농지원부 발급과 농가주택, 양도소득세

농지원부 발급과 농가주택, 양도소득세   농지원부는 행정관청이 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 농지행정, 농정시책의 효율적인 추진에 필요한 기초자 료를 활용하기 위하여 작성 비치하는 행정자료로 부동산거래후 양도소득세의 세금감면자료나 농업자금대출과 관련 하여 제공되는 서류등으로 이용됩니다.   농지원부는 농지의 취득목적이 경작을 취득 원인으로 302.5평=1,000㎡ (비닐하우스, 고정식 온실, 버섯재배사 등은 100평=330㎡)이상의 농지에서 농작물이나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 농업인, 농업법인 및 준 농업법인별로 작성, 관리되고 작성시점은 농지를 취득하거나 임차했다고 바로 작성하는 것이 아니라 취득, 임차한 농지에서 경작 하는 것이 확인된 시점에 농지원부를 작성합니다.   외지인으로 농지를 구입하셨다면 농지원부 작성 대상면적은 되나 당해년도 경작을 하지 않았다면 농지원부 작성을 할 수 없으며, 농사를 직접 경작하면서 거주지 동사무소에 신청하시면 동 사무소에서 토지 또는 경작소재지가 있는 면사무소로 경작사실을 보내 그 곳에서 직접 농사를 한다는 것을 확인하여 거주지 동사무소로 회신되는 시점부터 농지원부가 작성되어 농지원부를 발급 받을 수 있습니다.   농지원부는 누가 농사를 경작하는지 확인하여 작성되므로 가족등이 임차하여 농사를 하고 계신경우 토지임차권이 있슴을 증명하는 서류(임대차계약서 사본)등 권리관계를 입증할 수 있는 서류를 지참하여 주소지 면 사무소에 신청 하시면 경작사실을 확인하여 임차한다는 것이 확인되는 시점부터 임차농으로 농지원부가 작성된다.   농업인으로 인정받아 농지원부 작성대상이거나 원부가 있는 자는 다른 소득이 없으면서 농업경작인 주택으로 농지 전용을 받지 않았으면 소유 취득하고 있는 농지를 200평=660㎡ 범위 내에서 농지전용 신고로 13.6평=45㎡농업경 작인 농가주택을 지을 수 있습니다.   1996년 이후 취득한 농지의 임대차나 사용대차는 대통령령이 정하는 부득이한 경우 (3월이상의 부상치료, 교도소등 에 수용중, 3월이상 국외여행,농업법인 청산)를 제외하고는 원칙적으로 금지되어 있으며 이를 위반한 농지 소유자 는 당해 농지를 처분하거나 3년이상 직접 자경을 하여야 하며 이를 이행하지 않을 경우에는 처분할 때까지 공시지 가의 20%에 해당하는 이행강제금이 부과되니 임대차할 수 없습니다.   농지법 제2조제1호 규정에 의하면 농지라 함은 전, 답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제 토지현 상이 농작물 경작이나 과수, 유실수 등 다년성식물재배지로 이용되는 토지를 말하며, 농지법시행령 제2조에서 지적 법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 않고 과수, 유실수 등 다년성식물을 재배하는 토지, 지적법 에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물이나 다년성식물 재배에 계속하여 이용되는 기간이 3년미만 인 토지 등은 농지에서 제외하고 있습니다.   이 경우 형질변경이 되었다는 의미는 토지의 실제 토지현상이 절토, 성토 등을 통하여 산림에서 농작물 경작지로 완 전히 변경된 것을 말하며, 이러한 실제의 토지현상이 형질변경되지 않고 수목만 과수, 유실수로 갱신한 경우에는 수 종만 갱신한 것이므로 여전히 산림으로 본다는 의미로서 농지에 해당되지 아니합니다.   따라서, 법적지목이 임야인 경우 실제의 토지현상이 성토, 절토 등으로 농지상태로 변경되어 있고, 농작물 또는 다 년성식물 재배에 계속하여 이용하여 온 기간이 3년이상인 경우 사실상의 농지에 해당되므로 농지원부에 등재할 수 있으나 형질변경을 하지 않은 경우에는 농지에 해당되지 않으므로 농지원부에 등재할 수 없습니다.   토지대장 공부상 지목이 임야인 토지라도 그 형질을 변경하여 계속하여 오랜동안 과수등을 재배하고 있다면 농지법 상 농지에 해당하여 농지원부를 작성할 수는 있겠으나 형질 변경 여부는 경작 현장의 사실 확인을 공무원이 하여야 하므로 농지원부 작성가능 여부는 토지 소재지 읍, 면 사무소에 담당 행정원님과 질의 확인하여 조치하여야 한다.   기존에 계속하여 농사를 경작하던 분도 연로하여 농사를 못할 상황에 매각으로 양도소득세가 많이 나왔을 때 농지 소재지나 농지 소재지와 연접된 곳에서 8년 이상 자경한후 매매시에 1억원까지는 농지원부를 발급 받아 오면 양도 소득세가 감면된다고 할 때 소급해서 농지원부를 작성하려면 경작사실에 대하여 확인이 어려워 농지원부를 소급하 여 작성할 수는 없습니다.   이때는 영농사실을 확인할 수 있는 다른 자료를 제출하는데 토지 소재지 농지관리위원이 나 이장 등 경작사실을 확인할 수 있는 사람으로부터 인후보증서를 받고 경작을 하시면서 종자나 비료, 농약 등 농 자재를 구입한 영수증이나 농산물 판매 사실 확인 등을 세무서에 제출하여 감면 받을 수 있는지 세무사와 상담하여 조치하면 됩니다.   세무서에서는 자경 여부를 먼저 농지원부로 확인하는데 농지를 모두 처분하였다면 농지원부를 발급 받을수 없다고 느끼지만 농지원부는 폐쇄되어도 사본을 편철하여 10년간 보관하므로 폐쇄된 농지원부 사본을 발급 받으려면 본인 이나 이해관계인이 공공기관의 정보공개에 관한 법률에 의거 농지원부가 작성되어 있던 주소지 행정기관에 정보공 개를 신청하시면 농지원부 사본을 발급 받을 수 있습니다.   농지원부 발급의 상식   통작거리는 거주지에서 농지까지거리 약70km까지를 연접시로보아 인정합니다.   농지원부가 작성되어 있는 부모인 상속인이 사망한 경우 부모와 같은 세대에서 농사를 같이 한 아들등 피상속인이 당해 세대에서 계속하여 농사를 하는 경우에는 농지원부의 경작자 이름을 피상속인이 승계 받을 수 있고 상속이 완료된 후 토지대장상 명의이전을 승계 받은 피상속인이 상속 받은 농지를 경작하는 것은 자경으로, 거주지가 다른 피상속인이 상속 받은 농지를 승계 받은 경작자가 경작하는 것은 사용대차(임대차)로 농지원부가 작성되고,   동일장소에서 동거하지 않는 가족은 사망한 경작자의 농지원부를 승계할 수 없으며, 동거하지 않는 가족이 상속 받은 농지를경작할 경우 기존에 보유한 토지로 농지원부가 작성되어 있으면 그 원부에 토지를 등재하고 상속으로 처음 토지에 경작하는 것으로 신규인에 해당하며 신규로 농지원부를 작성합니다.   농지를 소유하거나 임차를 해도 농업인으로 보지만 진정한 농업인은 1년에 90일 이상 농업에 종사하고 전체 소득의 절반 이상이 농산물생산으로 인한 농업소득이 있어야 합니다.   농지를 많이 소유하더라도 직접 경작하지 않고 임차하면 농업인이라 할 수 없습니다. 한국의 모든 농지는 정부 보조금이 지급되는데 농지원부에 등록된 땅에만 지급이 가능합니다.    전원주택이 도시인의 실제 주거용이나 주말 레저용 그리고 은퇴자의 실버주택을 의미한다면 농가주택은 농림어업이나 축산업을 직접 경영하는 현지 주민의 실제 주거용 주택이다.   마을 이장이 파악한 농지경작현황(모씨가 00작물을 일정면적으로 짓고 있다)이 해당 면사무소에 접수되면 농지원부가 만들어지고 농지원부에 등재되어야 진정한 귀농인이 된다.   귀농으로 주소 이전후 1년이 지나면 관리지역에 60평 한도의 농가주택을 신고제로 지을 수 있다. 농림지역은 농지원부가 있는 무주택인 농민이 30평이하 신축만 가능하다.   귀농인의 건축신고로 농지부서에서 현장 실사를 하고 농지전용허가를 대지로 용도변경 허가를 받은 후에야 농가주택을 지을 수 있고, 본인 명의로 된 주택이 없어야 하며 자세한 사항은 건축사사무실이나 해당 면사무소 산업계에 문의하면 상담이 가능하다.   귀농인의 경우 주택 신축자금 지원이 필요하면 해당 지역의 면사무소 주택계에서 2천만원 한도 내에서 5년 거치 15년 상환으로 저리에 융자해주는 제도를 확인하여 이용할 수 있다.   농업기반공사(031-420-4027)는 농촌 주택에 대한 '표준설계도'를 작성하여 무상 이용토록 하고 있으며 산림조합중앙회에서는 국산 목재로 목조주택을 시공하고 있습니다.   경작인 농민이라면 농지면적이 1천㎡(303평) 이상을 소유해야하고 모자란 면적은 임대를 하여야 등기도 가능합니다.   농업인은 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자를 기준으로 합니다.   출처  전원에향기