권리금 포기 특약을 했는데 권리금을 받을 수 있나요

[변호사 김덕은]

문) 저는 상가를 임차하여 20년 이상 떡집을 운영해왔습니다. 어느 날 건물주가 바뀌었고 바뀐 건물주와 임대차계약서를 새로 썼습니다. 계약서 특약사항에는 “점포의 권리금과 시설비를 일절 인정하지 않으며, 민ㆍ형사로 이를 청구할 수 없음” 되어 있습니다. 임대차 기간이 만료될 무렵 신규임차인을 구하였고 1억원의 권리금계약을 체결했습니다. 그런데 건물주는 본인이 직접 영업을 할 것이라고 하면서 신규임차인과의 계약 체결을 거부하고 있습니다. 저는 임대인을 상대로 1억원의 권리금을 청구할 수 있나요?

답) 상가임대차법에 위반되는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 모두 효력이 없습니다.(상가임대차법 제15조) 따라서 귀하가 임대인과 권리금 포기 특약을 하였다고 하더라도 이러한 특약은 모두 무효이므로 귀하가 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임차인이 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 합니다. ① 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하여야 합니다. ② 임대인의 방해행위가 있어야 합니다. ③ 임대인의 방해행위에 정당한 사유가 없어야 합니다. ④ 임대인의 방해행위는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시 사이에 이루어 져야 합니다.

귀하는 새로운 임차인을 구해 임대인에게 주선을 하였고 임대인은 정당한 사유가 없이 새로운 임차인과의 임대차 계약을 거절하고 있으므로 이는 임대인의 방해행위에 해당하고 귀하는 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만 귀하가 받을 수 있는 권리금 상당 손해배상금 액수는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(법원이 감정한 권리금) 중 낮은 금액을 기준으로 합니다.(상가임대차법 제10조의4 제3항).

귀하와 유사한 대전지방법원의 사건을 보면 임차인은 신규임차인으로부터 권리금 1억원을 받기로 했었는데, 법원이 감정한 권리금은 6천 3백만원(유형재산 평가금액 21,738,000원, 무형재산 평가금액 42,000,000원이었습니다. 법원은 낮은 금액인 6천 3백만원을 기준으로 해서 유형재산평가액 중 떡형성기와 같은 영업시설 부분은 임차인이 쉽게 수거해 갈 수 있는 동산들로 임차인에게 손해가 발생하였다고 볼 수 없고, 임차인이 환수해 갈 수 없는 ① 아케이드 공사비 148만원 ② 셔터공사비 120만원 ③ 가게확장칸막이 공사비 10만원만 임차인의 손해로 인정하였고, 무형재산 평가액 42,000,000만원은 임차인이 환수해 가지 못하므로 전액 손해로 인정하였습니다. 법원은 임대인의 방해행위로 인한 임차인의 손해액이 44,780,000원이라고 판시하면서도 임차인이 이 사건 점포에서 약 27년동안 영업을 해 온 점, 권리금 포기 특약을 한 점 등을 고려하여 손해배상액을 50% 감하였습니다.(대전지방법원 2017. 5. 19. 선고, 2016나108951, 108968 판결 참조).

대전지방법원의 판결에 비추어 보면 귀하의 경우도 귀하가 수거해 갈 수 있는 유형재산은 시설권리금에서 제외가 되고 바닥권리금, 영업권리금도 여러 가지 사정을 고려하여 일부만 인정받을 수 있을 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은