개건축,재개발 동의서에 비용분담 '관리처분'주의사항

[왈패]

재건축,재개발 동의서에 비용분담 '관리처분' 관련 주의사항 | 민원 길라잡이  2006.03.20 16:24    별슴(yurisung7)  카페매니저   http://cafe.naver.com/pcrs/1133      재건축,재개발 동의서에 비용분담시 관리처분 단계에서 자산평가에 대하여 감정평가를 적용할 경우 주의 사항 가.  재건축,재개발 동의서에 감정평가의 문제점. 1. 문제점 감정평가의 경우 관련 법 규정에 따라 해당 관련행정기관에서 2개의 감정평가사를 선정하도록 되어 있습니다. 그러나 계약 금액을 지불을 하는  것은 결국 조합이 되기 때문에 해당 조합이나 시공사등의 위주로 평가가 되어 해당 조합원들은 울며겨자 먹기로 관리처분단계에서 고생하는 경우가 많습니다. 따라서 비용분담에 대하여 관리처분을 감정평가 기준으로 할 경우 조합원들은 이에 대하여 자신이 관리처분 단계에서 감정평가 되었을 경우 이에 대하여 자신의 자산(건물,토지)에 대하여 얼마나 평가될지를 가능 할 수 있은 후에 동의를 해야 할 것입니다. 현재, 건설교통부에서 만든 동의서와 관련 법규정에서는 이를 명확히 하지 않고 있어, 조합원들에게 향후 재건축시 자신이 얼마를 부담해야할지를 명확히 판단하는 정보가 제공되지 못하는 법적인 문제가 있습니다. 2. 대응 방법 동의서상 조합원들은 관리처분단계에서 자신의 종전자산에 대하여 평가를 할 경우 (조합규약에는 감정평가사) 재건축 조합설립 이전  즉 재건축 동의서를 찍기 이전에 표본 감정평가를 요구하여야합니다.  1) 표본 감정평가 ? 즉 자신의 재산가지와 상이한 기준으로 상을 수 있는 아파트,상가,건물,주택,대지등에 대하여 예를 들어 재건축의 경우 101동 101호, 상가 1동 201호 등을 표본을 삼아 감정평가를 추진위에 요구하여 감정평가를 받도록 하여 관리처분 단계에서 자신이 얼마를 부담할수 있는 지를 명확한 근거를 알고 동의를 제출해야합니다. 전체를 감정평가를 다하는데는 상담히 비용부담이 드므로 이 방식은 조합원들에게 도움이 될수 있습니다. 나. 동의서상의 비용분담 예시 아래는 실사례와 건교부에서 규정한 동의서 양식입니다. 아래를 보면 알겠지만 비용부담을 짐작으로만 알기 때문에 관리처분단계에서 번복하기 힘들어 상당수의 조합원들이 어려움을 당하는게 현 실정입니다. 1. 예시 : 재건축. 비용분담 (실사례)  1) "비용의 분담 및 배분할 수익분"은 관리처분계획 수립■리 현재를 기준으로 정한 "긴 건물의 토지 및 건물가액"에서 '조합원 출자금'을 공젷고, 이에 '동호수 가중치'를 증감하여 정한다. 2) 조합원이 종전에 소유하던 토지 및 건물에 대한 평가액은 2개의 공인감정평가기관이 산출금액을 평균하여 정한다. 2. 예시 : 추진위 운영규정 동의서  건설교통부 고시  제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 재개발 동의서 다. 나항의 비용분담사항 ⑴ 조합정관에 따라 경비를 부과하고 징수하며, 관리처분시 가청산하고, 조합청산시 청산금을 최종 확정함 ⑵ 조합원이 소유한 자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 평가하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담?배분함 ⑶ 시공사에 지급할 공사금액 및 사업 관련 제반비용은 주택 및 부대복리시설의 일반분양 수입금과 조합원총회에서 결의되거나 서면동의한 조합원분담금을 우선 충당하고, 부족금이 발생할 경우 조합정관 및 관리처분기준에 따라 공평하게 분담함 재건축 동의서 라. 신축건축물 구분소유권의 귀속에 관한 사항 ⑴ 조합정관의 관리처분기준에 따르며, 주택을 소유한 조합원의 신축 건축물에 대한 분양평형 결정은 조합원 분양신청 및 종전권리가액의 다액순에 의하고 동?호수 결정은 조합정관 제__조의 규정에 의한 전산추첨 등에 의한다. 단 경합이 있는 경우에는 조합정관 및 관리처분기준에 의한 방법에 따름 (2) 상가 등 복리시설의 소유자는 조합정관 및 관리처분기준에 의하여 종전 토지 및  건축물의 가치를 고려하여 새로이 설치되는 복리시설을 공급받되, 동?호수  결정은 관리처분계획이 정하는 바에 따른다. 단, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우 또는 조합정관 제__조에 해당하는 경우 주택을 공급받을 수 있음  1. 종전자산에 대한 감정 평가 이의  1) 감정평가는 준용절차임.  재건축에 대한 종전자산의 감정평가는 ‘도시및주거환경정비법 제48조 (관리처분계획의 인가 등)⑥’에 따라서 준용 절차이지 강행적 절차는 아님   2) 조합에서 변경 산정가능 동법 ‘⑤항 3. 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등의소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다’에 따라 조합측에서 합의하에 변경 산정할수 있슴.  3) 종전자산의 관리처분 기준은 면적,이용상황,환경등을 종합적으로 고려해균형있게 배분되고 합리적으로 이용되어야함. 따라서 불균등하게 배분하는것은 법에도 위배됨. 본법 ‘제48조 (관리처분계획의 인가 등) ②제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 의한다. 1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적․이용상황․환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.’ 4) 관련 규정 도시및주거환경정비법 제48조 (관리처분계획의 인가 등) ②제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 의한다. <개정 2005.3.18> 1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적․이용상황․환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다. ⑤주택재개발사업에서 제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산을 평가할 때에는 다음 각호의 방법에 의한다. <개정 2005.1.14> 1. 제1항제3호의 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시․도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장․군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다. 2. 제1항제4호에 규정된 사항중 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장․군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 3. 제1호 및 제2호의 규정에 불구하고 관리처분계획을 변경․중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등의소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다. ⑥주택재건축사업에서 사업시행자가 제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산에 대하여 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 제5항 각호의 규정을 준용하여 할 수 있다. <개정 2005.1.15> 도시및주거환경정비법 시행령 제48조 (분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지․건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장․군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. <개정 2005.5.18> 가져온 곳 :  블로그 >울화통 치미는 세상을 바로잡자 | 글쓴이 : 신촌지킴이| 원글보기