어떤이의 '땅따먹기' 이야기

2005년 8월 이른바 8/31부동산 종합대책이 발표되면서 전국의 토지시장이 긴 동면에 들어가서 언제 기지개를 펼지모를 정도로 깊은잠에 빠졌습니다.   한동안 전국토의 균형발전이라는 개발계획이 발표되자 온나라가 투기장이 될정도로 광풍에 휩싸여 너도나도 땅을못사면 큰일이 날것처럼 사람셋만 모이면 화두가 땅이야기 뿐이었습니다.   아무런 계획도없이 아무런 대책도없이 친구가 강남가니 따라간다는 식으로 땅에다 돈을 묻었다가 자금회전이 되질않아 어떻게 내땅좀 팔아달라는 지인들의 간절한 전화를 받을때 속으로 안됐다는 생각에 가슴이 아프면서 한편으론 화도납니다. "땅은 아무나사나"   사기전에 한번쯤 전화라도하지 전화하면 내가 못사게하나? 아님 나한테 물어본다고 뭘 바라기를 하나?(바란다면 소주나 한잔사주면 될걸 ㅎㅎㅎ농담) 시장에가서 배추한포기를사도 이리보고 저리보고 속까지 뒤집어가면서 분석(?)을 하는데 하물며 큰돈을 투자하면서 종합적인 분석도없이 친구가 사니까 나도사고 시골동네 아저씨가 좋은땅 나왔으니 사두면 돈된다고해서 남의돈까지 빌려서 덜컥사고... 이게 뭡니까?   땅에대한 투자는 운이 아닙니다. 고종환님의 말씀처럼 부동산 투자는 과확입니다. 현업에 종사를 하면서 많은고객분들을 겪으면서 저는 고객분들을 두가지로 분류를 해봅니다.   "부자와 안부자" 현장에서 일을하면서 느끼는게 부자는 부자일수밖에없고 안부자는 가난할수밖에 없다는걸 절실히 느끼곤 합니다. 부자들의 습성에 대해서는 많은분들이 이야기를해서 언급을 않겠습니다.   한가지만 말씀드리자면 부자들은 열정이 있다는겁니다. 매사에 적극적이고 현실을 긍정적으로 보면서 냉철하다는거지요... 어떨땐 저에게 귀찮을정도로 전화를 합니다. 저녁에 시간이있냐? 한번만나 밥먹자 소주한잔하자... 만나서 대화를 하다보면 보따리를 풀어놓습니다.. 평창에 좋다는 땅을하나 봤는데 좀 봐달라?(술얻어먹었으니 모른다 할수도없고?ㅎㅎㅎ) 조언을 해주면서 한참 대화를 하다보면 전국의 땅에대한 정보가 저보다도 많이알고있습니다. 이야기를 시키다보면 나도모르는 정보들을 얻고는합니다. 이렇듯 부자들은 노력하고 부지런합니다.   허지만 안부자들은 어떻습니까? 남들이 부동산에 정보를 수집하고 현장을 샅샅히 뒤질때 놀러다니고 술마시고 하다가 남이 땅에 투자해서 목돈을 쥐었다고하면 노력해서 돈벌생각은 안하고 부동산투기나하고 이러니 나라가 곧 망한다나? 그러면서 한편으론 나도 있는돈 털어서 조그만 땅이라도 한번사봐? 이런사람 현장에선 백프로 먹이감이죠?   왜?   부동산에관한 지식이 전혀없는사람을 현장에서 가만둘리가 없지요... 본인이 땅을 정확히 분석을 못하는데 누가도와줍니까? 이런사람들은 컨설팅비가 아까와서 컨설팅도 받질않습니다. 즉흥적으로 기분에따라 감언이설에속아 결정을 해버리곤 합니다. 이렇게 사놓은땅이 값이오를리가 없지요.. 그리고 결국에는 한탄을 합니다 나는 부동산에 운이없다고 나는왜? 재수가없냐고... 나중에는 주변에서 부동산 "부"자만나와도 화를내고는 합니다... 참으로 안타까울 일이죠... 다시한번 말씀드리지만 부동산투자는 과학입니다.. 부동산투자는 미래가치를 보는 안목입니다.. 특히 땅에대한 투자는 장거리를 뛰는 마라톤입니다.. 마음이 조급한 사람은 절대 땅에 투자를 해서는 안됩니다(투자종목을 바꾸어야죠)..   이제는 땅에대한 투자는 끝났다? 지금이 어느땐데 아직도 땅이야기냐? 많은분들로부터 듣는이야기 입니다..   허지만 부동산시장을 정확히 알고 갈려면 땅을 몰라서는 안된다고 봅니다.. 강남의 아파트가 평당5000~6000만원이 가는데 그가치가 건물에서 나옵니까? 결국은 땅값이 비싸다는 이야기지요.. 지금 수도권이 난리를 치는 재개발/재건축도 결국은 집지을 땅이없으니까 있는집들 다허물고 다시짓는다고 하는것 아닙니까? 남한땅의 72%를 우리나라 상위10% 의 상류층이 소유하고있다는 사실을 우리는 관과해서는 안됩니다.. 토지에대한 투자는 장기적인 안목을 바라보는 미래가치입니다. 남의 얘기듣고 사놓은땅이 갑자기 개발계획이 발표되고 도로가나고해서 한손에 부를 쥐었다고해서 땅투자에 성공한것은 아닙니다.. 이런분은 두번다시 땅에 투자해서는 안됩니다(세상이 그렇게 호락호락하지를 않습니다).. 당장 먹고살기도 힘겨운데 무슨돈으로 땅에다 투자를하나? 하고 반문하실지 모르지만 그건 안부자들한테 귀에 딱지앉을정도로 많이듣는 이야기입니다.. 퇴근하고 집에앉아 드라마 볼시간에 공부하십시요.. 기회는 항상 준비하는자들의 몫입니다.. 열심히 일하는당신 떠나거라 하는 광고카피처럼 미래의 희망을 갖고 준비합니다...   부동산에 대해서 공부할려고 생각하면 머리부터들 아프시죠? 물건분석:부동산공법.부동산사법(민법).시장조사 . 미래가치분석등   짚어야할게 하나둘이 아니죠...   땅에대해 투자를해서 돈을 만들려면 어느것 하나도 소홀이 해서는 안되겠죠? 대략정리를 해보며는 3가지로 압축이 될것같습니다..   부동산에 대한 지식과 정보 그리고 미래를 보는 안목을 키우는것입니다.   먼저 부동산에대한 지식입니다.   토지에대한 규제는 대략으로봐도 100가지이상의 규제가 있다고 봅니다.   우리나라 전국토를 총괄하는 국토이용계획법 부터 건물을 지을때 적용되는 건폐율과 용적율까지 하나하나 체계적으로 꼼꼼히 따져야겠지요..   필자가 고객을 상담하면서 10년전에 산땅이 용도지역하나 제대로 못본죄(?)로 현재의 시세에도 못미치는 현실을볼때 안타까울 뿐입니다..   우리나라에서 땅을 산다는것은 곧 법을사는것입니다... 법을무시하고 내땅에 내마음대로 건축을 한다면 지방의 토지에 타워펠리스가 우후죽순처럼 들어서겠죠..   이부분은 책으로도 많이나와있고 인터넷상에도 엄청난양의 정보가 있으니 우리 회원들은 이정보를 스크랩해서 나만의 정보로 만들어 열심히 공부하시길 바랍니다.   물론 다음시간부터 공법에 대해서 정리를 해볼려고 합니다...   다음은 정보입니다.   인터넷이 대중화 되면서 우리는 지금 정보의 홍수속에 살고있다고해도 과언이 아닙니다...   때로는 유익한정보도있고 때로는 거짓정보도 많습니다..   이러한 정보를 내나름대로 걸러낼수있는 지혜가 필요하다고 생각됩니다... 저희 카페만해도 많은정보가 산재해있지요...   이많은 정보를 나만의 정보로 걸러내고 정리해서 유익한 자료로 활용하시기 바랍니다.. 이부분도 차후 하나하나 차분히 말씀을 드리겠습니다.   단 오늘 말씀을 드리고저한다면 2000년부터 2020년 까지의 제4차 국토이용계획도가 있습니다. 우리나라의 전국토를 향후 어떻게 활용하겠다는 야심찬 계획이죠..   이지도를 하루에 20분씩 꼼꼼히 분석을 하시기 바랍니다(여기에 돈이들어있습니다) 필자가 2000년도에 홍천 모곡에 지인들을 투자케해서 성공한예도 이지도에서 나왔었죠...   개통을 앞두고 막바지공사가 한창인 동서고속도로의 가평IC가 홍천모곡에서 얼마 떨어져있질 않습니다   동서고속도로가 개통되면 서울에서 홍천모곡 유원지까지 불과40여분이면 도착하죠... 결국 미래를 보는 안목이 필요하단 이야깁니다...   마지막으로 미래를보는 안목이죠?   제일 중요하다고 생각되는 부분입니다.. 이부분은 어느정도의 노하우가 쌓여야 보는눈이 트이죠?   고수들이 흔히 이야기하죠? 돈굴러가는게 보인다고...   처음 부동산에 입문을 하시는 초보님들과 이야기를 하다보면 나는 언제그렇게 일명 선수가 될수있냐고 그비결좀 전수해달라고 합니다..   누구는 어머니 뱃속에서부터 배워가지고 나오나요???   하루에 1시간씩이라도 꾸준히 땅에관심을 가지고 연구를 하시다보면 어느순간엔가는 심봉사가 눈을뜨듯이 안목이 트입니다...   처음에 말씀을 드렸듯이 땅에대한 투자는 장거리를 뛰는 마라톤입니다.. 꾸준한 관심과 인내를 가지고 열심히 공부하시면 언젠가 정상에 서있을겁니다...   끝으로 한가지만 더하겠습니다..   나만의 인맥을 쌓으라는 얘기지요... 필자가 얘기하는 부자들~돈에대해선 참으로 인색합니다   허지만 필요하다고 느끼면 가차없이 지갑을 열지요 돈은 자기가 버는것이 아닙니다.   투자에 성공한 부자들을 보면서 다시한번 탐복을 합니다 고문변호사에 고문세무사에 각처의 중개업자들을 내사람으로 포진을 해놓죠   이정도로 배경을  갖추고있으면 사람이 돈을 쫒는게 아니라 돈이 사람을 쫒아오게 되있죠...   헌데 안부자들은 어떻습니까?   술집에 가서는 몇십만원 몇백만원 펑~펑~ 써대면서(넘 뻥인가??) 정작 나한테 도움을줄 중개업자에게는 냉대를 합니다   내전제산을 다바쳐서 구입하는 부동산   전문가에게 의뢰를 하여야되는데(물론 내자신이 기본을 갖추어야 되겠지요) 세상사 믿을놈 하나도 없다고...   처음부터 끝까지 중개업자 하는얘기를 부정합니다(물론 자신이 모르니까 그럴수밖에 쩝~) 이래가지고야 무슨돈을 벌겠다고...   우리가 몸아프면 주치의찾고... 소송걸리면 변호사에게 의뢰하죠???   이제부터라도 주변에 믿을수있는 실력있는 중개업자하나정도 내사람으로 만드세요 하나를 주고 열개를 얻는 지혜가 필요합니다...   자주 찾아가서 밥사고 술사고 하세요. 귀찮을 정도로.... 이론도 중요하지만 제일중요한건 현장의 정보아닙니까???   저자신도 사람이다보니 좋은물건 나오면 머릿속에 자갈이 굴러갑니다 결국에는 저에게 제일 호의적인분께 먼저 다이알이 돌아가죠(ㅎㅎㅎ 넘 속물인가?)   잘 쓰지도 못한글을 많이관심가져주신데 감사를 드리면서 회원님들의 입장에서 생각을 많이할려고 노력하겠습니다...   다음에는 조금은 머리가 아프지만 땅투자에서 기본적으로 알고가야할 부동산 규제 즉 공법에대해서 같이 공부하도록 하겠습니다..   이제는 서해안시대입니다.   우리나라가 5.16 군사혁명과함께 박정희 군사정권이 들어서면서 경제개발만이 살길 이어었기에 새마을운동이 시작 되었고 우리국토의 동맥인 경부고속도로가 핵심축을 이루면서 서울~부산을 따라 개발 과 성장이 이루어 졌습니다. 개발의 중심축이 경부고속도로 선상이다 보니 용인과 분당등이 고속성장을 하게 되었죠.. 허나 이제는 서해안 고속도로의 시대입니다.   우리나라 주 수출 의존국이 미국일변도 에서  중국 과 인도,동남아, 유럽등 글로벌 자유경쟁체제로 세계 무역시장이 변하면서 인천,화성,평택,서산,당진,군산,목포까지 우리나라의 경제축이 이제는 서해안고 속도로를 따라 역할분담이 이루어지고 있습니다. 여지껏 우리나라의 수출의존국 1위인 미국을 제치고 중국이 수출과 수입에서 1위를 차지하고 있습니다.   13억 인구의 위력이며 내년의 북경올림픽을 기점으로 한국과의 경제및 문화의 교류는 더욱 활발해 지리라 생각 됩니다. 또한 냉전시대에서 평화의시대로 남북화해의 무드가 조성되므로 개성공단의 혜택을 그 어느곳보다 인천이 최고의 수혜지역이 되리라 생각됩니다.   여지껏 부동산시장 에서도 인천이 수도권 어느곳 보다도 저평가 되었으며 서울의 위성도시로서 서울로 출퇴근하는 사람들의 베드타운일 뿐이었습니다. 또한 인천하면 우선적으로 떠오르는게 공장만 즐비한 공해의 주범도시로 인식되다 보니 굵직굵직한 수도권 신도시 개발의 중심에서도 밀려나곤 했습니다.   이제는 인천이 서울의 위성도시가 아닙니다.   인천공항을 기점으로 송도경제자유구역,청라지구,가정뉴타운,이 수도권 투자자 분들께 많은관심을 갖게 하였고 (이 부분은 송도 더프라우의 사상최고의 분양율이 입증을하였죠? 물론 속빈강정 이었지만 ) 2014년 아시안게임 유치가 온 인천을 재개발의 열기로 뜨겁게 달구어 놓았습니다.   필자가 요즘 인천의 재개발시장을 보면서 격세지감을 세삼 느끼곤 합니다. 과거에 빌라분양을 하면서 서울에서 살수있는 여건이 어렵다보니 어쩔수없이 인천까지 내려와 어렵게 서울까지 출 퇴근을 하시는분들 보면서 언젠가는 인천도 쥐구멍에 볓들날 있겠지 하였습니다.. (이제는 정녕 쥐구멍에 볓이들고 있지요)   인천에 대한 투자의개념도 정리해볼 필요가 있다고 봅니다.. 여태까지 서울의 위성도시로서 부동산 가치의 흐름이 서울에서 가장 가까운 부평을시작으로 남동,인천으로 부동산가격의 흐름이었다면 이제는 인천재개발의 메카라 할수있는 남구(이번 13일로 학익동, 주안동,문학동이 주택거래신고지역으로 지정되었습니다.) 와 서구에 관심을 많이가져야 된다고 생각됩니다.. 또한 송도경제자유구역 앞쪽의 연수구도 투자의 메리트가 있다고 봐야겠지요... 결론적으로 경인고속도로와 경인전철축이 아닌 항만을 중심으로 중구,동구,남동구,남구,서구쪽으로 눈을 돌려야 된다고 봅니다. 인천의 미래는 장미빛 청사진이라고  얘기를 해봅니다.. 이제 인천은 서울의 위성도시가 아닙니다.. 자급 자족하는 동북아의 중심 허브도시를 꿈꾸고 있습니다.   서울쪽 투자자 분들과 이야기를 하다보면 과연 인천이 필자가 생각하는것 처럼 되겠느냐? 하고 반대의견을 많이듣게 됩니다. 이점에 대해서는 필자가 얘기하는 부분을 참고로하고 여러부분의 정보를 집약하셔야  합니다. 앉아서 천리를 볼려고 하지 마시기 바랍니다..(부자와 안부자의 차이를 생각하시길...) 강조해서 말씀 드리건데 인천은 이제부터 시작일 뿐입니다.   한편으론 김포와 강화쪽으로도 꾸준한 관심을 가져야 된다고 생각됩니다. 김포대교가 개통을 앞두고 있습니다. 김포대교가 개통되면 파주와일산  김포,강화가 서울의 강북과 강남과같은 현상이 온다는것이지요.. 북한과의 화해무드가 조성되면 강화도는 상상을 초월할 정도로 변모하게 될것입니다.. 이부분은 벌써 삼성에서 제2의 에버랜드를 준비하고 있지요...   또한 이번에 신도시가 발표된 화성과 평택,서산,당진지역도 허가지역이라고 무시하시지말고 꾸준한 관심을 가지시길 바랍니다. 필자가 얼마전에 서산,당진을 다녀오면서 저 또한 입이벌어졌으니까요... 한보철강이 부도나면서 개인적으로 많은 손해를 감수하고 발길을 돌린지가 엊그젠데... 지금은 한보를 현대가 인수하면서 엄청난 변화를 겪고있습니다..   앞으로 우리나라의 미래는 서해안시대 입니다.. 서울을 중심으로 동쪽은 레져와 전원의 휴식공간의 투자개념 입니다.. 허지만 서해안은 항만과 물류,즉 생산성 개념이라는 것이지요... 공장이 활성화됨으로 사람이 모이고 사람이 모이면 도시가 형성 된다는것 이지요... 이 모든 개념의 뒤에는 13억인구의 거대한 중국이 버티고 있습니다...   이처럼 서해안고속도로를 중심으로하는 서해안벨트의 중심축에 인천이 있습니다.. 회원 여러분의 재산증식에 도움이 되시길 바라면서 한번 더 강조하지만  부동산투자는 거져 성공하는게 아닙니다... 옛날 모 간장광고가 생각납니다... 보고는 모릅니다..들어봐도 모릅니다...맛을봐야 짠지 싱거운지 아는거지요.. 남의 신화를 운으로 치부하시지 말고 실전의행동으로 옮기시길 바랍니다... 왜? 인천에 오피스텔이 1/5,000의 경쟁을 하는지? 송도신도시가 어떻게 생겼는지? 인천에 함 내려 오셔서 눈으로 확인을 하세요... 배아픈 이야기한번 할까요?   2003년도에 송도가 세간의 이목을 끌지못할때 이야기 입니다.. 송도 갯벌을 매립하면서 송도인근의 어촌계 어민들께 보상책으로 주었던 이주민 딱지가 있습니다.. (일명 조개딱지라고 하였지요) 그 당시에 딱지 프리미엄이 평균8,000~1억정도에 거래가 되었지요(한번에 한해 명의변경이 가능함) 그 딱지가 지금 7억~8억에 거래가되고있습니다.. 과연 그때 그딱지를 사셨던 분들이 행운아 였을까요? 발빠른 정보력과 과감한 배팅의 승부수가 가져온 결과입니다...   끝으로 말씀 드리건데..공부합시다..공부해서 남주나..남주는 사람도 있지요(선생님 ㅎㅎㅎ)       <펌>복돌이의 땅따먹기