재건축 재개발 의미 차이와 절차

[미라클/임순식]

재건축과 재개발 투자에 성공하려면 가장 먼저 재건축과 재개발의 의미와 차이를 아는것이 중요합니다. 그 다음은 재건축과 재개발의 각 단계를 잘 이해할 필요가 있는데요.


오늘은 재건축과 재개발의 차이점과 각각의 의미 그리고 단계와 과정에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.














재건축 재개발 의미




재건축은 도시를 처음 조성할 때 함께 만들었던 도로, 주차장, 광장, 공원, 상하수도 등 기반시설은 대부분 그대로 두고 낡은 주택만을 다시 짓는 것을 말합니다.


하지만 재개발은 낡은 주택 뿐 아니라 기반 시설 모두를 다시 조성합니다.


이유는 재건축하는 지역은 개발한지 약 50년밖에 되지 않아 대부분 기반시설이 양호한 편이지만 재개발은 개발된지 오래되어 기반시설이 매우 낙후되어있습니다.


그러다보니 재건축은 기반시설을 위한 비용 부담이 적고 재개발은 기반시설을 위한 비용 부담이 큽니다.


재건축과 재개발의 또다른 차이점은 재개발의 경우 건물, 토지 중 하나만 소유해도 되며 조합설립 동의 여부와 관계 없이 조합설립과 동시에 조합원이 됩니다.


깁나시설 기부채납의 경우 재개발은 많은 반면에 재건축은 적은편입니다.


안전진단을 재건축은 실시하지만 재개발은 실시하지 않습니다.


임대주택 건설의무에 있어서도 차이를 보이는데요. 상한 용적률과 법적상한 용적률 차이의 50%를 재건축에서는 의무를 지우는 반면에 재개발에서는 서울 10~20%, 경기 인천은 5~20%, 지방은 5~12%의 의무비율을 갖게 됩니다.


현금청산자의 비율에서도 차이가 있습니다. 재건축이 비교적 적은 반면에 재개발은 재건축보다 많은 차이가 있습니다.


현금청산의 경우 재건축의 경우에는 시세기준으로 하지만 재갭라의 경우는 감정평가액을 기준으로 한다는 차이가 있습니다.

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 재건축 재개발 투자포인트


①  투자 포인트


재건축이나 재개발의 차이점에 대해 알면 그다음으로 각각의 개발 단계를 알아야하는데요.


그래야 내가 생각하는 투자자금과 시기에 맞추어 정확하게 투자할 수 있습니다. 투자하고 싶은 재건축이나 재개발 지역의 사업진행 단계를 알고 싶으면 서울특별시는 '재개발,재건축 클린업시스템'에서, 다른 지역은 시도 홈페이지나 관련 부서에 문의해 알아보아야 합닏.

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     3. 재건축 재개발 단계




①  기본계획수립


특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장이 관할 구역에 대해 10년 단위로 도시, 주거환경정비기본계획을 세웁니다.


초기 단계라 개발 이이겡 대한 프리미엄이 적게 형성되며 투자 금액이 다른 단계보다 적으나, 자금이 오래 묶일 수 있으며 개발이 지연될 수 있습니다.


개발이 확실시 될 때에만 투자하는것이 바람직합니다.




②  안전진단 시행


재건축의 경우 기본 계획 수립 이후 안전진단이 시행됩니다. 재개발은 안전진단을 하지 않습니다. 정부는 2018년 3월 부터 재건축 안전진단 평가 항목 중 주차난, 층간소음 등 구조안정성 가중치를 50%로 상향했습니다.


안전진단 조건을 강화한 것입니다. 이에 안전진단을 통과한 단지와 이전 단지 간의 가격차가 크게 발생합니다.

③  구역지정 및 추진위원회 구성


특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 기본계획에 적합한 범위에서 노후, 불량 건축물 밀집 등 주거환경이 열악한 구역을 정비구역으로 지정하는 단계입니다.


이 단계에서도 투자 금액은 적게 들어갈 수 있으나 자금이 오랫동안 묶일 수 있으므로 장기적인 안목으로 투자해야합니다.


조합이 설립될 때까지 개발을 준비하는 단계로 토지 등 소유자 1/2이상의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 시장, 군수 등의 승인을 받는 단계입니다.


투기 과열지구 내 재건축단지에 투자하고자 하면 이 단계에서는 무조건 투자를 해야합니다.


왜냐하면 조합설립 이후 투자할 경우 현금청산 대상이 되기 때문입니다.


단, 투기과열지구가 아니라면 다음단계에서 투자해도 무방합니다.






④  조합설립 인가


재개발은 추진위원회가 토지 소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 1/2이상 토지 소유자의 동의를 받는 단계입니다.


재건축은 추진위원회가 주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 1/2이상 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상 토지 소유자의 동의를 받아 시장, 군수 등에게 조합설립을 받는 단계입니다.


추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 정보를 토지등소유자에게 제공하여야합니다.


조합원 간에 단결이 잘되고 개발에 대한 의지가 강하면 이 단계의 투자도 나쁘지 않습니다.


단, 조합설립에 대한 동의를 수월하게 받기 위해 사업비용을 줄이고 일반분양가격을 높게 계산하기도 하므로 반드시 주변 개발단지와 가격을 비교해야합니다.

⑤  시공사 선정


공사할 건설회사를 선정하는 단계로, 여러 건설회사를 대상으로 경쟁입찰을 통해 시공사를 선정합니다.


시공사를 선정하기 전에는 조합이 갑이며 시공사가 을 입장이지만 막상 시공사가 선정되면 시공사가 갑, 조합이 을의 입장이 됩니다.


그러므로 시공사를 선정할 때에는 선심성 공약에 현혹되지 않도록 유의해야하며 현실성있으며 추가로 부담해야할 공사비 유무를 꼼꼼히 따져봐야합니다.