(제1항)에 불구하고 관할 시‧도지사와 공동으로 광역도시계획을 수립할 수 있다(법 제11조제2항).
(2) 수립절차
① 기초조사
건설교통부장관 또는 시‧도지사는 광역도시계획을 수립 또는 이를 변경하고자 하는 때에는 미리 인구‧경제‧사회‧문화‧토지이용‧환경‧교통‧주택 그밖에 대통령령이 정하는 사항 중 당해 광역도시계획의 수립 또는 변경에 관하여 필요한 사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 조사하거나 측량하여야 한다(법 제13조제1항).
② 공청회 개최
건설교통부장관 또는 시‧도지사는 광역도시계획을 수립 또는 이를 변경하고자 하는 때에는 미리 공청회를 열어 주민 및 관계 전문가 등으로부터 의견을 들어야 하며, 공청회에서 제시된 의견이 타당하다고 인정하는 때에는 이를 광역도시계획에 반영하여야 한다(법 제14조제1항).
③ 지방자치단체의 의견청취
시‧도지사는 광역도시계획을 수립 또는 이를 변경하고자 하는 때에는 미리 관계 시‧도의 의회와 관계 시장 또는 군수의 의견을 들어야 한다(법 제15조제1항).
④ 건설교통부장관의 승인
㉠시‧도지사는 광역도시계획을 수립 또는 변경하는 때에는 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다(법 제16조제1항).
㉡건설교통부장관은 위의 규정(제1항)에 의하여 광역도시계획을 승인하거나 직접 광역도시계획을 수립 또는 이를 변경하고자 하는 때(공동으로 수립하는 때를 포함한다)에는 관계 중앙행정기관의 장과 협의한 후 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다(법 제16조제2항).
⑤ 공고 및 열람
(3) 광역도시계획의 조정
2. 도시기본계획의 수립
1) 도시기본계획의 의의
(1) 의의
도시기본계획이란 특별시‧광역시‧시 또는 군의 관할구역에 대하여 기본적인 공간구조(空間構造)와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말한다(법 제2조제3호).
도시기본계획은 국토종합계획의 지침을 수용‧발전시켜 도시의 장기적인 개발방향과 미래상을 제시하는 행정구속적 계획으로서 일반국민에 대하여는 직접 구속력을 가지지 않는다.
(2) 도시기본계획의 내용
①도시기본계획에는 다음 각호의 사항에 대한 정책방향이 포함되어야 한다(법 제19조제1항).
㉠ 지역적 특성 및 계획의 방향‧목표에 관한 사항(제1호)
㉡ 공간구조, 생활권의 설정 및 인구의 배분에 관한 사항(제2호)
㉢ 토지의 이용 및 개발에 관한 사항(제3호)
㉣ 토지의 용도별 수요 및 공급에 관한 사항(제4호)
㉤ 환경의 보전 및 관리에 관한 사항(제5호)
㉥ 기반시설에 관한 사항(제6호)
㉦ 공원‧녹지에 관한 사항(제7호)
㉧ 경관에 관한 사항(제8호)
㉨ 위(제2호 내지 제8호)에 규정된 사항의 단계별 추진에 관한 사항(제9호)
㉩ 그밖에 대통령령이 정하는 사항(제10호)
② 광역도시계획이 수립되어 있는 지역에 대하여 수립하는 도시기본계획은 당해 광역도시계획에 부합되어야 하며, 도시기본계획의 내용이 광역도시계획의 내용과 다른 때에는 광역도시계획의 내용이 우선한다(법 제19조제2항)
2) 도시기본계획의 수립
(1) 수립권자 및 대상지역
수 립 권 자 |
대 상 지 역 |
시장‧군수 (특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수) |
관할구역에 대하여 도시기본계획을 수립하여야 한다. |
다음과 같은 경우에는 도시기본계획을 수립하지 아니할 수 있다. ▪수도권에 속하지 아니하고 광역시와 경계를 같이 하지 아니한 시‧군으로서 인구 10만명 이하인 경우 ▪관할구역 전부에 대하여 광역도시계획이 수립되어 있는 시‧군으로서 그 광역도시계획에 도시기본계획의 내용이 포함되어 있는 경우 | |
지역여건상 필요한 경우에는 인접한 시‧군의 관할 구역의 전부 또는 일부를 포함하여 도시기본계획을 수립할 수 있다. |
도시기본계획은 시장‧군수가 관할구역에 대하여 수립하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다.
① 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 관할구역에 대하여 도시기본계획을 수립하여야 한다. 다만, 시 또는 군의 위치, 인구의 규모, 인구감소율 등을 감안하여 대통령령이 정하는 시 또는 군은 도시기본계획을 수립하지 아니할 수 있다(법 제18조제1항). 즉, 수도권에 속하지 아니하고 광역시와 경계를 같이 하지 아니한 시‧군으로서 인구 10만명이하인 경우와 관할구역 전부에 대하여 광역도시계획이 수립되어 있는 시‧군으로서 그 광역도시계획에 도시기본계획의 내용이 포함되어 있는 경우에는 도시기본계획을 수립하지 아니할 수 있다(영 제14조).
② 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 지역여건상 필요하다고 인정되는 때에는 인접한 특별시‧광역시‧시 또는 군의 관할구역의 전부 또는 일부를 포함하여 도시기본계획을 수립할 수 있다(법 제18조제2항).
(2) 수립절차
① 기초조사 및 공청회
광역도시계획의 수립에 있어서 기초조사 및 공청회개최에 관한 규정(제13조 및 제14조의 규정)은 도시기본계획을 수립 또는 변경하는 경우에 이를 준용한다(법 제20조).
다만, 도시기본계획의 수립에 있어서 공청회를 열지 아니하였더라도 절차상의 위법으로서 취소사유에 불과하고, 그 하자가 도시기본계획의 결정을 무효라고 할 수 있을 정도로 중대하고도 명백하다고 할 수 없다(대판 1990.1.23, 97누947).
② 지방의회의 의견청취
특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수가 도시기본계획을 수립 또는 변경하는 때에는 미리 당해 특별시‧광역시‧시 또는 군의 의회의 의견을 들어야 한다(법 제21조제1항).
③ 건설교통부장관의 승인
㉠ 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 도시기본계획을 수립 또는 변경하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다(법 제22조제1항).
㉡ 건설교통부장관은 위의 규정(제1항)에 의하여 도시기본계획을 승인하고자 하는 때에는 관계 중앙행정기관의 장과 협의한 후 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다(법 제22조제2항).
④ 공고 및 열람
(3) 효력(도시기본계획의 정비)
특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 5년마다 관할구역의 도시기본계획에 대하여 그 타당성 여부를 전반적으로 재검토하여 이를 정비하여야 한다(법 제23조).
제3절 도시관리계획
1. 도시관리계획의 의의
1) 의 의
도시관리계획이란 특별시‧광역시‧시 또는 군의 개발‧정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용‧교통‧환경‧경관‧안전‧산업‧정보통신‧보건‧후생‧안보‧문화 등에 관한 계획으로서 국민구속적 계획에 속한다(법 제12조제4호).
2) 도시관리계획의 내용
국토의이용및관리에관한법률상 도시관리계획은 용도지역‧지구‧구역의 지정‧변경에 관한 계획과 도시계획사업에 관한 계획으로 구분된다. 이러한 도시관리계획의 내용을 도해하면 다음 그림과 같다.
도시관리계획의 내용을 구분하여 설명하면 다음표와 같다.
구 분 |
내 용 |
효 력 |
용도지역 ‧ 지구의 지정 |
①용도지역‧지구의 지정‧변경에 관한 계획 ②개발제한구역‧시가화조정구역‧수산자원보호구역의 지정‧변경에 관한 계획 ③지구단위계획구역의 지정‧변경에 관한 계획과 지구단위계획 |
용도지역‧지구‧구역별로 일정한 행위제한의 효력이 발생하나, 사업의 시행이 수반되지는 않는다. |
도시계획 사업 |
① 기반시설의 설치‧정비 또는 개량에 관한 계획 |
국토의계획및이용에관한법률이 정한 절차와 방법에 따라 사업의 시행이 수반된다. |
② 도시개발사업‧정비사업에 관한 계획 |
개별법(도시개발법‧도시및주거환경정비법)이 정하는 절차와 방법에 따라 사업의 시행이 수반된다. |
2. 도시관리계획의 수립
도시관리계획은 원칙적으로 시장‧군수가 입안하여 시‧도지사가 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정한다(법 제24조 및 제30조).
1) 도시관리계획의 입안
(1) 입안권자 및 대상지역
입 안 권 자 |
대 상 지 역 | ||
① 시장‧군수 |
단독 |
특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수 |
관할구역에 대하여 도시관리계획을 입안하여야 한다 |
협의 |
관계시장‧군수가 협의하여 공동으로 입안하거나 입안할 자를 정한다 |
다음에 해당하는 경우에는 인접한 시‧군의 관할구역의 전부 또는 일부를 포함하여 도시관리계획을 입안할 수 있다 ▪지역여건상 필요하여 미리 인접한 시장‧군수와 협의한 경우 ▪시장‧군수가 지역여건상 필요하여 인접한 시‧군의 관할구역을 포함하여 도시기본계획을 수립한 경우 | |
협의가 성립되지 아니하는 경우 같은 도에 속하면 도지사가, 2이상의 시‧도의 걸치면 건교부장관이 입안할 자를 지정‧고시한다 | |||
②건교부장관‧ 도지사 |
건설교통부장관 |
▪국가계획과 관련된 경우 ▪2이상의 시‧도에 걸치는 용도지역‧지구‧구역과 사업의 계획에 관한 사항이 있는 경우 ▪시장‧군수가 건교부장관의 조정요구에 따라 정비하지 아니하는 경우 | |
도지사 |
▪2이상의 시‧군에 걸치는 용도지역‧지구‧구역과 사업의 계획에 관한 사항이 있는 경우 ▪도지사가 직접 수립하는 사업의 계획에 관한 사항이 있는 경우 |
① 시장‧군수의 입안
ⓐ특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 관할구역에 대하여 도시관리계획을 입안하여야 한다(법 제24조제1항).
ⓑ특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 인접한 특별시‧광역시‧시 또는 군의 관할구역의 전부 또는 일부를 포함하여 도시관리계획을 입안할 수 있다(법 제24조제2항).
㉠ 지역여건상 필요하다고 인정하여 미리 인접한 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수와 협의한 경우(제1호)
㉡특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수가 지역여건상 필요하다고 인정하여 인접한 특별시‧광역시‧시 또는 군의 관할구역을 포함하여 도시기본계획을 수립한 경우(제18조제2항)(제2호)
ⓒ위의 규정(제2항)에 의한 인접한 특별시‧광역시‧시 또는 군의 관할구역에 대한 도시관리계획은 관계 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수가 협의하여 공동으로 입안하거나 입안할 자를 정한다(법 제24조제3항).
ⓓ위의 규정(제3항)에 의한 협의가 성립되지 아니하는 경우 도시관리계획을 입안하고자 하는 구역이 같은 도의 관할구역에 속하는 때에는 관할 도지사가, 2 이상의 시‧도의 관할구역에 걸치는 때에는 건설교통부장관이 입안할 자를 지정하고 이를 고시하여야 한다(법 제24조제4항).
② 건설교통부장관 또는 도지사의 입안
ⓐ건설교통부장관은 위의 규정(제1항 또는 제2항)에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 직접 또는 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 의하여 도시관리계획을 입안할 수 있다. 이 경우 건설교통부장관은 관할 시‧도지사 및 시장‧군수의 의견을 들어야 한다(법 제24조제5항).
㉠ 국가계획과 관련된 경우(제1호)
㉡2 이상의 시‧도에 걸쳐 지정되는 용도지역‧용도지구 또는 용도구역과 2 이상의 시‧도에 걸쳐 이루어지는 사업의 계획 중 도시관리계획으로 결정하여야 할 사항이 있는 경우(제2호)
㉢특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수가 도시계획의 수립 및 운영에 관한 감독 및 조정(제138조)의 규정에 의한 기한까지 건설교통부장관의 도시관리계획의 조정요구에 따라 도시관리계획을 정비하지 아니하는 경우(제3호)
ⓑ도지사는 위의 규정(제1항 또는 제2항)에 불구하고 다음 각호의 1의 경우에는 직접 또는 시장이나 군수의 요청에 의하여 도시관리계획을 입안할 수 있다. 이 경우 도지사는 관계 시장 또는 군수의 의견을 들어야 한다(법 제24조제6항).
㉠2 이상의 시‧군에 걸쳐 지정되는 용도지역‧용도지구 또는 용도구역과 2 이상의 시‧군에 걸쳐 이루어지는 사업의 계획 중 도시관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함되어 있는 경우(제1호)
㉡도지사가 직접 수립하는 사업의 계획으로서 도시관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함되어 있는 경우(제2호)
(2) 입안기준
도시관리계획은 광역도시계획 및 도시기본계획에 부합되어야 한다(법 제25조제1항).
(3) 입안절차
① 주민제안
ⓐ주민(이해관계자를 포함한다.)은 다음 각호의 사항에 대하여 위의 규정(제24조)에 의하여 도시관리계획을 입안할 수 있는 자에게 도시관리계획의 입안을 제안할 수 있다. 이 경우 제안서에는 도시관리계획도서와 계획설명서를 첨부하여야 한다(법 제26조제1항).
㉠ 기반시설의 설치‧정비 또는 개량에 관한 사항
㉡지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항
ⓑ위의 규정(제1항)에 의하여 도시관리계획의 입안을 제안받은 자는 그 처리결과를 제안자에게 통보하여야 한다(법 제26조제2항).
ⓒ위의 규정(제1항)에 의하여 도시관리계획의 입안을 제안받은 자는 제안자와 협의하여 제안된 도시관리계획의 입안 및 결정에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있다(법 제26조제3항).
② 기초조사 등
광역도시계획의 수립에 있어서 기초조사에 관한 규정(제13조)은 도시관리계획을 입안하는 경우에 이를 준용한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 입안하는 경우에는 그러하지 아니하다(법 제27조제1항).
③ 공고 및 주민‧지방의회의 의견청취
ⓐ 건설교통부장관, 시‧도지사, 시장 또는 군수는 위의 규정(제25조)에 의하여 도시관리계획을 입안하는 때에는 주민의 의견을 들어야 하며, 그 의견이 타당하다고 인정되는 때에는 이를 도시관리계획안에 반영하여야 한다. 다만, 국방상 또는 국가안전보장상 기밀을 요하는 사항(관계중앙행정기관의 장의 요청이 있는 것에 한한다)이거나 대통령령이 정하는 경미한 사항인 경우에는 그러하지 아니하다(법 제28조제1항).
이러한 주민의견청취절차를 전혀 거치지 않고 입안된 도시관리계획 결정은 위법으로서 무효라고 본다(대판 1988.5.24)
ⓑ건설교통부장관, 시‧도지사, 시장 또는 군수는 도시관리계획을 입안하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 사항에 대하여 해당 지방의회의 의견을 들어야 한다(법 제28조제5항).
2) 도시관리계획의 결정
(1) 결정권자 및 대상지역
결정권자 |
대상지역 |
① 시‧도지사 |
도시관리계획은 시‧도지사가 직접 또는 시장‧군수의 신청에 의하여 결정한다 |
② 건교부장관 |
다음에 해당하는 경우에는 건설교통부장관이 결정한다 ▪건교부장관이 입안한 도시관리계획 ▪5㎢ 이상의 도시지역‧관리지역‧농림지역‧자연환경보전지역간의 용도지역의 지정‧변경 ▪녹지지역을 50만㎡ 이상의 주거지역‧상업지역‧공업지역으로의 변경 ▪개발제한구역‧시가화조정구역‧수산자원보호구역의 지정‧변경 ▪5㎢이상의 제2종지구단위계획구역의 지정‧변경 |
① 시‧도지사의 결정
도시관리계획은 시‧도지사가 직접 또는 시장‧군수의 신청에 의하여 이를 결정한다(법 제29조제1항).
② 건설교통부장관의 결정
위의 규정(제1항)에 불구하고 다음 각호의 도시관리계획은 건설교통부장관이 결정한다.
㉠ 건설교통부장관이 입안(제24조제5항)한 도시관리계획
㉡대통령령이 정하는 규모(5㎢) 이상에 해당하는 도시지역‧관리지역‧농림지역 또는 자연환경보전지역간의 용도지역의 지정 및 변경에 관한 도시관리계획
㉢녹지지역을 대통령령이 정하는 규모(50만㎡) 이상의 주거지역‧상업지역 또는 공업지역으로 변경하는 사항에 관한 도시관리계획
㉣ 개발제한구역의 지정 및 변경(제38조)에 관한 도시관리계획
㉤ 시가화조정구역의 지정 및 변경(제39조)에 관한 도시관리계획
㉥ 수산자원보호구역의 지정 및 변경(제40조)에 관한 도시관리계획
㉦대통령령이 정하는 규모(5㎢) 이상에 해당하는 제2종지구단위계획구역의 지정 및 변경(제51조제3항)에 관한 도시관리계획
(2) 결정절차
① 행정기관의 장과의 협의
시‧도지사는 도시관리계획을 결정하고자 하는 때에는 관계 행정기관의 장과 미리 협의하여야 하며, 건설교통부장관은 도시관리계획을 결정하고자 하는 때에는 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다. 이 경우 협의요청을 받은 기관의 장은 특별한 사유가 없는 한 그 요청을 받은 날부터 30일 이내에 의견을 제시하여야 한다(법 제30조제1항).
② 도시계획위원회의 심의
건설교통부장관이 도시관리계획을 결정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시‧도지사가 도시관리계획을 결정하고자 하는 때에는 시‧도도시계획위원회(제113조제1항)의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 시‧도지사는 지구단위계획 중 다음 각호의 1의 사항에 대하여는 대통령령이 정하는 바에 따라 시‧도에 두는 건축위원회(건축법 제4조)와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐야 한다(법 제30조제3항).
㉠지구단위계획의 내용(제52조제1항제4호)중 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도에 관한 사항(제1종지구단위계획에 한한다)
㉡지구단위계획의 내용(제52조제1항제5호)중 건축물의 배치‧형태‧색채 또는 건축선에 관한 계획에 관한 사항
㉢지구단위계획의 내용(제52조제1항제6호) 중 경관계획에 관한 사항
③ 결정‧고시 및 열람
3) 도시관리계획입안의 특례
건설교통부장관, 시‧도지사, 시장 또는 군수는 도시관리계획을 조속히 입안하여야 할 필요가 있다고 인정되는 때에는 광역도시계획 또는 도시기본계획을 수립하는 때에 도시관리계획을 함께 입안할 수 있다(법 제35조제1항).
3. 도시관리계획결정의 효력
1) 효력발생시기 등
(1) 효력발생시기
건설교통부장관 또는 시‧도지사는 도시관리계획을 결정한 때에는 이를 고시하여야 하는데(제30조제6항), 이러한 고시가 있은 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다(법 제31조제1항).
여기서 고시는 도시관리계획결정의 효력발생요건으로서 비록 적법한 절차를 거쳐 도시관리계획결정을 하였더라도 이를 관보에 고시하지 않은 이상 대외적으로 아무런 효력이 생기지 않는다고 본다(대판 1985.12.10, 85누186).
(2) 도시관리계획의 정비(타당성 검토)
특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 5년마다 관할구역의 도시관리계획에 대하여 대통령령이 정하는 바에 따라 그 타당성 여부를 전반적으로 재검토하여 이를 정비하여야 한다(법 제34조).
2) 지적고시(지형도면의 작성‧승인 및 고시)
(1) 의의
지적고시(地籍告示)란 도시관리계획결정 사항을 지형도면(地形圖面)에 명시하여 고시함으로써 토지소유자등에게 토지이용행위에 대한 규제내용을 알리는 절차로서, 이러한 지적고시에 의하여 도시관리계획결정이 확정된다.
도시관리계획결정의 효력은 도시관리계획결정‧고시로 인하여 생기나, 지적고시 없이 도시관리계획결정‧고시의 도면만으로는 그 구체적인 범위나 개별토지의 도시관리계획선을 특정할 수 없으므로 결국 도시관리계획결정효력의 구체적‧개별적 범위는 지적고시도면에 의하여 확정된다고 본다(대판 1994.7.29, 94누3483).
(2) 절차
① 지형도면의 작성‧승인
ⓐ특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 도시관리계획결정의 고시(제30조제6항)가 있은 때에는 대통령령이 정하는 바(축척 1/500 내지 1/1500)에 따라 지적이 표시된 지형도에 도시관리계획사항을 명시한 도면을 작성하여야 한다. 다만, 도시지역 외의 지역으로서 당해 토지에 도시계획시설이 결정되지 아니한 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 지적이 표시되지 아니한 지형도에 도시관리계획사항을 명시한 도면을 작성할 수 있다(법 제32조제1항).
ⓑ시장 또는 군수는 위의 규정(제1항)에 의한 지형도에 도시관리계획사항을 명시한 도면(이하 “지형도면”이라 한다)을 작성한 때에는 도지사의 승인을 얻어야 한다(법 제32조제2항).
ⓒ건설교통부장관 또는 도지사는 도시관리계획을 직접 입안한 때에는 위의 규정(제1항 및 제2항)에 불구하고 관계 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수의 의견을 들어 직접 지형도면을 작성할 수 있다(법 제32조제3항).
② 지형도면의 고시 및 열람
건설교통부장관 또는 시‧도지사는 직접 지형도면을 작성하거나 지형도면을 승인한 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 고시하고, 건설교통부장관 또는 도지사는 관계 서류를 관계 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수에게 송부하여 일반이 열람할 수 있도록 하여야 하며, 특별시장‧광역시장은 관계 서류를 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다(법 제32조제4항).
(3) 효력(도시관리계획결정의 실효)
도시관리계획결정의 고시일부터 2년이 되는 날까지 위의 규정(제32조제4항)에 의한 지형도면의 고시가 없는 경우(제32조제5항의 규정에 의하여 지형도면의 고시에 갈음하는 경우를 제외한다)에는 그 2년이 되는 날의 다음날에 그 도시관리계획결정은 효력을 상실한다(제33조제1항).
3) 용도지역‧지구별(건축)행위제한
도시관리계획결정에 의하여 용도지역‧지구‧구역이 지정되면, 그 지정목적에 따라 건축행위 등 각종 토지이용행위가 구체적으로 제한된다(법 제76조~제80조). 즉, ① 용도지역별로 건축물의 용도‧종류 및 규모가 제한되고, ② 용도지구별로 건축물의 용도‧종류 및 규모가 제한되며, ③ 용도구역별로 각종 토지이용행위가 제한된다.
4) 도시계획사업의 시행
① 기반시설의 설치 등에 관한 도시관리계획이 결정되면, 단계별집행계획을 수립하여, 이 법이 정한 절차와 방법에 따라 도시계획사업을 시행하게 된다.
②도시개발사업 또는 정비사업에 관한 도시관리계획이 결정되면, 도시개발법 또는 도시및주거환경정비법이 정한 절차와 방법에 따라 이러한 사업을 시행하게 된다.
제4절 용도지역‧지구제
1. 의 의
(1)국토의계획및이용에관한법률상 용도지역‧지구제(用途地域‧地區制)란 전국의 토지를 시‧군 단위로 그 위치와 기능 및 적성에 따라 여러 가지 지역‧지구 또는 구역으로 구분‧획정하여 그 지역‧지구 또는 구역별로 적절한 용도를 부여하고 그 용도에 맞는 토지이용행위는 허용하되, 그 용도에 어긋나는 토지이용행위는 규제함으로써 토지의 효율적 이용과 도시기능의 증진을 유도하는 제도를 말한다.
(2)용도지역‧지구‧구역의 지정에 관한 도시관리계획이 결정되면, 각 지역‧지구 또는 구역안에서 토지소유자등은 그 지정목적에 따라 건축행위를 비롯한, 일정한 토지이용행위에 대하여 공법상의 제한을 받게 된다. 이러한 공법상의 행위제한을 용도지역‧지구 또는 구역별 행위제한이라고 부른다. 이러한 지역‧지구‧구역별 행위제한은, 일반적 행위제한(개발행위허가)이 전국의 모든 토지에 대하여 전면적으로 가하여지는 개발행위 일반에 대한 일차적 행위제한의 성격을 띠고 있는 반면에, 각 지역‧지구 또는 구역내의 토지에 대하여 국지적으로 가하여지는 주로 건축행위에 대한 이차적 행위제한의 성격을 띠고 있다 하겠다.
(3)도시관리계획에 의하여 ① 용도지역‧지구가 지정되면, 그 지역‧지구별 행위제한은 주로 건축물의 용도‧종류 및 규모(건폐율‧용적률)등의 건축제한을 그 내용으로 하며, 용도지역별 행위제한은 대통령령이 그 내용을 정하도록 규정하고 있고, 용도지구별 행위제한은 특별한 규정이 없으면 대통령령이 정하는 기준에 따라 시‧군의 조례로 정할 수 있도록 규정하고 있다(법 제76조~제78조). ② 용도구역이 지정되면, 그 구역별 행위제한은 건축제한 기타 각종 토지이용행위제한을 그 내용으로 하며, 지구단위계획구역안에서는 지구단위계획이 정하는 바에 따라 지역‧지구별 건축제한을 완화할 수 있도록 규정하고 있고, 시가화조정구역 및 수산자원보호구역안에서의 행위제한은 이 법 및 대통령령이 그 내용을 직접 규정하고 있으나(법 제52조 및 제81조내지 제82조), 개발제한구역의 지정 및 그 구역안에서의 행위제한은 따로 법률(특조법)로 정하도록 규정하고 있다(법 제38조 및 제80조).
다만, 용도지역‧지구별 건축제한(건축물의 용도‧종류 및 규모제한)은 도시의 계획적‧단계적 개발‧정비를 목적으로 하며, 이러한 건축제한에 적합한 경우에도 다시 개별건축물의 안전‧기능‧미관을 위한 건축법상의 건축제한(건축물의 대지‧구조 및 설비의 기준 등)을 받게 된다.
2. 용도지역의 지정과 건축제한
1) 용도지역제의 의의
용도지역제(用途地域制)는 전국의 토지를 시‧군 단위로 여러 개의 지역으로 구분‧지정하여 그 지정목적에 따라 건축물의 용도와 규모(면적 및 높이) 등의 건축행위를 규제하는 제도로서, 토지의 효율적 이용을 위한 용도중심의 평면적인 토지이용제한이다.
전국의 모든 토지는 시‧군 단위로 원칙적으로 하나의 지역으로 지정되며, 하나의 토지에 대하여 2이상의 지역이 중복지정될 수는 없다. 다만, 지역의 지정이 없는 토지도 있을 수 있으며, 하나의 토지에 대하여 지역과 지구 또는 지역과 구역 상호간에는 서로 중복지정될 수 있다.
2) 국토의 용도구분(용도지역별 지정목적)
국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용방향 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다(법 제6조).
용도지역 |
지정목적(법 제6조) |
① 도시지역 |
인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발‧정비‧관리‧보전 등이 필요한 지역 |
② 관리지역 |
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역 |
③ 농림지역 |
도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농립업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 |
④ 자연환경보전지역 |
자연환경‧수자원‧해안‧생태계‧상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호‧육성 등을 위하여 필요한 지역 |
3) 용도지역의 지정
(1) 용도지역의 지정(구분지정)‧변경
건설교통부장관 또는 시‧도지사는 다음 각호의 1의 용도지역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정한다(법 제36조제1항).
▪용도지역의 지정▪
용도지역 |
구분지정(법 제36조제1항) | |
① 도시지역(제1호) |
다음 각목의 1로 구분하여 지정한다(제1호). | |
주거지역 |
거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역(가목) | |
상업지역 |
상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역(나목) | |
공업지역 |
공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역(다목) | |
녹지지역 |
자연환경‧농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역(라목) |
용도지역 |
구분지정(법 제36조제1항) | |
② 관리지역(제2호) |
다음 각목의 1로 구분하여 지정한다(제2호). | |
보전관리지역 |
자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역(가목) | |
생산관리지역 |
농업‧임업‧어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역(나목) | |
계획관리지역 |
도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용‧개발을 하려는 지역으로서 계획적‧체계적인 관리가 필요한 지역(다목) | |
③ 농림지역(제3호) |
| |
④ 자연환경보전지역(제4호) |
|
(2) 용도지역의 세분
건설교통부장관 또는 시‧도지사는 대통령령이 정하는 바에 따라 위의 규정(제1항 각호 및 각호 각목)의 용도지역을 도시관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 이를 변경할 수 있다(법 제36조제2항).
▪용도지역의 세분▪
용도지역 |
세분지정(영 제30조) | |
① 주거지역 |
㉠ 전용주거지역 |
양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 |
‧제1종전용주거지역 |
단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 | |
‧제2종전용주거지역 |
공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 | |
㉡ 일반주거지역 |
편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | |
‧제1종일반주거지역 |
저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | |
‧제2종일반주거지역 |
중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | |
‧제3종일반주거지역 |
중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | |
㉢ 준주거지역 |
주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역 |
용도지역 |
세분지정(영 제30조) | |
② 상업지역 |
㉠ 중심상업지역 |
도심‧부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역 |
㉡ 일반상업지역 |
일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역 | |
㉢ 근린상업지역 |
근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역 | |
㉣ 유통상업지역 |
도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역 | |
③ 공업지역 |
㉠ 전용공업지역 |
주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역 |
㉡ 일반공업지역 |
환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역 | |
㉢ 준공업지역 |
경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능‧상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역 | |
④ 녹지지역 |
㉠ 보전녹지지역 |
도시의 자연환경‧경관‧산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역 |
㉡ 생산녹지지역 |
주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역 | |
㉢ 자연녹지지역 |
도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역 |
(3) 용도지역지정의 의제
① 공유수면매립지의 경우
ⓐ공유수면(바다에 한한다)의 매립목적이 당해 매립구역과 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 동일한 때에는 도시관리계획의 입안 및 결정(제25조 및 제30조)의 규정에 불구하고 도시관리계획의 입안 및 결정절차 없이 당해 매립준공구역은 그 매립의 준공인가일부터 이와 이웃하고 있는 용도지역으로 지정된 것으로 본다. 이 경우 관계 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 그 사실을 지체없이 고시하여야 한다(법 제41조제1항).
ⓑ 공유수면의 매립목적이 당해 매립구역과 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 다른 경우 및 그 매립구역이 2 이상의 용도지역에 걸쳐 있거나 이웃하고 있는 경우 그 매립구역이 속할 용도지역은 도시관리계획결정으로 지정하여야 한다(법 제41조제2항).
② 도시지역의 지정의제
다음 각호의 1의 구역 등으로 지정‧고시된 지역은 이 법에 의한 도시지역으로 결정‧고시된 것으로 본다(법 제42조제1항).
㉠ 항만법 (제2조제4호)의 규정에 의한 항만구역으로서 도시지역에 연접된 공유수면
㉡ 어항법 (제6조제1항)의 규정에 의한 어항구역으로서 도시지역에 연접된 공유수면
㉢ 산업입지및개발에관한법률 (제2조제5호 가목 및 나목)의 규정에 의한 국가산업단지 및 지방산업단지
㉣ 택지개발촉진법 (제3조)의 규정에 의한 택지개발예정지구
㉤전원개발에관한특례법 (제5조 및 동법 제11조)의 규정에 의한 전원개발사업구역 및 예정구역 (수력발전소 또는 송‧변전설비만을 설치하기 위한 전원개발사업구역 및 예정구역을 제외한다).
③ 농림지역‧자연환경보전지역의 지정의제
관리지역 안에서 농지법에 의한 농업진흥지역으로 지정‧고시된 지역은 이 법에 의한 농림지역으로, 관리지역 안의 산림 중 산지관리법에 의하여 보전산지로 지정‧고시된 지역은 당해 고시에서 구분하는 바에 의하여 이 법에 의한 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정‧고시된 것으로 본다(법 제42조제2항).
4) 용도지역별 관리의무
국가 또는 지방자치단체는 국토의 용도구분(제6조)의 규정에 의하여 정하여진 용도지역의 효율적인 이용 및 관리를 위하여 다음 각호에서 정하는 바에 따라 당해 용도지역에 관한 개발‧정비 및 보전에 필요한 조치를 강구하여야 한다(법 제7조).
용도지역 |
관리의무 및 조치내용(법 제7조) |
① 도시지역 |
이 법 또는 관계 법률이 정하는 바에 따라 당해 지역이 체계적이고 효율적으로 개발‧정비‧보전될 수 있도록 미리 계획을 수립하고 이를 시행하여야 한다. |
② 관리지역 |
이 법 또는 관계 법률이 정하는 바에 따라 필요한 보전조치를 취하고 개발이 필요한 지역에 대하여는 계획적인 이용과 개발을 도모하여야 한다. |
③ 농림지역 |
이 법 또는 관계 법률이 정하는 바에 따라 농림업의 진흥과 산림의 보전‧육성에 필요한 조사와 대책을 마련하여야 한다. |
④ 자연환경보전지역 |
이 법 또는 관계 법률이 정하는 바에 따라 환경오염방지, 자연환경‧수질‧수자원‧해안‧생태계 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호‧육성을 위하여 필요한 조사와 대책을 마련하여야 한다. |
5) 용도지역별 건축제한
(1) 용도지역‧지구별 건축제한
⒜ 지역‧지구별 건축제한의 원칙
① 제36조의 규정에 의하여 지정된 용도지역 안에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도‧종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다(법 제76조제1항).
② 제37조의 규정에 의하여 지정된 용도지구 안에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도‧종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시‧광역시‧시 또는 군의 조례로 정할 수 있다(법 제76조제2항).
③위의 규정(제1항 및 제2항)에 의한 건축물 그 밖의 시설의 용도‧종류 및 규모 등의 제한은 당해 용도지역 및 용도지구의 지정목적에 적합하여야 한다(법 제76조제3항).
⒝ 지역‧지구별 건축제한의 예외
① 다음에 해당하는 경우에는 건축물 그 밖의 시설의 용도‧종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 위의 규정(제1항 내지 제4항)에 불구하고 다음 각호에서 정하는 바에 의한다(법 제76조제5항).
㉠ 취락지구(제37조제1항제8호) 안에서는 취락지구의 지정목적 범위 안에서 대통령령으로 따로 정한다(제1호).
㉡산업입지및개발에관한법률(제2조제5호 다목)의 규정에 의한 농공단지 안에서는 산업입지및개발에관한법률이 정하는 바에 의한다(제2호).
㉢농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 농지법‧산지관리법 또는 초지법이 정하는 바에 의한다(제3호).
㉣자연환경보전지역 중 자연공원법에 의한 공원구역‧공원보호구역, 수도법에 의한 상수원보호구역, 문화재보호법에 의하여 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역인 경우에는 각각 자연공원법‧수도법 또는 문화재보호법이 정하는 바에 의한다(제4호).
②보전관리지역 또는 생산관리지역에 대하여 농림부장관‧환경부장관 또는 산림청장이 농지보전‧자연환경보전 또는 산림보전에 필요하다고 인정하는 경우 농지법‧자연환경보전법 또는 산림법에 의하여 건축물 그 밖의 시설의 용도‧종류 및 규모 등의 제한을 할 수 있다. 이 경우 이 법에 의한 제한의 취지와 형평을 이루도록 하여야 한다(법 제76조제6항).
(2) 용도지역별 건축물의 용도‧종류 및 규모 제한
용도지역(제36조) 안에서 건축물 그 밖의 시설의 용도‧종류 및 규모 등의 제한은 다음과 같이 대통령령이 정하는 바에 의한다(법 제76조제1항 영 제71조 및 별표2내지 별표22).
▪용도지역별 건축물의 용도제한▪
용도지역 |
허용되는 건축물(영 제71조제1항) |
금지되는 건축물 | |
령 |
조례 | ||
제1종 전용 주거지역 [별표 2] |
▪단독주택 (단독주택, 다중주택, 공관) ▪제1종 근린생활시설 (수퍼마켓, 일용품소매점, 휴게음식점, 의원, 동사무소 등) |
▪단독주택(다가구주택) ▪공동주택 (연립주택 및 다세대주택) ▪제1종근린생활시설(변전소등) ▪제2종근린생활시설 중 종교집회장 ▪문화집회시설 중 종교집회장, 박물관 등 ▪교육연구복지시설 중 초‧중‧고등학교, 아동‧사회복지 시설 ▪주차장 |
▪아파트 ▪제2종근린 생활시설 ▪업무시설 ▪판매‧영업시설 ▪문화‧집회시설 ▪위락시설 ▪숙박시설 ▪공장 ▪의료시설 |
제2종 전용 주거지역 [별표 3] |
▪단독주택 ▪공동주택 ▪제1종근린생활시설 |
▪제2종근린생활시설 중 종교집회장 ▪문화집회시설 중 종교집회장, 박물관 등 ▪교육연구복지시설 중 초‧중‧고등학교, 아동‧사회복지시설 ▪주차장 |
▪제2종근린 생활시설 ▪업무시설 ▪판매‧영업시설 ▪문화‧집회시설 ▪위락시설 ▪숙박시설 ▪공장 ▪의료시설 |
제1종 일반 주거지역 [별표 4] ※ 4층이하 |
▪단독주택 ▪공동주택(아파트제외) ▪제1종근린생활시설 ▪교육연구복지시설 중 초‧중‧고등학교, 아동‧사회복지시설 |
▪제2종근린생활시설 (단란주점, 안마시술소제외) ▪문화집회시설 (공연장, 관람장 제외) ▪판매영업시설중 소매시장 및 상점 ▪의료시설 (격리병원, 장례식장 제외) ▪업무시설 중 오피스텔 ▪공장(유해물질배출시설 등 제외) |
▪아파트 ▪위락시설 ▪숙박시설 ▪단란주점, 안마시술소 |
용도지역 |
허용되는 건축물(영 제71조제1항) |
금지되는 건축물 | |
령 |
조례 | ||
제2종 일반 주거지역 [별표 5] ※ 15층 이하 |
▪단독주택 ▪공동주택 ▪제1종 근린생활시설 ▪문화집회시설 중 종교집회장 ▪교육연구복지시설 중 초‧중‧고등학교, 아동‧ 사회복지 시설 |
▪제2종근린생활시설 (단란주점, 안마시술소 제외) ▪문화집회시설 (종교집회장 및 관람장 제외) ▪판매영업시설 중 소매시장 및 상점 ▪의료시설 (격리병원, 장례식장 제외) ▪교육연구복지시설 ▪업무시설 중 청사, 오피스텔, 금융업소, 사무소 ▪공장 |
▪위락시설 ▪숙박시설 ▪단란주점, 안마시술소 |
제3종 일반주거지역 [별표 6] |
▪단독주택 ▪공동주택 ▪제1종 근린생활시설 ▪문화집회시설 중 종교집회장 ▪교육연구복지시설중 초‧중‧고등학교, 아동‧사회복지시설 |
▪제2종근린생활시설 (단란주점, 안마시술소 제외) ▪문화집회시설(종교집회장, 관람장 제외) ▪판매영업시설 중 소매시장 및 상점 ▪의료시설 (격리병원, 장례식장 제외) ▪교육연구복지시설 ▪업무시설 ▪공장 |
▪위락시설 ▪숙박시설 ▪단란주점, 안마시술소 ▪격리병원, 장례식장 |
준주거지역 [별표 7] |
▪단독주택 ▪공동주택 ▪제1종근린생활시설 ▪제2종근린생활시설 (단란주점, 안마시술소 제외) ▪문화집회시설 중 종교집회장 ▪의료시설 (격리병원, 장례식장 제외) ▪교육연구복지시설 |
▪제2종 근린생활시설 중 안마시술소 ▪문화집회시설(종교집회장 제외) ▪판매영업시설 ▪의료시설 중 장례식장 ▪업무시설 ▪공장 |
▪위락시설 ▪숙박시설 ▪단란주점 ▪격리병원 |
중심상업지역 [별표 8] |
▪제1종근린생활시설 ▪제2종근린생활시설 ▪문화집회시설 ▪판매영업시설 ▪업무시설 ▪숙박시설 (단,일반숙박시설은 주거지역으로부터의 거리제한) ▪위락시설(주거지역으로부터의 거리제한) |
▪단독주택(주상복합) ▪공동주택 (주상복합:주거용부분 90%미만) ▪의료시설 ▪교육연구복지시설 ▪공장 |
▪주거전용의 단독주택 및 공동주택 |
용도지역 |
허용되는 건축물(영 제71조제1항) |
금지되는 건축물 | |
령 |
조례 | ||
일반 상업지역 [별표 9] |
▪공동주택(주상복합:주거용부분 90%미만) ▪제1종근린생활시설 ▪제2종근린생활시설 ▪문화집회시설 ▪의료시설 ▪업무시설 ▪숙박시설 (단, 일반숙박시설은 주거지역으로부터의 거리제한) ▪위락시설(주거지역으로부터의 거리제한) |
▪단독주택 ▪공동주택 ▪교육연구복지시설 ▪공장 |
|
근린상업지역 [별표10] |
▪단독주택 ▪공동주택(주상복합:주거용부분 90%미만) ▪제1종 근린생활시설 ▪제2종 근린생활시설 ▪문화집회시설 중 종교집회장 ▪판매영업시설 ▪의료시설(격리병원 제외) ▪교육연구복지시설 ▪숙박시설 (단, 일반숙박시설은 주거지역으로부터의 거리제한) |
▪공동주택 ▪문화 및 집회시설 (종교집회장 제외) ▪판매영업시설 ▪업무시설 ▪위락시설 (주거지역으로부터의 거리제한) ▪공장 |
|
유통상업지역 [별표11] |
▪제1종근린생활시설 ▪판매영업시설 |
▪제2종근린생활시설 ▪문화집회시설 ▪의료시설 중 장례식장 ▪교육연구복지시설 ▪업무시설 ▪숙박시설(단, 일반숙박시설은 주거지역으로부터의 거리제한) ▪위락시설(주거지역으로부터의 거리제한) |
▪모든주택 (단독주택 및 공동주택) ▪공장 |
전용공업지역 [별표12] |
▪제1종근린생활시설 ▪제2종근린생활시설 (일반음식점, 휴게음식점, 단란주점, 노래연습장등 제외) ▪공장 |
▪공동주택중 기숙사 ▪제2종근린생활시설 중 일반음식점,휴게음식점, 노래연습장 등 ▪문화집회시설 중 산업전시장, 박람회장 ▪판매영업시설(단, 판매용은 소재하는 공장에서 생산되는 경우) ▪의료시설(장례식장 제외) ▪교육연구 복지시설 중 아동‧사회복지시설, 직업훈련소, 공업관련연구소 등 |
▪단독주택 ▪공동주택 (아파트, 연립주택, 다세대 주택) ▪위락시설 ▪숙박시설 ▪단란주점 ▪업무시설 |
용도지역 |
허용되는 건축물(영 제71조제1항) |
금지되는 건축물 | |
령 |
조례 | ||
일반공업지역 [별표13] |
▪제1종근린생활시설 ▪제2종근린생활시설 (단란주점, 안마시술소 제외) ▪판매영업시설 (단, 판매용은 소재하는 공장에서 생산되는 경우) ▪공장 |
▪단독주택 ▪공동주택 중 기숙사 ▪제2종근린생활시설 중 안마시술소 ▪문화집회시설중 종교집회장, 전시장 ▪의료시설 ▪교육연구복지시설 |
▪공동주택 (아파트, 연립주택, 다세대주택) ▪위락시설 ▪숙박시설 ▪단란주점 ▪업무시설 |
준공업지역 [별표14] |
▪공동주택중 기숙사 ▪제1종근린생활시설 ▪제2종근린생활시설 (단란주점, 안마시술소 제외) ▪판매영업시설 (단, 판매용은 소재하는 공장에서 생산되는 경우) ▪의료시설 ▪교육연구복지시설 ▪공장(5천㎡미만) |
▪단독주택 ▪공동주택(기숙사제외) ▪제2종근린생활시설 중 안마시술소 ▪문화집회시설 ▪판매영업시설 ▪업무시설 ▪숙박시설 ▪공장(5천㎡이상) |
▪위락시설 ▪단란주점 |
보전녹지지역 [별표15] ※ 4층이사 |
▪교육연구복지시설 중 초등학교 |
▪단독주택(다가구주택제외) ▪제1종근린생활시설(500㎡미만) ▪제2종근린생활시설중 종교집회장 ▪문화집회시설 중 종교집회장, 전시장 ▪의료시설 ▪교육연구복지시설 중 아동‧사회복지시설 등 |
▪다가구주택 ▪공동주택 ▪제2종근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점, 단란주점, 안마시술소) ▪위락시설 ▪숙박시설 ▪공장 |
생산녹지지역 [별표16] ※ 4층이하 |
▪단독주택 ▪제1종근린생활시설 ▪교육연구복지시설 중 아동‧사회복지시설, 생활권‧자연권수련시설 |
▪공동주택(아파트제외) ▪제2종근린생활시설 (1천㎡미만:단란주점 제외) ▪문화집회시설 중 집회장, 전시장 ▪판매영업시설(농업‧임업‧축산업‧수산업용) ▪의료시설 ▪교육연구복지시설 중 중‧고등 학교, 교육원, 직업훈련소 ▪공장 중 도정공장, 식품공장 등 |
▪아파트 ▪위락시설 ▪숙박시설 ▪단란주점 |
용도지역 |
허용되는 건축물(영 제71조제1항) |
금지되는 건축물 | |
령 |
조례 | ||
자연녹지지역 [별표17] ※ 4층이하 |
▪단독주택 ▪제1종근린생활시설 ▪제2종근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점, 단란주점, 안마시술소 제외) ▪의료시설(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원제외) ▪교육연구복지시설 (직업훈련소, 학원제외) |
▪공동주택(아파트제외) ▪제2종근린생활시설중 휴게음식점, 일반음식점, 안마시술소 ▪문화집회시설 ▪판매영업시설 중 농수산물 공판장, 자동차터미널 등 ▪의료시설 중 종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원 ▪교육연구복지시설 중 직업훈련소, 학원 ▪숙박시설(관광지, 관광단지) ▪공장 중 아파트형공장, 도정공장, 식품공장 등 |
▪아파트 ▪위락시설 ▪단란주점 |
보전관리지역 [별표18] ※ 4층이하 |
▪단독주택 ▪교육연구복지시설 중 초등학교 |
▪제1종근린생활시설(휴게음식점 제외) ▪제2종근린생활시설(휴게음식점, 제조 업소, 일반음식점, 단란주점 제외) ▪문화집회시설 중 종교집회장 ▪의료시설 ▪교육연구복지시설 중 아동‧사회복지시설, 자연권수련시설 |
▪공동주택 ▪위락시설 ▪숙박시설 ▪휴게음식점, 일반음식점, 단란주점 ▪공장 |
생산관리지역 [별표19] ※ 4층이하 |
▪단독주택 ▪제1종근린생활시설 중 수퍼 마켓, 소매점, 변전소 등 ▪교육연구복지시설 중 초등학교 |
▪공동주택(아파트제외) ▪제1종근린생활시설(수퍼마켓, 소매점, 휴게음식점, 변전소 등 제외) ▪제2종근린생활시설(휴게음식점, 제조업소, 일반음식점, 단란주점 등 제외) ▪판매영업시설(농업‧임업‧축산업‧어업용) ▪의료시설 ▪교육연구복지시설 중 아동‧사회복지시설, 생활권‧자연권수련시설, 중‧고등학교 등 ▪공장 중 도정공장, 식품공장 등 |
▪아파트 ▪위락시설 ▪숙박시설 ▪휴게음식점, 일반음식점, 단란주점 |
계획관리지역 [별표20] ※ 4층이하 |
▪단독주택 ▪제1종근린생활시설 (휴게음식점제외) ▪제2종근린생활시설 (휴게음식점, 제조업소, 일반음식점, 단란주점, 안마시술소 제외) ▪의료시설(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원 제외) ▪교육연구복지시설 중 학교, 교육원, 도서관, 아동‧사회복지시설, 생활권‧자연권 수련시설 ▪공장 ▪창고시설(농림축수산업용) |
▪공동주택(아파트제외) ▪제1종근린생활시설중 휴게음식점 ▪제2종근린생할시설중 휴게음식점, 제조업소, 일반음식점, 안마시술소 ▪문화집회시설 ▪판매영업시설 중 자동차터미널, 철도 역사, 공항시설 등 ▪의료시설 중 종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원 ▪교육연구복지시설 중 직업훈련소, 학원, 연구소 ▪숙박시설(660㎡이하, 3층이하) ▪공장(부지면적 1만㎡이상) ▪창고시설 |
▪아파트 ▪위락시설 ▪단란주점 |
용도지역 |
허용되는 건축물(영 제71조제1항) |
금지되는 건축물 | |
령 |
조례 | ||
농림지역 [별표21] |
▪농어가주택(단독주택) ▪제1종근린생활시설 중 변전소 등 ▪교육연구복지시설 중 초등학교 |
▪제1종근린생활시설(휴게음식점, 변전소등 제외) ▪제2종근린생활시설(휴게음식점,제조업소, 단란주점, 안마시술소 제외) ▪문화집회시설 중 종교집회장, 동‧식물원 ▪의료시설 ▪교육연구복지시설중 생활권‧자연권 수련시설 |
▪단독주택 ▪공동주택 ▪위락시설 ▪숙박시설 ▪휴게음식점, 일반 음식점, 단란주점, 안마시술소 ▪공장 |
자연환경 보전지역 [별표22] |
▪농어가주택(단독주택) ▪교육연구복지시설 중 초등학교 |
▪제1종근린생활시설중 수퍼마켓, 소매점, 동사무소, 변전소 등 ▪제2종근린생활시설 중 종교집회장 (지목:종교용지) ▪문화집회시설 중 종교집회장 (지목: 종교용지) |
▪단독주택 ▪공동주택 ▪위락시설 ▪숙박시설 ▪제2종근린생활시설 (휴게음식점, 일반 음식점, 단란주점, 안마시술소) ▪공장 |
(3) 건폐율에 의한 면적제한
⒜ 건폐율의 의의
⒝ 용도지역별 건폐율(법률에 의한 최대한도)
제36조의 규정에 의하여 지정된 용도지역 안에서 건폐율의 최대한도는 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 다음 각호의 범위 안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시‧광역시‧시 또는 군의 조례로 정한다(법 제77조제1항).
용도지역 |
건폐율의 최대한도(법 제77조제1항) | |
① 도시지역 |
주거지역 |
70% 이하 |
상업지역 |
90% 이하 | |
공업지역 |
70% 이하 | |
녹지지역 |
20% 이하 | |
② 관리지역 |
보전관리지역 |
20% 이하 |
생산관리지역 |
20% 이하 | |
계획관리지역 |
40% 이하 | |
③ 농림지역 |
20% 이하 | |
④ 자연환경보전지역 |
20% 이하 |
⒞ 세분된 지역별 건폐율(대통령령에 의한 최대한도)
제36조제2항의 규정에 의하여 세분된 용도지역 안에서의 건폐율에 관한 기준은 위의 규정(제1항 각호)의 범위 안에서 대통령령으로 따로 정한다(법 제77조제2항, 영 제84조제1항).
세분된 용도지역 |
건폐율의 최대한도(영 제84조제1항) | |
주거지역 |
제1종전용주거지역 |
50% 이하 |
제2종전용주거지역 |
50% 이하 | |
제1종일반주거지역 |
60% 이하 | |
제2종일반주거지역 |
60% 이하 | |
제3종일반주거지역 |
50% 이하 | |
준주거지역 |
70% 이하 | |
상업지역 |
중심상업지역 |
90% 이하 |
일반상업지역 |
80% 이하 | |
근린상업지역 |
70% 이하 | |
유통상업지역 |
80% 이하 | |
공업지역 |
전용공업지역 |
70% 이하 |
일반공업지역 |
70% 이하 | |
준공업지역 |
70% 이하 | |
녹지지역 |
보전녹지지역 |
20% 이하 |
생산녹지지역 |
20% 이하 | |
자연녹지지역 |
20% 이하 | |
관리지역 |
보전관리지역 |
20% 이하 |
생산관리지역 |
20% 이하 | |
계획관리지역 |
40% 이하 | |
농림지역 |
20% 이하 | |
자연환경보전지역 |
20% 이하 |
⒟ 건폐율의 완화 및 강화
①다음 각호의 1에 해당하는 지역 안에서의 건폐율에 관한 기준은 위의 규정(제1항 및 제2항)에 불구하고 80% 이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시‧광역시‧시 또는 군의 조례로 따로 정한다(법 제77조제3항).
㉠ 취락지구(제37조제1항제8호)(제1호)
㉡ 개발진흥지구(도시지역 외의 지역에 한한다)(제37조제1항제9호)(제2호)
㉢ 수산자원보호구역(제40조)(제3호)
㉣ 자연공원법에 의한 자연공원 및 공원보호구역(제4호)
㉤ 산업입지및개발에관한법률(제2조제5호 다목)의 규정에 의한 농공단지(제5호)
㉥ 공업지역 안에 있는 산업입지및개발에관한법률(제2조제5호 가목 및 나목)의 규정에 의한 국가산업단지 및 지방산업단지(제6호)
② 다음 각호의 1의 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 위의 규정(제1항)에 불구하고 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시‧광역시‧시 또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있다(법 제77조제4항).
㉠토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 강화할 필요가 있는 경우
㉡주변여건을 고려하여 토지의 이용도를 높이기 위하여 건폐율을 완화할 필요가 있는 경우
㉢보전관리지역‧생산관리지역‧농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농업‧임업‧어업용 또는 주민생활의 편익증진을 위한 건축물을 건축하고자 하는 경우
(4) 용적률에 의한 면적‧높이 제한
⒜ 용적률의 의의
⒝ 용도지역별 용적률(법률에 의한 최대한도)
제36조의 규정에 의하여 지정된 용도지역 안에서 용적률의 최대한도는 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 다음 각호의 범위 안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시‧광역시‧시 또는 군의 조례로 정한다(법 제78조제1항).
용도지역 |
용적률의 최대한도(법 제78조제1항) | |
① 도시지역 |
주거지역 |
500% 이하 |
상업지역 |
1천500% 이하 | |
공업지역 |
400% 이하 | |
녹지지역 |
100% 이하 | |
② 관리지역 |
보전관리지역 |
80% 이하 |
생산관리지역 |
80% 이하 | |
계획관리지역 |
100% 이하 | |
③ 농림지역 |
80% 이하 | |
④ 자연환경보전지역 |
80% 이하 |
⒞ 세분된 지역별 용적률(대통령령에 의한 최대한도)
제36조제2항의 규정에 의하여 세분된 용도지역 안에서의 용적률에 관한 기준은 위의 규정(제1항 각호)의 범위 안에서 대통령령으로 따로 정한다(법 제78조제2항, 영 제85조제1항).
세분된 용도지역 |
용적률의 최대한도(영 제85조제1항) | |
주거지역 |
제1종전용주거지역 |
50% 이상 100% 이하 |
제2종전용주거지역 |
100% 이상 150% 이하 | |
제1종일반주거지역 |
100% 이상 200% 이하 | |
제2종일반주거지역 |
150% 이상 250% 이하 | |
제3종일반주거지역 |
200% 이상 300% 이하 | |
준주거지역 |
200% 이상 500% 이하 | |
상업지역 |
중심상업지역 |
400% 이상 1천 500% 이하 |
일반상업지역 |
300% 이상 1천 300% 이하 | |
근린상업지역 |
200% 이상 900% 이하 | |
유통상업지역 |
200% 이상 1천 100% 이하 | |
공업지역 |
전용공업지역 |
150% 이상 300% 이하 |
일반공업지역 |
200% 이상 350% 이하 | |
준공업지역 |
200% 이상 400% 이하 | |
녹지지역 |
보전녹지지역 |
50% 이상 80% 이하 |
생산녹지지역 |
50% 이상 100% 이하 | |
자연녹지지역 |
50% 이상 100% 이하 | |
관리지역 |
보전관리지역 |
50% 이상 80% 이하 |
생산관리지역 |
50% 이상 80% 이하 | |
계획관리지역 |
50% 이상 100% 이하 | |
농림지역 |
50% 이상 80% 이하 | |
자연환경보전지역 |
50% 이상 80% 이하 |
⒟ 용적률의 완화 및 배제
①개발진흥지구‧수산자원보호구역, 자연공원 및 공원보호구역, 농공단지(제77조제3항제2호 내지 제5호에 해당하는 지역) 안에서의 용적률에 대한 기준은 위의 규정(제1항 및 제2항)에 불구하고 200% 이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시‧광역시‧시 또는 군의 조례로 따로 정한다(법 제78조제3항).
②건축물의 주위에 공원‧광장‧도로‧하천 등의 공지가 있거나 이를 설치하는 경우에는 위의 규정(제1항)에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시‧광역시‧시 또는 군의 조례로 용적률을 따로 정할 수 있다(법 제78조제4항)
(5) 미지정지역에 대한 건축제한
① 용도지역 미지정지역에서의 행위제한
도시지역‧관리지역‧농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 용도지역‧지구별 건축물의 용도‧종류 및 규모, 건폐율, 용적률 제한(제76조 내지 제78조)의 규정을 적용함에 있어서 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다(법 제79조제1항).
② 미세분지역에서의 행위제한
도시지역 또는 관리지역(제36조)이 세부용도지역(제36조 제1항 각호 각목)으로 지정되지 아니한 경우에는 용도지역‧지구별 건축물의 용도‧종류 및 규모, 건폐율, 용적률 제한(제76조 내지 제78조)의 규정을 적용함에 있어서 당해 용도지역이 도시지역인 경우에는 녹지지역 중 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용한다(법 제79조제2항, 영제86조).
3. 용도지구의 지정과 건축제한
1) 용도지구제의 의의
용도지구제(用途地區制)는 전국의 시‧군 단위의 토지 중 일부 토지에 대하여 지역과는 별도로 필요에 따라 어떤 지구로 지정하여 그 지정목적에 따라 건축물의 용도, 규모 및 형태등 건축행위를 규제하는 제도로서, 도시기능의 증진을 위한 국지적이고 부가적이며 입체적인 규제이다.
하나의 토지는 원칙적으로 하나의 지역으로 지정되나, 이러한 지역의 기초위에 어떤 토지는 어느 하나의 지구로 지정될 수도 있고 아무런 지구도 지정되지 않을 수도 있으며 2개이상의 지구로 중복지정될 수도 있다. 또한 어느 지구는 어느 특정지역 또는 특정구역에만 지정될 수 있는 것은 아니다. 다만 취락지구는 녹지지역‧관리지역‧농림지역‧자연환경보전지역 또는 개발제한구역에만 지정될 수 있다.
2) 용도지구의 지정
(1) 용도지구의 지정‧변경
건설교통부장관 또는 시‧도지사는 다음 각호의 1의 용도지구의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정한다(법 제37조제1항).
용도지구 |
지정목적(법 제37조제1항 및 영 제31조제1항) |
① 경관지구 |
경관을 보호‧형성하기 위하여 필요한 지구(제1호) |
② 미관지구 |
미관을 유지하기 위하여 필요한 지구(제2호) |
③ 고도지구 |
쾌적한 환경조성 및 토지의 고도이용과 그 증진을 위하여 건축물의 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구(제3호) |
④ 방화지구 |
화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구(제4호) |
⑤ 방재지구 |
풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구(제5호) |
⑥ 보존지구 |
문화재, 중요 시설물 및 문화적‧생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구(제6호) |
⑦ 시설보호지구 |
학교시설‧공용시설‧항만 또는 공항의 보호, 업무기능의 효율화, 항공기의 안전운항 등을 위하여 필요한 지구(제7호) |
⑧ 취락지구 |
녹지지역‧관리지역‧농림지역‧자연환경보전지역 또는 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위한 지구(제8호) |
⑨ 개발진흥지구 |
주거기능‧상업기능‧공업기능‧유통물류기능‧관광기능‧휴양기능 등을 집중적으로 개발‧정비할 필요가 있는 지구(제9호) |
⑩ 특정용도제한지구 |
주거기능 보호 또는 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구(제10호) |
⑪ 아파트지구(영) |
주택건설촉진법상의 아파트지구개발사업에 의한 아파트의 집단적인 건설‧관리를 위하여 필요한 지구 |
⑫ 위락지구(영) |
위락시설을 집단화하여 다른 지역의 환경을 보호하기 위하여 필요한 지구 |
⑬ 리모델링지구(영) |
노후된 공동주택등 건축물이 밀집된 지역으로서 새로운 개발보다는 현재의 환경을 유지하면서 이를 정비할 필요가 있는 지구 |
(2) 용도지구의 세분 등
①건설교통부장관 또는 시‧도지사는 필요하다고 인정되는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 위의 규정(제1항 각호)의 용도지구를 도시관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 이를 변경할 수 있다(제37조제2항, 영 제31조제2항).
용도지구 |
세분지정(영 제31조제2항) | |
① 경관지구 |
㉠ 자연경관지구 |
산지‧구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구 |
㉡ 수변경관지구 |
지역내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호‧유지하기 위하여 필요한 지구 | |
㉢ 시가지경관지구 |
주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 지구 | |
② 미관지구 |
㉠ 중심지미관지구 |
토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지‧관리하기 위하여 필요한 지구 |
㉡ 역사문화미관지구 |
문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지‧관리하기 위하여 필요한 지구 | |
㉢ 일반미관지구 |
중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 유지‧관리하기 위하여 필요한 지구 | |
③ 고도지구 |
㉠ 최고고도지구 |
환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구 |
㉡ 최저고도지구 |
토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구 | |
④ 보존지구 |
㉠ 문화자원보존지구 |
문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 |
㉡ 중요시설물보존지구 |
국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 | |
㉢ 생태계보존지구 |
야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 | |
⑤ 시설보호지구 |
㉠ 학교시설보호지구 |
학교의 교육환경을 보호‧유지하기 위하여 필요한 지구 |
㉡ 공용시설보호지구 |
공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구 | |
㉢ 항만시설보호지구 |
항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리‧운영하기 위하여 필요한 지구 | |
㉣ 공항시설보호지구 |
공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위하여 필요한 지구 | |
⑥ 취락지구 |
㉠ 자연취락지구 |
녹지지역‧관리지역‧농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구 |
㉡ 집단취락지구 |
개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구 | |
⑦ 개발진흥지구 |
㉠ 주거개발진흥지구 |
주거기능을 중심으로 개발‧정비할 필요가 있는 지구 |
㉡ 산업개발진흥지구 |
공업기능을 중심으로 개발‧정비할 필요가 있는 지구 | |
㉢ 유통개발진흥지구 |
유통‧물류기능을 중심으로 개발‧정비할 필요가 있는 지구 | |
㉣관광‧휴양개발 진흥지구 |
관광‧휴양기능을 중심으로 개발‧정비할 필요가 있는 지구 | |
㉤ 복합개발진흥지구 |
주거기능, 공업기능, 유통‧물류기능 및 관광‧휴양기능중 2 이상의 기능을 중심으로 개발‧정비할 필요가 있는 지구 |
②시‧도지사는 지역여건상 필요한 때에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 당해 시‧도의 조례로 용도지구의 명칭 및 지정목적과 건축 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 위의 규정(제1항 각호)의 용도지구 외의 용도지구의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다(법 제37조제3항).
③ 시‧도지사는 지역여건상 필요한 때에는 당해 시‧도의 도시계획조례가 정하는 바에 따라 경관지구 및 미관지구를 추가적으로 세분하거나 특정용도제한지구를 세분하여 지정할 수 있다(영 제31조제3항).
3) 용도지구별 건축제한
- 용도지구별 건축물의 용도‧종류 및 규모제한 -
용도지구 안에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도‧종류 및 규모 등의 제한은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 다음과 같이 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시‧광역시‧시 또는 군의 조례가 정하는 바에 의한다(법 제76조제2항, 영 제72조 내지 제82조).
▪용도지구별 건축제한▪
용도지구 |
건축물의 건축제한(영 제72조 내지 제82조) | |||
경관지구 |
도시계획조례에 의한다 | |||
미관지구 |
도시계획조례에 의한다 | |||
고도지구 |
도시관리계획으로 정하는 높이를 초과하거나 미달할 수 없다 | |||
방재지구 |
도시계획조례에 의한다 | |||
보존지구 |
도시계획조례에 의한다 | |||
시설 보호지구 |
학교‧공용‧항만 시설보호지구 |
도시계획조례에 의한다 | ||
공항시설보호지구 |
항공법이 정하는 바에 의한다 (다만, 용도‧형태등의 제한은 도시계획조례로 정하다) | |||
취락지구 |
자연취락지구 [별표23] ※ 4층이하 |
허용되는 건축물 |
금지되는 건축물 | |
령 |
조례 | |||
▪단독주택 ▪제1종근린생활시설 ▪제2종근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점, 단란주점, 안마시술소 제외) |
▪공동주택(아파트제외) ▪제2종근린생활시설중 휴게음식점, 일반음식점, 안마시술소 ▪문화집회시설 ▪판매영업시설중 농수 산물공판장 등 ▪의료시설 중 종합병원, 병원, 치과병원, 한방 병원 ▪교육연구복지시설 ▪숙박시설(관광지, 관광단지) ▪공장중 도정공장, 식 품공장, 첨단공장 등) |
▪아파트 ▪위락시설 ▪단란주점 | ||
집단취락지구 |
개발제한구역 특조법령이 정하는 바에 의한다. | |||
개발진흥지구 |
지구단위계획 또는 관계법률에 의한 개발계획에 위반할 수 없다 (다만, 이러한 계획이 수립되기 전에는 도시계획조례가 정하는 바에 의한다) | |||
특정용도제한지구 |
도시계획조례에 의한다. | |||
아파트지구 |
주촉법에 의한 아파트지구개발 기본계획에 위반할 수 없다 (다만, 이러한 계획이 수립되기 전에는 지구의 계획적 개발에 위배되지 않는 범위안에서 건축할 수 있다) | |||
기타지구(방화지구, 위락지구, 리모델링지구) |
도시계획조례로 정한다 |
4. 용도구역의 지정과 행위제한
1) 용도구역제의 의의
(1) 의의
용도구역제(用途區域制)는 전국의 시‧군 단위의 토지중 일부토지에 대하여 지역‧지구와는 별도로 필요에 따라 어떤 구역으로 지정하여 그 지정목적에 따라 건축물의 용도와 규모 등의 건축행위 및 토지형질변경 등의 행위를 규제하는 제도로서, 도시의 균형있는 발전을 위한 독자적 규제이다.
하나의 토지는 원칙적으로 하나의 지역으로 지정되나, 이러한 지역의 기초위에 어떤 토지는 다시 하나의 구역으로 지정될 수 있고 아무런 구역으로도 지정되지 않을 수도 있으나 2개이상의 구역으로 중복지정될 수는 없다.
(2) 구역별 지정목적
용도구역 |
지정목적 | |
① 개발제한구역 |
▪도시의 무질서한 확산방지 ▪도시주변의 자연환경 보전 ▪도시민의 건전한 생활환경 확보 ▪보안상 도시개발의 제한 | |
② 시가화조정구역 |
▪도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화 방지 ▪계획적‧단계적인 개발도모 ▪일정기간 시가화의 유보 | |
③ 수산자원보호구역 |
▪수산자원의 보호‧육성 ▪공유수면 또는 그에 인접된 토지 | |
④ 지구단위 계획구역 |
제1종 |
▪토지이용의 합리화‧구체화 ▪도시 또는 농‧산‧어촌의 기능증진, 미관개선 및 양호한 환경확보 |
제2종 |
▪계획관리지역 또는 개발진흥지구의 체계적‧계획적 개발 또는 관리 ▪건축물 그 밖의 시설의 용도‧종류 및 규모(건폐율‧용적률)의 완화 |
2) 개발제한구역
(1) 헌법 불합치 결정
구 도시계획법상의 개발제한구역제도에 대한 헌법불합치결정(헌재 1998.12. 24, 97헌바78등)의 취지(개발제한구역내에서 건축물의 건축 등을 금지하고 있는 그린벨트제도는 원칙적으로 합헌이지만, 개발제한구역의 지정으로 인하여 예외적으로 토지를 종래의 목적대로 사용할 수 없게 되거나 토지의 사용가능성이 없게 된 경우에까지 보상을 하지 않는 것은 위헌이다)를 반영하여, 구 도시계획법에 이어 국토의계획및이용에관한법률과 별도로 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법이 제정되어 있다.
(2) 구역의 지정
⒜ 국토의계획및이용에관한법률
①건설교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다(법 제38조제1항).
②개발제한구역의 지정 또는 변경에 관하여 필요한 사항은 따로 법률로 정한다(법 제38조제2항).
⒝ 개발제한구역특별조치법
이 법은 국토의계획및이용에관한법률에 의한 개발제한구역의 지정과 개발제한구역에서의 행위제한, 주민에 대한 지원, 토지의 매수 기타 개발제한 구역의 효율적인 관리를 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보함을 목적으로 한다(동법 제1조).
건설교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 개발제한구역의 지정 및 해제를 도시관리계획으로 결정할 수 있다(동법 제3조제1항).
(3) 구역의 관리
① 관리계획의 수립
개발제한구역을 관할하는 특별시장‧광역시장 또는 도지사(시‧도지사)는 개발제한구역을 종합적으로 관리하기 위하여 5년 단위로 다음 각호의 사항이 포함된 개발제한구역관리계획(관리계획)을 수립하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다(동법 제10조제1항, 영 제10조).
㉠ 개발제한구역의 관리의 목표와 기본방향
㉡ 개발제한구역의 현황 및 실태의 조사
㉢ 개발제한구역의 토지이용 및 보전
㉣ 개발제한구역안에서 국토의계획및이용에관한법률(제3조제7호)에 의한 도시계획시설의 설치
㉤ 개발제한구역안에서 연면적 3,000㎡ 이상의 건축물의 건축 및 면적 1만㎡이상의 토지의 형질변경
㉥ 취락지구의 지정 및 정비(제14조)
㉦ 주민지원사업(제15조)
㉧ 개발제한구역의 관리 및 주민지원사업에 필요한 재원의 조달 및 운용
㉨ 기타 개발제한구역의 합리적인 관리를 위하여 대통령령이 정하는 사항
② 계획의 의한 관리
시‧도지사 및 시장‧군수‧구청장은 건축물‧공작물의 설치허가, 토지의 형질변경허가, 취락지구의 지정(제14조) 및 주민지원사업의 시행(제15조)등 개발제한구역을 관리함에 있어 관리계획에 위반하여서는 아니된다(동법 제10조제8항).
(4) 구역 안에서의 행위제한
⒜ 국토의계획및이용에관한법률
개발제한구역 안에서의 행위제한 그밖에 개발제한구역의 관리에 관하여 필요한 사항은 따로 법률로 정한다(법 제80조).
⒝ 개발제한구역특별조치법
① 도시계획사업의 금지
개발제한구역안에서는 그 지정목적에 위배되는 도시계획사업(국토의계획및이용에관한법률 제3조제13호)의 시행을 할 수 없다(동법 제11조제1항 후단).
② 행위제한의 강화
ⓐ개발제한구역에서는 그 지정목적에 위배되는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위등의 행위를 할 수 없다. 다만, 다음에 해당하는 일정한 행위를 하고자 하는 자는 시장‧군수 또는 구청장의 허가를 받아 이를 행할 수 있다(동법 제11조제1항, 영 제13조~제18조).
▪개발제한구역안에서 허가받아 할 수 있는 행위▪
동법 제11조제1항 및 제6항 |
영 제13조~제18조 및 [별표 1] |
ⅰ) 다음 각목의 1에 해당하는 건축물 또는 공작물로서 대통령령이 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경 ㉠ 도로‧철도 및 상‧하수도 등 공공용시설 ㉡ 축사 및 창고 등 농림수산업을 영위하기 위한 건축물 및 공작물 ㉢ 주택 및 근린생활시설 ㉣농로‧제방‧마을회관 등 구역의 주민이 공동으로 이용하는 시설 ㉤ 실외체육시설 ㉥휴양림‧수목원 등 도시민의 여가활용을 위한 시설 ㉦ 국방‧군사에 관한 시설 ㉧학교‧폐기물처리시설 및 전기공급시설 등 공익시설 |
▪철도, 도로 및 광장, 하천 및 운하, 수도 및 하수도, 주차장, 공공공지 및 녹지, 공동구 등 도시계획시설의 설치 ▪구역안에서 농림‧수산업에 종사하는 자가 설치하는, 일정한 규모의 축사‧퇴비사‧잠실‧창고‧관리용 건축물등의 설치 ▪주택(단독주택)의 신축:구역지정당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 구역지정당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우)와 기존주택이 있는 토지에 한한다. ▪근린생활시설의 증축:주택을 용도변경한 것 및 1999년 6월 24일이후 신축된 것에 한한다. ▪근린생활시설의 신축:위 주택의 신축이 가능한 토지에 한한다. ▪주민공동이용시설의 설치(농로‧제방, 마을공동회관, 농기계수리소 등의 설치) |
ⅱ)구역안의 건축물로서 취락지구안으로의 이축 |
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ⅲ)구역안에서의 공익사업(수용법 제3조)의 시행으로 인하여 철거된 건축물의 이축을 위한 이주단지의 조성 |
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ⅳ)건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등 대통령령이 정하는 토지의 형질변경 |
▪농림‧수산업을 위한 개간 또는 초지조성 ▪농로‧임도의 설치를 위한 토지형질변경 ▪경작중인 논‧밭의 환토‧객토용 토석의 채취 ▪논을 밭으로 변경하기 위한 토지형질변경 ▪주택 또는 근린생활시설 및 주민공동시설의 진입로 설치를 위한 토지형질변경 ▪공익사업시행을 위한 토석의 채취 |
ⅴ)벌채면적 및 수량 기타 대통령령이 정하는 규모 이상의 죽목의 벌채 |
▪벌채면적 500㎡ 또는 수량 5㎥이상의 죽목의 벌채 |
ⅵ) 대통령령이 정하는 범위의 토지의 분할 |
▪분할 후 각 필지의 면적이 200㎡이상(지목이 대인 토지를 주택‧근린생활시설의 건축을 위하여 분할하는 경우에는 330㎡이상) |
동법 제11조제1항 및 제6항 |
영 제13조~제18조 및 [별표 1] |
ⅶ)모래‧자갈‧토석 등 대통령령이 정하는 물건을 대통령령이 정하는 기간동안 쌓아놓는 행위 |
▪중량 50t초과 또는 부피 50㎥초과인 모래‧자갈‧토석‧석재‧목재‧철재‧컨테이너‧콘크리트제품‧드럼통‧병등의 적치 |
ⅷ)공공용시설‧농림수산업용건축물 등 (제1호) 또는 존속중인 건축물등(제12조)인 건축물중 대통령령이 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령이 정하는 용도로 용도변경하는 행위 |
▪주택과근린생활시설(제조업소제외:주택에서용도변경되었거나 1999년 6월 24일이후 신축된 근린생활시설)상호간의 용도변경 ▪주택을 고아원‧양로원 또는 종교시설로의 용도변경 ▪주택을 용도변경한 건축물을 다시 주택으로의 용도변경 |
ⓑ위의 규정(제1항)에 불구하고 주택 및 근린생활시설의 대수선 등 대통령령이 정하는 경미한 행위는 시장‧군수 또는 구청장에게 신고를 하고 이를 행할 수 있다(동법 제11조제2항 및 제6항, 영 제19조).
▪개발제한구역안에서 신고하고 할 수 있는 행위▪
동법 제11조제2항 |
영 제19조 |
주택 및 근린생활시설의 대수선 등 대통령령이 정하는 경미한 행위 |
▪주택 및 근린생활시설의 증축‧개축 및 대수선되는 연면적의 합계가 85㎡이하인 경우 ▪기존면적을 포함한 연면적의 합계 100㎡이하인 주택 및 근린생활시설의 증축‧개축 및 대수선 ▪일정한 농림수산업용 건축물 또는 공작물의 증축‧개축 및 대수선되는 건축면적 또는 바닥면적의 합계가 50㎡이하인 경우 ▪축사‧퇴비사 등의 기존면적을 포함한 연면적의 합계 200㎡미만인 증축‧개축 및 대수선 ▪근린생활시설 상호간의 용도변경. 다만, 휴게음식점‧일반음식점 또는 제조업소로 용도변경하는 경우를 제외 |
③ 행위허가의 절차‧기준
▪개발제한구역안에서의 행위허가의 기준▪
건축물의 최소대지면적 (60㎡이상) |
건축물을 건축하기 위한 대지면적이 60㎡미만인 경우에는 건축물의 건축을 허가하여서는 아니된다. 다만, 기존건축물을 개축‧재축하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. |
건폐율(60%이내) 용적률(300% 이내) |
건폐율 및 용적률은 각각 100분의 60이내, 300%이내로 한다. 다만, 주택 및 근린생활시설을 건축하는 경우에는 다음과 같다. ㉠건폐율을 100분의 60 이내로 건축하는 경우:높이 3층 이하, 용적률 300%이내로서 기존면적 포함 연면적 200㎥이하 ㉡건폐율을 100분의 20 이내로 건축하는 경우:높이 3층이하, 용적률 100%이내 |
토지의 형질변경면적 (건축물의 건축면적의 2배이내) |
토지의 형질변경면적은 건축물의 건축면적 및 공작물의 바닥면적의 2배이내로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. ㉠주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 대지를 조성하는 경우에는기존면적포함 330㎡이내 ㉡일정한 건축물 및 공작물(별표 1)과 관련하여 다른 법령에서 토지형질변경을 수반하는 시설을 설치할 것을 따로 규정하는 경우 |
④ 행위허가의 특례(취락지구에 대한 특례)
시‧도지사는 개발제한구역안에 주민이 집단적으로 거주하는 취락(제11조제1항제3호에 의한 공익사업시행으로 인한 이주단지를 포함)을 국토의계획및이용에관한법률에 의한 취락지구로 지정할 수 있다(동법 제14조제1항).
■ 취락지구의 지정기준 ■
주택의 수(10호이상) |
취락을 구성하는 주택의 수는 10호 이상으로 한다(영 제27조제1항제1호). |
호수밀도 (1만㎡당 10호이상) |
호수밀도(1만㎡당 주택의 수)는 10호 이상으로 하되, 상수원보호구역에 해당하거나 이축수요를 수용할 필요가 있는 등 지역의 특성상 필요한 경우 시‧도지사가 건설교통부장관과 협의한 후 조례가 정하는 바에 따라 5호이상으로 할 수 있다. |
■ 취락지구안에서의 행위허가의 기준 ■
용도변경 |
주택 또는 공장등 신축이 금지된 건축물을 제1종 및 제2종 근린생활시설(안마시술소‧단란주점을 제외) 및 세차장, 병원, 치과병원, 한방병원 등으로 용도변경하는 경우 |
건 폐 율 |
주택 또는 근린생활시설을 건축하는 경우 ㉠ 건폐율 100분의 60 이내로 건축하는 경우:높이 3층이하, 용적률 300%이내로서 기존면적 포함 연면적 300㎡이하 ㉡ 건폐율 100분의 40 이내로 건축하는 경우:높이 3층이하, 용적률 100%이내 |
(5) 행위제한의 효과
① 토지매수의 청구
ⓐ 개발제한구역의 지정으로 인하여 개발제한구역안의 토지를 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저히 감소된 토지 또는 당해 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능한 토지(매수대상토지)의 소유자로서 다음 각호의 1에 해당하는 자는 건설교통부장관에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있다(동법 제16조제1항).
㉠ 개발제한구역의 지정당시부터 당해 토지를 계속 소유한 자(제1호)
㉡ 토지의 사용‧수익이 사실상 불가능하게 되기 전에 당해 토지를 취득하여 계속 소유한 자(제2호)
㉢ 위(제1호 또는 제2호)의 자로부터 당해 토지를 상속받아 계속 소유한 자
ⓑ 건설교통부장관은 위의 규정에 의하여 매수청구를 받은 토지가 대통령령으로 정하는 매수판정 기준에 해당되는 때에는 이를 매수하여야 한다(동법 제16조제2항 및 제3항).
즉, 매수대상토지의 판정기준은 다음 각호와 같다. 이 경우 본인의 귀책사유가 없어야 한다(법 제16조제3항, 영 제28조)
㉠ 종래의 용도대로 사용할 수 없어 그 효용이 현저히 감소된 토지:매수청구당시 대상토지를 개발제한구역 지정이전 토지의 지목대로 사용할 수 없으므로 인하여 매수청구일 현재 당해 토지의 개별공시지가(지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의2)가 그 토지가 소재하고 있는 읍‧면‧동안에 지정된 개발제한구역안의 동일한 지목의 개별공시지가의 평균치의 50% 미만이어야 한다.
㉡ 사용‧수익이 사실상 불가능한 토지:구역안의 행위제한(법 제11조 및 제12조)으로 인하여 당해 토지의 사용‧수익이 불가능하여야 한다.
ⓒ 건설교통부장관은 토지의 매수청구를 받은 날부터 2월 이내에 매수대상여부 및 매수예상가격 등을 매수청구인에게 통보하여야 한다(동법 제17조제1항).
ⓓ건설교통부장관은 매수대상토지로 통보를 한 때에는 5년의 범위내에서 대통령령이 정하는 기간(통보한 날로부터 3년)내에 매수계획을 수립하여 당해 매수대상토지를 매수하여야 한다(동법 제17조제2항, 영 제29조).
② 협의에 의한 토지의 매수
③ 개발제한구역훼손부담금
3) 시가화조정구역
(1) 구역의 지정
⒜ 시가화조정구역의 지정‧변경
건설교통부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적‧단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령이 정하는 일정기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다(법 제39조제1항).
⒝ 시가화 유보기간
시가화유보기간은 5년이상 20년이내의 기간으로 정한다(영 제32조제1항).
⒞ 구역지정의 효력상실
시가화조정구역의 지정에 관한 도시관리계획의 결정은 위의 규정(제1항)에 의한 시가화 유보기간이 만료된 날의 다음날부터 그 효력을 상실한다. 이 경우 건설교통부장관은 대통령령이 정하는 바에 따라 그 사실을 고시하여야 한다(법 제39조제2항).
(2) 구역 안에서의 행위제한
시가화조정구역으로 지정되면, 원칙적으로 도시계획사업이 금지되고 행위제한이 강화되어 원칙적으로 개발행위가 금지된다. 다만, 대통령령이 정하는 도시계획사업에 한하여 이를 시행할 수 있고, 법정된 일부 개발행위에 한하여 시장‧군수의 허가를 받아 이를 할 수 있다(법 제81조).
⒜ 도시계획사업의 제한
제39조의 규정에 의하여 지정된 시가화조정구역 안에서의 도시계획사업은 대통령령이 정하는 사업에 한하여 이를 시행할 수 있다(법 제81조제1항).
⒝ 행위제한의 강화
① 허가대상행위
시가화조정구역 안에서는 개발행위허가 및 용도지역‧지구 안에서의 건축제한(제56조 및 제76조)의 규정에 불구하고 위의 규정(제1항)에 의한 도시계획사업에 의하는 경우를 제외하고는 다음 각호의 1에 해당하는 행위에 한하여 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수 있다(법 제81조제2항, 영 제88조 및 별표 제24).
㉠농업‧임업 또는 어업용의 건축물 중 대통령령이 정하는 종류와 규모의 건축물 그밖의 시설을 건축하는 행위
㉡마을공동시설, 공익시설‧공공시설, 광공업 등 주민의 생활을 영위하는 데 필요한 행위로서 대통령령이 정하는 행위
㉢입목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 재취 그밖의 대통령령이 정하는 경미한 행위
▪시가화조정구역안에서 허가받아 할 수 있는 행위▪
법 제81조제2항 |
영 제88조 및 [별표24] |
ⅰ) 농림어업용 건축물 그 밖의 시설의 건축 |
‧농림어업을 영위하는 자에 의한 축사‧퇴비사‧잠실‧창고‧생산시설‧관리용건축물‧양어장의 건축 |
ⅱ) 마을공동시설, 공익시설‧공공시설, 광공업 등 주민생활시설의 설치 |
‧주택의 증축(기존면적 포함 100㎡이하) 및 그 부속건축물의 건축(기존면적 포함 33㎡이하) ‧농로‧제방, 새마을회관의 설치 ‧기존정비소의 증축‧미축 ‧공익사업을 위한 시설의 설치 ‧광공업등을 위한 건축물‧공작물의 설치 ‧기존건축물의 개축‧재축 및 대수선(동일용도 및 동일규모안) ‧일정한 용도변경(구역안에서 신축이 허용되는 건축물로의 변경, 공장의 업종변경, 구역안에서 신축이 금지된 시설의 용도를 근린생활시설‧종교시설로의 변경) |
ⅲ) 입목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 채취등의 행위 |
‧임목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 채취 ‧위(제1호 및 제2호)의 건축 행위를 위한 토지의 형질변경 등 ‧토지의 합병‧분할 |
② 허가의 기준 및 절차
③ 허가의 효력
시가화조정구역 안에서 위의 규정(제2항)에 의한 허가를 받지 아니하고 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등의 행위를 하는 자에 관하여는 무허가 개발행위에 대한 원상회복명령(제60조제3항 및 제4항)의 규정을 준용한다(법 제81조제4항).
4) 수산자원보호구역
(1) 구역의 지정
건설교통부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원의 보호‧육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다(법 제40조).
(2) 구역 안에서의 행위제한
수산자원보호구역으로 지정되면, 원칙적으로 도시계획사업이 금지되고, 행위제한이 강화되어 원칙적으로 개발행위가 금지된다. 다만 대통령령이 정하는 도시계획사업에 한하여 시행할 수 있고, 법정된 일부 개발행위에 한하여 시장‧군수의 허가를 받아 할 수 있다(법 제82조).
⒜ 도시계획사업의 제한
제40조의 규정에 의하여 지정된 수산자원보호구역 안에서의 도시계획사업은 대통령령이 정하는 사업에 한하여 이를 시행할 수 있다(법 제82조제1항).
⒝ 행위제한의 강화
① 허가대상행위
수산자원보호구역 안에서는 개발행위허가 및 용도지역‧지구 안에서의 건축제한(제56조 및 제76조)의 규정에 불구하고 위의 규정(제1항)의 도시계획사업에 의하는 경우를 제외하고는 다음 각호의 1에 해당하는 행위에 한하여 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수 있다(법 제82조제2항, 영 제91조 및 별표26).
㉠수산자원의 보호 또는 수산자원의 육성 등을 위하여 필요한 건축물 그밖의 시설 중 대통령령이 정하는 종류와 규모의 건축물 그밖의 시설을 건축하는 행위
㉡주민의 생활을 영위하는데 필요한 건축물 그밖의 시설을 설치하는 행위로서 대통령령이 정하는 행위
㉢산림법 또는 산지관리법에 의한 조림‧육림‧임도의 설치 그밖의 대통령령이 정하는 경미한 행위
▪수산자원보호구역안에서 허가받아 할 수 있는 행위▪
법 제82조제2항 |
영 제91조 및 [별표26] |
ⅰ)수산자원의 보호‧육성을 위한 건축물 그밖의 시설의 건축 |
‧농업‧임업‧어업용 시설 ‧농산물‧임산물‧수산물가공공장 등(대기환경보전법‧수질환경보전법 에 의한 배출시설의 설치허가‧신고) ‧길이 24m미만의 선박 건조수리소(선박안전법) |
ⅱ)주민생활을 위한 건축물 그밖의 시설의 설치 |
‧농어가주택(단독주택) ‧제1종근린생할시설 ‧제2종근린생활시설(자연환경보전지역외의 지역에 건축하는 것. 다만, 휴게음식점, 제조업소, 일반음식점, 단란주점, 안마시술소제외 / 관광지 등안에서 바닥면적 330㎡이하의 일반음식점은 포함) ‧교육연구복지시설 중 초‧중‧고등학교 ‧문화집회시설(종교집회장, 식물원 등. 다만, 동물원은 제외) ‧운동시설 ‧숙박시설(관광지 등 안에서 바닥면적 660㎡이하, 3층이하) ‧창고시설(농업용 및 수산업용) ‧동‧식물 관련시설 ‧묘지관련시설(화장장‧납골당) ‧관광휴게시설(관망탑‧휴게소) |
ⅲ)조림, 육림, 임도의 설치 등의 행위 |
‧조림, 육림, 임도의 설치 ‧문화재의 복원 ‧토지의 합병‧분할 ‧토석의 채취(도로등 공공시설의 유지‧보수) ‧물건을 쌓아놓는 행위(무게 500t이하, 부피 500㎥이하) ‧도로공사‧하천공사(도로구역‧접도구역‧하천구역) |
② 허가의 기준 및 절차
③ 허가의 효력
수산자원보호구역 안에서 위의 규정(제2항)에 의한 허가를 받지 아니하고 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등의 행위를 하는 자에 대하여는 무허가 개발행위에 대한 원상회복명령(제60조제3항 및 제4항)의 규정을 준용한다(법 제82조제3항).
5) 지구단위계획구역
종전의 도시계획법에 이어 새로운 국토의계획및이용에관한법률에서는 구 도시계획법상의 상세계획구역제도와 구 건축법상의 도시설계구역제도를 통합하여 지구단위계획구역제도를 규정하고 있는데, 지구단위계획은 하위도시관리계획으로서 도시관리계획에 의한 지역‧지구안에서의 행위제한을 세분화‧구체화하고 완화할 수 있다.
(1) 구역의 지정 등
⒜ 지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정
지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정한다(법 제50조).
⒝ 지구단위계획의 구분
“지구단위계획”이라 함은 도시계획 수립대상 지역 안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적‧계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다(법 제2조제5호).
지구단위계획은 다음 각호와 같이 구분한다(법 제40조).
구 분 |
목적 |
제1종지구단위계획 |
토지이용을 합리화‧구체화하고, 도시 또는 농‧산‧어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획 |
제2종지구단위계획 |
계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적‧계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그밖의 시설의 용도‧종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획 |
⒞ 구역지정의 실효
지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획결정의 고시일부터 3년 이내에 당해 지구단위계획구역에 관한 지구단위계획이 결정‧고시되지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날의 다음날에 당해 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획결정은 그 효력을 상실한다(법 제53조제1항).
(2) 구역의 지정대상
⒜ 제1종지구단위계획구역
ⓐ 건설교통부장관 또는 시‧도지사는 다음 각호의 1에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종지구단위계획구역을 지정할 수 있다(법 제51조제1항)
㉠ 제37조의 규정에 의하여 지정된 용도지구(제1호)
㉡ 기반시설부담구역(제2호)
㉢ 도시개발법 (제3조)의 규정에 의하여 지정된 도시개발구역(제3호)
㉣도시및주거환경정비법 (제4조)의 규정에 의하여 지정된 정비구역(제4호)
㉤택지개발촉진법 (제3조)의 규정에 의하여 지정된 택지개발예정지구(제5호)
㉥ 주택법 (제16조)의 규정에 의한 대지조성사업지구(제7호)
㉦ 산업입지및개발에관한법률 (제2조제5호)의 규정에 의한 산업단지(동법 제2조제6호 가목에 해당하는 시설용지를 제외한다)(제8호)
㉧ 관광진흥법(제67조)의 규정에 의하여 지정된 관광특구(제9호)
㉨ 개발제한구역‧시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거‧상업‧공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역(제10호)
㉩ 그밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역(제11호, 영제43조제1항)
▪시범도시
▪개발행위허가제한지역
▪용도지역의 지정‧변경에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람공고된 지역
▪주택재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역
ⓑ건설교통부장관 또는 시‧도지사는 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 대하여는 이를 제1종지구단위계획구역으로 지정하여야 한다. 다만, 관계 법률에 의하여 당해 지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 때에는 그러하지 아니하다(법 제51조제2항).
㉠ 정비구역‧택지개발예정지구(제1항제4호 내지 제6호)의 지역에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역(제1호)
㉡ 위의 구역지정대상지역(제1항 각호) 중 체계적‧계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역(제2호):다음 각호의 지역으로서 면적 30만㎡ 이하인 지역(영제43조제2항)
▪시가화조정구역‧공원에서 해제되는 지역
▪녹지지역에서 주거‧상업‧공업지역으로 변경되는 지역
⒝ 제2종지구단위계획구역
건설교통부장관 또는 시‧도지사는 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 대하여 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있다(법 제51조제3항, 영 제44조).
㉠ 계획관리지역(제36조)으로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 지역(제1호)
▪아파트‧연립주택의 건설계획이 포함된 경우:30만㎡이상
▪그밖의 경우:3만㎡이상
㉡ 개발진흥지구(제37조)로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 지역(제2호)
▪주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능 포함):계획관리지역
▪산업개발진흥지구, 유통개발진흥지구, 복합개발진흥지구:계획관리지역
▪생산관리지역 또는 농림지역
▪관광‧휴양개발진흥지구:도시지역외의 지역
(3) 지구단위계획의 내용
⒜ 제1종지구단위계획
지구단위계획구역의 지정목적을 달성하기 위하여 제1종지구단위계획에는 다음 각호의 사항 중 1 이상의 사항이 포함되어야 한다(법 제52조제1항 전단).
㉠ 용도지역 또는 용도지구를 대통령령이 정하는 범위 안에서 세분하거나 변경하는 사항(제1호):제30조 각호의 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) 또는 제31조제2항 각호의 용도지구를 각호의 범위안에서 세분 또는 변경하는 것(영 제45조제1항)
㉡ 대통령령이 정하는 기반시설의 배치와 규모(제2호)
㉢ 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발‧정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획(제3호)
㉣ 건축물의 용도제한‧건축물의 건폐율 또는 용적률‧건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도(제4호)
㉤ 건축물의 배치‧형태‧색채 또는 건축선에 관한 계획(제5호)
㉥ 환경관리계획 또는 경관계획(제6호)
㉦ 교통처리계획(제7호)
㉧ 그밖에 토지이용의 합리화, 도시 또는 농‧산‧어촌의 기능증진 등에 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항(제8호)
⒝ 제2종지구단위계획
제2종지구단위계획에는 위 각호의 사항 중 제2호 내지 제4호 및 제7호의 사항을 포함한 4 이상의 사항이 포함되어야 한다(법 제52조제1항 후단).
⒞ 계획의 수립기준 등
ⓐ 지구단위계획은 도로, 상‧하수도 등 대통령령이 정하는 도시계획시설의 처리‧공급 및 수용능력이 지구단위계획구역 안에 있는 건축물의 연면적, 수용인구 등 개발밀도와 적정한 조화를 이룰 수 있도록 하여야 한다(법 제52조제2항).
ⓑ 지구단위계획의 수립기준 등은 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이 정한다(법 제52조제4항).
(4) 구역 안에서의 행위제한
⒜ 계획에 의한 건축 등
지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하여야 한다. 다만, 지구단위계획이 수립되어 있지 아니한 경우와 지구단위계획의 범위 안에서 시차를 두어 단계적으로 건축물을 건축하는 경우에는 그러하지 아니하다(법 제54조).
⒝ 건축제한의 완화
지구단위계획구역 안에서는 용도지역‧지구 안에서의 건축물의 용도‧종류 및 규모 등의 제한, 용도지역 안에서의 건폐율 및 용적률(제76조 내지 제78조)과 건축법상의 대지안의 조경, 대지와 도로의 관계, 건축물의 높이제한, 공개공지 등의 확보(제32조‧제33조‧제51조‧제53조 및 제67조), 주차장법 제19조 및 제19조의2의 규정을 대통령령이 정하는 범위 안에서 지구단위계획이 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다(법 제52조제3항).
⒞ 계획에 의한 환지
ⓐ 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 지구단위계획구역 안의 토지소유자 및 지상권자가 지구단위계획에서 정한 내용에 적합하게 토지를 이용하기 위하여 토지의 분할‧합병 또는 교환을 위한 환지를 원하는 경우에는 그 토지를 대상으로 환지계획을 작성하고 환지처분을 하는 등의 필요한 조치를 취할 수 있다(법 제55조제1항).
ⓑ 환지계획의 작성 및 환지처분 등 환지에 관하여는 도시개발법 (제27조 내지 제48조)의 환지방식에 의한 사업시행에 관한 규정을 준용한다(법 제55조제2항).
5. 타 법률에 의한 용도구역등의 지정과의 관계
1) 다른 법률에 의한 구역등의 지정제한
중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장은 다른 법률에 의하여 토지이용에 관한 지역‧지구‧구역 또는 구획 등(이하 “구역 등”이라 한다)을 지정하고자 하는 경우에는 당해 구역 등의 지정목적이 이 법에 의한 용도지역‧용도지구 및 용도구역의 지정목적에 부합되도록 하여야 한다(법 제8조제1항).
2) 다른 법률에 의한 용도지역등의 변경제한
3) 도시지역에서의 다른 법률의 적용배제
도시지역에 대하여는 다음 각호의 법률의 규정을 적용하지 아니한다(법 제83조).
① 도로법 제50조(접도구역)
② 고속국도법 제8조(접도구역)
③ 농지법 제8조(농지취득자격증명), 다만 녹지지역 안의 농지로서 도시계획시설사업에 필요하지 아니한 농지에 대하여는 그러하지 아니하다.
6. 용도지역‧지구 안에서 행위제한의 특례
1) 도시계획시설에 대한 특례
용도지역‧지구안에서의 도시계획시설에 대하여는 지역‧지구별 건축제한을 적용하지 아니한다(영제83조제1항)
2) 용도구역안에서의 특례
(1) 개발제한구역‧시가화조정구역‧수산자원보호구역에서의 행위제한의 강화
(2) 지구단위계획구역에서의 건축제한의 완화
3) 2 이상의 용도지역‧지구‧구역에 걸치는 경우
① 토지가 2 이상의 용도지역‧지구 또는 구역에 걸치는 경우
1필지의 토지가 2 이상의 용도지역‧용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우 그 토지중 용도지역‧용도지구 또는 용도구역에 있는 부분의 규모가 330㎡(단, 도로변에 띠모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐있는 필지의 경우에는 660㎡를 말한다) 이하인 토지부분에 대하여는 그 1필지의 토지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역‧용도지구 또는 용도구역에 관한 규정을 적용한다(법 제84조제1항 본문, 영 제94조).
② 건축물이 고도지구‧미관지구에 걸치는 경우
다만, 건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐있는 경우에는 그 건축물 및 토지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구 안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다(법 제84조제1항 단서).
③ 건축물이 방화지구에 걸치는 경우
하나의 건축물이 방화지구와 그밖의 용도지역‧용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 위의 규정(제1항)에 불구하고 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 규정을 적용한다. 다만, 그 건축물이 있는 방화지구와 그밖의 용도지역‧용도지구 또는 용도구역의 경계가 건축법 (제40조제2항)의 규정에 의한 방화벽으로 구획되는 경우 그밖의 용도지역‧용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다(법 제84조제2항).
④ 토지가 녹지지역과 그밖의 용도지역‧지구‧구역에 걸치는 경우
1필지의 토지가 녹지지역과 그밖의 용도지역‧용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 위의 규정(제1항)에 불구하고 각각의 용도지역‧용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역의 건축물이 미관지구‧고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 위의 규정(제1항 단서 또는 제2항)에 의한다(법 제84조제3항).
4) 기존건축물등의 경우
① 기존건축물이 법령의 개정 등으로 용도지역‧지구‧구역별 건축제한(건폐율‧용적률 및 높이 등의 규모기준)에 부적합하게 된 경우에도 재축은 할 수 있으나 증축‧개축은 새로운 규모기준에 적합하여야 한다(영 제93조).
② 경관지구‧미관지구‧고도지구안에서 리모델링하는 경우에는 지구별 건축제한에 불구하고 건축물의 높이‧규모 등의 제한을 완화할 수 있다(영 제83조제2항).
제5절 개발행위의 허가 등
1. 의 의
토지소유자 등은 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건적치 등 일정한 토지이용행위에 대하여 공법상의 제한을 받게 된다. 즉 시장‧군수의 허가 없이는 위와 같은 각종의 토지이용행위를 할 수 없게 되며, 이러한 공법상의 행위제한은 원칙적으로 모든 토지에 대한 일반적 토지 이용행위제한으로서 도시관리계획에 의하여 지정된 용도지역‧지구(제36조 및 제37조) 안의 토지에 대한 용도지역‧지구별 건축행위제한(제76조 내지 제79조)과는 구별되는데, 이를 개발행위의 허가(법 제56조)라 부른다.
종전의 도시계획법상의 개발행위허가(제46조)는 도시계획구역 안의 토지만을 대상으로 하였으나 새로운 국토의계획및이용에관한법률법상의 개발행위허가는 원칙적으로 용도지역을 묻지 않고 국토 전부를 대상으로 하고 있다. 다만, 용도지역별로 개발행위허가의 규모를 달리하고 있으며, 토지분할은 도시지역 안의 토지만을, 물건적치는 녹지지역‧관리지역 또는 자연환경보전지역 안의 토지만을 허가대상으로 하고 있다.
2. 개발행위허가의 내용
1) 허가대상행위
(1) 시장‧군수의 허가대상행위
다음 각호의 1에 해당하는 행위로서 대통령령이 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하고자 하는 자는 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시계획사업에 의하는 경우에는 그러하지 아니하다(법 제56조제1항).
① 건축물의 건축 또는 공작물의 설치(제1호)
② 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)(제2호)
③ 토석의 채취(제3호)
④ 도시지역에서의 토지분할(건축법 제49조의 규정에 의한 건축물이 있는 대지를 제외한다)(제5호)
⑤ 녹지지역‧관리지역 또는 자연환경보전지역 안에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위(제5호)
▪개발행위허가의 대상행위▪
법 제56조제1항 |
영 제51조 |
① 건축물의 건축 |
건축법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 건축물의 건축 |
② 공작물의 설치 |
인공을 가하여 제작한 시설물(건축법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 건축물을 제외한다)의 설치 |
③ 토지의 형질변경 |
절토‧성토‧정지‧포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다) |
④ 토석채취 |
흙‧모래‧자갈‧바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외한다. |
⑤ 토지분할 |
도시지역에서 다음 각목의 1에 해당하는 토지의 분할(건축법 제49조의 규정에 의한 건축물이 있는 대지를 제외한다) ‧녹지지역안에서 관계 법령에 의한 허가‧인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할 ‧건축법 제49조제1항의 규정에 의한 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할 ‧관계 법령에 의한 허가‧인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할 |
⑥ 물건을 쌓아놓는 행위 |
녹지지역‧관리지역 또는 자연환경보전지역안에서 건축물의 울타리안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한한다)에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위 |
(2) 산림법 등과의 관계
위의 규정(제1항)에 불구하고 토지의 형질변경 및 토석의 채취(제1항제2호 및 제3호)의 개발행위 중 도시지역 및 계획관리지역 안의 산림에서의 임도의 설치와 사방사업에 관하여는 각각 산림법 및 사방사업법의 규정에 의하고, 보전관리지역‧생산관리지역‧농림지역 및 자연환경보전지역 안의 산림에서의 토지의 형질변경 및 토석의 채취(제1항제2호 및 제3호)의 개발행위에 관하여는 산지관리법의 규정에 의한다(법 제56조제3항).
(3) 허가받은 사항의 변경
2) 예외적 허용행위
다음 각호의 1에 해당하는 행위는 위의 규정(제1항)에 불구하고 개발행위허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다. 다만, 응급조치(제1호)의 행위를 한 경우에는 1월 이내에 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수에게 이를 신고하여햐 한다(법 제56조제4항).
① 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치(제1호)
② 건축법에 의하여 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축‧증축 또는 재축과 이에 필요한 범위 안에서의 토지의 형질변경(도시계획시설사업이 시행되지 아니하고 있는 도시계획시설의 부지인 경우에 한한다)(제2호)
③ 그밖의 대통령령이 정하는 경미한 행위(제3호)
▪개발행위허가의 예외적 허용행위▪
법 제56조제4항제3호 |
영 제53조 |
① 건축물의 건축 |
건축법(제8조제1항 또는 제9조제1항)에 의한 건축허가 또는 건축신고 대상에 해당하지 아니하는 건축물의 건축 |
② 공작물의 설치 |
▪도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게가 50톤 이하, 부피가 50㎥ 이하, 수평투영면적이 25㎡ 이하인 공작물의 설치. 다만, 건축법시행령 (제118조제1항 각호의 1)에 해당하는 공작물(통신용 철탑은 용도지역에 관계없이 이를 포함한다)의 설치를 제외한다. ▪도시지역‧자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 무게가 150톤 이하, 부피가 150㎥ 이하, 수평투영면적이 75㎡ 이하인 공작물의 설치. 다만, 건축법시행령 제118조제1항 각호의 1에 해당하는 공작물(통신용 철탑은 용도지역에 관계없이 이를 포함한다)의 설치를 제외한다. ▪녹지지역‧관리지역 또는 농림지역안에서의 농림어업용 비닐하우스(비닐하우스안에 설치하는 육상어류양식장을 제외한다)의 설치 |
③ 토지의 형질변경 |
▪높이 50센티미터 이내 또는 깊이 50센티미터 이내의 절토‧성토‧정지 등(포장을 제외하며, 주거지역‧상업지역 및 공업지역외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 아니하는 경우에 한한다) ▪도시지역‧자연환경보전지역‧지구단위계획구역 및 기반시설부담구역외의 지역에서 면적이 660㎡ 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 절토‧성토‧정지‧포장 등(토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 당해 필지의 총면적을 말한다. 이하 같다) ▪조성이 완료된 기존 대지에서의 건축물 그 밖의 공작물의 설치를 위한 토지의 굴착 ▪국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경 |
④ 토석채취 |
▪도시지역 또는 지구단위계획구역에서 채취면적이 25㎡ 이하인 토지에서의 부피 50㎥ 이하의 토석채취 ▪도시지역‧자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 채취면적이 250㎡ 이하인 토지에서의 부피 500㎥ 이하의 토석채취 |
⑤ 토지분할 |
▪사도법에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할 ▪토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할 ▪행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 잡종재산을 매각‧교환 또는 양여하기 위한 분할 ▪토지의 일부가 도시계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할 ▪너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의 건축법(제49조제1항)의 규정에 의한 분할제한면적 이상으로의 분할 |
⑥ 물건을 쌓아놓는 행위 |
▪녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25㎡ 이하인 토지에 전체무게 50톤 이하, 전체부피 50㎥ 이하로 물건을 쌓아놓는 행위 ▪관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역을 제외한다)에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250㎡ 이하인 토지에 전체무게 500톤 이하, 전체부피 500㎥ 이하로 물건을 쌓아놓는 행위 |
3) 개발행위허가의 기준
(1) 일반적 허가기준
①특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 개발행위허가를 하여야 한다(법 제58조제1항, 영 제55조).
㉠용도지역별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 개발행위의 규모(토지의 형질변경 면적)에 적합할 것(제1호)
▪개발행위허가의 규모▪
용도지역 |
토지형질변경허가의 기준면적 |
① 도시지역 |
▪주거지역‧상업지역‧자연녹지지역‧생산녹지지역:1만㎡ 미만 ▪공업지역:3만㎡ 미만 ▪보전녹지지역:5천㎡ 미만 |
② 관리지역 |
3만㎡ 미만 |
③ 농림지역 |
3만㎡ 미만 |
④ 자연환경보전지역 |
5천㎡ 미만 |
㉡ 도시관리계획의 내용에 배치되지 아니할 것(제2호)
㉢ 도시계획사업의 시행에 지장이 없을 것(제3호)
㉣ 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천‧호소‧습지의 배수 등 주변환경 또는 경관과 조화를 이룰 것(제4호)
㉤ 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보계획이 적정할 것(제5호)
② 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 개발행위허가를 하고자 할 때에는 당해 개발행위가 도시계획사업의 시행에 지장을 주는지의 여부에 관하여 당해 지역 안에서 시행되는 도시계획사업의 시행자의 의견을 들어야 한다(법 제58조제2항).
(2) 개별적 허가기준
개발행위허가의 기준 등에 관하여 필요한 세부사항은 대통령령으로 정한다(법 제58조제3항).
▪개발행위허가의 기준(영 제56조)【별표 1】▪
(a) 분야별 검토사항 | |
검토분야 |
허 가 기 준 |
① 공통분야 |
▪조수류‧수목 등의 집단서식지가 아니고, 우량농지 등에 해당하지 아니하여 보전의 필요가 없을 것 ▪역사적‧문화적‧향토적 가치, 국방상 목적 등에 따른 원형 보전의 필요가 없을 것 ▪토지의 형질변경 또는 토석채취의 경우에는 표고‧경사도‧임상 및 인근 도로의 높이, 배수 등을 참작하여 도시계획조례(특별시‧광역시‧시 또는 군의 도시계획조례를 말한다.)가 정하는 기준에 적합할 것 |
② 도시관리계획 |
▪용도지역별 개발행위의 규모 및 건축제한 기준에 적합할 것 ▪개발행위허가제한지역에 해당하지 아니할 것 |
③ 도시계획사업 |
▪도시계획사업부지에 해당하지 아니할 것(제61조의 규정에 의하여 허용되는 개발행위를 제외한다) ▪개발시기와 가설시설의 설치 등이 도시계획사업에 지장을 초래하지 아니할 것 |
④ 주변지역과의 관계 |
▪개발행위로 건축 또는 설치하는 건축물 또는 공작물이 주변의 자연경관 및 미관을 훼손하지 아니하고, 그 높이‧형태 및 색채가 주변건축물과 조화를 이루어야 하며, 도시계획으로 경관계획이 수립되어 있는 경우에는 그에 적합할 것 ▪개발행위로 인하여 당해 지역 및 그 주변지역에 대기오염‧수질오염‧토질오염‧소음‧진동‧분진 등에 의한 환경오염‧생태계파괴‧위해발생 등이 발생할 우려가 없을 것. ▪개발행위로 인하여 녹지축이 절단되지 아니하고, 개발행위로 배수가 변경되어 하천‧호소‧습지로의 유수를 막지 아니할 것 |
⑤ 기반시설 |
▪주변의 교통소통에 지장을 초래하지 아니할 것 ▪너비 4미터 이상의 도로를 확보하여야 하며, 대지와 도로의 관계는 건축법에 적합할 것 |
⑥ 그 밖의 사항 |
▪공유수면매립의 경우 매립목적이 도시계획에 적합할 것 ▪토지의 분할 및 물건을 쌓아놓는 행위에 입목의 벌채가 수반되지 아니할 것 |
(b) 개발행위별 검토사항 | |
① 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 |
▪건축법의 적용을 받는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 해당하는 경우 그 건축 또는 설치의 기준에 관하여는 건축법의 규정과 법 및 이 영이 정하는 바에 의하고, 그 건축 또는 설치의 절차에 관하여는 건축법의 규정에 의할 것. 이 경우 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경 또는 토석의 채취에 관한 개발행위허가는 건축법에 의한 건축 또는 설치의 절차와 동시에 할 수 있다. ▪도로‧수도 및 하수도가 설치되지 아니한 지역에 대하여는 건축물의 건축을 허가하지 아니할 것. |
② 토지의 형질변경 |
▪토지의 지반이 연약한 때에는 그 두께‧넓이‧지하수위 등의 조사와 지반의 지지력‧내려앉음‧솟아오름에 관한 시험을 실시하여 흙바꾸기‧다지기‧배수 등의 방법으로 이를 개량할 것 ▪토지의 형질변경에 수반되는 성토 및 절토에 의한 비탈면 또는 절개면에 대하여는 옹벽 또는 석축의 설치 등 도시계획조례가 정하는 안전조치를 할 것 |
③ 토석채취 |
지하자원의 개발을 위한 토석의 채취허가는 시가화대상이 아닌 지역으로서 인근에 피해가 없는 경우에 한하도록 하되, 구체적인 사항은 도시계획조례가 정하는 기준에 적합할 것. |
④ 토지분할 |
▪녹지지역안에서 관계 법령에 의한 허가‧인가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우에는 건축법(제49조제1항)의 규정에 의한 분할제한면적 이상으로서 도시계획조례가 정하는 면적 이상으로 분할할 것 ▪건축법 제49조제1항의 규정에 의한 분할제한면적 미만으로 분할하는 경우에는 다음의 1에 해당할 것 ․녹지지역안에서의 기존묘지의 분할 ․사설도로를 개설하기 위한 분할(사도법에 의한 사도개설허가를 받아 분할하는 경우를 제외한다) ․사설도로로 사용되고 있는 토지중 도로로서의 용도가 폐지되는 부분을 인접토지와 합병하기 위하여 하는 분할 ․국‧공유의 잡종재산중 매각‧교환 또는 양여하고자 하는 부분의 분할 ․토지이용상 불합리한 토지경계선을 시정하여 당해 토지의 효용을 증진시키기 위하여 분할후 인접토지와 합필하고자 하는 경우 ▪너비 5미터 이하로 분할하는 경우로서 토지의 합리적인 이용에 지장이 없을 것 |
⑤물건을 쌓아 놓는 행위 |
당해 행위로 인하여 위해발생, 주변환경오염 및 경관훼손 등의 우려가 없고, 당해 물건을 쉽게 옮길 수 있는 경우로서 도시계획조례가 정하는 기준에 적합할 것 |
4) 개발행위허가의 제한 등
(1) 개발행위허가의 제한
① 건설교통부장관, 시‧도지사, 시장 또는 군수는 다음 각호의 1에 해당되는 지역으로서 도시관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대하여는 대통령령이 정하는 바에 따라 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 1회에 한하여 3년 이내의 기간동안 개발행위허가를 제한할 수 있다. 다만, 제3호 내지 제5호에 해당하는 지역에 대하여는 1회에 한하여 2년 이내의 기간동안 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있다(법 제63조제1항).
㉠ 녹지지역 또는 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 생육되고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역(제1호)
㉡ 개발행위로 인하여 주변의 환경‧경관‧미관‧문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역(제2호)
㉢ 도시기본계획 또는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 당해 도시기본계획 또는 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역‧용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역(제3호)
㉣ 지구단위계획구역으로 지정되어 지구단위계획을 수립하고 있는 지역(제4호)
㉤ 기반시설부담구역으로 지정되어 기반시설부담계획을 수립하고 있는 지역(제5호)
② 건설교통부장관, 시‧도지사, 시장 또는 군수는 위의 규정(제1항)에 의하여 개발행위허가를 제한하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 제한지역‧제한사유‧제한대상행위 및 제한기간을 미리 고시하여야 한다(법 제63조제2항).
(2) 도시계획시설부지에서의 개발행위
⒜ 건축허가의 금지
특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 도시계획시설의 설치장소로 결정된 지상‧수상‧공중‧수중 또는 지하에 대하여는 당해 도시계획시설이 아닌 건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가하여서는 아니된다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다(법 제64조제1항).
⒝ 가설건축물 등의 건축허가
특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 도시계획시설결정의 고시일부터 2년이 경과할 때까지 당해 시설의 설치에 관한 사업이 시행되지 아니한 도시계획시설 중 단계별집행계획(제85조)이 수립되지 아니하거나 단계별집행계획에서 제1단계집행계획(단계별집행계획을 변경한 경우에는 최초의 단계별집행계획을 말한다)에 포함되지 아니한 도시계획시설의 부지에 대하여는 위의 규정(제1항)에 불구하고 다음 각호의 개발행위를 허가할 수 있다(법 제64조제2항).
㉠ 가설건축물의 건축과 이에 필요한 범위 안에서의 토지의 형질변경(제1호)
㉡도시계획시설의 설치에 지장이 없는 공작물의 설치와 이에 필요한 범위 안에서의 토지의 형질변경(제2호)
㉢건축물의 개축 또는 재축과 이에 필요한 범위 안에서의 토지의 형질변경(제56쩨4항제2호의 예외적 허용행위에 해당하는 경우를 제외한다)(제3호)
3. 개발행위허가의 절차
1) 행위허가신청
개발행위를 하고자 하는 자는 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보‧위해방지‧환경오염방지‧경관‧조경 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 개발행위허가권자에게 제출하여야 한다(법 제57조제1항).
2) 행위허가
(1) 허가‧불허가처분
① 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 위의 규정(제1항)에 의한 개발행위허가의 신청에 대하여 특별한 사유가 없는 한 대통령령이 정하는 기간 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 하여야 한다(법 제57조제2항).
② 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 위의 규정(제2항)에 의하여 허가 또는 불허가의 처분을 하는 때에는 지체없이 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하여야 한다(법 제57조제3항).
(2) 도시계획위원회의 심의
관계 행정기관의 장은 건축물의 건축, 토지의 형질변경, 토석의 채취(제56조제1항제1호 내지 제3호의 1)에 해당하는 행위로서 대통령령이 정하는 행위를 이 법에 의하여 허가하거나 다른 법률에 의하여 인가‧허가‧승인 또는 협의를 하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다(법 제59조제1항).
(3) 조건부허가
① 허가의 조건(기반시설의 설치 등)
특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 개발행위허가를 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보‧위해방지‧환경오염방지‧경관‧조경 등에 관한 조치를 할 것을 조건으로 개발행위허가를 할 수 있다(법 제57조제4항).
② 이행보증금의 예치(이행담보)
3) 준공검사
4. 개발행위허가의 효력
1) 인‧허가 등의 의제
개발행위허가를 함에 있어서 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수가 당해 개발행위에 대한 다음 각호의 인가‧허가‧승인‧면허‧협의‧해제‧신고 또는 심사 등(이하 “인‧허가 등”이라 한다)에 관하여 미리 관계 행정기관의 장과 협의한 사항(제3항)에 대하여는 당해 인‧허가 등을 받은 것으로 본다(법 제61조제1항).
① 공유수면매립의 면허, 실시계획의 인가(공유수면매립법 제9조, 제15조)
② 공유수면 점용 또는 사용의 허가, 실시계획의 인가 또는 신고(공유수면관리법 제5조, 제8조)
③ 채광계획의 인가(광업법 제47조)
④ 농지전용의 허가 또는 협의, 농지의 타용도 일시사용의 허가 또는 협의(농지법 제36조, 제38조)
⑤ 도로공사시행의 허가, 도로점용의 허가(도로법 제34조, 제40조)
⑥ 무연분묘의 개장허가(장사등에관한법률 제23조제1항).
⑦ 사도개설의 허가(사도법 제4조)
⑧ 토지의 형질변경 등의 허가, 사방지지정의 해제(사방사업법 제14조, 제20조)
⑨산지전용의 허가 또는 신고, 채석‧토사채취의 허가 또는 신고 및 입목벌채등의 허가 또는 신고(산지관리법 제14조, 제15조, 제25조, 제32조 및 산림법 제90조제1항)
⑩ 전용상수도설치 및 전용공업용수도설치의 인가(수도법 제36조, 제38조)
⑪ 초지전용의 허가, 신고 또는 협의(초지법 제23호)
⑫ 공공하수도에 관한 공사시행의 허가(하수도법 제13조)
⑬ 하천공사시행의 허가, 하천점용의 허가(하천법 제30조, 제33조)
⑭ 기타
2) 원상회복명령
특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 개발행위허가를 받지 아니하고 개발행위를 하거나 허가내용과 다르게 개발행위를 하는 자에 대하여는 그 토지의 원상회복을 명할 수 있다(법 제60조제3항).
3) 공공시설의 귀속등
“공공시설”이라 함은 도로‧공원‧철도‧수도 그밖의 대통령령이 정항는 공공용시설을 말한다(법 제2조제13호).
(1) 개발행위허가를 받은 자가 행정청인 경우
개발행위허가를 받은 자가 행정청인 경우 개발행위허가를 받은 자가 새로이 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치한 때에는 국유재산법 및 지방재정법의 규정에 불구하고 새로이 설치된 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속되고, 종래의 공공시설은 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 귀속된다(법 제65조제1항).
(2) 개발행위허가를 받은 자가 비행정청인 경우
개발행위허가를 받은 자가 행정청이 아닌 경우 개발행위허가를 받은 자가 새로이 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속되고, 개발행위로 인하여 용도가 폐지되는 공공시설은 국유재산법 및 지방재정법의 규정에 불구하고 새로이 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 이를 양도할 수 있다(법 제65조제2항).
(3) 개발행위허가의 절차
5. 개발행위에 따른 기반시설의 설치
1) 의 의
2) 기반시설설치의 대상지역
(1) 개발밀도관리구역
① 의의
“개발밀도관리구역”이라 함은 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것이 예상되나 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 대상으로 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 제66조의 규정에 의하여 지정하는 구역을 말한다(법 제2조제18호).
② 구역의 지정
특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 주거‧상업 또는 공업지역에서의 개발행위로 인하여 기반시설(도시계획시설을 포함한다)의 처리‧공급 또는 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 개발밀도관리구역으로 지정할 수 있다(법 제66조제1항).
③ 구역지정의 효력
특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 개발밀도관리구역 안에서는 대통령령이 정하는 범위 안에서 제77조 또는 제78조의 규정에 의한 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용한다(법 제66조제2항).
(2) 기반시설부담구역
① 의의
“기반시설부담구역”이라 함은 개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하게 하기 위하여 제67조의 규정에 의하여 지정되는 구역을 말한다(법 제2조제19호).
② 구역의 지정
특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 개발밀도관리구역 외의 지역으로서 다음 각호의 1에 해당하는 지역 중 기반시설의 용량이 부족할 것으로 예상되는 지역을 기반시설부담구역으로 지정할 수 있다(법 제67조제1항).
㉠ 건축물의 건축, 토지의 형질변경(제56조제1항제1호 또는 제2호)의 개발행위가 집중되는 지역
㉡ 대통령령이 정하는 규모 이상으로 토지의 형질변경이 이루어지거나 이루어질 것으로 예상되는 지역 및 그 주변지역
③ 구역지정의 효력
ⓐ 기반시설부담구역의 지정의 고시일(제67조제3항)부터 3년 이내에 기반시설부담계획이 수립‧고시되지 아니하는 경우 당해 기반시설부담구역은 그 3년이 되는 날의 다음날에 그 지정이 해제된 것으로 본다(법 제75조).
ⓑ 기반시설부담구역 안에서 다음 각호의 1의 개발행위로서 대통령령이 정하는 개발행위(이하 이 절에서 “기반시설부담개발행위”라 한다)를 하는 자는 기반시설부담계획이 정하는 바에 따라 기반시설부담구역 안에 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하여야 한다(법 제68조제1항).
㉠ 건축물의 건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경(제1호)
㉡ 건축물의 건축. 다만, 위(제1호)의 토지 안에서 이루어지는 건축물의 건축을 제외한다(제2호)
제6절 도시계획시설의 설치
1. 도시계획시설의 의의
1) 의 의
도시계획시설이란 기반시설 중 제30조의 규정에 의한 도시관리계획으로 결정된 시설을 말한다(법 제2조제7호).
2) 기반시설의 구분
(1) 기반시설의 종류
구 분 |
기반시설의 종류(법 제2조제6호 및 영제2조제1항) |
① 교통시설 |
도로‧철도‧항만‧공항‧주차장‧자동차정류장‧궤도‧삭도‧운하, 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차 및 건설기계운전학원 |
② 공간시설 |
광장‧공원‧녹지‧유원지‧공공공지 |
③ 유통‧공급시설 |
유통업무설비, 수도‧전기‧가스‧열공급설비, 방송‧통신시설, 공동구‧시장, 유류저장 및 송유설비 |
④ 공공‧문화체육시설 |
학교‧운동장‧공공청사‧문화시설‧체육시설‧도서관‧연구시설‧사회복지시설‧공공직업훈련시설‧청소년수련시설 |
⑤ 방재시설 |
하천‧유수지‧저수지‧방화설비‧방풍설비‧방수설비‧사방설비‧방조설비 |
⑥ 보건위생시설 |
화장장‧공동묘지‧납골시설‧장례식장‧도축장‧종합의료시설 |
⑦ 환경기초시설 |
하수도‧폐기물처리시설‧수질오염방지시설‧폐차장 |
(2) 기반시설의 세분
기반시설의 종류 |
기반시설의 세분(영제2조제2항) |
도 로 |
▪일반도로▪자동차전용도로 ▪보행자전용도로▪자전거전용도로 ▪고가도로▪지하도로 |
자동차정류장 |
▪여객자동차터미널▪화물터미널 ▪공영차고지 |
광 장 |
▪교통광장▪일반광장 ▪경관광장▪지하광장 ▪건축물부설광장 |
2. 도시계획시설의 설치‧관리
1) 도시관리계획의 결정
(1) 도시관리계획에 의한 시설의 설치
지상‧수상‧공중‧수중 또는 지하에 기반시설을 설치하고자 하는 때에는 그 시설의 종류‧명칭‧위치‧규모 등을 미리 도시관리계획으로 결정하여야 한다(법 제43조제1항 본문). 즉, 도로‧철도‧공동구‧학교‧녹지 등은 반드시 도시관리계획결정을 거쳐야 설치할 수 있다.
(2) 도시관리계획에 의하지 아니할 수 있는 경우
다만, 용도지역‧기반시설의 특성 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다(법 제43조제1항 단서). 즉, 시장‧공공청사‧문화시설‧연구시설‧유치원‧사회복지시설, 방송‧통신시설, 자동차 및 건설기계검사시설 등은 도시관리계획 결정 없이도 설치할 수 있다. (영 제35조)
2) 시설의 설치기준
(1) 일반적 설치기준
도시계획시설의 결정‧구조 및 설치의 기준 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. 다만, 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 그 법률에 의한다(법 제43조제2항).
(2) 공중‧지하에의 설치기준과 보상
도시계획시설을 공중‧수중‧수상 또는 지하에 설치함에 있어서 그 높이 또는 깊이의 기준과 그 설치로 인하여 토지나 건물에 대한 소유권의 행사에 제한을 받는 자에 대한 보상 등에 관하여는 따로 법률로 정한다(법 제46조).
3) 시설의 관리
위의 규정(제1항)에 의하여 설치한 도시계획시설의 관리에 관하여 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 국가가 관리하는 경우에는 대통령령으로, 지방자치단체가 관리하는 경우에는 해당 지방자치단체의 조례로 도시계획시설의 관리에 관한 사항을 정한다(법 제43조제3항).
4) 장기미집행 도시계획시설
(1) 헌법불합치 결정
구 도시계획법상의 장기미집행 도시계획시설 관련규정(제4조)에 대한 헌법불합치결정(헌재 1999.10.21, 헌바26)의 취지[도시계획시설결정으로 당해 토지의 사적 이용권이 배제되거나 소유자가 토지를 종래 허용된 용도대로 사용할 수 없어 현저한 재산상의 손실이 발생하는 경우에는 보상이 필요하며, 10년이상 아무런 보상없이 수인하도록 하는 것은 과도한 제한으로서 헌법에 불합치한다. 즉, 나대지의 경우에는 임야나 전답의 경우와는 달리, 종래 허용된 용도(건축)대로 사용할 수 없으므로 보상이 필요하다.]를 반영하여 개정 도시계획법에 이어 국토의계획및이용에관한법률에서는 다음과 같은 규정을 두고 있다.
(2) 도시계획시설부지의 매수청구
① 매수청구
도시계획시설에 대한 도시관리계획의 결정(이하 “도시계획시설결정”이라 한다)의 고시일부터 10년 이내에 당해 도시계획시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우(제88조의 규정에 의한 실시계획의 인가 또는 그에 상당하는 절차가 행하여진 경우를 제외한다. 이하 같다) 당해 도시계획시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목이 대인 토지(당해 토지에 있는 건축물 및 정착물을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 소유자는 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그에 해당하는 자(이하 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수를 포함하며, 이 조에서 “매수의무자”라 한다)에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있다(법 제47조제1항).
㉠ 이 법에 의하여 당해 도시계획시설사업의 시행자가 정하여진 경우에는 그 시행자
㉡ 이 법 또는 다른 법률에 의하여 도시계획시설을 설치하거나 관리하여야 할 의무가 있는 자가 있는 경우에는 그 의무가 있는 자. 이 경우 도시계획시설을 설치하거나 관리하여야 할 의무가 있는 자가 서로 다른 경우에는 설치하여야 할 의무가 있는 자에게 매수청구하여야 한다.
② 매수결정
매수의무자는 위의 규정(제1항)에 의한 매수청구가 있은 날부터 2년 이내에 매수여부를 결정하여 토지소유자와 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수(매수의무자가 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수인 경우를 제외한다)에게 통지하여야 하며, 매수하기로 결정한 토지는 매수결정을 통지한 날부터 2년 이내에 매수하여야 한다(법 제47조제6항).
③ 매수방법
매수의무자는 매수청구(제1항)를 받은 토지를 매수하는 때에는 현금으로 그 대금을 지급한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 매수의무자가 지방자치단체인 경우에는 채권(이하 “도시계획시설채권”이라 한다)을 발행하여 지급할 수 있다(법 제47조제2항).
㉠ 토지소유자가 원하는 경우
㉡ 대통령령이 정하는 부재부동산소유자의 토지 또는 비업무용토지로서 매수대금이 대통령령이 정하는 일정금액(3천만원)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대하여 지급하는 경우
④ 개발행위허가
매수청구(제1항)를 한 토지의 소유자는 다음 각호의 1에 해당하는 경우 개발행위의 허가(제56조)의 규정에 의한 허가를 받아 대통령령이 정하는 건축물 또는 공작물을 설치할 수 있다. 이 경우 개발행위허가의 기준 및 도시계획시설부지에서의 개발행위(제58조 및 제64조)의 규정은 이를 적용하지 아니한다(법 제47조제7항).
㉠ 위의 규정(제6항)에 의하여 매수하지 아니하기로 결정한 경우
㉡ 매수결정(제6항)을 통지한 날부터 2년이 경과될 때까지 당해 토지를 매수하지 아니하는 경우
(3) 도시계획시설결정의 실효
① 도시계획시설결정이 고시된 도시계획시설에 대하여 그 고시일부터 20년이 경과될 때까지 당해 시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시계획시설결정은 그 고시일부터 20년이 되는 날의 다음날에 그 효력을 상실한다(법 제48조제1항).
5) 공동구
(1) 공동구의 의의
“공동구(共同溝)”라 함은 지하매설물(전기‧가스‧수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등)을 공동수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 기하기 위하여 지하에 설치하는 시설물을 말한다(법 제2조제9호).
(2) 공동구의 설치‧관리
공동구가 설치된 경우에는 당해 공동구에 수용되어야 할 시설이 빠짐없이 공동구에 수용되도록 하여야 한다(법 제44조제1항).
6) 광역시설
(1) 광역시설의 의의
“광역시설”이라 함은 기반시설 중 광역적인 정비체계가 필요한 다음 각목의 시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다(법 제2조제8호).
(2) 광역시설의 설치‧관리
① 광역시설의 설치 및 관리는 도시계획시설의 설치‧관리에 관한 규정(제43조)에 의한다(법 제45조제1항).
② 관계 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 협약을 체결하거나 협의회 등을 구성하여 광역시설을 설치‧관리할 수 있다. 다만, 협약의 체결이나 협의회 등의 구성이 이루어지지 아니하는 경우 당해 시 또는 군이 동일한 도에 속하는 때에는 관할 도지사가 광역시설을 설치‧관리할 수 있다(법 제45조제2항).
제7절 도시계획시설사업의 시행
1. 도시계획시설사업의 의의
1) 의 의
도시계획시설사업이란 도시계획사업의 하나로서 도시계획시설을 설치‧정비 또는 개량하는 사업을 말한다(법 제2조제10호). 도시계획시설이란 기반시설 중 제30조에 의한 도시관리계획으로 결정된 시설을 말하는데(법 제2조제7호), 이러한 도시계획시설을 설치‧정비 또는 개량하는 사업을 도시계획시설사업이라 부른다.
2) 도시계획사업의 분류
도시계획사업은 도시관리계획을 시행하기 위한 사업으로서 도시계획시설사업, 도시개발법에 의한 도시개발사업, 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업을 말한다(법 제2조제11호).
이 중 ① 도시계획시설사업은 국토의계획및이용에관한법률이 그 집행절차와 방법을 직접 규정하고 있으나, ② 도시개발사업과 ③ 정비사업은 각각 도시개발법과 도시및주거환경정비법에서 따로 그 집행절차와 방법을 규정하고 있다.
3) 개발사업의 법체계
2. 단계별집행계획의 수립
1) 의 의
단계별집행계획이란 도시계획시설사업을 구체적으로 집행하기 위한 계획으로서 재원조달계획‧보상계획 등을 그 내용으로 한다.
2) 계획의 수립‧공고
① 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 도시계획시설에 대하여 도시계획시설결정의 고시일부터 2년 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 재원조달계획‧보상계획 등을 포함하는 단계별 집행계획을 수립하여야 한다(법 제85조제1항).
② 건설교통부장관 또는 도지사가 직접 입안한 도시관리계획인 경우 건설교통부장관 또는 도지사는 단계별 집행계획을 수립하여 해당 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수에게 이를 송부할 수 있다(법 제85조제2항).
③ 단계별집행계획은 제1단계집행계획과 제2단계집행계획으로 구분하여 수립하되, 3년 이내에 시행하는 도시계획시설사업은 제1단계집행계획에, 3년 후에 시행하는 도시계획시설사업은 제2단계집행계획에 포함되도록 하여야 한다(법 제85조제3항).
④ 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 위의 규정(제1항 또는 제2항)에 의하여 단계별 집행계획을 수립하거나 송부받은 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지체없이 이를 공고하여야 한다(법 제85조제4항).
3. 사업의 시행자
도시계획시설사업은 원칙적으로 시장‧군수가 시행하지만 예외적으로 건설교통부장관 또는 도지사가 직접 사업을 시행할 수 있는 경우도 있고, 그밖에 제3자인 사인 등이 시행자로 지정받아 사업을 시행할 수도 있다.
1) 행정청인 시행자
(1) 시장‧군수의 시행
① 시장‧군수의 시행
특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수는 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 관할구역 안의 도시계획시설사업을 시행한다(제86조제1항).
② 2 이상의 시‧군에 걸치는 경우
ⓐ 도시계획시설사업이 2 이상의 특별시‧광역시‧시 또는 군의 관할구역에 걸쳐 시행되게 되는 때에는 관계 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수가 서로 협의하여 시행자를 정한다(법 제86조제2항).
ⓑ 위의 규정(제2항)에 의한 협의가 성립되지 아니하는 경우 도시계획시설사업을 시행하고자 하는 구역이 같은 도의 관할구역에 속하는 때에는 관할 도지사가, 2 이상의 시‧도의 관할구역에 걸치는 때에는 건설교통부장관이 시행자를 지정한다(법 제86조제3항).
(2) 건설교통부장관 또는 도지사의 시행
위의 규정(제1항 내지 제3항)에 불구하고 ① 건설교통부장관은 국가계획과 관련되거나 그밖에 특히 필요하다고 인정되는 때에는 관계 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수의 의견 직접 도시계획시설사업을 시행할 수 있으며, ② 도지사는 광역도시계획과 관련되거나 특히 필요하다고 인정되는 때에는 관계 시장 또는 군수의 의견을 들어 직접 도시계획시설사업을 시행할 수 있다(법 제86조제4항).
2) 비행정청(사인 등)인 시행자
① 위의 규정(제1항 내지 제4항)에 의하여 시행자가 될 수 있는 자 외의 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관, 시‧도지사, 시장 또는 군수로부터 시행자로 지정을 받아 도시계획시설사업을 시행할 수 있다(법 제86조제5항).
② 국가‧지방자치단체 그 밖에 대통령령이 정하는 자 이외의 자가 도시계획시설사업의 시행자로 지정받고자 하는 때에는 사업의 대상인 토지(국‧공유지 제외)면적의 2/3이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수 2/3이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 한다(법 제86조제7항, 영 제96조제3항).
4. 사업실시계획의 작성‧인가
1) 의 의
시행자가 도시계획시설사업을 시행하고자 할 때에는 먼저 그 사업의 실시계획을 작성하여 건설교통부장관 또는 시‧도지사의 인가를 받아야 한다(법 제88조제1항 내지 제3항) 실시계획은 사업 시행에 필요한 설계도서‧자금계획 및 시행기간 등을 그 내용으로 한다(법 제88조제4항).
2) 실시계획의 작성
① 도시계획시설사업의 시행자는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 도시계획시설사업에 관한 실시계획(이하 “실시계획”이라 한다)을 작성하여야 한다(법 제88조제1항).
② 실시계획에는 사업시행에 필요한 설계도서‧자금계획 및 시행기간 그밖에 대통령령이 정하는 사항을 명시하거나 첨부하여야 한다(법 제88조제4항).
3) 실시계획의 인가
도시계획시설사업의 시행자(건설교통부장관 및 시‧도지사를 제외한다)는 위의 규정(제1항)에 의하여 실시계획을 작성한 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관 또는 시‧도지사의 인가를 받아야 한다(법 제88조제2항 전단).
(1) 인가의 조건
① 기반시설의 설치 등
건설교통부장관 또는 시‧도지사는 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보‧위해방지‧환경오염방지‧경관‧조경 등의 조치를 할 것을 조건으로 실시계획을 인가할 수 있다(법 제88조제2항 후단).
② 이행보증금의 예치(이행담보)
(2) 인가의 절차
① 서류의 열람 및 의견제출
ⓐ 건설교통부장관 또는 시‧도지사는 실시계획을 인가(제88조제2항)하고자 하는 때에는 미리 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 공고하고, 관계 서류의 사본을 20일 이상 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다(법 제90조제1항).
ⓑ 도시계획시설사업의 시행지구 안의 토지‧건축물 등의 소유자 및 이해관계인은 위의 규정(제1항)에 의한 열람기간 이내에 건설교통부장관, 시‧도지사 또는 도시계획시설사업의 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 건설교통부장관, 시‧도지사 또는 도시계획시설사업의 시행자는 제출된 의견이 타당하다고 인정되는 때에는 이를 실시계획에 반영하여야 한다(법 제90조제2항).
② 고시
건설교통부장관 또는 시‧도지사는 실시계획을 작성하거나 인가한 때(제88조)에는 대통령령이 정하는 바에 따라 그 내용을 고시하여야 한다(제91조).
4) 작성‧인가의 효과
(1) 사업시행권의 설정
실시계획 작성‧인가를 받은 자는 당해 도시계획시설사업을 시행할 수 있는 권리를 취득하게 된다. 따라서 실시계획인가의 학문적 성격은 도시계획시설사업의 시행권이라는 권리를 설정하는 특허(형성적 행위)에 해당한다할 것이다.
(2) 사업인정의제
실시계획의 작성‧인가를 받아 고시하면 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(제20조제1항 및 제22조)의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다(법 제96조제2항).
(3) 관련 인‧허가 등의 의제
5. 사업의 시행
1) 타인 토지에의 출입 등
2) 관계서류의 열람 등
(1) 관계서류의 열람‧등본청구
(2) 서류의 송달(공시송달)
3) 토지등의 수용‧사용
(1) 수용방식의 적용
-공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 적용-
도시계획시설사업은 공용수용방식에 의하여 시행한다.
① 도시계획시설사업의 시행자는 도시계획시설사업에 필요한 다음 각호의 물건 또는 권리를 수용 또는 사용할 수 있다(법 제95조제1항).
㉠ 토지‧건축물 또는 그 토지에 정착된 물건
㉡ 토지‧건축물 또는 그 토지에 정착된 물건에 관한 소유권 외의 권리
② 위의 규정(제95조)에 의한 수용 및 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을 준용한다(법 제96조제1항).
(2) 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 대한 특례
국토의계획및이용에관한법률은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 대한 특례로서 사업인정, 재결신청, 확장사용에 대하여 다음과 같이 규정하고 있다.
① 사업인정의제
위의 규정(제1항)에 의하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을 준용함에 있어서 실시계획의 고시(제91조)가 있은 때에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(제20조제1항 및 제22조)의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다(법 제96조제2항 전단).
② 재결신청
다만, 재결신청은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(제23조제1항 및 제28조제1항:시행자와 토지소유자등과의 협의가 성립되지 아니하는 경우에는 시행자는 사업인정 고시일로부터 1년이내에 관할토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다)의 규정에 불구하고 실시계획에서 정한 도시계획시설사업의 시행기간 이내에 하여야 한다(법 제96조제2항 후단).
③ 지대사용(확장사용)
도시계획시설사업의 시행자는 사업시행을 위하여 특히 필요하다고 인정되는 때에는 도시계획시설에 인접한 토지‧건축물 또는 그 토지에 정착된 물건이나 그 토지‧건축물 또는 물건에 관한 소유권 외의 권리를 일시 사용할 수 있다(법 제95조제2항).
4) 공사완료공고 등
(1) 준공검사
(2) 공사완료공고
5) 국‧공유지의 처분제한 등
(1) 국‧공유지의 처분제한
① 도시관리계획결정의 고시(제30조제6항)가 있는 때에는 국‧공유지로서 도시계획시설사업에 필요한 토지는 당해 도시관리계획으로 정하여진 목적 외의 목적으로 이를 매각하거나 양도할 수 없다(법 제97조제1항).
② 위의 규정(제1항)에 위반한 행위는 무효로 한다(법 제97조제2항).
(2) 국‧공유조성대지의 처분(국유재산법 등과의 관계)
도시계획시설사업으로 인하여 조성된 대지 및 건축물 중 국가 또는 지방자치단체의 소유에 속하는 재산을 처분하고자 하는 때에는 국유재산법 및 지방재정법의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 다음 각호의 순위에 의하여 처분할 수 있다(제100조).
① 당해 도시계획시설사업의 시행으로 인하여 수용된 토지 또는 건축물 소유자에의 양도
② 다른 도시계획시설사업의 필요한 토지와의 교환
6) 공공시설 등의 귀속
개발행위허가에 의하여 설치한 공공시설의 귀속에 관한 규정(제65조)은 도시계획시설사업에 의하여 새로이 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치한 경우에 이를 준용한다.
7) 사업의 분할시행
도시계획시설사업의 시행자는 도시계획시설사업의 효율적인 추진을 위하여 필요하다고 인정되는 때에는 사업시행대상지역을 2 이상으로 분할하여 도시계획시설사업을 시행할 수 있다(법 제87조).
8) 행정심판
이 법에 의한 도시계획시설사업의 시행자의 처분에 대하여는 행정심판법에 의하여 행정심판을 제기할 수 있다. 이 경우 행정청이 아닌 시행자의 처분에 대하여는 당해 시행자를 지정한 자(제86조제5항)에게 행정심판을 제기하여야 한다(법 제134조).
6. 비용의 부담
1) 시행자부담의 원칙
광역도시계획 또는 도시계획의 수립, 도시계획시설사업에 관한 비용은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 국가가 행하는 경우에는 국가예산에서, 지방자치단체가 행하는 경우에는 당해 지방자치단체가, 행정청이 아닌 자가 행하는 경우에는 그 자가 부담함을 원칙으로 한다(법 제101조)
2) 수익자부담의 경우
(1) 지방자치단체의 부담
(2) 공공시설관리자의 부담
3) 보조 및 융자
4) 취락지구에 대한 지원
제8절 토지거래허가제
1. 의 의
1) 토지거래허가제의 의의
토지거래허가제란 소위 토지공개념(土地公槪念) 관련입법의 예로서 토지거래허가구역내에서 토지거래계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 행정관청의 허가를 받도록 하는 제도이다.
토지거래허가제는 토지의 투기억제등 거래질서확립에도 그 목적이 있으나, 긍극적으로는 토지의 효율적‧합리적이용을 도모하고자 하는 제도라 하겠다.
2) 토지거래계약허가의 법적 성격
토지거래계약허가(土地去來契約許可)의 학문상 성격에 대하여 허가설(許可說)도 있으나, 다수설‧판례는 인가설(認可說)을 취하고 있다. 인가설에 의하면, 허가구역내의 토지거래계약에 있어서 허가는 효력요건으로서 사전에 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 경우에는 그 계약은 효력을 발생하지 아니한다. 다만, 판례는 사전에 허가를 받지 않았더라도 허가받을 것을 전제로 하고 계약을 체결하고 사후에 허가를 받았다면 소급하여 효력을 발생한다고 보고 있다. 즉, 무허가 토지거래계약은 원칙적으로 무효이나, 허가받을 것을 전제로 하고 계약을 체결하고 사후에 허가를 받았다면 유효하게 된다는 유동적 무효설(流動的無效說)을 취하고 있다.
2. 토지거래허가구역의 지정
1) 지정요건
(1) 지정권자
토지거래허가구역은 건설교통부장관이 지정한다(법 제117조).
(2) 대상지역
건설교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 한다)으로 지정할 수 있다(법 제117조제1항).
(3) 지정기간
건설교통부장관이 5년이내의 기간을 정하여 지정하여야 하고 5년을 초과하여 지정할 수는 없다(법 제117조제1항).
다만, 지정기간내에 지정사유가 소멸하면 구역의 지정을 해제하거나 구역의 일부를 축소하여야 하고(법 제117조제6항), 지정기간 만료후에도 지정사유가 존속하면 재지정할 수 있다(법 제117조제2항 단서).
(4) 지정해제 및 구역축소
건설교통부장관은 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시‧도지사, 시장‧군수 또는 구청장으로부터의 허가구역의 지정해제 또는 축소 요청이 이유있다고 인정되는 때에는 지체없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다(법 제117조제6항).
2) 지정절차
허가구역은 건설교통부장관이 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정‧공고한다.
① 지가동향조사
② 도시계획위원회의 심의
건설교통부장관이 위의 규정(제1항)에 의하여 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다(법 제117조제2항 본문). 또한 허가구역의 지정을 해제하거나 구역의 일부를 축소하는 경우에도 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다(법 제117조제7항).
③ 지정‧공고
건설교통부장관이 허가구역으로 지정한 때에는 지체없이 허가구역이 범위, 지정기간 및 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적을 공고하여야 한다(법 제117조제3항, 영 제116조제2항).
④ 통지 및 열람
3) 지정의 효과
(1) 효력발생시기
허가구역의 지정은 위의 규정(제3항)에 의하여 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일후에 그 효력이 발생한다(법 제117조제5항).
(2) 토지거래계약의 허가
허가구역으로 지정되면, 그 구역안에서 토지거래계약을 체결하고자 하는 자는 시장‧군수‧구청장의 허가를 받아야 한다.
3. 토지거래계약의 허가
1) 허가요건
(1) 허가권자
허가구역안에 있는 토지에 관한 거래계약을 체결하고자 하는 자는 관할 시장‧군수‧구청장의 허가를 받아야 한다(법 제118조제1항).
(2) 허가대상권리
토지의 관한 소유권‧지상권 및 그러한 권리의 취득을 목적으로 하는 권리를 대가를 받고 이전 또는 설정하는 계약 및 그 예약을 체결하고자 하는 경우에 허가를 받아야 한다(법 제118조제1항). 따라서 허가대상 권리에는 소유권의 이전, 지상권의 설정은 포함되지만, 저당권‧전세권‧임차권은 포함되지 않으며, 유상계약에 한하므로 매매‧교환은 해당되지만 증여‧상속‧수용‧경매‧환매등은 해당되지 않는다. 또한, 현물출자‧유저당은 허가대상에 속하나 명의신탁해지(대판 91다29378, 91.10.25:비록 허가구역내의 토지라도 대가관계없이 신탁자의 일방적인 의사표시에 의한 명의신탁해지로 인한 소유권이전등기청구는 토지거래계약에 해당하지 않는다.)는 속하지 않는다고 본다.
(3) 허가대상규모(기준면적)
대통령령으로 정하는 용도별 기준면적을 초과하는 토지에 대한 거래계약을 체결하고자 하는 경우에 허가를 받아야 한다. 즉, 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 위의 규정(제1항)에 의한 허가를 요하지 아니하며(법 제118조제2항, 영 제118조), 사후에 신고할 필요도 없다.
▪토지거래허가의 기준면적▪
용도지역 |
기준면적(허가를 요하지 아니하는 토지의 면적) | |
① 도시지역 |
주거지역 |
180㎡ 이하 |
상업지역 |
200㎡ 이하 | |
공업지역 |
660㎡ 이하 | |
녹지지역 |
200㎡ 이하 | |
용도지역의 지정이 없는 구역 |
180㎡ 이하 | |
② 도시지역외의 지역 |
500㎡ 이하. 다만, 농지의 경우는 1천㎡ 이하로 하고, 임야의 경우는 2천㎡ 이하로 한다. |
(4) 허가심사기준(불허가 처분사유)
토지거래계약의 심사기준은 ① 실수요성 ② 토지이용계획에의 적합성 ③ 면적의 적정성으로 구분되며, 이 기준 중 어느 하나에라도 적합하지 않으면 허가할 수 없다. 즉, 시장‧군수 또는 구청장은 허가신청(제118조)이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 아니된다(법 제119조).
① 실수요성의 기준
토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용목적이 다음 각목의 1에 해당되지 아니하는 경우(제1호)
㉠ 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는 것인 경우
㉡ 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장‧군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우
㉢ 허가구역안에 거주하는 농업인‧임업인‧어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역안에서 농업‧축산업‧임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우
㉣ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
㉤ 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역‧지구‧구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우
㉥ 허가구역의 지정당시 당해 구역안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우
㉦ 허가구역안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우
∙공익사업용지로 협의양도 또는 수용된 자가 1년이내에 대체토지를 종전토지가격이하로 취득하는 경우
∙이용‧개발행위가 제한‧금지된 토지로서 현상보존의 목적으로 취득하는 경우
② 토지이용계획에의 적합성
토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용목적이 다음 각목의 1에 해당되는 경우(제2호)
㉠ 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우
㉡ 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우
③ 면적의 적정성
그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우(제3호)
2) 허가절차
(1) 허가신청
토지거래계약의 허가(제118조제1항)를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획 등(당사자의 성명‧주소, 토지의 지번‧지목‧면적‧이용상황 및 권리설정현황, 토지의 정착물, 이전‧설정하고자 하는 권리의 종류, 계약예정금액, 토지의 이용에 관한 계획)을 기재하여 시장‧군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다(법 제118조제3항).
(2) 허가 또는 불허가처분
시장‧군수 또는 구청장은 위의 규정(제3항)에 의한 허가신청서를 받은 때에는 그 허가신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 선매협의절차(제122조)가 진행중인 때에는 위의 기간 이내에 그 사실을 신청인에게 통지하여야 한다(법 제118조제4항).
(3) 허가처분의 의제
위의 규정(제4항)에 의한 기간 이내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의사실의 통지가 없는 때에는 당해 기간이 만료한 날의 다음날에 토지거래계약의 허가(제118조제1항)가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장‧군수 또는 구청장은 지체없이 신청인에게 허가증을 교부하여야 한다(법 제118조제5항).
3) 허가의 효과
(1) 거래계약의 효력
① 허가거래계약의 효력
허가구역안에 있는 토지에 대한 거래계약은 허가를 받고 계약을 체결하여야 그 계약은 채권적‧물권적 효력이 발생한다.
허가받은 자는 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우를 제외하고는 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다(법 제124조제1항). 다만, 허가받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하지 아니하는 경우에는 선매의 대상이 될 수 있다(법 제122조제1항).
② 무허가거래계약의 효력(무효)
위의 규정(제1항)에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다(법 제118조제6항).
허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 채권적 효력이 발생하지 않는 것은 물론, 물권적 효력도 발생하지 아니한다. 따라서, 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고 채무불이행을 이유로 계약해제나 손해배상을 청구할 수도 없다(대판 2000.1.28, 99다40524). 또한, 설사 착오로 등기가 되었더라도 그 등기는 무효이다.
다만, 판례는 유동적 무효의 법리에 의하여 허가받을 것을 전제로 하고 계약을 체결하고 사후에 허가를 받았다면, 계약체결시에 소급하여 효력을 발생한다고 보고 있다. 즉, 허가받을 것을 전제로 하고 계약을 체결한 경우에는 계약체결시부터 허가‧불허가 처분시까지 유동적 무효의 상태에 있으며, 허가시에는 계약체결시에 소급하여 유효하나, 불허가시에는 소급하여 확정적으로 무효로 된다고 보고 있다(대판 1993.7.27, 91다33766). 그러나, 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약을 체결한 경우에는 계약체결시부터 확정적으로 무효라고 보고 있다(대판 1996.6.28, 95다 54501).
토지거래계약이 유동적 무효의 상태에 있는 한, 그에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 부당이득으로서 반환청구할 수 없고, 중도금 지급 등에 대한 이행지체도 성립할 수 없으며 따라서 채무불이행을 원인으로 한 계약의 해제도 있을 수 없다.
③ 불법거래계약
허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 사위 기타 부정한 방법으로 토지거래계약허가를 받은 자는 2년이하의 징역 또는 토지가격(개별공시지가를 기준으로 하여 산정)의 30%에 상당하는 금액이하의 벌금에 처한다(법 제141조).
(2) 처분을 받은자의 권리‧의무
① 이의신청
위의 규정(제118조)에 의한 처분에 대하여 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1월 이내에 시장‧군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다(법 제120조제1항).
② 불허가처분을 받은 자의 매수청구권
㉠ 토지거래계약 허가신청(제118조제1항)을 한 경우에 있어서 불허가의 처분을 받은 자는 불허가처분의 통지를 받은 날부터 1월 이내에 시장‧군수 또는 구청장에게 당해 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다(법 제123조제1항).
㉡ 위의 규정(제1항)에 의한 매수청구를 받은 시장‧군수 또는 구청장은 국가‧지방자치단체‧한국토지공사 그 밖에 대통령령이 정하는 정부투자기관 또는 공공단체중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위안에서 공시지가를 기준으로 하여 당해 토지를 매수하게 하여야 한다. 다만, 토지거래계약 허가신청서에 기재된 가격이 공시지가보다 낮은 때에는 허가신청서에 기재된 가격으로 매수할 수 있다(법 제123조제2항).
③ 허가처분을 받은 자의 토지이용의무
토지거래계약 허가를 받은 자(제118조)는 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우를 제외하고는 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다(법 제124조제1항).
4) 허가의 특례
(1) 국가등이 거래계약이 당사자인 경우
(2) 토지의 수용등의 경우
▪공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 토지의 협의취득‧수용‧사용 및 환매의 경우
▪국유재산을 일반경쟁입찰에 의하여 처분하는 경우
▪도시개발법에 의한 조성토지등의 공급계획에 따라 토지를 공급하는 경우, 환지예정지를 지정하는 경우, 환지처분의 경우 및 체비지 등을 매각하는 경우
▪도시 및 주거환경정비법에 의한 관리처분계획에 따라 분양하는 경우, 보류지등을 매각하는 경우
▪기타
(3) 다른 법률과의 관계
① 농지법과의 관계
농지에 대하여 토지거래계약 허가(제118조)를 받은 경우에는 농지법(제8조)의 규정에 의한 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.
② 부동산등기특별조치법과의 관계
토지거래계약 허가(제118조제4항 및 제5항)의 규정에 의하여 허가증을 교부받은 경우에는 부동산등기특별조치법(제3조)의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.
4. 선매제도
1) 의 의
시장‧군수 또는 구청장은 토지거래계약에 관한 허가신청(제118조제1항)이 있는 경우 다음 각호의 1에 해당하는 토지에 대하여 국가‧지방자치단체‧한국토지공사 그 밖에 대통령령이 정하는 정부투자기관 또는 공공단체가 그 매수를 원하는 때에는 이들중에서 당해 토지를 매수할 자(이하 “선매자”라 한다)를 지정하여 당해 토지를 협의매수하게 할 수 있다(법 제122조제1항).
① 공익사업용 토지(제1호)
②토지거래계약 허가(제118조제1항)를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지(제2호)
2) 선매의 요건
(1) 대상토지
선매는 토지거래허가구역안의 토지를 대상으로 한다. 즉, 토지거래허가신청이 있는 경우 그 토지가 공익사업용토지에 해당하거나 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 해당하여야 한다(법 제118조제1항).
(2) 선매자 및 대상권리
시장‧군수‧구청장은 국가‧지방자치단체‧한국토지공사 기타 대통령령이 정하는 정부투자기관 및 공공단체가 선매대상 토지의 매수를 원하는 때에는 이들 중에서 그 토지를 매수할 선매자를 지정하여 협의매수(協議買收)하게 할 수 있다(법 제122조제1항).
선매협의의 대상은 그 거래계약이 토지의 소유권 이전을 목적으로 하는 경우에 한하며, 지상권‧전세권의 설정, 임대차 등의 경우에는 이에 속하지 않는다.
(3) 선매가격
선매자가 위의 규정(제1항 및 제2항)에 의하여 토지를 매수하는 경우의 가격은 공시지가를 기준으로 하되, 토지거래계약 허가신청서에 기재된 가격이 공시지가보다 낮은 경우에는 허가신청서에 기재된 가격을 할 수 있다(법 제122조제3항).
3) 선매의 절차
① 선매자의 지정‧통지
시장‧군수 또는 구청장은 위의 토지(제1항 각호의 1)에 대하여 토지거래계약 허가신청이 있는 경우에는 그 신청이 있는 날부터 1월 이내에 선매자를 지정하여 토지소유자에게 이를 통지하여야 한다(법 제122조제2항 전단).
② 선매협의
선매자는 지정통지를 받은 날부터 1월 이내에 당해 토지소유자와 대통령령이 정하는 바에 따라 선매협의를 완료하여야 한다(법 제122조제2항 후단).
③ 협의가 불성립한 경우
시장‧군수 또는 구청장은 위의 규정(제2항)에 의한 선매협의가 이루어지지 아니한 때에는 지체없이 허가 또는 불허가의 여부를 결정하여 이를 통보하여야 한다(법 제122조제4항).
[부칙] <법률 제6655호, 2002.2.4>
① 시행일
이 법은 2003년 1월 1일부터 시행한다(제1조).
② 다른 법률의 폐지
국토이용관리법 및 도시계획법은 이를 각각 폐지한다(제2조)
③ 일반적 경과조치
이 법 시행 당시 또는 이 법 시행후 종전의 국토이용관리법 또는 도시계획법 규정에 의한 결정‧처분‧절차 그 밖의 행위는 이 법의 규정에 의하여 행하여진 것으로 본다(제10조)
④ 계획에 관한 경과조치
계 획 |
종전의 계획 |
1. 광역도시계획 2. 도시기본계획 3. 도시관리계획 4. 제1종지구단위계획 |
1. 광역도시계획 2. 도시기본계획 3. 도시계획, 국토이용계획 4. 지구단위계획 |
⑤ 지역‧지구등에 관한 경과조치
용도지역‧용도지구‧용도구역 |
종전의 지역‧지구 |
1. 관리지역 |
1. 준도시지역 및 준농림지역 |
2. 취락지구 |
2. 국토의계획및이용에관한법률 제33조제8호의 규정에 의한 취락지구 |
3. 개발진흥지구 |
3. 개발촉진지구, 국토의계획및이용에관한법률령에 의한 취락지구, 시설용지지지구중 제2항(체육시설)에 해당하지 아니하는 시설용지구, 산업촉진지구 |
4. 수산자원보호구역 |
4. 수산자원보전지구 |