"생애 최초 주택 구입" 취득세 면제 완벽해석

[고구마]

"생애 최초 주택 구입" 취득세 면제 완벽해부

생애최초 주택구입시 취득세 면제" 많이 들으셨을 겁니다. 바로 2013년 4월 1이 이후부터 2013년 12월 31일까지의 기간에 생애 처음으로 주택을 구입하는 경우로 주택 매입가격이 6억원 이하이면 취득세와 교육세를 내지 않는다는 내용입니다. 다만, 농특세는 국민주택규모 이하이면 내지 않지만, 국민주택규모를 초과하면 0.8%를 내야 합니다.

대상	전용면적	세율(취득세와 교육세 및 농특세 합계)
		2013.4.1~2013.12.31일 사이 매입시
생애최초로 주택을 구입하면서 매입가격이 6억원 이하	국민주택 이하	0
	국민주택 초과	0.8%

예시) 생애최초로 서울에 있는 A아파트를 6억원에 매입할 때 세금은 얼마일까요?

전용면적	취득세·교육세·농특세
85㎡ 이하	0원
85㎡ 초과	480만원(=6억원×0.8%)

이것도 알아 두세요 : 국민주택이란?

위 표에서 전용면적이 국민주택 이하인가 초과인가에 따라 농특세 과세가 달라지는데 국민주택을 어떻게 판단하는지 알아두셔야 합니다. 판단기준은 주택이 소재하는 지역에 따라 달라집니다. 비수도권의 읍,면 지역에 소재하는 주택이라면 전용면적 100㎡이하인 경우 국민주택 이하라고 합니다. 수도권(경기도, 서울, 인천)에 소재하거나 비수도권으로 도시지역에 소재하면 전용면적 85㎡ 이하가 국민주택 이하에 해당합니다.

전용면적	취득세·교육세·농특세	국민주택 초과
85㎡ 이하	0원	전용면적 100㎡ 초과
85㎡ 초과	480만원(=6억원×0.8%)	전용면적 85㎡ 초과

※ 전용면적은 구청이나 온라인으로 건축물관리대장을 떼시면 나옵니다. 등기부등본에도 표기가 되는데 간혹 틀리는 경우도 있으니 건축물관리대장으로 확인하세요.

뉴스에 이렇게만 나오니 참 간단해 보이죠? 그런데 막상 난생 처음 주택을 취득하는 경우로 매입가격이 6억원 이하인데 취득세 면제가 안되는 사례도 많이 나오고 있는데 왜 그럴까요? 조건들이 많이 붙기 때문입니다. 매입가격 6억원 이외에 아래와 같이 세 가지 조건을 모두 충족해야 취득세 면제를 받을 수 있습니다. 조건들을 하나씩 뜯어서 살펴볼까요?

 

조건 1] 법에서 정한 세대주 또는 세대주의 배우자 명의로만 취득해야 취득세가 면제됩니다.

아래 표에 있는 취득가능자 명의로만 주택을 취득해야 취득세 면제를 받을 수 있습니다. 복잡하죠? 법에는 이것보다 더 어렵고 복잡하게 되어 있답니다. 아래 표는 법을 한참동안 읽고 정리를 한 것입니다. 법을 좀 쉽고 간단하게 하면 안되는지..쩝~

   

구분		취득 가능자
35세 이상	배우자 있는 경우	세대주 또는 세대주의 배우자
	배우자가 사망 또는 이혼한 경우	부모(배우자의 부모 포함) 또는 직계비속을 세대원으로 두고 있는 세대의 세대주
	미혼	단독세대주
20세 이상~ 35세 미만	배우자 있는 경우	세대주 또는 세대주의 배우자
	배우자가 사망 또는 이혼한 경우	부모(배우자의 부모 포함) 또는 직계비속을 세대원으로 두고 있는 세대의 세대주
	미혼	① 세대원으로 결혼예정자: 주택 취득일로부터 60일 이내에 혼인으로 분가하여 세대주 또는 배우자로 등록할 예정인 자       ② 20세 미만 형제자매를 둔 세대주: 부모가 모두 사망하여 20세 미만의 형제자매와 동일 세대를 구성하고 있는 세대주       ③ 직계존속 부양 세대주: 직계존속 1인 이상과 동일세대를 구성하고 주택 취득일 현재 주민등록표상 1년 이상 동거한 세대주

 

먼저 35세 이상인 세대주는 원칙적으로 결혼 여부와 상관없이 생애최초주택구입자가 되어 취득세 면제를 받을 수 있습니다. 다만, 미혼인 경우라면 단독세대주만이 취득 가능합니다. 결혼을 한 경우라면 세대주의 배우자 명의로 취득해도 취득세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 그러나 20세 이상에서 35세 미만인 경우에는 결혼여부에 따라 다릅니다. 20세 이상에서 35세 미만인 경우 단독세대주라 할지라도 원칙적으로 생애최초주택구입의 혜택을 받을 수 없습니다. 배우자가 있다면 세대주 또는 세대주의 배우자가 취득하면 취득세 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 미혼인 경우라면 표의 ①부터 ③에 해당하는 세대원인 결혼예정자·20세 미만 형제자매를 둔 세대주·직계존속을 부양하는 세대주 이외에는 생애최초주택에 대한 취득세 면제를 받을 수 없습니다.

 

20세 이상으로 결혼을 했지만 배우자가 사망하였거나 이혼을 하였다면 부모(배우자의 부모 포함) 또는 직계비속을 세대원으로 두고 있는 세대의 세대주가 취득세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.

조건 2] 세대주와 세대원 모두가 주택을 취득한 적이 없어야 합니다.

세대별 주민등록표상의 세대원 전원이 주택 취득일 현재까지 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 세대주나 세대원이 주택을 소유한 적이 있다면 당연히 취득세 면제를 받을 수 없습니다. 여기서 세대원으로 미혼인 자로 35세 미만은 주민등록상 별도세대로 되어 있어도 부모와 동일 세대로 봅니다. 이점 각별히 주의하셔야 합니다.

다만, 아래에 해당하는 경우에는 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 봅니다.

① 공동으로 상속받은 주택의 공유지분을 처분한 경우

② 취득일 현재 도시지역이 아닌 지역 도는 면(수도권 제외)에 소재하는 주택으로 아래의 ㉮, ㉯, ㉰ 중 어느 하나의 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 계속 거주하거나 거주하다가 다른 지역(특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시·군 이외의 지역)으로 이주한 경우로 새로운 주택 취득일로부터 1년 이내에 처분한 경우

㉮ 사용승인 후 20년이 경과된 단독주택

㉯ 85㎡ 이하인 단독주택

㉰ 상속으로 취득한 주택

③ 전용면적 20㎡ 이하의 주택 1채만을 소유하고 있는 경우

④ 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 취득일 현재 주택을 소유하고 있는 경우

⑤ 지방세법상 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있는 경우

참 어렵죠? 위에 것 중 다른 거 말고 ④번에 있는 빨간 표시 내용은 기억하세요. 주택을 소유한 60세 이상의 부모가 동일세대원이라고 할지라도 자식이 세대주로 다른 주택을 매입해도 생애 최초 구입으로 취득세 면제를 받을 수 있다는 내용이예요. 자주 발생할 수 있는 사례로 혹시 취득세 면제가 안되는 것으로 오인하시면 안됩니다.

②번은 비수도권의 읍·면 지역에 소재하는 85㎡ 이하 단독주택을 처분하고 다른 주택을 매입해도 생애 최초 구입으로 인정받을 수 있다는 정도로 기억하시면 될 겁니다. 

조건 3] 세대주와 배우자의 소득이 7천만원 이하여야 합니다.