농지 양도소득세 사업용 비사업용 농지의 양도세 감면 등 ​아주 쉽게 계산(판단) 해보는 법

[자카란다]

농지 양도소득세 사업용 비사업용 농지의 양도세 감면 등 ​아주 쉽게 계산(판단) 해보는 법

농지를 보유하다가 처분하는 경우에 양도소득세를 신고 납부하여야 한다.

가장 먼저 판단 할 부분이 사업용과 비사업용을 구분하는 것이다.​ 사업용은 세율이 6~45%이지만 비사업용은 10% 가산한 16~55% 이기 때문이다.

* 내년부터는 장기보유공제 배제, 20% 가산한 26~65%로 개정 예고

다음으로 농지에서는 감면 제도가 있다. 내가 양도소득세 감면을 받을수 있는지를 판단해 보는 것이다.

* 이러한 조건 등은 다른 곳에서 설명드리고...

양도소득세 감면 대상이라면 그냥 내가 농사를 이렇게 지었으니 감면해 주시오 한다고 되는 것은 아니다. 이때에는 재촌과 자경을 한 서류로 내가 입증을 해야만 한다.

재촌 입증서류는?

주민등록 초본 (주소전부나오게)으로 하는데 실제 거주에 대한 입증자료를 요구하기도 하고 그리고 필요하면 실제거주 여부를 확인한다.

* 가족과 떨어져 혼자 주민등록이 되어 있는 경우에는 실제거주여부 확인도 함

- 주거형태 입증 (자가,임대차계약서 등)

- 공과금영수증 (전기요금,전화요금,인터넷사용료 등)

- 일상생활내역 (통장,카드,주유,생필품구입 등 영수증 등)

- 기타 활동내역 (조합원, 단체, 행사 참여 활동 등 )

- 인우 보증서 (이장, 영농회장, 인근주민 등)

* 재촌이란?

• 농지소재지 거주자

• 농지소재지 연접 시, 군, 구 거주 자

• 농지소재지로부터 30㎞이내 거주 자

자경 입증자료는?

한마디로 농사를 짓는 것을 등록 신청하거나 관리하는서류부터 농사를 지으면서 구입하느라 지출한 각종 영수증과 농산물 등을 판매한 실적이나 영수증 등을 말합니다. 이것도 말로는 안 된다는 것 아셔야 합니다.

• 공적 장부  : 농지원부, 농업경영체등록확인서 그외에 직불금확인서, 조합원증명, 자경증명, 농가확인원 등

•자재구입이나 대여내역 : 종자,종묘, 비료,농약,농기구,농기계 등 구입 영수증  

• 농산물판매내역 : 정부나 단체 수매실적, 도정료, 판매, 택배 등 입금계좌나 납품내역이나 영수증 등

• 세금계산서, 현금영수증은 OK

  카드전표 또는 계좌이체 등은 견적서나 거래내역서 있으면 OK

  간이세금계산서는 보충적 자료일뿐 직접적인 것은 못됨

* 자경이란?

• 소유 또는 임차한 농지에서 상시 농업에 종사 하는 자

• 농작업의 2분의1이상을 자기 노동력으로 농사를 짓는 자

농업외 소득 3700만원 이상인 경우 재촌기간에서 제외함

농업외 소득은 근로소득과 사업소득이라 생각하면 되고, 국세청 자료로 확인을 한다. 다만, 부동산임대소득과 연금소득은 제외한다

* 전부가 안되는 것이 아니고 3700만원 넘는 년도만 산입하지 아니한다.

아래 양도세 계산 및 신고 참고자료를 보고 실제 대입을 하면서 해 보면 보다 쉽게 계산이 가능할 것입니다.

* 양도세 계산 및 신고 참고 자료 *

* 양도세 계산 구조

0. 양도가액 (보상가액) - 취득가액 (실제취득가액, 환산가액 등)

- 필요경비(취득세(등록세)영수증, 법무사수수료 영수증, 구입 중개수수료 영수증,기타 자본적지출비용) = 양도차익

0. 양도차익 – 장기보유특별공제 (3년6% ~ 15년까지 매년 2%) = 양도소득금액

0. 양도소득금액 – 양도소득기본공제 250만원 = 양도소득과세표준액

0. 양도소득과세표준액 x 세율 6~45% (1,200만 원 이하 6% + 1,200~4,600만원 15% + 4,600만원~8,800만원 24% + 8,800만원~ 15,000만원 35% + 15,000만원~3억원 38%, + 3억~5억원 40%+ 5억~10억원이상 42%+10억이상 45%) = 양도세산출세액

* 비사업용토지는 위 세율에 10% 가산세를 더해서 계산함

0. 산출세액 – 공제감면세액(8년이상재촌자경 1억원, 4년이상 재촌자경 대토농지구입 감면 1억원)= 결정세액

0. 총 결정세액 – 기 납부세액 등 = 납부할 양도세액

0. 납부할 양도세액 + 지방세 10% = 총 납부해야 할 세금액

@이 계산은 이해를 돕기 위한 것이며 실제는 각 사정 등에 따라서 달라지므로 세무회계사 등 전문자격사의 조력을 받기를 권합니다 @

농지양도세 (사업용. 비사업용. 감면 등) 판단 기준

구 분	판 단 항 목	판단결과
⓵재촌여부	거주지역이 다음 어느 지역에 해당하나요? ㉮ 농지소재지 ㉯ 농지소재지 연접지역 ㉰ 농지소재지로부터 30km 지역 * 도면 상 직선거리	O 재촌 →⓶   X 부재지주 (비사업용토지)
⓶자경여부	㉮ 상시종사	O 자경 (사업용토지)
	㉯- 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력으로 - 1년에 90일 이상 종사	△추가검토→⓷
	㉰ 임대하고 있음	X 비농업인 (비사업용토지)
⓷기타소득여부	㉮ 사업소득이나 근로소득이 있다.	△추가검토→⓸
	㉯ 기타소득이 없다	△추가검토→⓹
⓸직장이나 사업장에서 상시종사여부	㉮ 상시 종사한다.	X 비농업인 (비사업용토지)
	㉯ 상시 종사하지 않는다.	△추가검토→⓹
⓹자경입증여부 →⓺	㉮ 입증 할 수 있다.	0 자경 (사업용토지)
	㉯ 입증 할 수 없다	X 비농업인 (비사업용토지)
⓺입증서류 들	㉮ 공적장부 = 농지원부, 농업경영체등록원부, 직불금지급확인서 등 ㉯ 자재구입 등 = 동력농기계구입보유, 면세유공급, 농자재(종자,농약,비료등)구입 영수증 ㉰ 판매 등 =수매실적, 판매.납품 실적 등 ㉱ 기타 =인우보증서 등	O 농업인 (사업용토지)   X 비농업인 (비사업용토지)
⓽양도세감면대상여부	㉮ 8년이상 재촌자경 감면 요건 충족 ㉯ 4년이상 재촌자경 및 대토 감면 요건 충족 ㉰ ㉮㉯ 조건에서 농업외소득이 3,700만원 이상 기간은 재촌자경 제외	O 양도세감면 (조건충족) X 양도세대상 (조건충족못함)
비사업용예외조항해당여부	8년이상 재촌자경한 농지를 증여. 상속 받은 농지인지 소득세법 부칙 예외조항에 해당하는지
※ 종합의견

양도소득세 계산 적용표

양도가액		거래계약서(수용확인서 등)
- 구입가액		거래계약서, 환산가액
- 필요경비		취득세, 등록세, 인지세 등 법무사비, 중개수수료
= 양도차익		*2년 이상 재촌자경 여부
-장기보유공제 30%		3년이상 6% , 4년이상 8% 5년이상 10%, 6년이상 12% 7년이상 14%, 8년이상 16% 9년이상 18%, 10년이상 20% 11년이상 22%,12년이상 24% 13년이상 26%, 14년이상 28% 15년이상 30%
= 양도소득금액
-양도소득기본공제	-2,500,000
= 양도소득과세표준
X 6~45%	*비사업용 예외 토지 여부 *사업인정고시일5년전 구입여부 *2009.3.16.~2012.12.31.이전구입여부 *농지은행8년이상 위탁여부 *비사업용토지장기보유공제배제여부 *비사업용토지 10% 가산세	1200만원이하 6% 1200~4600 15% 4600~8800 24% 8800~15000 35% 15000~3억 38% 3억~5억원 40% 5억원이상 42% 10억원이상 45%
- 누진공제액		4600만원 이하 108만원 8800만원 이하 522만원 15000만원이하 1490만원 15000만원이상 1940만원 3억원이상 2540만원 5억원이상 3540만원 10억원이상 6540만원
= 산출세액
- 세금감면액		8년이상재촌자경 1억감면 4년이상대토 1억감면 인정고시일 부재지주 현금수령감면 10%감면 채권수령감면 15%감면 만기보유채권 30~40%감면 수용지역대토 30%감면또는이월과세
= 내야할 양도소득세
+ 지방세 10%
최종 납부할 세액

양도세 구비서류

@ 농지매도시 판단여부 @

1. 사업용여부

사업용 : 2년이상 재촌자경, 5년중 3년자경, 보유기간중 60%자경

비사업용 : 2년미만 재촌자경이거나 상시근로자나 사업자

2. 양도세감면대상여부

8년이상 재촌자경

4년이상 재촌자경하고 대토하는 경우

상기대상자로서 년소득 3,700만원 미만인지 여부

@ 양도신고 구비서류 @

* 상속받은 농지의 경우 피상속인이 8년이상 재촌자경시에도 동일함 *

1. 재촌관련서류 (양도신고자 누구나 구비서류)

주민등록(원)초본 (주소전부나오게) - 동사무소

기타 실제거주 증빙서류

2. 자경서류 (사업용과 감면대상자 구비서류)

농지원부 -거주지 시.구.읍면

농업경영체등록원부 – 국립농산물품질관리원 (대표전화 1644-8778)

직불금지급확인서 – 농지소재지 시,군.구

종자,종묘,비료.농약,농기구 구매영수증 - 농협, 종묘상 등

농기계구입영수증 - 농기계대리점, 농자재판매소 등

농산물수매확인서 - 농협 등

농산물판매증빙서류 – 출하 증빙서 , 택배. 판매 수취증 등

* 영수증 입증은 세금계산서,현금영수증,카드전표,계좌입금시거래명세표

3. 기타 입증 (보조적 증빙서류)

경작사실확인 인우보증서

조합원확인서

농지의 세금은 그렇게 간단하지 않습니다.

#농지오케이, 윤세영