국토매일 기사

[ilpyung]

다음 기사는 재개발 vs 재건축을 가장 잘 비교한 분석기사 입니다. 그리고 답을 알려줍니다. 우리가  어떤 선택을 해야 할지를.......

---------------

[국토매일-변완영 기자] 지역주택조합에 대한 관심이 뜨거운 가운데 과열 현상이 빚어지면서 문제점이 표출돼 사기를 당하는 무주택 서민들이 늘어나고 있다. 이에 내 집 마련의 장밋빛 꿈마저 날려버리는 안타까움이 있어 그 실태를 점검해 보았다. 과연 지역주택조합의 제도상 허점은 무엇인지? 주택법 개정을 통해 올 6월부터는 어떻게 달라지는지? 피해를 당하지 않고 지역주택조합이 주거문화의 트렌드를 바꾸어 정착하려면 어떤 조건이 필요한지에 대해 취재해 보았다.

주택조합이란 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성하는 지역주택조합, 직장 주택조합, 리모델링 주택조합을 말한다. 우리가 흔히 접하는 청약통장을 통한 분양시장에서 당첨돼 집을 마련하는 게 아니라 주택조합에 가입해서 주택을 구입하는 방식이다. 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 주택조합을 설립하려는 경우에는 시장, 군수, 구청장의 인가를 받아야 한다.

지역주택조합은 개인이 본인의 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합으로서, 무주택이거나 주거전용면적 85 m²이하 1채 소유자인 세대주의 내 집 마련을 위해 조합설립인가 신청일 현재 동일한 시·군 지역에 6개월 이상 거주한 자와 같은 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 주택을 공급하는 제도를 말한다. 이런 자격요건을 두는 것은 주택조합에 대한 투기를 방지하고 실수요자 위주로 운영하기 위함이다. 다만 조합설립인가신청일 이후에는 거주 지역에 대한 별도의 제한이 없으므로 타 지역으로 이전하여도 조합원 자격에 영향이 없다고 할 수 있다.

재건축, 재개발과 차이점 및 장점

지역주택조합은 지방중소도시 서민의 주택마련을 위해 여러 명이 조합을 결성해서 토지를 매입해 아파트를 건설하는 것으로 노후주택을 허물고 다시 집을 짓는 재건축이나, 구도심을 개발해 뉴타운으로 만드는 재개발과는 차이가 있다. 따라서 주택재건축조합과 주택재개발조합은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 추진하는 사업으로 노후･불량건축물이 밀집한 지역에 거주하고 있는 주택소유자들의 주거환경을 개선하기 위한 정비 사업이 주된 목적이므로 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 지역주택조합과는 성격이 다르다.

지역주택조합원이 우선분양권을 가지고 있어서 건설사에게 이윤이 없기 때문에 일반 아파트 보다는 10~20% 저렴한 가격에 주택이 공급되는 장점이 있다. 또 주택청약통장이 필요 없어 청약경쟁 순위와 상관이 없다. 잔여세대 일반 분양분 보다 양호한 호수 배정이 돼 일반 분양보다는 유리하게 매매가 가능하며 모집한 조합원에 맞춰 아파트를 특화해 설계가 가능하다는 점도 매력중 하나이다.

문제점과 피해사례

문제는 한번 조합원에 가입하면 탈퇴가 어렵고, 강제탈퇴 되면 조합원자격을 승계한 자가 있는 경우를 제외하고 계약금을 돌려받기가 힘들다는 점이다. 주택법 시행령 제 38조와 제 39조 등 조합표준규약에 따라 조합 사업의 지속적 추진을 위해 임의탈퇴는 원칙적으로 금지하고 있다.

강제 탈퇴된 경우 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되 총회의 의결로 공제할 공동부담금과 환급시기를 별도로 정할 수 있도록 돼 있다. 다시 말해 개별조합규약에 따라 총회 의결로 환급시기를 사업완료 후로 조종할 수 있도록 규정돼 있어 실질적으로는 모든 사업이 다 종료된 후에야 환급이 가능하다. 결국 지역조합에서 탈퇴하는 것도 힘들고, 탈퇴했다 해도 이미 지급한 계약금을 반환받기 쉽지 않다는 것이 현실이다.

또 다른 문제점은 조합원들이 비전문가인 만큼 사업에 대한 이해부족으로 조합원 간 갈등이 존재할 위험성과 집행부의 비리 등으로 사업이 지지부진해질 가능성이 재건축·재개발보다 높다. 조합원 모집이나 토지 매입 진행이 원활하지 않을 경우 입주 시기도 불명확해질 우려가 있다. 이로 인해 건설비와 사업비 증가하기도 한다. 그래서 토지매입진행이 원활하게 진행되지 않아 사업기간이 늘어날 경우 예상치 못한 추가부담금이 생길 수 있다는 점은 치명적인 단점이다

따라서 주변시세보다는 저렴하게 주택을 공급받는다는 섣부른 기대감에 눈이 어두워 피해를 보는 사례가 종종 있다. 최초 조합원 모집 시 모집을 쉽게 하도록 저렴한 가격을 제시하고 향후 총회 및 입주 시 추가 분담금을 제시하는 사례가 있다. 조합분담금의 최종결정은 조합 청산 시에 확정되는 것이기 때문에 가격이 싸다는 이유만으로 현혹되는 것은 위험하고 사기를 당하기 쉽다.

 또한 이 사업은 95% 이상의 토지 확보가 되기 전까지는 사업승인을 받을 수 없기 때문에 진행 과정에서 시공사나 조합 업무대행사의 잘못으로 사업이 무산되는 경우도 많고, 조합원 모집이 지연되거나 사업성이 열악해지면 사업을 진행하지 않아도 조합은 비법인 사단으로 법적 책임에서 자유로울 수 있다.

그리고 일반분양에 비해 약 1.5배 이상 높은 취득세는 부담으로 작용하고, 공급가 이외의 업무추진비라든지 입주 시까지 조합원 자격을 유지해야 된다는 점 등은 문제점으로 지적된다.  사업승인 후 전매가 가능 하지만 토지확보 등을 이유로 지자체에서 제한할 수 있다. 따라서 전매 시 매수자는 최초 조합원 설립 인가일 기준으로 조합원 자격을 갖추어야하기 때문에 전매가 매우 까다로울 수밖에 없다.

부산 동래구에 사는 박모씨(39세)는 “조합원 초기 모집 당시 토지 확보율이 실제 40%대이면서 90%이상이라고 추진위와 대행사가 거짓 광고해 사업에 끌어들이게 만들고 1인당 4천만 원 이상으로 500여명의 조합을 모아 300억 원 이상의 자금을 모았는데 지금은 투자금이 바닥나서 조합원 1인당 수천만 원의 추가 분담금을 요구하고 있다”며 거짓 광고의  피해자들이 경제적, 정신적 고통으로 가정이 파괴된 상태라고 말했다.

성공 조건과 성공사례

일부 조합은 조합원부터 먼저 모집하고 나중에 토지 구매를 하다 보니 이를 눈치 챈 토지소유자들이 가격을 올리는 경우가 있고 그러다보니 추가 분담금이 발생한다. 조합과 조합원의 갈등이 생겨서 결국 좋은 제도를 나쁜 이미지로 바꾸었다. 그래서 무엇보다 처음부터 약정을 맺을 때 토지확보를 확인하고 계약을 하는 것이 중요하다.

이런 피해를 당하지 않기 위해서는 사업시행사인 조합의 토지매입과 현황과 계획 등을 면밀히 따져봐야 한다. 특히 선착순으로 진행되는 지정계약 등은 신중하게 알아본 후 결정해야한다.

S건설은 지역주택조합의 주택건설 자체도 하나의 시장으로 보고 2012년부터 시작해 가장 발 빠르게 공략하면서 많은 성과를 올리고 있다. 이 회사는 타 건설사 보다 내세울 수 있는 점은 지역주택조합을 직·간접적으로 지원하고 조합과 좋은 관계를 유지해간다는 것이다. 또한 브랜드평판도가 매년 10위안에 랭크가 되어 경쟁력을 갖추고 있어 그동안 축적된 노하우가 많다는 장점이 있다.

사실 S건설도 몇 년 전에 지나치게 지역주택조합에 의욕이 앞서서 토지매인절차가 완료되지 않은 시점에서 조합원 모집절차를 거친 조합과 건설계약을 해 언론의 뭇매를 맞은 아픈 경험이 있다. 그러한 시행착오를 겪으면서 이제는 토지매입이 안된 조합과는 거래를 하지 않는다.

S건설 신모 부장은 “지역주택조합건설은 시작부터 마무리까지 프로세스가 중요하고 경험이 있어야한다”면서 본 사업이 당분간은 중견건설사들의 몫이 될 것으로 전망했다. 그는 이어 “우리는 조합원들이 조합을 결성한 후에 토지매입까지 완료된 상태에서 계약을 체결하기 때문에 추가 분담금이 들어가지 않는다”고 강조했다.

정부의 뒤 늦은 대책 마련… 올해 6월부터 새로이 시행되는 제도들

관리감독의 허술한 점을 틈타 무분별한 조합의 설립과 조합원들의 피해가 속출하자 작년 12월2일 주택법 개정을 통해 국토교통부는 올해 6월 3일부터 새로운 제도를 시행하기로 했다.

먼저 조합원은 조합 탈퇴 및 환급 청구를 가능하도록 했다. 즉 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있고, 제명 조합원 포함해 탈퇴한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 비용의 환급을 청구할 수 있도록 했다. 다만 이 법 시행일인 올해 6월3일 이후 최초로 주택조합설립 및 변경 인가를 받아 설립된 주택조합부터 적용한다.

그리고 조합업무대행자의 업무범위에 관해서 ▲조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행 ▲사업성 검토 및 사업계획서 작성업무의 대행 ▲설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원 ▲사업계획승인 신청 등 사업계획승인을 위한 업무의 대행 ▲그 밖에 총회의 운영업무 지원 등 국토교통부령으로 정하는 사항으로 범위를 명확히 했다.

조합업무대행자의 의무를 규정해서 주택조합 업무를 대행하는 자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하여야 한다. 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합의 가입을 알선해서는 안 되며, 자신의 귀책사유로 조합 및 조합원에게 손해를 입힌 경우 그 손해에 대해 배상할 책임이 있다고 명문화했다.

또한 조합원 모집 신고 및 공개모집을 의무화했다. 따라서 조합원 모집 시기, 모집 방법, 모집 절차 등 조합원 모집에 관한 해당 시장·군수·구청장에게 신고를 해야 하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 해야 한다. 또 공개모집 이후 조합원 탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 선착순 방법으로 조합원을 모집할 수 있도록 했다.

아울러 시장･군수･구청장은 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 조합원 모집 신고를 수리할 수 없도록 규정을 강화했다. ▲이미 신고된 사업대지의 일부 또는 전부가 중복되는 경우 ▲ 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시･군 계획 ▲이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우 ▲법에 따른 조합업무를 대행할 수 있는 자가 아닌 자와 업무대행계약을 체결한 경우 등 신고내용이 이 법령에 위반되는 경우 ▲신고한 내용이 사실과 다른 경우에는 조합원 모집신고를 거부할 수 있다.

그리고 시공보증 의무화해서 주택조합이 공동사업주체인 시공사를 선정한 경우 그 시공사가 국토교통부령이 정하는 기관의 시공보증서를 주택조합에 제출하고, 시장·군수·구청장은 착공신고서 접수 시 이를 확인하도록 했다.

건국대 부동산학과 심교언 교수는 “모집할 때 사업조건이 투명하고 공정하게 해서 사기 피해자를 줄여야하는데 이를 위해서 정책이 필요하면 구청이나 시청에서 관리를 해야 한다. 작년에 국토부가 개정한 것도 사실은 좀 약한 제도이고 더 강화를 해야 한다”면서 “조합설립 이전단계에서 사고가 많기 때문에 추진위원회를 설립하고 등록한 다음에 토지매입과정을 신고하도록 해야 한다. 토지에 대한 사용승락을 받거나 토지를 구입한 다음에 조합원을 모집하도록 해야 한다”며 지역주택조합이 활성화 되는 단계보다는 피해자 사례를 줄여나가는 것이 최상의 정책이라고 말했다.

결국, 지역주택조합이 제도적으로 지역주민들이 조합을 구성해 토지를 매입하고 견실한 건설사와 함께 저렴한 가격으로 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 좋은 제도이다. 하지만  일부 조합이나 대행사들이 허위광고 등으로 조합원들을 속이고, 운영을 부실하게 해서 부작용을 양산함으로써 지역주택조합이 사기집단이라는 인식을 심어주었다. 그리고 조합원들에게 내 집 꿈을 더 멀리 하게하고 상처를 입히기도 했다. 따라서 좋은 조합을 선택하서 정해진 프로세스대로 이행하는 조합 및 조합원과 시공사의 정직한 노력이 필요하다. 아울러 정부와 지자체도 개정법이 잘 시행되도록 관리감독을 철저하게 해서 더 이상의 선량한 서민들의 피해를 없애야 할 것이다.