[논쟁] 1가구 1주택 양도세 부과 타당한가

[★카리스마★]

<찬성>

10·29 부동산 종합대책에 이어 1세대 1주택 양도세 비과세제도에 대한 비논리적인 발언과 근거없는 믿음들이 난무하고 있다.

‘1세대 1주택 양도세 비과세’란 3년 이상 소유했던 집을 팔아 이득이 생겼어도 팔 때 소유자 세대가 전국에 이 집 한채만 갖고 있었으면 과세하지 않는다는 것이다.

이 제도는 어떤 의미를 가졌는지 살펴보자.

- 몇 천만원과 몇 억원의 차익에 동일하게 면세

첫째,주택보급율을 높인다는 미명하에 정부에서 공식적으로 주택 한 채에 해당하는 재테크를 조세측면에서 조장한 것이다. 많게는 수 억원에 해당하는 이들을 집 한채 소유하고 있었다는 이유만으로 세금 한 푼 안내도 디는 혜택을 준다면 모든 국민에게 집사기를 장려하는 것으로 “주택은 거주의 대상이지 소유의 대상은 아니다”라는 슬로건과도 정면 배치되는 것이다.

둘째, 1세대가 주택 한 채씩 소유하는 것을 평등적 이상향으로 삼아 소유 주택수를 물리적인 기준으로 차등과세를 하는 것은 형평성,효율성,단순성을 크게 깨뜨리게 된다. 몇 천만원과 몇 억원의 주택 양도차익이 동일하게 비과세 된다. 또한 양도시점 기준으로 1세대 1주택인지를 판정하는 현재의 기준 하에서는 다주택보유자도 제일 나중에 파는 주택에 대해서는 양도세 혜택을 받을 수 있어 양도 차익이 가장 클 주택을 늦게 팔도록 유도하는 왜곡을 낳을 수 있다. 한편 과세당국은 전국의 세대별 주택보유 챗수 현황을 항상 실시간으로 정확히 파악하기 위해 엄청난 행정력을 들여야 한다.

셋째, 현재의 ‘비과세’ 방식은 실거래가액 과세를 가로막는 최고의 장애물이다. 파는 사람이 세무서 신고조차 필요없는 양도세 비과세 대상자라면 거래가격이 노출되지 않아 사는 사람의 거래가액 과소 신고 담합요청에 순순히 응하게 되기 때문이다. 실가과세기반구축을 위해서라면, 1백% 세액공제나 연간 일정금액 소득공제 등 거래가격을 과세자료로 확보하는 수많은 방법들이 있다. 즉 비과세라는 방법을 개편한다고 자동적으로 과세되지는 않는다는 점을 명확히 해야 한다.

- 새 집 구입에 사용할 경우 감면하도록 바꿔야

결국 ‘1세대 1주택 소유’라는 대상자 선정기준과 ‘자동 비과세’라는 혜택 부여 방법론 양측면에서의 문제점 들을 감안할 때, 혜택 대상은 실수요자의 거주지 이전의 경우로 국한되면서 양도세 감면 신청을 받는 방식이 돼야 할 것이다. 즉 옛 집 판돈이 다시 새집 사는데 들어가므로 손에 잠시 쥐첬던 양도소득이 실현됐다고 보기 어렵고,의식주 중 하나인 주거소비행위는 생활의 기본욕구이자 필요경비로 대우해줘야 하는 원칙에도 부합한다. ‘실제로 들어가 살았는지’라는 거주요건을 확인하는데 세무행정상 애로가 있다는 핑계로 ‘특정지역’,‘다주택소유자’, ‘고가’ 등과 같은 주먹구구식 투기성 판단기준을 정하고 이를 강행할 때 국민들이 치르는 경제적 비효율성은 엄청날 것이다.

무릇 다른 정책사안에서도 그러하듯이, ‘무엇이 문제인지’에 대한 정확한 인식은 ‘어떻게’라는 해법을 찾는 것보다 더 중요하다. 향후 논의과정에서, ‘무슨 경제행위를 지원하기 위해 양도세 혜택을 부여하는지’의 원칙을 정확히 이해하고 ‘제대로 된 개편안’이 제시되기를 기대해 본다. (노영훈 한국 조세연구원 연구위원)

<반대>

요즘 정부에서 검토하고 있는 것으로 알려진 1가구 1주택에 대한 양도세 과세방침은 지나친 행정편의주의적 발상이다.정부는 주택가격을 안정시키고 동시에 실거래가 자료를 확보하기 위해서 이를 실시하고자 하는 것 같다.

- 실거래가 확인하려는 행정편의주의 발상

사실 우리나라의 주택에 대한 양도세 정책은 항상 1가구 1주택 비과세 정책을 유지해 왔기 때문에 과세자료의 추적에서 종종 막혀버리는 일이 허다했다.즉 1가구 1주택이면 양도세 신고를 하지 않아도 되고 또한 매매가격이 시가 6억원 이하이면 양도차익에 대해 비과세를 하므로 모든 가구는 적어도 6억원까지는 자유롭게 주택을 통해서 재산을 증식할 수 있었으며 이 구간의 과세자료는 거의 축적되지 못했다.따라서 정부는 모든 거래가격을 노출시키되 일정한 양도차익은 면세를 인정함으로써 실질적으로 양도세 비과세의 효과를 거두면서 과세자료의 노출을 유도하는 효과를 거두려 하고 있다.

그러나 이는 매도인에게 적지 않은 심리적 부담을 줄 것으로 우려된다.즉 우리나라에서 조세신고는 설사 그것이 면세에 해당한다고 하더라도 신고자에게는 엄청난 심리적 부담을 줄 것으로 생각된다.결국 이 제도는 대부분의 서민들이 생활하고 있는 시가 6억원 이하의 주택에 대한 매매가격 자료의 확보를 위해 도입된다고 밖에 볼 수 없다.

또한 이 제도가 시행된다고 하더라도 이전의 취득가격에 대한 정확한 자료가 없이는 양도차익을 정확하게 계산하기 어렵다.더우기 현재에도 검인계약서가 사용되어 거래가격이 신고되고 있는 마당에 옥상옥 식의 또 다른 신고제를 도입한다는 것은 완전히 행정편의주의적 발상이다.

- 투기를 1주택 보유자의 책임으로 돌려서야

설사 주택가격이 상승해서 양도차익이 발생했다 하더라도 이는 가격이 상승한 다른 주택을 구입하는데 사용될 것이므로 미국에서도 1가구 1주택은 과세이연제도를 도입해 주걸안정을 기하고 있는 것이다.즉 1가구 1주택의 자본차익은 새 집을 사는데 필요한 자금이지 정부의 과세대상은 아니라고 생각한다.외국에서도 주택에 대해서는 과세이연제도 등 여러가지 조세적 혜택을 부여하고 내집 마련을 돕고 있는데 우리는 그런 사람들을 세금으로 협박하려 드는 것은 시대에 역행하는 발상이라고 생각한다.

백번 양보해서 조세의 정상화를 위해서 이 제도가 필요하다고 해도 조세를 벌금으로 인식해 온 우리의 납세 정서를 생각해 볼 때,국민을 지나치게 눈치보게 하는 이러한 정책은 발상부터 잘못된 것이라 생각하다.필요하면 조세당국의 인력을 활용해 조사하면 될 것을 무조건 과세에 해당시켜 놓고 국민으로 하여금 면세의 소명을 하게 하는 것은 지나친 행정편의주의다.더구나 현재의 주택투기문제가 1가구 1주택 보유자 보다는 1가구 다주택 보유자의 문제이므로 어렵게 내집마련을 한 서민들을 세금으로 협박하는 이러한 정책은 초점이 잘못된 대표적인 정책이라 할 수 있다. (조주현 건국대 부동산학과 교수)