2011년 취득세 납부방법(주택거래 활성화로 세율변경가능)

[세양 877-0677]

2011. 시행 부동산취득세 등 주요내용

   .

【 취 득 세 】     3월22일 주택거래 활성화 로4월국회통과시 11월까지 50%취득세 감면 입니다.

                          시행시기 문제일뿐 거의 확정으로 보고있습니다

 ■ 취득세와 등록세가 취득세로 통합되었습니다.

▢ 2011년 이후 부동산을 취득하여 등기하는 경우 등록세를 납부하지않고 취득세만을 납부하게 됩니다. (총부담세액은 변동없음)

<취득세 변경세율 내용>

유형			현행 세율(취득가액 기준)			2011 취득세율	비고
			합계	취득세	등록세
무 상	상  속	농지	2.3 %	2 %	0.3 %	2.3 %
		농지외	2.8 %	2 %	0.8 %	2.8 %
	상속외 무상	증여 등	3.5 %	2 %	1.5 %	3.5 %
		비영리사업자	2.8 %	2 %	0.8 %	2.8 %
유 상	원시취득	신축 등	2.8 %	2 %	0.8 %	2.8 %
	승계취득	농지 등	3   %	2 %	1 %	3 %
		농지 외	4   %	2 %	2 %	4 %
기타	공유물분할(초과분)		4   %	2 %	2 %	4 %
	공유물 분할 (자기지분)		0.3 %	0 %	0.3%	0.3 %	취득세

  ※ 지방교육세 및 농어촌특별세 부담세액은 현행과 동일.

 ■ 취득세 납부기한이 연장, 변경되었습니다.  

▢ 취득세 납부기한이 “취득일로부터 30일”에서 “60일”로 연장되었습니다. 다만, 취득일로부터 60일 이전에 등기하는 경우 등기접수 전까지 신고납부하여야 합니다.

   (※ 등기전 계약해제 가능기간 연장 : 30일 ⇒ 60일)

 <변경된 취득세 신고납부방법>

대상 부동산	세목		신고납부방법
2010년 이전 취득	취득세		잔금지급일로부터 30일 이내 신고납부
	등록세		등기 접수 전까지 신고납부
2011년 이후 취득		취득세(종전 등록세 포함)	60일 이내 신고납부
			60일 이내 등기시 등기접수 전까지 납부

   ※ 2010년 이전 취득, 2011년 이후 등기하는 경우에는 기존처럼

     취득세와 등록세를 납부해야 합니다.

 ■ “개인”의 “주택” 취득에 대하여 분할납부제도를 신설했습니다.  

▢ 취득세와 등록세가 취득세로 통폐합됨에 따라 일시적으로 많은 금액을 납부해야 하는 부담이 있어 “개인”이 주택을 취득하는경우에 취득세 분할납부가 가능하도록 했습니다.

    ※ 법인과 단체는 분납대상이 아니며, 개인도 일반건축물이나 토지를 취득하는

       경우에는 분납대상이 아닙니다.

▢ “개인”이 “주택”을 취득하여 취득세를 분할납부하고자 하는 경우“30일 내에 등기” 조건으로 분할납부 신청을 하셔야 합니다.

▢ 분납신청을 하시면 총취득세액의 50%가 기재된 납부서가 2장이 발급되어, 30일 이내 등기신청 전까지 50%(분납1납부서)를 납부하고 영수증을 등기신청서에 첨부하면 되며, 나머지 50%의 취득세(분납2납부서)는 취득일로부터 60일 이내에 납부하면 됩니다.

 ▣ 분납납부서 내용 ▣

  ○ 납부서의 세목명 옆에 “분납1, 분납2”로 분납 표시되어 있음

  ○ 분납1납부서 : 

    ① 납부기한이 취득일로부터 30일로 되어 있음

    ② 안내문 : 기한내 납부하고 등기시만 등기소 제출용으로 사용가능

  ○ 분납2납부서 :

    ① 납부기한이 취득일로부터 60일로 되어 있음

    ② 납부서의 3단(등기소 보관용)과 4단(등기소의 구청통보용)이 공란

    ③ 안내문 : 등기소 제출용으로 사용할 수 없음  

▢ 등기소 제출용(분납1납부서)을 30일 이내에 납부하였으나 30일이내에 등기신청하지 아니한 경우, 분납요건(30일내 등기)을 갖추지 못하셨으므로 갖고 계신 분납2납부서를 3단(등기소보관용)과 4단(등기소의 구청통보용)이 있는 납부서로 재발급받아  납부한후 2개 납부서를 등기신청서에 첨부하셔야 합니다.

  ※ 취득세 50%(분납1납부서)만 납부한 후 30일이 경과된 뒤에 등기를 하는        경우, 60일 납부기한의 취득세(분납2납부서)는 분납대상이 아니므로 납부기       한인 등기전까지 납부하지 않아 가산세 대상이 됨.

▢ 분할납부서 2장(분납1, 분납2) 발급 후 분납1납부서를 30일 이내에 납부하지 아니한 경우(미등기) 분납취소후 취득세납부서를 재발급 받아 등기신청 전까지 납부하셔야 합니다.

■ 분납1납부서가 아닌 분납2납부서(등기소 제출용으로 사용할 수 없는      납부서)로 먼저 납부한 경우 납부한 취득세는 환급되지 않습니다.

■ 주택 유상거래 감면제도가 변경, 연장되었습니다.

▢ 2010년 12월 31일로 현행 주택 유상거래 감면제도가 종료되고,2011년에는 9억원 이하 주택을 취득하여 1주택인 경우 감면하는것으로 변경하였습니다.

<주택거래 감면제도 변경내용>

구    분	기    존	개  편  안
감면 시한	~2010.12.31	2011.1.1 ~ 2011.12.31
감면 대상	모든 유상거래 주택	9억원 이하의 1인 1주택 유상거래
적용세율 (구 취․등록세)	2%(50% 감면)	9억원이하,1주택	2%(50% 감면)
		9억원초과 또는 2주택	4%(감면 제외)

▢ “9억원 이하의 주택”이란 취득당시의 가액을 말합니다. 실거래가가 인정되는 경우는 신고가액이 9억원 이하인 주택이며, 실거래가가 인정되지 않는 경우는 신고가액 및 주택가격 모두 9억원 이하인 주택을 말합니다.

▢ “1주택”은 취득한 사람(법인, 단체 포함)을 기준으로 판단합니다.배우자나 직계 존비속 등이 주택을 보유하고 있어도 주택을 취득 한 사람이 무주택자로서 취득한 주택 가액이 9억원 이하인 경우에는 감면대상이 되는 것입니다.

▢  “일시적 2주택”인 경우도 감면대상에 포함됩니다. “일시적”이란 이사, 질병의 요양, 취학, 근무지 이동 및 그 밖에 부득이한 사유로 2주택이 되는 경우로서 “2년 이내”에 기존 보유주택의 처분 등으로 1주택이 되면 됩니다.

▢ “1주택” 판단시 주택의 일부 지분만을 소유하고 있어도 주택 소유자로 봅니다. ○○구 소재 주택의 지분 1/10, △△군 소재 주택의 지분 1/5을 소유하고 있으면 다주택 소유자에 해당되어 감면대상에서 제외되는 것입니다.

2010년 이전 취득주택에 대한 경과조치

▣ 2010년 이전에 유상거래로 주택을 취득하고, 2011년에 등기하는경우에는 기존처럼 9억원 이하, 다주택 여부에 상관없이 등록세50% 감면되는 것입니다.

【 등록면허세 】 - 부동산분

■ 취득과 무관한 등기시에는 등록면허세를 납부합니다

▢ 취득과 무관한 등기로 2011년 이후에 등기하는 경우 등록면허세를  납부하고 납부한 등록면허세 영수증을 등기신청서에 첨부하면 됩니다.(부담세액은 변동없음)

등기․등록 구분		과세표준	세율		비  고
			2010년 이전	2011년
소유권 보존		부동산가액	-	8/1,000	산출세액이 3천원 미만시 3천원
소유권 이  전	유상	부동산가액	-	20/1,000
	무상	부동산가액	-	15/1,000
물권, 임차권등	지상권	부동산가액	2/1,000	2/1,000	산출세액이 3천원 미만시 3천원
	저당권	채권  금액	2/1,000	2/1,000
	지역권	요역지 가액	2/1,000	2/1,000
	전세권	전세  금액	2/1,000	2/1,000
	임차권	월임대차금액	2/1,000	2/1,000
경매신청, 가압류,가처분		채권  금액	2/1,000	2/1,000	산출세액이 3천원 미만시 3천원
가등기		부동산가액	2/1,000	2/1,000
기타등기		-	3천원	3천원

< 부동산분 등록면허세 세율 >

  ※ 등록면허세 대상이 되는 소유권 보존등기 및 소유권 이전등기는 예외적으로 “취득과 무관”한 등기인 경우입니다.

    (예) 신축의 취득시기는 사용승인일 또는 사용승인전 사실상 입주일이 되나, 그전에 채권자 등이 가처분을 위한 보존등기시 취득일이 도래하지 않아 취득세 영수증을 첨부하여 등기신청을 할 수 없습니다. 이런 경우 소유권보존등기 등록면허세 납부서를 발급받아 납부하고 등기신청서에는 납부한 등록면허세 영수증을 첨부하여야 합니다.

 주택거래세 감면 적용 관련 쟁점 (Q&A)

 1. 9억원이하 주택의 가액 산정

 ○               취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액이며, 주택 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우 감면이 적용됨

   - 다만, 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우라도 국토해양부장관이 고시하는 개별주택가격이나, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 개별 및 공동주택의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우는 감면 대상이 되지 않음

 ○ 또한, 공매 방법 등 사실상 취득가액이 9억원 이하인 경우에는 감면 대상에 포함

   ※ ‘11.1.1 시행 지방세법 제10조 제5항 제3호 및 제4호에 의거 사실상 취득가액이 입증되는 거래형태

 2. 감면 대상이 되는 1주택의 의미

               ○ 1주택은 본인 명의의 주택이 1채인 경우를 의미함

   - 1세대를 구성하는 가족이 여러 주택을 보유한 경우라도 구성원 중 신규로 주택을 취득하는 자가 취득일 현재 주택을 보유하고 있지 아니한 경우는 감면 혜택이 적용됨

 (사례) 부인, 아들과 함께 1세대를 이루고 있는 A씨 가족은 A씨 명의의 서울 소재 주택 1채, 부인 명의의 경기도 소재 주택 1채를 보유 중(아들 명의의 주택은 없음). A씨 가족은 현재 서울 소재 A씨 명의의 주택에서 함께 거주하고 있으며, 아들의 결혼을 앞두고 내년 중 새로이 주택(9억 이하)을 구입할 예정

    ⇒ 아들이 본인 명의로 주택을 신규 구입   : 1주택에 해당되어 감면 적용

    ⇒ A씨 명의로 주택을 추가 구입하는 경우  : 2주택에 해당되어 감면 제외

    ⇒ 부인 명의로 주택을 추가 구입하는 경우  : 2주택에 해당되어 감면 제외

 3. 9억원 초과 주택을 공동명의로 취득하면서 각각 지분이 9억원 이하인 경우 감면혜택을 적용할 수 있는지?

 ○                 감면대상이 되는 주택은 취득가액이 9억원 이하인 경우에 한하는 ‘대물감면’이므로 지분과는 무관하게 주택자체의 가액이 9억원 이하인 경우임

  - 따라서, 취득하는 주택가액이 9억원을 초과하는 주택을 2인 이상이 취득하여 각자의 지분이 9억원 이하라도 지분과는 무관하게 감면을 배제함

   예시) 10억원의 주택을 부부가 공동지분으로 각각 5억원에 매수한 경우라도 당해 주택가액이 9억원을 초과하므로 각각 감면대상에서 제외

 4. 공동명의로 주택을 “보유”하고 있는 경우 각각의 지분을 1주택으로 볼 수 있는지 ?

 ○              공동명의로 주택을 보유하는 경우라도 각각의 지분이 1주택에 해당하주택 보유 수 계산의 경우와 과세형평성을 고려하여 공동명의로 취득한 각각의 지분을 각각 1주택으로 간주

  - 따라서, 종전에 주택을 보유한 자는 취득지분에 대해 법정세율(4%)을 적용하고, 주택이 없는 자는 취득지분에 대해 감면세율(2%)을 적용

 6. 감면 대상이 되는 일시적 2주택의 범위

 ○             주택 취득으로 2주택*이 되더라도 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 처분(잔금받은 날)하여 1주택이 되는 조건으로 감면신청하는 경우 혜택 적용

    * 이사, 질병의 요양, 취학, 근무지 이동 및 그 밖에 부득이한 사유로 2주택이 되는 경우

 7. 다가구주택을 다주택 소유로 볼 수 있는지?

 ○                   유상 거래되는 다가구주택은 건축법상 단독주택에 해당되기 때문에 1세대별로 독립하여 지분등기 하지 아니한 경우, 1채의 단독주택으로 보아 감면혜택 부여 필요

 8. 임대사업용 임대주택이 주택 수 계산에 포함되는 지 ?

  ○                   임대사업용으로 매입하는 임대주택(취득한 날로부터 30일 이내에 임대사업자등록을 하는 경우를 포함)의 경우 주택 수 계산에 포함

 9. 다주택자 및 9억초과 주택의 경우로서 ‘10년에 취득하고 ‘11년에 등기하는 경우 감면적용 여부?

 ○              ‘10년까지 취득(잔금지급 또는 분양주택으로서 선납한 경우는 사용승인일이나 임시사용승인일)을 완료하면,

   - ’11년에 등기하는 경우라도 취득일 기준으로 감면혜택 적용

 10. 조합원 입주권을 주택으로 볼 수 있는지?

 ○                조합원입주권이라도 이는 향후 주택에 입주할 수 있는 권리에 불과하므로 이를 주택으로 보지 않음

   ※ 주택을 멸실한 경우에 한정하여 조합원 입주권을 주택에서 제외

 11. 일반분양자의 분양권을 주택으로 볼 수 있는지?

               ○ 중도금 납부 과정에 있는 분양권의 경우, 주택에 입주할 수 있는 권리로서 취득세 과세대상에도 해당되지 않아 주택으로 보지 않음

 12. 지역별로 감면 적용이 차이가 있는지?

 ○                주택 거래에 따른 취득ㆍ등록세 감면은 수도권, 지방을 불문하고, 전국에서 적용되므로 지역에 따른 차등 감면은 없음

 13. 감면 신청 절차 및 구비 서류

 ○                (신청 절차) 유상거래로 주택을 취득·등기하는 경우, 당해 주택 소재지를 관할하는 지방자치단체(시·군·구청) 세무부서에 취득신고와 함께 감면 신청

 ○ (구비 서류) 매매계약서, 잔금지급 확인서(입금표) 등 증빙자료를 첨부한 지방세감면신청서 (현행지방세법 시행규칙 제1호 서식)

 14. 감면 혜택 연장 기간

 ○                 금번 개편안에 따른 감면 혜택은 ‘11.1.1부터  ‘11.12.31까지 주택을 취득하는 경우에 적용

   - ‘11년에 주택 구입 계약을 체결한 경우라도 ’11.12.31까지 취득하지 않는 경우는 금번 감면제도 개편안에 따른 감면 대상에 해당되지 않음

    ※ 이 경우 ‘12년 감면제도 개편안(’11년 하반기 방안 마련)에 따라 세액 적용

 15. 농어촌특별세, 지방교육세를 포함한 적용 세율(‘10.12, 지방세법준)

                ○ 9억원 이하 1주택의 경우(감면 적용)

(단위 : %)

구    분		합 계	취득세	등록세	농어촌특별세		지  방 교육세
					취득세 과세분	취·등록세  감면분
법정세율		4.6%	2.0	2.0	0.2	없음	0.4
적용세율	전용면적 85㎡이하	2.2%	1.0	1.0	비과세	비과세	0.2
	전용면적 85㎡초과	2.7%	1.0	1.0	0.1	0.4	0.2

                            ※ 1) 법정세율 (4.6%)

     ㆍ 취득세 및 등록세 : 유상거래주택 취득가액의 각 2.0%(4.0)

     ㆍ 농어촌특별세 : 취득세액의 10%(0.2)

     ㆍ 지방교육세 : 등록세액의 20%(0.4)

    2) 감면에 따른 적용세율

    〈전용면적 85㎡ 이하 (2.2%) 〉

     ㆍ 취득세 및 등록세 : 유상거래주택 취득가액의 각 1.0%(2.0)

     ㆍ 농어촌특별세 : 비과세 (농어촌특별세법 제4조 제9호 및 제11호)

     ㆍ 지방교육세 : 등록세 과세분의 20%(0.2)

    〈전용면적 85㎡ 초과 (2.7%) 〉

     ㆍ 취득세 및 등록세 : 유상거래주택 취득가액의 각 1.0%(2.0)

     ㆍ 농어촌특별세 : 취득세 과세분의 10%(0.1), 취·등록세 감면분의 20%(0.4)

     ㆍ 지방교육세 : 등록세 과세분의 20%(0.2)

 ○ 9억원 초과, 다주택의 경우(감면 배제) : 법정세율(4.6%) 적용

 ○ 세부담 적용 사례

(단위 : 백만원)

구  분	법정세액					적용세액 (‘11.1.1∼’11.12.31)
	계	취득세	등록세	농특세	지  방 교육세	소유 구분	계	취득세	등록세	농특세	지  방 교육세
서울소재 10억APT 구입 시	46	20	20	2	4	1주택	46	20	20	2	4
						다주택	46	20	20	2	4
서울소재 5억 APT 구입 시	23	10	10	1	2	1주택	13.5	5	5	2.5	1
						다주택	23	10	10	1	2
대전소재 3억APT 구입 시	13.8	6	6	0.6	1.2	1주택	8.1	3	3	1.5	0.6
						다주택	13.8	6	6	0.6	1.2

 ※ 전용면적 85㎡ 초과 주택 기준으로 산정함

 16. 감면 유예기간(2년)에 대한 기산일과 만료일은?

 ○                 (기산일) 감면주택 취득일*의 다음 날

  ＊ 잔금지급일과 등기일 중 빠른 날, 다만 분양주택으로써 준공 이전에 선납하는 경우는 사용승인일(또는 임시사용승인일)

 ○ (만료일) 감면대상 주택 취득일로부터 2년이 도래하는 당해 기산일에 해당한 날의 전일

 17. 취득시 일시적인 2주택으로 감면받은 후, 종전주택은 처분하였으나, 2012년 이후 새로이 주택을 취득하여 유예기간(2년) 만료 시점에 2주택 이상이 되는 경우 추징대상 해당 여부?

○                  감면받을 당시의 종전주택을 처분한 경우라면 유예기간 만료일에 2주택 이상이라도 추징대상에 해당되지 않음

 18. ‘12년 이후 감면 혜은?                                          

 ○              ‘12년 이후 주택거래세 감면 제도 개편 방안은

   - ‘10.8.29 발표한「실수요 주택거래 정상화와 서민ㆍ중산층 주거안정 지원방안」의 효과, ’11년 주택거래 동향 및 지방세수 여건 등을 종합 고려하여 ‘11년 하반기에 별도로 마련할 계획임