부동산투자베스트비법 김원철지음

[우공이산]

<부동산투자 베스트비법  김원철 지음>

부동산투자에 대한 이론부터 실전에서도 바로 활용할 수 있는 투자법을 가상인물을 중심으로 초보자에서

 수억 대의 투자자로 변모하는 과정을 재미있게 엮으면서 투자의 기본부터 쉽고 재미있게 설명해주는

 부동산실전투자비법서이다.

내용이 방대하여 먼저 재개발과 보상부문에 대해서 독후요약감상문을 적겠습니다.

(차후 아파트, 재건축과 리모델링, 상가오피스텔 토지등 의 내용을 정리하도록 하겠습니다.)

<부동산 재개발>

*용어정의:

재개발(개발 안된 지역을 개발해 주변시설이나 도로 등의 기반시설을 확충하는 사업전반) 과

재건축(낡은 건물을 헐고 그 자리에 새 건물을 짓는 것)은 다르다

또 리모델링(기본 내벽을 유지한 상태에서 구조변경) 개념도 있다.

뉴타운은 규모 면에서 재개발과는 비교할 수 없을 정도로 크며 자치단체의 예산이 대거 투입, 도시기반시설을 확보하는 등 공공부문의 역할이 크다

*재개발 추진절차

(추진위결성)ㅡ.> 기본계획수립ㅡ.>구역지정ㅡ>추진위결성 ㅡ>조합설립인가 ㅡ>사업시행인가 ㅡ>관리처분인가

*가격상승은 구역지정 전이나 구역지정 직후, 사업시행인가가 나기 전후 큰 폭으로 상승

투자자들에게 가장 안전한 때는 관리처분인가 이후이다

 (관리처분인가=동호 수 추첨 완료했다는 의미, 분양권 사는 것과 다를 바 없다)

관리처분인가 이후는 수익이 어느 정도 상승한 후라 초기 투자금액이 많이 들어가니 투자자들이 선뜻 덤비진 못하나 확실한 수익성 보장,

사업시행인가가 나고 나서는 대부분 곧바로 관리처분인가 난다. 가장 확실한 시점은 관리처분인가지만 변수가 사라진 시점을 찾는다면 사업시행인가 전후도 괜찮음.

재개발 예정지 지역에 따라 차이가 있을 수 있음.

희소성, 입지 잘 분석해볼 것 (상권밀집지역,중심산업지 등)

재개발지역에 직접 가서 시세 이하로 나오는 물건 잡기 (중개업소에 출근도장 찍어 매물 기다리기)

*투자 위험성:

 -부동산의 가치는 희소성에 있다. 너무 많은 곳이 재개발 예정지로 지정될 예정이기 때문에 물량이 넘치는 경우 유의해야 한다.

-재개발 기대감 때문에 가격이 너무 오른 경우, 가격 프리미엄에 거품이 많은 경우 유의해야 한다.

-많은 곳이 재개발을 기다리고 있다 보니 어떤 지역은 후 순위로 밀리면서 사업진행이 늦어질수있다. 짦은 시간안에 치고 빠지겠다는 생각으로 덤비다간 낭패을 볼 수 있다

*재개발의 큰 기회 3가지

매도자가 현 공시지가를 모르고 파는 경우,

그사이 용도가 변경된 것을 모르고 파는 경우,

그사이 공시지가가 크게 변동된 것을 모르고 파는 경우 등

매물의 가치를 모르고 헐값에 내놓은 경우도 생길 수 있다.

공시지가 확인은 검색 창에 서울시 토지정보시스템 ,경기도 토지정보시스템 등 검색 후 확인한다.

*중개업소 말을 맹신하지말고 또한 중개업소에 문 열고 들어와서 다짜고짜 매매가, 공지시가를 묻기보다는 아무것도 모르는 척 변죽을 울리다 넌지시 정보 묻기 등 중개업소를 활용하자)

*재개발수익성 요인

몇 평에 당첨될 것이 보이는가

그 지역 프리미엄은 얼마나 큰가

사업성은 높은가 (조합원 분양분이 많은가, 일반 분양분이 많은가)

평당 가격은 얼마인가 등등 유의해서 살피되 정답은 없다

입지와 가능성에 비해 가격이 낮다면 투자 의 포인트다.

<택지개발의 직접 보상 외에 간접수익의 경우도 있다.>

-큰 도로주변은 대규모 개발 이루어질 가능성 높음, 일반주거지역이 준 주거지역이 된다든지, 상업지역으로 용도변경해주는 경우도 많아 변경만으로 시세차익을 얻을 수 있다.

-택지개발지구의 주변 땅값이 오르는 경우

-도로가 확장되면 이면도로의 건물가치가 상승하는 경우:

난곡지역 도로확장계획 시 도로 앞쪽에 있는 건물들은 이면도로에 자리한 건물보다 비싸다 이면도로 건물을 샀는데 앞 건물이 헐려 나간다면 결국 낮은 가격으로 도로 앞쪽 건물을 매수한 것과 같은 결과를 얻는 셈이다.

-주택이 철거 되고 그 자리에 공원이 들어서면 인근 주택들의 가치가 상승한다:

철거가 결정되면 철거에 대한 기대가 높아져서 가격이 급작스럽게 치솟아 매수시기를 놓쳐버린 경우가 있다 해당 무엇인지 살펴 공원 문화시설이라면 집값에 영향을 미쳐 철거될 바로 그 건물이 아니라 철거로 인해 혜택을 받게 될 인근건물 노리는 것 투자 가치가 있을 수 있다.

이처럼 거시적 안목으로 접근하면 높은 수익 기대되 경우가 있다.

부동산 투자에는 정답을 없습니다. 투자전문가도 100% 확신을 못합니다. 예상을 빗나가는 경우도 종종 있습니다.

그러나 성공확률을 높이기 위해 틈틈이 부동산공부를 하고 경험을 쌓아 투자의 안목을 키우고

관련 전문 서적의 어려운 설명도 여러 번 반복하여 보면서 간접경험을 통한 스킬을 키우는 것 또한 중요합니다.

[정남진]

잘 읽고 갑니다. 감사합니다.

[풍경7]

재개발, 재건축은 충분히 공부한 후에 접근해야 할것같아요
준공까지 10년은 걸린다고하니 꼭 여유자금으로 투자 해야겠지요^^

[우공이산]

네 충분한 공부 명심하겠습니다~^^

[알부자]

잘읽었습니다~ 큰 공부하고 갑니다~*^^*

[ddokddok]

잘 읽었습니다. ~

[파이]

집 근처에 재개발은 말나온지 20년이 넘었는데 아직도 안되고 있어요.. 잘 보았습니다 감사합니다~

[벚꽃언덕]

글 감사히 잘 읽었습니다^^

[둥스]

감사히 잘보고 갑니다.