이대예스에이피엠[신촌민자역사.상가투자.굿모닝시티.신도림테크노마트]부동산 투자의 6가지 원칙

[머슴]

1.why-왜 :투자목적 선정 부동산에 투자하고자 할 때 가장 우선시 해야 할 것은 투자 목적이다. 주거목적인지,임대목적인지,노후를 위한투자인지,자녀를 위한 투자 인지등을 분명히 해야 한다. 과거처럼 부동산 불패신화시대에는 투자목적이 그다지 중요치 않았지만 요즘처럼 급변하는 시기에는 왜 부동산에 투자하는지 반드시 반문 해봐야 한다.굿모닝 사건에서 보았듯이 날로 부동산 투자에 위험이 증가하므로 목적의식 없이 투자시 큰 어려움을 겪을 수 있다. 투자에는 물리적 법적 경제적 제약이 따른다. 따라서 투자자들은 여러가지 조건을 고려해 투자목적을 달성할 수 있을지 점검.묻지마 투자 금물. *이외에도 단순히 자산[돈]증가가 목적이라도 돈에 대한 철학을 나름대로 각자 정립하는 것이 좋다. 투기와 투자의 차이가 사실상 모호한 가운데 올바른 마인드나 자신을 위해 꼭 필요하지 않을까 싶다. 2.what-무엇을:투자상품 선정 어떤 부동산을 선택 할 것인지 결정해야 한다. 투자용도를 선정하여 자신에게 필요한 부동산을 구체적으로 정해야 한다. 토지,상가,아파트 등의 부동산 종류를 선택 해야 한다. *토지를 예를들면 단순히 오른다는 기대감보다는 실제 사용목적이 가미된 전원주택을 위한 토지라든가 주택을 짓기위한 토지이던가 가든이나 음시점 휴게소등의 상업시설을 위한것인가로 좁히고 투자처를 선정해야한다. 3.how-어떻게:투자자금과 경로의 선정 부동산 투자에는 많은 자금이 필요하고 투자된 자금은 상당기간 고정화되므로 어떻게 자금을 운용하느냐에 따라 투자성패가 달려있다. 부동산 투자를 실행하고자 할 경우 부동산 투자에 소요되는 자금이 얼마인지를 구체적으로 산정 해야 한다. 자신이 보유하고 있는 자금을 점검해 얼마를 투자 할 것인지 얼마가 필요한지 등 예산을 점검 해야 한다. 유의할 사항은 여유자금을 가지고 해야 한다. 무리한 대출은 가계에 큰 부담을 줄 수 있으며 부동산 불황시 자금압박을 초래해 좋지않은 결정을 할 수 있다. 투자가능 자금의 규모를 확실히 정해야만 대상지역과 대상상품 접근이 수월하다. *불과 올초까지만 해도 금융권에서 돈을 빌려 부동산에 투자하는 일종의 레버리지 효과를노린 투자들이 많았으나 부동산의 호황기는 잠시 벗어난듯하니 이는 자제를 하는게 좋아보인다. 호황기에는 이런식의 투자가 바람직(?)할수도 있다. 금융권 이율이 20%를 넘었던 IMF 시절에도 이런투자를 해서 재미를 본 사람들도 있지만 배포가 크고 위험을 감수할 용기가 없는 사람에게는 절대 하지 말것을 권고 한다. 기다림이 하루하루가 지옥일 것이다. 금융부담금은 계속 나가지 어떨게 될지는 모르고 불안해서 결국 손해보고 파는게 대부분 일것이다. 4.when-언제:매입시기와 투자기간 부동산 투자는 타이밍이다. 언제 살 것인가 언제 팔 것인가가 가장 중요하다. 부동산 가격은 수시로 변하므로 같은 부동산이라도 매수나 매도 시기에 따라 수익률의 차이가 크다. 매도,매수 시점은 부동산 시장의 흐름이나 부동산 경기 등을 고려 결정해야 한다. 당연한 이야기겠지만 가락 하락이 멈출 경우 매입을 적극 고려해야 하는 것은 두말할 나위가 없을 것이다. 또한 투자기간도 중요하다. 부동산 투자 후 환금이 필요한 시기가 있으므로 투자기간을 정해야 한다. 단기간(1~2년) 투자를 할 것인지, 중기간(3~5년) 투자를 할 것인지, 장기간(6~10년) 투자를 할 것인지를 결정해야 한다. 투자기간이 정해지면 그 기간에 맞는 상품을 골라야 한다. 단기 투자일 경우 환금성을 중심으로 장기 투자일 경우 수익률을 중심으로 고르는것이 좋다. *매도나 매수시에 중계수수료를 아끼지 마라. 전세나 실수요로 인한 것이라면 모를까 투자를 위함 이었다면 그렇게 권하고 싶다. 팔때도 더 받아 주는 금액에 대해서는 과감히 일부를 추가 수수료로 지불하라. 살때는 절감해주는 부분에 대해서... 그러면 아마도 좋은물건이나 정보가 나오면 최우선으로 당신에게 제공될 것이다. 예를들어 대부분 급매나 최고의 상권은 그들손에서 대부분 처리가 끝나고 시중에는 거의 나오지를 않는편이다. 요즘같은 관망기에도 마찬가지라 보면 된다. 그리고 매도시 너무 많은 이익을 받고 팔려고 하거나 너무 오랫동안 기다리지 마라. 부동산은 순환이 되면서 이득도 발생하고 경기가 순환하는것이다. 자신이 예상되어지는 수익을 다보겠다고 하면 누가 그것을 살것인가. 누가 그것을 산다면 그 사람에게 너무 나쁜 행동을 하는것은 아닌가? 5.where-어디서:투자지역 선정 자신의 투자조건이나 투자목적에 알맞은 부동산을 찿는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 투자지역을 선정 할때 무엇보다 중요하게 고려해야 할 기준은 그 지역의 발전 가능성이다. 부동산 투자는 현재를 사는 것이 아니라 미래를 사는 것이기 때문이다. 향후 개발이 추진될 지역, 성장국면에 있는 지역, 인구 유입이 예상되는 지역, 자연환경이 좋은 지역 등은 미래의 투자가치를 보장해 주는 요소들이다. 지역을 선정할 때는 처음에 후보지를 열 군데 정도 선정 했다가 두세 군데로 좁혀서 집중적으로 분석 하는 것이 좋다. 자신이 잘 알고 있는 지역이나 정보 수집이 용이한 지역에 관심을 집중 시키면 좋은 부동산을 찿을 가능성이 높고 검토 분석까지 용이하다. 그러나 꼭 이런 것은 아니니 많은 정보를 취합해 시선을 넓히는 것도 좋다. *도로나 철도등의 대중교통망이 개통되면 가격이 상승하는것은 예나 지금이나 변함이 없다. 그러나 이 가격이 얼마나 선 반영되어졌는지를 잘따져야 한다. 향후 크게는 경제특구지역이나 도로가 개통되는지역 주5일근무제의 수혜가 되는 지역 경의선 개통의 영향을 받는지역과 고속전철 개통등이 큰 이슈이다. 그외에도 각 지자체별로 관광특구 골프특구등 지역 특화 작업으로 인한 특구 신청이나 유입인구 활성화를 위한 자체적 개발 계획안들이 많으니 시선을 넓게 가지고 꼼꼼히 살펴 보길 바란다. 6.where-:누가: 혼자 할 것인가,동업 할 것인가 적은 자금을 가지고 투자시기를 놓치거나 무리한 대출에 따른 이자부담에 허덕이고 하는 것보다는 공동으로 자금을 모아 투자하면 위험 부담을 줄일 수 있다. 토지는 1천 여 평 이상 구입하여야 하는 경우가 많고, 전원주택이나 펜션은 나홀로 있는 것 보다 단지를 구성 하는 것이 구매자들의 선호도가 높을 뿐 아니라 관리나 수익면에서 유리하다.많은 토지를 매입 할 경우 위험부담이 높아지므로 혼자 투자하는 것보다 공동 투자 하는 것이 유리 할 수 있다. 부동산 대부분은 거래정보가 불투명하고 유동성이 낮을 뿐 아니라 각종 법적 제약이 많다. 또한 합리적이지 못하고 불완전하여 객관성이 결여된 것이 많다.. 따라서 급변하는 부동산 시장에서 묻지마 식 투자는 매우 위험하다. 위에서 제시한 부동산 투자의 육하원칙에 맞게 한걸음씩 접근해 나간다면 안정적이고 성공적인 결과를 얻을 수 있다. *많은 부동산 정보들이 공개되고 있고 정부의 개발 계획안이나 구상안들도 이전과는 다르게 공개가 원칙으로 되고 있으나 아직은 잘 모르고 아는 방법도 모르고는 있으나 본인이 시간과 노력을 투자한다면 원하는곳은 알수 있으리라 본다. 그리고 정보에 너무 목을 매지 마라. 이미 공개된정보는 정보가 아니라는것은 다 알겠지만 한사람이 알고 있는 정보나 일부 몇사람이 알고 있는 정보도 정보에 속하지 않는다. 신빙성이 결여가 되고 이미 그것또한 흘러나갈 것이다. 정보보다는 각자 노력을 많이해서 미래예측이나 앞으로 흘러갈 갈 가능성에 대해 생각해 보는것도 재미있지 않을까?