2020년 서울시 기본계획 세부사항

[김영철]

(2020년 본격적인 인구감소와 노령화 사회로 진입)

부동산을 이해함에 있어서 절대 놓치지 말아야 될 부분이 전체의 흐름과 감각을 잃지 않는것이다. 지나치게 지협적인 문제에 얽매이다 보면 자칫 큰 것을 놓치는 우를 범할수 있다. 이나라 부동산의 전체를 이해하려면 우선 2020년까지 국토개발계획을 이해하고 있어야한다. 여기서 국지적으로 들어가면서 수도권 정비계획을 이해한후 서울의 2020년까지의 기본계획을 이해하고 있어야 한다.

2020년까지의 서울의 기본계획은 서울의 장기발전에 대한 큰 틀을 제시하고 있다. 국토개발계획과 수도권 정비계획은 다음 기회로 미루기로하고 오늘부터 몇 회에 걸쳐서 서울의 기본계획에 대해서 상세히 살펴보기로 하겠다.

먼저 서울시 기본계획이란 도시 기본계획을 말하므로 도시기본계획이 무엇인지 살펴보도록 하겠다.

도시기본계획이란 전국 시의 도시지역에서 국토해양부 장관이 특히 필요하다고 인정하는 지역과 군수의 신청에 의하여 국토해양부 장관이 승인하는 도시계획 구역을 관할하는 지자체의 장이 도시지역에 대하여 20년을 단위로 장기 도시개발의 방향 및 도시계획의 입안지침이 되는 계획을 말한다.

2003년부터 국토계획법에 의해 전국토에 대한 도시지역의 계획 수립을 의무화 시켰으며 용도지역을 4개로 하였다.

우리나라는 서울시, 인천시, 고양시, 부산시 등은 2011년을 목표년도로 20년 단위의 도시기본계획을 수립하였고, 그 외 대다수의 시단위 도시기본계획은 2016년을 목표년도로 기본계획이 수립되었으며, 안성시, 경기 광주시, 화성시 등이 2021년을 목표년도로 수립했거나 수립중에 있는데, 이것은 국토부 지침에 기본계획의 끝자리 단위년도를 1과 6년으로 지정했기 때문이며 앞으로는 0과 5년 단위로 수립목표를 변경하였다.

도시기본계획은 시장군수가 수립하고 국토해양부 장관이 결정권자이며, 기본계획은 5만분지 1의 지형도에 계획하며 단순히 청사진에 그치는 것이 결코 아니며, 물리적, 공간적 측면 이외에 사회산업, 경제등제 변화를 예측하여 장기적 발전 방향과 미래상을 제시하면서 해당 도시의 개발방향과 지침을 제시하고자 수립하는 계획이다.

따라서 도시기본계획은 미래 도시발전의 계획과 이를 단계별로 집행하는 재정비계획(도시관리계획)간의 연계성을 강조하고 있다.

도시계획을 즉흥적으로 수립하면 전국토가 난개발이 되며, 지역 이기주의에 편집되기 때문에 국토의 균형개발과 보전이란 측면에서 먼저 국토기본법에서 그 골격을 맞추고 지역간의 협동화와 인접 시,군의 연계에 의한 효율적 기능을 부여하기 위해 국토해양부 장관이 관여하게 된 것이다.

예를 들면, a라는 시가 2016년을 목표한 도시기본계획을 수립할 때 목표 유입인구를 30만이라 계획하면, a와 인접한 b라는 시는 40만 인구를 목표로, 또 옆의 c라는 시는 50만을 목표로 계획을 수립한다고 한다면, 국토는 난개발과 후대에 물려줄 국토의 황폐화 때문에 이를 국토부장관이 개입하여 규제함이 필요하게 된 것이다.

이 기본계획은 20년 단위로 수립되는데, 우리나라 대부분의 도시를 2016년을 목표년도로 하여 전국토의 합리적, 체계적 관리를 도모하고 있다.

그러나 20년을 내다보고 계획한 것이 현실과 부합되지 않거나, 예상치 못한 계획이 추가되는 경우가 있는데, 예를 들면 고양시 식사동의 택지개발 예정지구나 성남시의 판교 신도시인 것인데, 이때는 이미 수립된 도시기본계획을 변경하게 된다.

물론 변경된 도시기본계획의 결정권자 또한 국토부장관이다.

20년 단위로 수립된 장기계획을 실시해야 하는데, 이는 4단계, 즉 5년 단위로 기본계획을 실시계획으로 풀어본다고 생각하면 되고 이를 도시 재정비계획이라 하는데 2003년부터는 도시관리계획이란 용어로 바뀌었다.

즉 20년 장기구상을 현실에 맞게 5년 단위로 4번에 걸쳐 실시하는 것이 재정비계획(도시 관리계획)이라 한다.

그래서 도시기본계획 도면을 보면 앞으로 주거지역으로 될 지역이 노란색으로 표시되어있는데 이를 주거지역이라 하지않고 "주거용지"라 하며, 이때 정식 "주거지역"으로 확정되어 바로 토지이용계획 확인원에 주거지역으로 표기되는 것이다.

따라서 도시기본계획을 보면 해당도시의 20년 후의 변화를 지역별로 예측이 가능한 것이다.

도시기본계획을 분석하는 것은 목표연도(2011년 또는 2016년,2021년)까지 해당지역내 용도지역(주거/상업/공업/녹지)의 결정을 살펴보시고 지역간 도로, 예를들면 a지역 →b지역을 연결하는 도로인 지역간 도로의 계획을 알 수 있는 것이다(앞으로 수립하는 것은 0과 5단위로 제작).

즉, 용도지역의 변화에 따른 개발기법을 사전에 분석하고 지역간 도로를 분석하므로서 미래도시나 지역의 변화를 사전에분석 또는 예측할 수 있는 유일한 정보자료인 것이다.

우선 서울시의 기본계획은 국토계획 및 이용에 관한 법률 제 18조에 근거하여 20년을 내다보는 미래상이며 기본골격으로 물리적 골격과 사회경제 계획이 포함되어 있다.

과거 2010년까지의 도시 기본계획은 급격한 인구성장에 따른 수요대응형 계획이었고 소수 전문가에 의한 결과지향적이었으며 선언적이고 나열식의 계획이었다.

그러나 2020년까지의 도시 기본계획은 질적인 성장관리를 이끌어가는 정책유도형 계획으로 다양한 주체가 참여하고 명확한 정책목표를 제시한후 사후 평가하는 계획으로 탈바뀜하였다.

서울을 인구측면에서 검토하면 상주인구가 2000년 1,037만명에서 2020년 980만명으로 감소하며 주간활동인구도 2000년 1,098만명에서2020년 1,054만명으로 감소하며 65세 이상의 노령인구가 급격히 증가하여 본격적인 노령화 사회로 진입하기에 인구감소와 노령화 사회는 이나라 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠것으로 예견된다.

2020년 서울시 기본계획 대해부 #2

다핵분산형 광역도시로써 공간구조 재편 (1도심,5부도심 체계)

1도심, 5부도심 체계로의 공간구조 재편은 2020년까지의 서울의 도시기본계획의 가장 핵심적인 내용이다.

현재까지도 강남등 일부지역으로의 집중화문제는 심각한 사회문제를 야기하고 있으므로 서울을 다핵분산형태로 재편하여 부동산을 통한 부의 편중화 해소 및 살기좋은 서울을 만들기 위한 정책적 고민의 결과로 보여진다.

그림에서 보는바와 같이 2020년까지의 서울시 기본계획에서는 서울을 중심지 체계의 기본골격 유지하기 위하여 과거의 영광을 누렸던 명동,종로를 서울의 도심으로 재규정하였다.

서울의 도심을 강남으로 착각하는 사람들이 많은데 2020년까지의 서울의 도시 기본계획에서의 특이사항은 도심을 종로,명동으로 규정하고 강남은 영동으로 규정하면서 강남을 도심이 아닌 5대 부도심중 하나로 규정하였다.

이러한 서울의 1도심 체계는 청계천 복원과 서울시청 광장조성등 도심부 관리를 특별관리로 제도화시키고 있으며 국계법의 규정을 무시하면서까지 특별계획구역 지정을 통하여 용적율 상향 조치등을 통한 초고층화에 주력하고 있다.

특히 도심부 발전계획 수립·추진 등을 통하여 도심부를 재편하고 역사ㆍ문화 복원을 통한 도심의 상징성 강화 및 활성화를 시도하고 있다.

그림을 면밀히 검토해보면 종로,명동의 도심을 중심핵으로 용산과 지금의 강남인 영동,서남권의 중심지 영등포와 서북권의 중심을 상암으로하고 동북권의 중심은 청량리와 왕십리를 5대 부도심핵으로 지정하였고 균형발전촉진지구 지정을 통해 집중 개발할 계획이다.

또한 11지역의 중심으로 망우, 상계, 연신내를 전략육성 중심지로 설정하였으며 생활편익시설을 확충하는 신촌,공덕,목동,대림,사당,잠실,천호,미아등은 53지구중심으로 현재 많은 지구단위 계획들이 입안되고 있다.

특히 마곡을 새로운 전략육성 중심지로 선정하여 문정/송파와 함께 이나라 부동산 시장의 뜨거운 감자가 될 전망이다.

도시 발전축은 도심을 기점으로 용산에서 강남,영등포의 큰 축으로 형성되고 강남에서 남쪽으로는 수원,용인라인과 북쪽으로는 청량리,미아,상계,동두천으로 형성되며 상암에서는 남쪽으로 영등포,대림으로 연결되고 북쪽으로는 연신내,일산,파주축을 형성한다.

서울의 동서 발전축은 동쪽으로는 도심에서 청량리,망우,남양주,춘천과 서쪽으로는 상암,청라,송도로 발전되며 마곡을 기점으로 영등포,강남,문정라인도 중요한 발전축으로 파악되고 있다.

또한 이번의 도시기본계획에서 서울의 생활권을 왕십리/청량리를 중심으로 하는 동북생활권, 상암/수색을 중심으로 하는 서북생활권, 영동(강남)을 중심으로 하는 동남생활권, 영등포/여의도를 중심으로 하는 서남생활권등 4대생활권으로 분류하였다.

현재 최고의 가격을 형성하고 있는 강남을 서울의 중심생활권이 아닌 동남생활권의  중심으로 평가하는것이 과연 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠지도 앞으로 지켜볼일이다.

한강 르네상스와 연계되는 용산이 과연 강남보다 부각될수 있을지?

후속 조치인 서남권,동북권 르네상스가 이나라 부동산에 어떠한 영향을 미칠지?

상암/수색을 중심으로하는 서북권 르네상스도 발표될것인지?

이 모두가 본인만의 가치판단 기준을 가지고 지켜보아야 할것이다.

또한 세계도시로서의 서울의 위상을 제고하고 동북아의 전략거점으로 육성하고자 인천국제공항인 영종도와 국제도시인 송도, 경제자유구역인 청라와 서울의 마곡 국제연구단지,용산 국제업무지구,여의도 국제금융지구등 주요 전략거점의 연계를 강화하며 남북교류거점으로 수색,용산,청량리,왕십리등 고속전철 및 남북 발전축상의 교류거점을 확보할 계획이다.

결론적으로 균형발전 촉진지구 지정 및 중생활권 개발, 지구단위계획구역 재정비 등 생활권역별 중심성 강화로 서울을 다핵구조로 바꾸어가고 뉴타운사업의 지속적인 추진과 교통체계 전면 개편, 강북지역 활성화대책의 지속적인 추진을 통한 낙후지역 재정비로 지역별 양극화 해소 및 부의 편중화를 해소하는 지역균형개발을 최대의 목표로 하고 있다.

[출처] 닥터아파트 - 2020년 서울시 기본계획 대해부 #2/성진수/2009-09-21

[이근희]

28기 이근희 입니다.
유익한 글 감사드립니다.

[박찬호 50기]

도시*군기본계획(구 도시기본계획):
의의: 도시*군기본계획이란 특별시*광역시*특별자치시*특별자치도*시 또는 군의 관할구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시*군관리계획 수립의 지침이 되는 계획이다.
법적성질: 비구속적 행정계획
수립권자: 특별시장*광역시장*특별자치시장*특별자치도지사*시장*군수
승인권자: 도지사 (시장*군수가 수립시)
(참고: 국토해양부장관은 어떠한 경우에도 절대로 도시*군기본계획에 관하여 수립하거나 결정하거나 승인할수 없다.)